معماری اضطراری بازار جهانی مسکن

شادی آذری : اشتباه در سیاست‌گذاری‌های غرب در حوزه مسکن، به حدی برای این اقتصادها بحرانی شده که سرمقاله نشریه انگلیسی اکونومیست در این هفته به این معضل اختصاص یافته است. این نشریه با اشاره به اینکه معضلات اقتصادها می‌تواند به دو شکل فروپاشی ناگهانی و بیماری‌های مزمن رخ بنماید، نوشت که بازارهای مسکن در جهان ثروتمند هر دو معضل را پدید آورده‌اند. شاهد آن بودیم که در سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۷ یک تریلیون‌ دلار وام‌های معوقه، نظام مالی را در هم فروریخت، اما عملکرد معیوب و خزنده‌ای که در بخش مسکن طی دهه‌های متمادی ایجاد شده است هم به همان اندازه مهلک است: شهرهای پویا بدون فضایی برای رشد، مالکان سالخورده مسکن که نیمی از فضای خانه‌هایشان بلا‌استفاده است و همچنان می‌خواهند از دیدگاه خود طرفداری کنند و نسلی از جوانان که استطاعت خرید یا اجاره مسکن را ندارند و تصور می‌کنند کاپیتالیسم آنها را در سطح پایین نگه‌داشته است. گزارش ویژه اکونومیست در هفته گذشته حکایت از آن داشت که مساله مسکن، ریشه همه مشکلات زندگی غربی‌هاست، بخش اعظم تقصیرها اما متوجه سیاست‌های اشتباه در بخش مسکن است، سیاست‌هایی که ریشه تاریخی آنها به دوران جنگ جهانی دوم باز‌می‌گردد و با حس شیفتگی نسبت به مالکیت مسکن درآمیخته است. این دو مشکل عامل بروز یکی از جدی‌ترین و درازمدت‌ترین شکست‌های اقتصادی جهان ثروتمند شده است. باید به‌صورت اضطراری یک معماری جدید برای این ساختار طراحی شود. ریشه این معضل، کمبود ساخت و ساز است به‌ویژه در نزدیکی شهرهای در حال شکوفایی که مشاغل فراوانی در آنها یافت می‌شوند. در شهرهایی از سیدنی گرفته تا سیدنهام، مقررات ناکارآمد و بیهوده از قشر خاصی که هم‌اکنون مالک هستند حمایت می‌کند و بر سر راه سازندگان آسمان‌خراش و آپارتمان‌هایی که نیاز اقتصاد مدرن است، مانع ایجاد می‌کند. سطح بالای اجاره‌بها و قیمت مسکن که ناشی از این سیاست‌هاست، سکونت در جاهایی که مولدترین مشاغل وجود دارند را مشکل می‌سازد و در نهایت موجب کند شدن رشد اقتصادی می‌شود. در کل، هزینه مسکن در آمریکا ۱۱ درصد از تولید ناخالص داخلی را می‌بلعد در حالی‌که این سهم در دهه ۱۹۷۰ تنها ۸ درصد بود. اگر فقط در سه شهر بزرگ نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سن‌خوزه قوانین مربوط به نقشه‌کشی تسهیل شود، سطح تولید ناخالص داخلی آمریکا ۴ درصد افزایش خواهد یافت و این پاداشی عظیم است.

این بازارهای مسکن نه تنها ناکارآمد هستند، بلکه عمیقا ناعادلانه هم هستند. طی چند دهه، کاهش نرخ بهره با عرضه ناکافی تلفیق شد و حاصل چیزی نبود جز جهش قیمت‌ها. در آمریکا این داستان در شهرهای در حال شکوفایی متمرکز است، در دیگر کشورهای ثروتمند اما میانگین قیمت‌ها در سطح ملی افزایش یافت به‌ویژه در کشورهای انگلیسی‌زبان که بازی کردن با ملک گویا به یک ورزش ملی تبدیل شده است. بحران مالی هم نتوانست این روند را متوقف کند. در بریتانیا، قیمت‌های مسکن تعدیل شده با نرخ تورم، تقریبا با اوج قیمت‌ها در دوران پیش از بحران مالی جهان برابری می‌کند و این در حالی است که دستمزدهای واقعی افزایش نیافته است. در استرالیا، به رغم کاهش‌های اخیر، قیمت‌ها همچنان ۲۰ درصد بالاتر از سطح سال ۲۰۰۸ هستند. در کانادا قیمت‌ها تا نصف افزایش یافته‌اند.

قیمت در حال افزایش مسکن موجب ایجاد نابرابری روزافزون شده و به جدایی نسل‌ها و جدایی جغرافیایی دامن زده است. در سال ۱۹۹۰ نسلی موسم به «بیبی بومر»ها که آن زمان به‌طور متوسط ۳۵ سال سن داشتند، به لحاظ ارزش، مالک یک‌سوم املاک و مستغلات آمریکا بودند. در سال ۲۰۱۹ اما گروهی از نسل هزاره که به لحاظ تعداد مشابه آنها بوده و میانگین سنی ۳۱ سال داشته‌اند، تنها ۴ درصد از املاک و مستغلات آمریکا را در اختیار داشته‌اند. این دیدگاه جوانان که مسکن قابل دستیابی نیست مگر آنکه والدین ثروتمندی داشته باشی، کمک می‌کند که دلیل تمایل آنها به «سوسیالیسم هزاره» را درک کنیم. از سوی دیگر مالکان مسکن در هر سنی که باشند، اگر در مکان‌هایی که شاهد کاهش قیمت‌هاست گیر افتاده باشند، از بازده مالی بادآورده‌ای که در داخل و اطراف شهرهای موفق مشاهده می‌کنند، احساس خشم می‌کنند. در بریتانیا، نواحی گرفتار در رکود بازار مسکن، در سال ۲۰۱۶ بیشتر به برگزیت رای دادند، حتی با وجود آنکه در تفاوت‌های درآمدی و جمعیت‌شناختی دست بالا را داشتند.

شاید تصور کنید که ترس و غبطه‌خوردن بابت مسکن بخشی از شرایط زندگی بشر است. در واقع اما آسیب‌شناسی املاک، در تغییر سیاست‌های دولتی دهه ۱۹۵۰ ریشه دارند که به سمت تشویق برای مالکیت مسکن پیش رفت. از آن زمان، دولت‌ها از تخصیص یارانه، معافیت‌های مالیاتی و فروش مسکن‌های دولتی پشتیبانی کردند تا مشوق سکونت مالکان به جای سکونت مستاجران باشند. سیاستمداران جناح راست مالکیت مسکن را به عنوان راهی برای جلب آرای بیشتر و تشویق مردم به تبدیل شدن به شهروندانی بهتر قلمداد می‌کردند. آنهایی که در جناح چپ بودند اما مسکن را مفری برای بازتوزیع ثروت و هل دادن خانوارهای فقیر به سمت ایجاد ثروت می‌دانستند.

این بحث‌ها اما غلو‌آمیز بودند. دشوار است که ثابت کنیم آیا مالکیت مسکن، شهروندان بهتری به بار خواهد نشاند یا نه. معمولا مالکیت سهام هم بهتر از مالکیت مسکن است. طرز فکر حمایت از سکونت مالک، هزینه‌های زیادی هم در پی دارد. آنهایی که مالک مسکن هستند اغلب تبدیل به افرادی می‌شوند که از پیشرفت همسایگان شاکی‌اند و در برابر توسعه مقاومت می‌کنند تا بتوانند از سرمایه‌گذاری خود حمایت کنند. داده‌هایی که اکونومیست بررسی کرده است نشان می‌دهد که در جهان ثروتمند، سرانه ساخت خانه‌های نوساز، از دهه ۱۹۶۰ تاکنون تا نصف کاهش یافته است. به دلیل آنکه عرضه محدود است و سیستم افراد را به سمت مالکیت هدایت می‌کند، اغلب مردم احساس می‌کنند که اگر خانه اجاره کنند، ریسک جا مانده ‌شدن را به جان می‌خرند. در نتیجه، سیاست‌مداران بر تخصیص یارانه به خریداران نهایی تمرکز می‌کنند و این کاری است که بریتانیا در سال‌های اخیر انجام داده است. این کانال‌ها به اقشار متوسط تسری می‌یابد و قیمت‌ها را بیشتر افزایش می‌دهد. چنین می‌شود که بدهی وام‌ها انباشته می‌شود و بروز بحران محتمل‌تر می‌شود.

نباید اما این‌طور شود. همه جا هم درگیر همه معضلات مسکن نیست. به عنوان مثال توکیو با کمبود ملک مواجه نیست. بین سال‌های ۲۰۱۳ و ۲۰۱۷ بالغ بر ۷۲۸ هزار مسکن بنا شد، رقمی که از آمار انگلستان پیشی گرفت و نکته اینکه کیفیت زندگی هم نابود نشد. در این شهر ظرف ۲۰ سال اخیر تعداد بی‌خانمان‌ها تا ۸۰ درصد کاهش یافته است. سوئیس به دولت‌های محلی مشوق‌های مالی می‌دهد تا اجازه دهند ساخت مسکن توسعه یابد. این یکی از دلایلی است که چرا در آنجا سرانه ساخت مسکن دو برابر آمریکا است. در نیوزیلند بخشی از سودهای بادآورده مالکان مسکن از طریق مالیات زمین و املاک برپایه ارزش‌گذاری‌هایی که مدام به روز می‌شوند، جبران می‌شود.از همه مهم‌تر، معدود جاهایی هستند که در ‌آنها نرخ مالکیت مسکن پایین است و هیچ‌کس هم از آن نگران نیست. در آلمان که بخش اجاره، مردم را به اجاره‌داری بلندمدت تشویق می‌کند و حقوق شفاف و قابل اجرایی برای مستاجران قائل است، نرخ مالکیت مسکن تنها ۵۰ درصد است.  با عرضه به وفور و ارائه معافیت‌های مالیاتی یا یارانه‌های بسیار کم برای سکونت مالکان، مالکیت مسکن از جذابیت بسیار کمتری برخوردار است و در نتیجه فریاد سیاسی آن دسته از مالکانی که مخالف توسعه هستند، خاموش است. به‌رغم رشد قدرتمند اخیر در برخی از شهرهای آلمان، قیمت‌های املاک در این کشور به‌طور متوسط از سال ۱۹۸۰ بالاتر نرفته است.

  فرار از مالکیت

آیا امکان فرار از عطش مالکیت مسکن وجود دارد؟ کمتر دولت‌هایی هستند که امروزه بتوانند خشم ناشی از کمبود مسکن و نابرابری بین نسل‌ها را نادیده بگیرند.برخی از دولت‌ها با ایده‌های بدی همچون کنترل اجاره یا حتی افزایش یارانه برای وام مسکن به این معضل پاسخ گفته‌اند. پیشرفت‌هایی هم اما وجود داشته است. به عنوان مثال آمریکا معافیت مالیاتی خود برای پرداخت سود وام مسکن را کاهش داده است. بریتانیا راه وصول پول‌های سیاهی که خارج از قانون به عنوان حق معامله برای قراردادهای اجاره دریافت می‌شد را مسدود کرده و از وام‌های پرریسک خرید مسکن کاسته است. موج جدیدی به راه افتاده است با شعار «در حیاط پشتی من ساخت و ساز بله» که جنبشی است در راستای ترویج ساخت و ساز که در بسیاری از شهرهای موفق رواج یافته است.  اکونومیست در ادامه از طرفدارانش که خواستار حمایت مردمی از بازارهای آزاد هستند خواسته است به پیروزی چنین جنبش‌هایی امید داشته باشند. گذشته از رویکردها نسبت به موضوع کاپیتالیسم، واقعیت این است که سیاست‌های به کار گرفته شده در بخش مسکن موجب شده است نظام کاپیتالیسم ناامن، ناکارآمد و ناعادلانه شود. وقت آن است که این بنای پوسیده فروریخته شود و بازار مسکن تازه‌ای بنیان نهاده شود که درست کار کند.