با توجه به آغاز فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن و انجام بیشترین جابه‌جایی‌ها در تابستان سیاستگذاران حوزه مسکن برای حمایت از مستأجران و ساماندهی بازاره اجاره، 6 برنامه را در نظر گرفته‌اند که برخی از این برنامه‌ها نهایی شده و دولت بزودی آنها را ابلاغ می‌کند.
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به آمار چند ساله تأکید دارد که «نرخ اجاره بها تابعی از نرخ تورم و مسکن است چون تحولات ۱۰ سال اخیر نشان می‌دهد همواره این دو شاخص در اجاره بها تأثیر داشته‌اند. در سال ۹۲ که بیشترین میزان تولید مسکن را داشته‌ایم باز هم قیمت مسکن افزایش داشته است.»
با توجه به افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال گذشته متولیان بخش مسکن طرح‌هایی را تدوین کرده‌اند تا با اجرای آنها بازار اجاره ساماندهی شود و مستأجران فشار کمتری را از اجاره مسکن متحمل شوند.
کمیته تعیین نرخ
کمیته تعیین نرخ اجاره بها نخستین برنامه‌ای بود که مسئولان برای کنترل اجاره بها تدوین کردند. این برنامه در کمیسیون اقتصادی دولت به تصویب رسیده است و کمیته تعیین نرخ رشد اجاره بها بزودی ایجاد می‌شود. به گفته وزیر راه و شهرسازی «اگر قرار باشد برای تصویب این لایحه مسیر مجلس را طی کنیم یک مسیر زمان بر خواهد بود به همین دلیل در تلاشیم تا این برنامه را به شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا ببریم تا به بازار اجاره بها انضباط بدهیم.» بر اساس این برنامه کمیته 9 نفره برای اعلام نرخ اجاره بها تشکیل می‌شود که این کمیته در موضوع اجاره نرخ‌گذاری نمی‌کند اما شاخص افزایش نرخ اجاره را مثل آنچه هر سال در مورد افزایش حقوق انجام می‌شود اعلام می‌کند. اعضای این کمیته متشکل از نمایندگان مجلس، شورای عالی استان‌ها، دادستانی کل، بانک مرکزی و مشاوران املاک هستند که قرار است شاخص افزایش نرخ اجاره را در فروردین هر سال یعنی قبل از آغاز فصل جابه‌جایی اعلام کنند.
ساماندهی مشاوران املاک
ساماندهی مشاوران املاک یکی دیگر از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی است که در دستور کار این وزارتخانه قرار دارد تا حقوق موجر و مستأجر و کارگزاران این بخش حفظ شود. بر این اساس مهم‌ترین چالش بازار مسکن وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک به قیمت ملک مورد معامله است که این وابستگی منجر به تحریک مشاوران‌املاک برای بالابردن قیمت با انگیزه افزایش حق‌الزحمه می‌شود. از این رو، در طرح ۱۰گانه مورد بررسی، مقرر شده ارتباط حق‌کمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاک براساس رتبه‌کیفی هر بنگاه که با توجه به ۱۱ آیتم، رتبه‌بندی می‌شود، مورد محاسبه قرار گیرد.
معافیت مالیاتی
معافیت مالیاتی مالکان در قالب طرح اصلاح تبصره 11 ذیل ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم از دیگر برنامه‌ها برای ساماندهی بازار اجاره است. طبق قانون مالیات‌های مستقیم از درآمد اجاره املاک، مستغلات خالی و نقل و انتقال املاک مالیات اخذ می‌شود که بنابر تصمیم متولیان بخش مسکن مالکانی که قرارداد اجاره بیش از یک سال امضا کنند و سقف اجاره بها را رعایت کنند مشمول معافیت مالیاتی خواهند شد. در واقع از ابزارهای مالیاتی به‌عنوان مشوق مالکان استفاده خواهد شد. بر اساس تبصره 11 مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از 100درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است درغیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
تشویق صاحبخانه‌ها
طرح بخشودگی مالیاتی در واقع مشوقی است که دولت برای مالکان در نظر گرفته است. این مشوق‌ها برای صاحبخانه‌هایی است که قرارداد اجاره‌های بالای یکسال دارند و در تمدید قرارداد شاخص‌ها را رعایت می‌کنند.
فریدون شیری یکی از خوانندگان روزنامه «ایران» نیز در راستای حمایت دولت از «صاحبخانه‌های خوب» پیشنهاد داده که برای مستأجرین خوش حساب و خوش اخلا ق امکانی وجود داشته باشد که بتوانند 3 سال متوالی در یک واحد مسکونی زندگی کنند.
مؤسسات استیجاری
برنامه دوم ایجاد مؤسسات استیجاری برای نظم بخشیدن به بازار اجاره است. شرکت‌های اجاره دهنده مسکن با هدف تعیین استانداردهایی برای قیمت‌گذاری مسکن‌های اجاره‌ای تشکیل می‌شود.برای تدوین این طرح وزارت راه و شهرسازی مدل‌های مدیریتی بازار اجاره مسکن در کشورهای مختلف را مورد بررسی قرار داده است. سیاستگذاران معتقدند در شرایط کنونی که قرارداد اجاره فی‌مابین مالک آپارتمان و مستأجر تنظیم می‌شود، عملاً امکان نظارت دولتی بر قراردادها میسر نیست به همین دلیل مؤسسات استیجاری با تبعیت از قوانین یکسان تشکیل می‌شوند.
استارتاپ ها
استفاده از استارتاپ‌ها و دیتاهای شفاف راهکار دیگری برای ایجاد تعادل و کاهش قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن است. به گفته اصغر فرهادیه، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن مبانی نظری نظام اجاره‌داری حرفه‌ای تا یک ماه آینده نهایی می‌شود به همین منظور وزارت راه و شهرسازی جلسه‌ای با استارتاپ‌ها به منظور دعوت از آنها برای ورود به راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای داشته است و در این جلسه خواسته‌هایمان را مطرح کردیم. به گفته فرهادیه «یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها از طریق استارتاپ‌ها است چون بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند و بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.»
پرداخت تسهیلات رهن
پرداخت تسهیلات به‌منظور کمک به مستأجران برای پرداخت رهن برنامه دیگری است که بانک مسکن تدوین آن را در دست دارد. در طرح پیشنهادی بانک مسکن، بر اساس سازو کاری مستأجران می‌توانند برای تأمین مبلغ رهن واحد استیجاری وام از بانک مسکن دریافت کنند. در واقع در بسته رونق که بانک مسکن برای این بخش تدوین کرده است، علاوه بر خرید و فروش برای نخستین بار به بحث رهن و اجاره هم توجه شده است. در قالب این طرح، راه‌اندازی حساب تعویض رهن و اجاره پیش‌بینی شده است.
آنطور که مجتبی عزیزیان، عضو هیأت مدیره بانک مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» اعلام کرده بود «در قالب این طرح، راه‌اندازی حساب تعویض رهن و اجاره پیش‌بینی شده است که در مرحله اول در بازار پول و در مرحله بعد به‌عنوان محصول بازارسرمایه قابل ارائه خواهد بود. یکی از مهم‌ترین مشکلات، تطابق نداشتن مبلغ رهن و اجاره برای مستأجران است. تاکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره 3 درصد بوده که نرخ مؤثر آن به 36 درصد می‌رسد. اما نرخ تأمین مالی بانکی 18 درصد است. در این حساب مستأجران می‌توانند رهن و اجاره را به هم تبدیل کنند. کسی که دنبال کسب سود است، یونیت یا برگه سهامداری حساب را خریداری می‌کند و مستأجرانی که قدرت پرداخت اجاره دارند اما نمی‌توانند رهن بپردازند، اوراق ودیعه مسکن را خریداری و بانک مبلغ رهن مورد نیاز را به آنها تسهیلات می‌دهد. هزینه تأمین مالی این روش حدود 20 تا 22 درصد است که مقایسه آن با هزینه تبدیل رهن به اجاره یعنی 36 درصد حدود 12 تا 14 درصد ارزان‌تر تمام می‌شود. البته در زمینه قوانین مالیاتی برای کاهش هزینه مستأجران نیز در طرح رونق مسکن دیده شده که هم‌اکنون در دستور کار وزارت اقتصاد است که باعث می‌شود تأثیرتقاضای سفته بازانه در بازار مسکن کاهش یابد.»
در 6 طرحی که دولت برای ساماندهی بازار اجاره تدوین کرده است حفظ ثبات در این بازار را مورد توجه قرار داده است. دولت قصد مداخله مستقیم در بازار اجاره را ندارد، اما با این طرح‌ها قرار است اجاره ملک از قوانین ثابتی تبعیت کند. برای مثال اگر امکانات ملک امسال نسبت به سال گذشته تغییر نکرده باشد اجاره آن نباید نسبت به سال قبل به‌صورتی غیرمعمول افزایش یابد.
بازار اجاره
آخرین آمار مربوط به بازار اجاره که بانک مرکزی منتشر کرد نشان می‌دهد در خردادماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 23 و 20.7 درصد رشد دارد. در بازار مسکن قیمت گذاری‌های غیرمنطقی موجب شده بستری فراهم شود تا بسیاری از خانه‌ها با قیمت‌های غیرواقعی و نجومی برای اجاره وارد بازار شوند. اما وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه‌های دولت برای بازار اجاره گفت: «برای ساماندهی وضعیت بازار اجاره با توجه به قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، در تلاشیم تا این وضعیت را سامان دهیم چون نمی‌توانیم نسبت به مطالبه مردم بی‌تفاوت باشیم.»
نگـاه 1
تقویت نظارت دولت
مقداد همتی
تحلیلگر بازار مسکن
دولت 6 برنامه را برای ساماندهی بازار اجاره تدوین کرده است. با بررسی این برنامه‌ها می‌توان گفت «ایجاد مؤسسات استیجاری» راهکاری دارای عملیات اجرایی محسوب می‌شود. برای ساماندهی بازار اجاره دولت قبل از هر اقدامی باید «سامانه مالکیتی و سکونتی» را برقرار کند تا خانه‌های خالی تعیین تکلیف شود. در این سامانه با یک پیامک سرپرست خانوار که کد پستی و انشعاب برق را اعلام می‌کند براحتی می‌توان مشخص کرد که ملک دارای ساکن است. هر انشعاب برقی که یک کد ملی روی آن تعریف نشود، آن انشعاب و آن کد پستی خالی از سکنه است!
استارتاپ ها وارد شوند
اما اینکه برای برای بازار اجاره و افزایش اجاره بها چه باید کرد؟ این سؤال هرسال نزدیک تابستان و با سررسیدن موعد‌های اجاره واحدهای مسکونی در ذهن همه مردم و مسئولان شکل می‌گیرد درحالی‌که راهکارها در دنیا تجربه شده‌است! یکی از راهکارهای ساماندهی بازار اجاره راه‌اندازی استارتاپ‌ها و برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای است که دولت نیز در برنامه‌های خود آن را اعلام کرده است. باید شرکت‌های بزرگ استارتاپی، مشاورین املاک و اجاره‌دار حرفه‌ای شکل بگیرد تا این شرکت‌ها رابطه مستقیم موجر(مالک) و مستأجر را قطع کنند. یعنی مالک واحدمسکونی را به شرکت معرفی می‌کند و روی یک قیمت توافق می‌شود، شرکت، مستأجر را پیدا می‌کند و قرارداد می‌بندد، مستأجر اجاره را به حساب شرکت واریز می‌کند و شرکت هر ماه سر موعد اجاره‌بها را بحساب موجر می‌ریزد، وقتی ارتباط مستقیم حذف می‌شود موجر نمی‌تواند به مستأجر اجحاف کند و از طرفی دیگر هم نگران پرداخت شدن اجاره نیست چون شرکت آن را تضمین کرده است. در این نوع فعالیت نظارت دولت در بازار و بر قیمت‌ها تقویت می‌شود و دعواهای حقوقی کاهش می‌یابد.شرکت همان‌طور که واحد را تحویل گرفته همان‌طور هم سر موعد به موجر برمی‌گرداند. وقتی خیال مالک از ملک و اجاره و میزان افزایش سالانه اجاره‌بهایش راحت باشد، دیگر براحتی می‌توان قراردادها را هم بلندمدت‌تر بست تاخیال مستأجر برای برنامه‌ریزی بلندمدت‌تر سکونتی راحت شود.
مالیات سنگین از خانه‌های خالی
اخذ مالیات از خانه‌های خالی این خانه‌ها را وارد بازار خواهد کرد. این مالیات تکمیل‌کننده بسته جامع مالیاتی در مسکن (مثل مالیات بر معاملات مکرر و سوداگرانه، افزایش قیمت ملک، افزایش ارزش زمین، عایدی سرمایه و...) است.
نگـاه 2
دولت توصیه کند، مداخله نکند
مصطفی بهزاد فر
رئیس دانشکده معماری دانشگاه علم و صنعت ایران
بر اساس قانون مدنی و قانون مالک و مستأجر دولت نمی‌تواند در بازار اجاره مداخله مستقیم داشته باشد و در این بازار مداخله غیرمستقیم هم اثرگذاری چندانی ندارد. دولت در حد توصیه می‌تواند در بازار اجاره نقش آفرینی کند. اما همانگونه که دولت می‌تواند توصیه کند ارباب رسانه، دانشگاهیان، فعالان بازار و صنوف مرتبط هم می‌توانند در بازار اجاره توصیه گری کنند. دولت اگر بخواهد فراتر از توصیه وارد بازار اجاره شود، قانون مالک و مستأجر این اجازه را نمی‌دهد اما توصیه دولت فایده ای برای بازار ندارد بنابراین دولت باید راهکارهای دیگری را برای ساماندهی بازار مسکن در پیش بگیرد.
با توجه به وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور و رشد جمعیتی حدود یک درصد نیازی به تولید انبوه مسکن نداریم. افزایش نیاز در بازار مسکن به‌خاطر استهلاک و کیفیت پایین ساخت و ساز است. عمر بنا در ایران عملاً 25 سال است، این موضوع نیاز به تولید مسکن را ایجاد کرده است که بخش خصوصی آن نیاز را برطرف می‌کند. اما نقش آفرینی دولت در ساماندهی بازار اجاره با ایجاد ثبات در قیمت عوامل تولیدی مسکن ایفا خواهد شد. در حال حاضر قیمت مصالح صوری بالا رفته و تا 100 درصد هم افزایش یافته است. دولت برای کنترل بازار مسکن باید قیمت عوامل تأثیر‌گذار در ساخت مانند قیمت مصالح یا هزینه‌های کارگری و... را ثابت نگه دارد اما هیچ دولتی تا به حال موفق به ثبات این قیمت‌ها نبوده است. بازار اجاره، بازاری آزاد است. دولت نمی‌تواند در آن دخالت مستقیم داشته باشد ولی می‌تواند با ثبات قیمت‌ها، این بازار را ساماندهی کند. در دو سال گذشته تغییرات ناشی از قیمت ارز بیشترین اثر را در بازار مسکن و اجاره دارد. اگر دولت با برنامه‌هایی بتواند ثبات قیمت ارز را ادامه دهد تا دوباره بالاتر نرود می‌تواند در ثبات قیمت در بازار اجاره هم موفق باشد.