مهدی عبداللهی، در فرهیختان نوشت: اما اولا این موضوع نشانه‌ای از دوره رونق ساخت‌وساز نبوده و رشد اصلی به‌واسطه نهضت ملی مسکن رخ داده است و ثانیا ساخت‌وساز فعلی از هدف‌گذاری ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در قانون جهش مسکن مصوب مجلس و طرح نهضت ملی مسکن دولت عقب‌تر است و همچنین با تقاضای واقعی سالانه فاصله 20 درصدی و با میانگین ساخت‌وساز دوره ساخت مسکن مهر نیز فاصله 40 درصدی دارد. برخی کارشناسان معتقدند چهار عامل می‌تواند سرعت‌گیر نهضت ملی مسکن باشد؛ 1- شرایط متقاضیان (مشکل تامین آورده اولیه و عدم تمایل به مناطق اعلامی دولت)، 2- مشکل تامین زمین یارانه‌ای، 3- تمایل حداقلی نظام بانکی به پرداخت تسهیلات بلندمدت و 4- طولانی شدن فرآیند ساخت‌وساز به‌واسطه بروکراسی پیچیده ساخت مسکن دولتی.
رشد 6 درصدی ساخت‌وساز
گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در سال 1401 تعداد 131 هزار و 178 فقره پروانه ساختمانی (صرفا احداث) در مناطق شهری کشور (به جز روستاها) صادر شده است. رصد پروانه‌های ساختمانی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد دریافت مجوز ساخت‌وساز در سال گذشته رشد 2.7 درصدی داشته است. همچنین تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی نیز در سال 1401 حدود 420 هزار و 505 واحد بوده که نسبت به سال 1400 رشد 6.4 درصدی داشته است. گرچه در گزارش مرکز آمار ایران آماری از پراکنش جغرافیایی پروانه‌های ساختمانی و واحدهای درج‌شده در آنها بحثی به میان نیامده اما برآوردها نشان می‌دهد رشد صدور مجوز ساخت ناشی از اقدامات دولت در حوزه نهضت ملی مسکن بوده است. با این حساب شهرهای کوچک و شهرهای جدید از پیشران‌های تولید مسکن در سال گذشته بوده‌اند.
فاصله 40 درصدی نهضت ملی با مسکن مهر
فارغ از اینکه سیاست ساخت‌وساز مسکن توسط دولت و مسکن یارانه‌ای خوب است یا بد، موضوع مهمی که در اینجا قابل طرح است اینکه سیاست نهضت ملی مسکن تا چه حد توانسته به اهداف اولیه خود برسد. آمارها نشان می‌دهد در سال 1401 و 1400 به‌ترتیب 402 هزار و 505 واحد و 395 هزار و 141 واحد ساختمانی مجوز ساخت دریافت کرده‌اند که این تعداد کمتر از ساخت‌وساز سال 1399 با 490 هزار و 597 واحد بوده است. با این حال اگر از سال 1399 که کلنگ اقدام ملی مسکن بر زمین زده شده بگذریم، مجوزهای ساخت‌وساز سال 1401 در بین سال‌های 1393 تا 1400 (به جز سال 1399) از همه سال‌ها بیشتر است.
گرچه این موضوع در ظاهر اقدام مثبتی به نظر می‌رسد اما با توجه به هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن در قانون جهش مسکن و همچنین طرح نهضت ملی مسکن، ساخت‌وساز فعلی رضایت‌بخش نبوده و با هدف‌گذاری دولت فاصله قابل‌توجهی دارد. همچنین صدور 420 هزار و 505 مجوز (واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی) درحالی است که در چهار سال اول مسکن مهر میانگین سالانه تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی بیش از 700 هزار واحد بوده است. بنابراین ساخت‌وساز فعلی نه‌تنها فاصله 58 درصدی با هدف‌گذاری قانون جهش مسکن و طرح نهضت ملی دولت دارد، با مسکن مهر دولت احمدی‌نژاد نیز فاصله 40 درصدی دارد.
اما در کنار مسکن مهر شاخص دیگری که می‌توان ساخت‌وساز سال 1401 را با آن سنجید نیاز جدید و تقاضاهای جدید در بازار مسکن است. برخی برآوردها نشان می‌دهد با مدنظر قرار دادن میزان ازدواج و ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی (افرادی که ملک خود را برای ساخت‌وساز تخریب می‌کنند)، در دو سال اخیر سالانه بین 520 تا 530 هزار واحد تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن وجود داشته است. آنطور که آمارها نشان می‌دهد، مجوزهای شروع ساخت‌وساز در سال 1401 حدود 20 درصد نیز از تقاضاهای جدید در بازار مسکن عقب‌تر است.
4 سرعت‌گیر نهضت ملی مسکن
بررسی اظهارات مسئولان دولتی و آمارهای تسهیلات بانکی نشان می‌دهد برای کندی پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن باید چهار عامل را مقصر این موضوع مطرح کرد.
1- مورد اول شرایط متقاضیان هستند. برخی آمارها نشان می‌دهد تعداد متقاضیان اولیه و آمار واقعی واریزی‌ها برای شروع ساخت‌وساز تفاوت معناداری با هم دارد. برای نمونه، 2 فروردین ۱۴۰۲ علی عسکری، سرپرست بانک مسکن با اعلام اینکه تا آن تاریخ ۸۹۴ هزار و ۱۶۸ نفر در بانک مسکن افتتاح حساب کرده‌اند، گفت: «از این تعداد ۲۲۵ هزار و ۳۳۳ نفر بیش از ۴۰ میلیون تومان، ۶۹ هزار و ۹۶۳ نفر ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان، ۲۱۵ هزار و ۴۲۷ نفر تا ۳۰ میلیون تومان پرداخت کرده‌اند و مابقی (۳۸۳ هزار و ۴۴۵ نفر) هیچ واریزی نداشته‌اند.» برخی از کارشناسان می‌گویند دلیل انصراف از سویی نبود توان مالی برای پرداخت آورده شخصی است و از سویی دیگر به دلیل عدم مطلوبیت محیطی و جذابیت‌های مناطقی است که از سوی دولت برای ساخت مسکن معرفی شده است.
2- مورد دومی که برای کندی ساخت‌وساز در نهضت ملی مسکن مطرح می‌شود مشکل تامین زمین است. برای مثال طبق گزارش ایسنا، در شهر جدید پرند که بالاترین تعداد متقاضیان نهضت ملی مسکن را در بین شهرهای جدید دارد؛ در این شهر مجموعا ۲۲۴ هزار نفر برای طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کردند که با توجه به شروط پنج‌گانه از جمله سبز بودن فرم «ج» تعداد ۷۰ هزار متقاضی تایید شدند. تا پایان سال گذشته در این شهر برای ۱۷ هزار و ۷۰۰ نفر تعریف پروژه صورت گرفت. وزارت راه و شهرسازی با کمبود زمین برای اجرای پروژه‌ها در این شهر مواجه شده است.
3- مورد سوم را می‌توان به میزان همکاری نظام بانکی با نهضت ملی مسکن نسبت داد. آمارهای نشان می‌دهد برخلاف تکالیف ماده 4 قانون جهش مسکن که مقرر کرده بود بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند سالانه حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به‌صورتی‌که در سال اول اجرای قانون از حداقل 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد، با این حال آخرین گزارش بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد از ابتدای اجرای قانون جهش مسکن بانک‌ها درمجموع 92 هزار و 526 میلیارد تومان تسهیلات تحت عنوان این قانون پرداخت کرده‌اند که البته 13 هزار و 848 میلیارد تومان آن مربوط به ودیعه مسکن، 16 هزار و 64 میلیارد تومان نیز مربوط به ساخت‌وسازهای تخریب‌شده ناشی از حوادث غیرمترقبه بوده و 62.6 هزار میلیارد تومان مابقی به ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن در مناطق شهری و روستایی تخصیص داده شده است. کارشناسان می‌گویند به دلیل طولانی‌مدت بودن تسهیلات نهضت ملی مسکن و همچنین تکالیف سنگین روی دوش بانک‌ها، بانک‌ها در مقابل پرداخت تسهیلات طولانی‌مدت به ساخت‌وساز نهضت ملی مسکن مقاومت می‌کنند که این موضوع جلوی پیشرفت پروژه‌های ساخت مسکن را می‌گیرد. در این خصوص بررسی‌ها نشان می‌دهد از مجموع 92 هزار و 526 میلیارد تومان تسهیلاتی که تحت عنوان قانون جهش مسکن پرداخت شده، بیش از 50 درصد آن را بانک مسکن پرداخت کرده، 12 درصد مربوط به بانک ملت، 10.3 درصد بانک تجارت، 7.7 درصد بانک صادرات، 5.5 درصد بانک سپه، 3.8 درصد بانک رفاه، 3.4 درصد بانک ملی ایران و 3.1 درصد را نیز بانک کشاورزی پرداخت کرده است. درمجموع این هشت بانک حدود 96 درصد تسهیلات موضوع قانون جهش مسکن را پرداخت کرده و سهم موسسه و بانک تنها 4 درصد بوده است.
4- مورد چهارم از دلایل پیشرفت کند نهضت ملی مسکن، طولانی شدن دوره ساخت و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی است. در این خصوص متقاضیانی که به نهضت ملی شهرهای جدید مراجعه کرده‌اند می‌گویند پاسخ مسئولان به سوال «مدت زمان شروع تا اتمام ساخت‌وساز چقدر خواهد بود، این بوده که حدود سه سال باید منتظر بمانید تا کلید به دست شما برسد» برخی از فعالان حوزه ساخت‌وساز می‌گویند طولانی شدن فرآیند ساخت‌وساز موجب شده بسیاری از سازندگان این ساخت‌وساز را پرریسک ارزیابی کنند، چراکه آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی بسیار نوسان داشته است. برای مثال در سال 1398 میانگین تورم نهاده‌های ساختمانی 35 درصد، در سال 1399 حدود 76.4 درصد، در سال 1400 حدود 55.3 درصد و در سال 1401 نیز این مقدار حدود 40 درصد بوده است. براساس این گزارش، طی سال 1401 تورم بخش سیمان، بتن و شن و ماسه 40.7 درصد، گچ و گچکاری 38.1 درصد، انواع بلوک، سفال و آجر 38 درصد، موزائیک، کاشی و سرامیک 38 درصد، سنگ 32 درصد، آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل درب، پنجره و نرده 26.3 درصد، چوب 35 درصد، ایزوگام، قیرگونی و آسفالت 44.3 درصد، شیرآلات بهداشتی 33.4 درصد، تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی 39.6 درصد، یراق‌آلات درب و پنجره 39 درصد، نقاشی ساختمان 49.7 درصد، تاسیسات برقی 52.7 درصد، شیشه 81 درصد و خدمات 61.5 درصد بوده است.
