اقتصاد بازار: آیا با برداشته شدن تحریم‌ها رونق اقتصادی به بازار مسکن باز خواهد گشت. انتظار بسیاری از فعالین این حوزه از بین رفتن رکورد و رونق دوباره شلوغ ترین بازار اقتصادی کشور است. اما به نظر می رسد با وجود آغاز رفع تحریم ها، و تثبیت نسبی بازار طلا و ارز و حتی برنامه های مالیاتی دولت برای بازگشت نشاط و شادابی به این صنعت، همچنان سایه رکودی بی سابقه بر بخش ساختمان طنین افکنده است. دیدار و گفتگوی ما با سید جمال الدین صمصام شریعت معاونت شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان برای فعالان انبوه ساز و سرمایه گذاران این بخش حاوی نکاتی ارزنده بود که از تجربیات سالیان وی نشات می گیرد.
تهدید اول: تصویب مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه
تهدید دوم: افزایش قابل توجه بیمه پروانه ساختمان
تهدید سوم: افزایش حق الزحمه خدمات مهندسی
تهدید چهارم: مالیات بر عملکرد انبوه سازان
تهدید پنجم: تفکیک پروانه ساخت به دو پروانه مجزا ؛ در قالب طرح به نام مالک و قالب اجرا به نام مجری ذیصلاح
تهدید ششم: افزایش قابل توجه هزینه انشعابات مانند برق، گاز،آب و فاضلاب
تهدید هفتم: افزایش هزینه صدور پروانه های ساخت و ساز از سوی شهرداری ها
سید جمال الدین صمصام شریعت معاونت شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان، بر این نظر است که اکنون فرصت خوبی جهت تداوم رونق مسکن به وجود آمده که نباید آنها را به تهدید تبدیل کرد و رعایت یکسری نکات برای این امر الزامی است. وی هفت تهدید را مانع از رونق مسکن در دوران پسا تحریم برشمرده و به ذکر آنها می پردازد:
اولین تهدیدی که رونق مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد، تصویب مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه است. این قانون که تصویب و ابلاغ شده در جای خود یک فرصت و یک تهدید به شمار می رود؛ فرصت از این نظر که نظام عرضه و تقاضا را در سطح بازار متعادل می کند، به این معنا که مالک زمانی که باید مالیات بابت واحد خالی پرداخت کند درصدد خواهد بود تا واحد خالی را یا زودتر اجاره دهد یا بفروشد که همین امر منجر به ازدیاد عرضه و کاهش تقاضا می شود در نتیجه قیمت مسکن کاهش و تعدیل پیدا می کند.
اما تهدید وارد بر این قانون در واقع به فروش نرسیدن واحدهای خالی انبوه سازان و تامل آنها برای محقق شدن این امر و عدم استقبال از کارهای جدید است. در نتیجه باید چند سالی اجرای این قانون به تاخیر بیافتد تا قانونی که دارای محسنات بسیاری است ناخودآگاه مانع از خروج مسکن از رکورد فعلی نگردد.
تهدید دومی که در حال حاضر انبوه سازان نسبت به آن معترض هستند، افزایش قابل توجه بیمه پروانه ساختمان است؛ با رشد دهها برابری که در دولت دهم برای حق بیمه پروانه ساخت به وجود آمد، و پس از تصویب افزایش آن به صورت چهار ساله باز این مبلغ از هزینه خود پروانه ساخت بالاتر رفته و منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن می گردد؛ حال این باری که بر دوش تولیدکنندگان گذاشته شده باید به گونه ای بین تولیدکننده و مصرف کننده تقسیم شود و مصرف کننده با پرداخت عوارض نوسازی کمک رسانی باشد تا میزان تولید در زمینه مسکن بالا رود.
اما سومین تهدید افزایش حق الزحمه خدمات مهندسی اعم از برگه های طراحی و نظارت است.توجه کنیم که این مبلغ بالای نظارت، باید به صورت نقدی به نظام مهندسی واریز گردد و یکی از عواملی است که رغبت برای صدور پروانه ساخت را کاهش می دهد.
عامل چهارمی که می تواند رونق مسکن را تهدید کند، مالیات بر عملکرد انبوه سازان است؛ عاملی که عدم رغبت به تولید مسکن را در میان تولیدکنندگان به وجود آورده به گونه ای که دست سوداگران و دلالان در این میان باز شده و بساز و بفروشها به بخر و بفروشها تبدیل شده اند و این می تواند یکی از عوامل افزایش سرسام آور قیمتها در بحث مسکن باشد.
این در حالی است که تولیدکننده در زمان فروش هر واحد نیز، باید مالیات خود را پرداخت می کند. بار این دونوع مالیات بر دوش انبوه ساز خود به تهدیدی برای رونق این صنعت تبدیل شده است.
پنجمین تهدید مربوط به پیشنهاد پروانه ساخت به دو پروانه مجزا در قالب طرح و دیگری اجرا است. یعنی یک پروانه به نام مالک و دیگری به نام مجری ذی صلاح؛ این قانون هر چند هنوز قطعی نشده اما نگرانی مالکین را به همراه داشته است. چرا که پروانه ساخت به نام فرد دیگری به غیر از مالک صادر می شود که قطعا اثرات روانی خاص خود را به همراه دارد.
تهدید ششم افزایش قابل توجه هزینه انشعابات تاسیسات زیربنایی مانند برق، آب، گاز، فاضلاب و غیره است . این افزایش بها، به خصوص درمورد هزینه برق برای مالکین پروژه های بزرگ که از سوی سازمان نظام مهندسی به اداره برق معرفی می شوند بیشتر به چشم می آید. برنامه این اداره در مورد ایجاد پست اختصاصی برای هر انبوه ساز، از مخاطراتی است که امروز ذهن سازندگان را به خود مشغول کرده است. این درحالی است که قانونا، اداره برق بایستی خود نقاطی که نیاز به پست اختصاصی دارد را شناسایی و با تغییر کاربری و با استفاده از کمسیون ماده 5 تملک کند و پول آن را نیز خود پرداخت کند، در حالی که اگر چنانکه گفته می شود، این پست اختصاصی مالک است پس چرا باید عرصه به نام اداره برق ثبت گردد، و مالک حق ندارد بر روی آن ساختی انجام دهد. توجه کنیم که این پست اختصاصی می تواند قسمتی از زیر زمین نیز پیش بینی شود بدون اینکه مالک بخواهد عرصه را به نام اداره برق ثبت کند و اداره برق بخواهد از آن برای نقاط دیگر خود استفاده کند.
سرایت این موضوع به اداره گاز ، برای تنظیمات و افزایش فشار گاز خود مشغولیت دیگری است که امروز ذهن انبوه ساز را درگیر نموده، چرا که با این روند مالک باید عرصه پلاک خود را بین تاسیسات هر سازمانی تقسیم کند.
و اما تهدید هفتمی که این روزها می تواند رونق بازار مسکن را بر هم بزند، افزایش سالانه هزینه صدور پروانه های ساخت و ساز از سوی شهرداری هاست، که این کار باعث فشار بیشتر به تولیدکننده مسکن گردیده است. معتقدم که شهرداری به جای افزایش بهای صدور پروانه های ساختمان، باید منبع تامین درآمد خود را، از محل هایی دیگر، همجون افزایش عوارض نوسازی سالانه برای هر مصرف کننده دریافت کند تا بدین ترتیب بار این هزینه از دوش انبوه ساز به شانه مصرف کننده منتقل گردد.
در نهایت صمصام شریعت معتقد است که اگر مالیات بر عملکرد انبوه سازان و مالیات واحدهای مسکونی خالی از سکنه، هزینه مربوط بیمه ساختمان، حق الزحمه خدمات نظام مهندسی، هزینه انشعابات و تاسیسات زیرساختی، و عوارض پروانه ساخت شهرداری ها بدون برنامه ریزی هماهنگ افزایش یابد، شاهد رکودی عمیقتر در بخش مسکن خواهیم بود.
گزارش از: مجید محققیان