قطع ارتباط عرضه و تقاضا
چین به اندازه کافی خانه ساخته که بتواند به بیش از ۹۰ درصد جمعیت خود سرپناه بدهد؛ اما میلیون‌ها واحد از این خانه‌ها خالی مانده است. طبق آمار اداره ملی آمار چین، این کشور در سال ۲۰۲۱ بین ۶۵ تا ۸۰ میلیون واحد مسکونی خالی داشت. این بحران ناشی از قطع ارتباط اساسی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن چین است. توسعه‌دهندگان با امید به افزایش سود، ساخت‌وساز بی‌رویه را آغاز کرده و مجتمع‌های مسکونی وسیعی را در مناطق دورافتاده و شهرهای بی‌سکنه بنا کردند. اگرچه در ابتدای کار، تقاضای کافی برای این خانه‌ها وجود داشت، اما این رفتار بدون توجه به تقاضای واقعی و بلندمدت، منجر به عرضه بیش از حد واحدهای مسکونی شد.
تب شهرنشینی
فرآیند سریع شهرنشینی چین در اوایل دهه ۲۰۰۰ یکی از عوامل کلیدی در برافروختن شور بازار مسکن بود. مهاجرت میلیون‌ها نفر از مناطق روستایی به شهرها به دلیل ترکیبی از عوامل فشاری و کششی رخ داد. از یک سو مناطق روستایی گرفتار فقر، کمبود فرصت‌ها و زیرساخت‌های ضعیف بودند. از سوی دیگر، شهرها نوید مشاغل بهتر، دستمزدهای بالاتر و دسترسی به آموزش و مراقبت‌های بهداشتی را می‌دادند. پس تقاضا برای مسکن افزایش یافت؛ اما این افزایش تقاضا با عرضه محدود روبه‌رو شد. در سال ۱۹۸۰، تنها ۲۰ درصد از جمعیت چین در مناطق شهری زندگی می‌کردند. تا سال ۲۰۲۲، این رقم به بیش از ۶۵ درصد رسید. بین سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۲۲، جمعیت شهری چین به نزدیک ۹۰۰ میلیون نفر افزایش یافت. انتظار می‌رود نرخ شهرنشینی در چین در سال‌های آینده به افزایش خود ادامه داده و تا سال ۲۰۳۰ به حدود ۷۵ درصد برسد.
بار بدهی
توسعه‌دهندگان با بدهی‌های هنگفتی که بیشتر آن متعلق به بانک‌های دولتی بود، به گسترش بازار مسکن دامن زدند. کل بدهی بخش املاک و مستغلات چین به رقم خیره‌کننده پنج تریلیون دلار رسیده که نزدیک به ۳۰ درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور را تشکیل می‌دهد. اما بار بدهی تنها به تولیدکنندگان ختم نشد. با سوددهی استثنایی بازار مسکن و هجوم سرمایه‌گذاران به این بخش، قیمت خانه سر به فلک کشید و مردم عادی مجبور شدند که هزینه بیشتری برای خرید خانه بپردازند و برای این کار به تسهیلات بیشتری نیاز داشتند. در نتیجه، مجموع بدهی مردم به بانک‌ها افزایش یافت.
سیاست‌های دولتی
در ابتدا، دولت سیاست‌های تشویقی برای خریداران خانه در نظر گرفت و تسهیلات آسانی به آنها اعطا کرد. از سوی دیگر، دولت با ترغیب سازندگان و فروش بی‌رویه زمین اشتهای آنها برای ساخت‌وساز بیش از حد نیاز را تقویت کرد. دولت بعدا تلاش کرد تا وام‌دهی و سفته‌بازی را مهار کند که به عقیده کارشناسان، دیگر برای آن دیر شده بود؛ چرا‌که با سخت‌گیری در صدور تسهیلات، خرید خانه برای مردم عادی سخت‌تر شده که به کاهش تقاضا بدون کاهش عرضه انجامید. این مساله به اشباع بیش از پیش بازار مسکن و افزایش بدهی سازندگان دامن زد.
تاوان توسعه‌دهندگان و خریداران
این بحران به شدت به توسعه‌دهندگان ضربه زده و بسیاری از آنها را با ورشکستگی یا فروش اجباری دارایی روبه‌رو کرد. شرکت Evergrande که زمانی بزرگ‌ترین توسعه‌دهنده املاک و مستغلات چین بود، در سال ۲۰۲۱ از پرداخت میلیاردها دلار بدهی بازماند و به نمادی از بحران مسکن کشور تبدیل شد. تا سال ۲۰۲۱، کل بدهی این شرکت به بیش از ۳۰۰ میلیارد دلار رسید و آن را به یکی از بدهکارترین شرکت‌ها در جهان تبدیل کرد. این بار بدهی عظیم، همراه با کاهش رشد اقتصاد چین و سخت‌ترشدن شرایط اعتباری، انجام تعهدات مالی برای شرکت را دشوارتر کرد. خریداران مسکن نیز از تاثیر این بحران در امان نمانده‌اند. بسیاری از کسانی که پس‌انداز زندگی خود را در آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده سرمایه‌گذاری کردند، اغلب با وعده بازدهی بالا، اکنون با املاک ناتمام یا غیرقابل‌فروش تنها مانده‌اند.
از فرود مدیریت‌شده تا سقوط فاجعه‌بار
آینده بازار مسکن چین نامشخص است. برخی کارشناسان معتقدند که این حباب در نهایت می‌ترکد و منجر به کاهش شدید قیمت مسکن می‌شود. برخی دیگر معتقدند که دولت می‌تواند بازار را تثبیت کرده و از سقوط جلوگیری کند. با این حال، واضح است که بحران مسکن چین یک معضل جدی است که در سال‌های آینده تاثیر بسزایی بر اقتصاد این کشور خواهد داشت. آینده بحران مسکن در چین می‌تواند طبق چند سناریو پیش رود. در بهترین سناریو، دولت با موفقیت اقدامات هدفمندی را برای مدیریت بخش املاک و مستغلات اجرا کرده و از فروپاشی اقتصادی گسترده‌تر جلوگیری می‌کند. این سناریو شامل یک فرآیند اهرم‌زدایی تدریجی است که در آن دولت از توسعه‌دهندگان حمایت کرده و در عین حال، اقداماتی را برای محافظت از خریداران مسکن و جلوگیری از کاهش شدید قیمت ملک اجرا می‌کند. با این حال، در یک سناریوی بدبینانه‌تر نیز تلاش‌های دولت برای مدیریت بحران ناکافی بوده و منجر به سقوط فاجعه‌بار بخش املاک و مستغلات می‌شود. این سناریو باعث نکول گسترده، آشفتگی مالی و رکود اقتصادی شدید خواهد شد. تاثیر چنین فروپاشی‌ای نه‌تنها در سراسر چین بلکه در سرتاسر اقتصاد جهانی نیز محسوس خواهد بود.
درس‌هایی برای آینده
بحران مسکن چین هشداردهنده خطرات سفته‌بازی کنترل‌نشده و افزایش بیش از حد اعتبار است. رشد سریع بخش املاک و مستغلات چین که با پول آسان و بی‌توجهی به شیوه‌های پایدار تقویت شده بود، منجر به ایجاد حباب با ابعاد ناپایدار شده است. اکنون فروپاشی این حباب آسیب‌های اقتصادی شدیدی را ممکن است به همراه داشته باشد. این بحران موضوعی پیچیده و چندوجهی است که نیازمند اقدام فوری و همه‌جانبه است. دولت باید به دلایل زمینه‌ای از جمله سرمایه‌گذاری سوداگرانه، مقررات سهل‌گیرانه و سیاست‌های کاربری زمین رسیدگی کرده و در عین حال، عرضه گزینه‌های مسکن ارزان‌قیمت را نیز افزایش دهد. ناکامی در اقدام قاطع می‌تواند عواقب گسترده‌ای برای ثبات اقتصادی و رفاه اجتماعی چین داشته باشد. درس‌های بحران مسکن در چین نه‌تنها برای خود این کشور بلکه برای اقتصادهای سراسر جهان نیز قابل اجرا خواهد بود. دولت‌ها و سیاست‌گذاران باید به دقت حباب‌های دارایی را رصد کرده و اقداماتی را برای جلوگیری از رسیدن آنها به سطوح ناپایدار اجرا کنند.