هرچند رکود حاکم بر بازار مسکن از سال 92 تا پاییز 96 بعضی از مستاجران پایتخت را امیدوار کرده بود که با پس‌انداز و دریافت وام‌های مختلف صاحب خانه شوند و از دردسرهای اجاره‌نشینی خلاصی یابند، اما افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های اخیر سبب شده است کمتر مستاجری رویای صاحبخانه شدن را در سر بپروراند. مطابق گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در تیر امسال با افزایش کم سابقه 2/54 درصدی نسبت به تیر 96، به حدود هفت میلیون تومان رسیده است. در این شرایط، بالاترین سقف تسهیلات مسکن در کشور یعنی وام «مسکن یکم» هم دردی را دوا نمی‌کند. یک محاسبه ساده نشان می‌دهد سقف این تسهیلات یعنی 160 میلیون تومان برای زوجین تهرانی تنها 23 متر مربع از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. علاوه‌بر این، کمتر مستاجری پیدا می‌شود که توان سپرده‌گذاری یکساله 80 میلیونی برای دریافت این سقف تسهیلات را داشته باشد. در نتیجه، بسیاری از خانواده‌ها قید خرید خانه را زده‌اند و باز هم به‌ناچار تن به اجاره‌نشینی داده‌اند.
افزایش شدید اجاره‌بها، مشکل نیمی از مردم تهران
مطابق آخرین سرشماری کشور در سال 95، بیش از 43 درصد از خانواده‌های پایتخت مستاجرند، یعنی اجاره‌نشینی و مصائب آن مساله نزدیک به نیمی از جمعیت پایتخت است که عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند.
مستاجران بسیاری که این روزها در جست‌وجوی مسکن جدید یا تمدید مسکن فعلی خود بوده‌اند با افزایش شدید قیمت اجاره‌بها روبه‌رو شده‌اند. بعضی از آنها که توان تامین اجاره‌بهای منطقه فعلی خود را ندارند تصمیم به تغییر منطقه و حتی مهاجرت از پایتخت گرفته‌اند. اواخر تیرماه، حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه املاک در مصاحبه‌ای درباره این موضوع گفت: «در ماه‌های اخیر و به دنبال افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران شاهد روند مهاجرت اقشار اجاره‌نشین از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و... هستیم؛ اصلی‌ترین شاخص اجاره‌بها قیمت مسکن است که در ماه‌های اخیر حدود ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده و شکی نیست که باید اجاره‌بها نیز به همین میزان رشد کند. در حال حاضر مستاجران امکان پرداخت رقم‌های غیرمتعارف اجاره بها را ندارند» همچنین اخیرا خبرگزاری مهر هم گزارش نگران‌کننده‌ای درباره افزایش لجام‌گسیخته اجاره‌بها در سطح شهر تهران و تبعات آن داد.
در بخشی از این گزارش آمده بود: «بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد خانوارهایی که قصد ادامه سکونت در پایتخت را دارند، با افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها مواجه و از جهش ناگهانی قیمت‌ها شوکه شده‌اند. به گفته برخی مشاوران املاک، برخی از مستاجرانی که جزء دهک‌های سه تا پنج درآمدی جامعه محسوب می‌شوند، در پی این جهش ناگهانی اجاره‌بها ناچار به ترک تهران و سکونت در شهرها و شهرک‌های اقماری پایتخت هستند. بر اساس گزارش‌ها، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بسیاری از مناطق پرطرفدار تهران برای اجاره و رهن یا رهن کامل، از یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تا کمی بیش از دو میلیون تومان محاسبه می‌شود؛ این در حالی است که تا اواخر اردیبهشت متری 5/1 میلیون و در زمستان سال گذشته متری یک میلیون تومان از سوی موجران و مالکان (به استثنای محله‌های گرانقیمت) قیمت‌گذاری می‌شد.»
پیشنهادهای غیرکارشناسی وزیر برای ساماندهی اجاره‌بهای مسکن
افزایش شدید قیمت مسکن به حدی رسید که عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در کمتر از یک هفته طی دو نامه جداگانه پیشنهادهایی را برای تنظیم بازار اجاره به هیات دولت ارائه داد و درخواست کرد این پیشنهادها سریعا در قالب لایحه دوفوریتی به مجلس شورای اسلامی ارسال شود. آخوندی، در پیشنهاد اول خود که در آخرین روز تیر به هیات دولت ارسال کرد، درخواست الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون «روابط موجر و مستاجر» داشت، قانونی که در سال 76 به تصویب مجلس رسیده بود. در پیشنهاد آخوندی آمده است که موجران از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد، قیمت اجاره بها را فقط تا سقف 10 درصد افزایش داده و تمدید نمایند. سه روز بعد، وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد دوم خود را به هیات دولت فرستاد. این پیشنهاد، پیش‌نویس لایحه‌ای برای تغییر موادی از قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» است که در سال 94 به تصویب مجلس رسیده بود. تشویق صاحبخانه‌ها به تنظیم قراردادهای بیشتر از یکسال با معافیت از مالیات بر اجاره و تشویق انبوه‌سازان به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف یا کم‌متراژ، با معافیت از پرداخت مالیات نقل و انتقال و مالیات بر اجاره، دو پیشنهاد جدید آخوندی برای تنظیم بازار اجاره و تولید مسکن است. همچنین آخوندی درباره مالیات بر خانه‌های خالی پیشنهاد داده است شهرداری‌ها شناسایی این خانه‌ها و اخذ مالیات برآن را انجام دهند و درآمد حاصل از آن را برای اجرای برنامه‌های مسکن‌اجتماعی و حمایتی دولت، هزینه کنند. این در حالی است که مجلس در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون «اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده بود تا سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه‌اندازی کند تا شناسایی خانه‌های خالی ممکن شود. با وجود گذشت دو سال و نیم از پایان مهلت قانونی وزارت راه و شهرسازی، این سامانه عملیاتی نشده است.
واکنش کارشناسان به پیشنهادهای آخوندی
پیشنهادهای آخوندی واکنش کارشناسان مسکن را در پی داشت. مهدی غلامی، کارشناس مسکن درباره پیشنهاد آخوندی در مورد تعیین سقف 10 درصد برای تمدید قرارداد اجاره گفت: «تعیین سقف برای اجاره‌بها سبب می‌شود قراردادهای اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیررسمی تغییر وضعیت دهد و مانند برخی بازارهای موازی که شاهد چند نرخی بودن کالاهای سرمایه‌ای در آنها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد. اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت‌ها، به افزایش اجاره‌بها دامن بزند.»
حمید یاری، کارشناس اقتصاد نیز طی یادداشتی درباره پیشنهاد آخوندی برای تشویق سازندگان به ساخت و عرضه مسکن کم‌متراژ گفت: «در مورد این اهرم تشویقی دو نکته قابل تامل است. مشکل اول که باعث شده به‌رغم اینکه بازار تشنه واحدهای کوچک‌متراژ باشد اما همچنان سازندگان واحدهایی با متراژ بالا را تولید کنند، هزینه‌های ساخت (به‌طور مثال اگر سازنده‌ای به جای واحد ۱۵۰ متری دو واحد ۷۵ متری بسازد دو سرویس بهداشتی، دو آشپزخانه و... باید بسازد) و تامین پارکینگ است. اشکال دوم این است که اگر میزان معافیت مالیاتی که دولت در نظر دارد کمتر از هزینه‌هایی باشد که به جهت کاهش متراژ به بخش خصوصی تحمیل می‌شود، این طرح برای انگیزه به بخش خصوصی موفق نخواهد شد.»
کارشناسان با پیشنهاد آخوندی درباره اجرای مالیات بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها موافق هستند و اعتقاد دارند این امر به اجرای این سیاست کمک می‌کند اما این سوال را مطرح می‌کنند که چرا در این پیشنهاد، هیچ سازوکار تشویقی‌ای برای شهرداری‌ها برای اجرایی کردن این موضوع پیش‌بینی نشده است؟ همچنین ضرورت دارد وزیر راه و شهرسازی به این سوال پاسخ دهد که چرا این وزارتخانه به جای چند سال معطل نگه داشتن ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور که چند صد میلیارد تومان ضرر به کشورمان وارد کرده، از همان ابتدا پیشنهاد واگذاری این وظیفه به شهرداری‌ها را مطرح نکرده است؟
«مالیات بر عایدی سرمایه»، نسخه پیشنهادی مشترک مجلس و کارشناسان
کارشناسان حضور و فعالیت سوداگران در بخش مسکن را یکی از عوامل مهم افزایش ناگهانی قیمت در ماه‌های اخیر می‌دانند و کنترل رفتار سوداگرانه آنها از طریق وضع مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) را یکی از راهبردهای اصلی تعادل بخشی به بازار مسکن عنوان می‌کنند. این مالیات مورد توجه نمایندگان مجلس هم قرار گرفته و آن‌طور که رحیم زارع، رئیس کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس اعلام کرده، به‌زودی قرار است در قالب طرحی دوفوریتی در صحن علنی مجلس مطرح شود. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است و در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یا در حال توسعه تجربه شده است. در این مالیات دولت‌ها درصدی از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند.
شایان ذکر است خانه اول هر فرد تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. جالب اینجاست که همزمان پیشنهاد اخذ این مالیات توسط مرکز پژوهش‌های مجلس و وزارت امور اقتصادی و دارایی هم مطرح شده است.
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «تحلیل تحولات اخیر اقتصاد ایران» که در روزهای اخیر منتشرشده، بر ضرورت وضع مالیات بر عایدی سرمایه برای محدود کردن فرصت‌های سفته‌بازی بازار مسکن تاکید کرده است. معاونت امور اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز با انتشار گزارشی با عنوان «پیشنهاد اصلاح مالیات بر املاک با تاکید بر عایدی سرمایه» بیان داشته است: «مالیات بر عایدی سرمایه زمین و مسکن نه‌تنها موجب افزایش قیمت و اجاره مسکن نمی‌شود بلکه ابزار بسیار قوی در جهت کنترل قیمت و اجاره است.»
بر اساس طرح پیشنهاد نمایندگان که قرار است به‌زودی در صحن علنی مجلس مطرح شود، از یک ماه پس از تصویب، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عایدی سرمایه» خواهد شد. در این طرح معافیت‌هایی در نظر گرفته شده است تا تولیدکنندگان رسمی مسکن و متقاضیان واقعی از این مالیات باشند: الف- اولین انتقال املاکی که قبل از اجرای این قانون خریداری شده باشند، ب- نقل و انتقال واحد مسکونی اصلی هر شخص حقیقی، یکبار در هر دو سال، ج- اولین انتقال ساختمان‌های نوساز، در صورتی که پنج سال از اخذ پروانه ساخت نگذشته باشد، د- نقل و انتقال به‌منظور وقف ملک، ه- زمانی که قیمت فروش (انتقال دادن) کمتر از قیمت خرید (به انتقال گرفتن) باشد. حال باید منتظر ماند و دید که آیا مجلس با توجه به نظرات کارشناسان و مراکز پژوهشی، با تصویب قانونی دقیق، بازار زمین و مسکن را از دستبرد سوداگران در امان نگه می‌دارد و کمک شایانی به تنظیم بازار مسکن و مقابله با افزایش قیمت‌های شدید در این بازار می‌کند یا خیر؟
در شرایط فعلی ممکن است این سوال مطرح شود که آیا با اجرای بسته جدید ارزی و نجات بازارها از برزخ ناشی از نااطمینانی به آینده دلار، قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش خواهد یافت؟ پاسخ کوتاه به این سوال منفی است، بر این اساس بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد کاهش التهاب‌ها در بازار ارز گرچه در کوتاه‌مدت اثر روانی مثبتی روی کاهش جزئی قیمت‌ها مسکن خواهد داشت، اما از آنجا که 80 درصد از افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ناشی از ورود سوداگران و دلالان (به واسطه ورود نقدینگی 1600 میلیارد تومانی) به این بازار بوده است، شرایط جدید تاثیر چندانی بر کاهش یا ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهد داشت. به عبارتی دیگر از آنجا که بخش عمده و اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ناشی از تقاضای کاذب سوداگران مسکن بوده است، بنابراین در شرایط فعلی حتی با کاهش چشمگیر قیمت ارز، نقدینگی سرگردان 1600 هزار میلیارد تومانی اجازه تحول قابل توجه در بازار مسکن(کاهش یا ثبات قیمت‌ها) را نخواهد داد.