در ساخت يك واحد مسكوني عوامل مختلفي دخيل هستند، برآورد كل هزينه ساخت ساختمان مسكوني با توجه به مساحت واحدهاي احداثي، تعداد طبقات، كيفيت ساخت، متوسط قيمت هر متر مربع اجراي سقف در ساختمان با كاربري مسكوني شامل سقف، راه‌پله، انباري‌ها، پاركينگ و ... مد نظر قرار مي‌گيرد همچنين جمع هزينه‌هاي اجرا شامل خاكبرداري، فنداسيون، اسكلت، ديوارچيني، مصالح، دستمزد، ابزار آلات و حمل‌ونقل مصالح و ... نيز بايد محاسبه شود. در اين ميان گفته مي‌شود كيفيت ساخت مسكن متفاوت است و بر اين اساس نمي‌توان عدد دقيقي را به صورت يكسان براي كليه مناطق مدنظر قرار داد و مسلما هر چه به مناطق مرغوب‌تر نزديك شويم، اين عدد افزايش مي‌يابد.
توليد مسكن كند شد
البته در سال‌هاي اخير ميزان ساخت مسكن افت داشته و برخي مسوولان كند شدن توليد مسكن از سال گذشته را به كرونا نسبت مي‌دهند، اما از زمان وزارت عباس آخوندي در وزارتخانه راه و شهرسازي تاكنون كه محمد اسلامي بر سر كار است، هنوز برنامه مشخصي براي توليد مسكن از سوي دولت ارايه نشده است.
اما اخيرا مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك در خصوص ساخت مسكن اعلام كرده؛ كف هزينه ساخت مسكن متري ۲.۳ ميليون و حداكثر قيمت ساخت مسكن در كل كشور متري ۴.۶ ميليون تومان اعلام شده است اين در حالي است كه برخي سازندگان قيمت‌هاي بالاي ۱۰۰ ميليون تومان در هر متر مربع براي واحدهاي خود تعيين مي‌كنند كه همين مساله باعث ركود در اين حوزه شده است و در واقع قيمت ساخت با نرخ فروش بيش از ۲۰۰۰ درصد فاصله دارد.
وي در ادامه گفته است: در دهه‌هاي گذشته ساخت و ساز بسيار سودآور بود و انبوه‌سازان بين ۱۰۰ تا ۵۰۰ درصد سود مي‌كردند. همين مساله باعث رشد قيمت زمين و مسكن در كلانشهرها شد؛ تا جايي كه قيمت‌ها آنقدر بالا رفت كه امروز ديگر مردم توان خريد ندارند، بنابراين بازار مسكن ظرفيت خود را از دست داده و رشد مجدد قيمت‌ها اتفاق نخواهد افتاد.
نوع كار سازنده‌ها نيز با يكديگر متفاوت است
عطا آيت‌اللهي كارشناس بازار مسكن در خصوص فاصله 2000 درصدي قيمت ساخت تا نرخ فروش مسكن معتقد است؛ هر چند ساخت و ساز سود خوبي به همراه دارد اما اين رقم صحيح نيست ضمن آنكه نرخ نهايي مسكن را سازنده ملك مشخص مي‌كند و واسطه‌ها هم با حضور سازنده ملك اقدام به فروش مسكن مي‌كنند.
آيت‌اللهي گفت: ساخت مسكن با وجود تورم بالا و افزايش دستمزدها و تغيير در نرخ مصالح ساختماني قابل مقايسه با سال‌هاي گذشته نيست، ضمن آنكه نوع كار سازنده‌ها نيز با يكديگر متفاوت است و نوع مصالح ساختماني و هزينه‌هاي ساخت مسكن براي جذب سلايق مختلف مشتري‌ها و بودجه‌شان هم فرق دارد.
مسكن مهر را هم متري 2 ميليون و 300 هزار تومان نمي‌سازند
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه اظهار داشت: اينكه برخي ادعا مي‌كنند ساخت هر متر مربع از مسكن 2 ميليون و 300 هزار تومان است در حالي كه آن را 100 ميليون تومان يا بيشتر نرخ‌گذاري مي‌كنند اصلا منطقي به نظر نمي‌رسد چرا كه اين روزها حتي مسكن مهر را هم متري 2 ميليون و 300 هزار تومان نمي‌سازند و قيمت آن بيشتر شده است.
آيت‌اللهي با اشاره به نرخ‌گذاري محصولات كشاورزي از سوي دلال‌ها در كشور افزود: موضوع نرخ‌گذاري‌ها از سوي دلال‌ها بيشتر در بخش كشاورزي كاربرد دارد تا در بخش مسكن، آنچه شاهد آنيم اين است كه كشاورز محصولاتش را در مزرعه با قيمت پايين به دلال‌ها مي‌فروشد زيرا دسترسي به مغازه‌هاي سطح شهر ندارد.
او ادامه داد: هر چند گاهي شاهد خريد ملك‌هاي قديمي از سوي دلال‌ها و بازسازي آنها و فروش آن هستيم اما فروش اين ملك‌ها هم با سودي معقول است و تعداد اين افراد هم چندان زياد نيست و آن‌گونه كه در كشورهاي ديگر اين قضيه متداول است در ايران نيست.
بيت‌الله ستاريان كارشناس ديگر بازار مسكن در اين خصوص به «اعتماد» گفت: فاصله 2000 درصدي قيمت ساخت تا نرخ فروش مسكن تنها يك اغراق است زيرا در ساخت مسكن پارامترهاي مختلفي مطرح است. از قيمت زمين و منطقه ساخت گرفته تا هزينه‌هاي جانبي آن (دريافت مجوزهاي مختلف، هزينه‌هاي كارگري و نوسان قيمتي در مصالح ساختماني) در قيمت‌گذاري‌ها لحاظ مي‌شود.
ستاريان ادامه داد: مسلما زميني كه در فرمانيه و نياوران براي ساخت انتخاب مي‌شود با زميني كه در يافت‌آباد و جنوب تهران انتخاب مي‌شود بسيار متفاوت خواهد بود، ضمن آنكه نوسان قيمت روز به روز برخي از مصالح ساختماني را هم بايد در اين قضيه لحاظ كرد.
تاثير قيمت مصالح ساختماني در ساخت مسكن حدود 35 درصد است
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: البته اين نكته را نبايد فراموش كرد كه تاثير قيمت مصالح ساختماني در ساخت مسكن نهايتا 35 درصد است و در صورتي كه قيمت مصالح ساختماني بين 10 تا 30 درصد افزايش پيدا كند در قيمت كلي مسكن حدود 3 تا 4 درصد تاثير خواهد داشت.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه نبايد مردم را از مسير اصلي و هدفي كه دارند منحرف كرد خاطرنشان كرد: نبايد با برخي اظهارنظرها مردم را از برنامه‌ريزي‌هاي‌شان فراري دهيم يا اينكه گمراه‌شان كنيم.
ستاريان در ادامه افزود: اگر گفته مي‌شود بازار مسكن را دلال‌ها به هم مي‌ريزند چرا بايد پتانسيل ورود دلال‌ها به بازار مسكن فراهم باشد؟ به نظر مي‌رسد منافع عده‌اي در اين موضوع نهفته است كه اصل قضيه را ناديده بگيرند و همچنان به رويه قبلي خود ادامه دهند.
افزايش ۶،۶ درصدي قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران
براساس اين گزارش، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در تهران در اسفند سال گذشته ۳۰ ميليون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود كه نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) كه اين شاخص متري ۲۸ ميليون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود، افزايش ۶.۶ درصدي و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸) كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني ۱۵ ميليون و ۶۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان بود، افزايش ۹۳.۷ درصدي داشته است.
بيشترين تعداد معاملات مسكن مانند سال‌هاي گذشته در اسفند ۹۹ به منطقه ۵ با ۷۷۴ فقره معامله مسكن اختصاص داشت و در رتبه‌هاي بعدي، مناطق ۱۰ و ۴ به ترتيب ۴۷۰ و ۴۵۰ فقره معامله مسكن صورت گرفته است. گزارش بانك مركزي از بازار مسكن اسفند سال گذشته درباره تحولات اجاره‌بهاي مسكن حاكي از رشد ۳۱.۴ درصدي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و ۳۵.۲ درصدي در كل مناطق شهري است.