در چنین شرایطی حضور سفته‌بازها یکی از مهم‌ترین فرضیه‌ها برای توضیح دلایل رشد قیمت مطرح است. در شرایطی که ارزش بازار سهام ایران از ابتدای سال تاکنون بیش از صددرصد رشد داشته انگیزه‌های سفته‌بازان برای بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی تقویت شده است. بورس تهران در ماه‌های اخیر به کارخانه پول‌سازی تبدیل شده است؛ کارخانه‌ای که ورودی آن در ماه‌های اخیر رشد چشمگیری داشته و هنوز مقصد خروجی آن مشخص نیست.
با افزایش بی‌سابقه ارزش سهام و تغییر مسیر نقدینگی به بازار سرمایه، دارایی‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاران حقیقی ایجاد شده که ممکن است مسکن یکی از مسیرهای بازگشت نقدینگی حاصل از ایجاد این دارایی باشد. در این شرایط دلالان بازار مسکن شرایط را برای افزایش قیمت‌ها دست‌کم روی کاغذ فراهم می‌کنند. ممکن است قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های بنگاه‌های مشاوره املاک به مرحله معامله نرسد اما به طور اسمی ارزش بازار را افزایش داده است.
در کنار رشد بی‌سابقه ارزش سهام، چشم‌انداز تورمی اقتصاد و رشد قیمت ارز نیز جو روانی را برای رشد قیمت فراهم کرده است. در این میان عده‌ای معتقدند از حالا به بعد رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید وزن رکود را افزایش می‌دهد و مالکان در نهایت مجبور می‌شوند قیمت‌های پیشنهادی را کاهش دهند؛ وضعیتی که احتمالا دلیل تداوم روند نزولی معاملات را توضیح می‌دهد.
کاهش شدید نقدشوندگی
در این شرایط کارشناسان و سبدگردان‌های شرکت‌های سرمایه‌گذاری معتقدند دوران تاخت و تاز بازار املاک در ایران به سر آمده است و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به دلیل کاهش شدید نقدشوندگی به مشتریان خود پیشنهاد نمی‌کنند. در همین حال طرح‌هایی مانند مالیات بر عایدی سرمایه که برای مبارزه با رشد قیمت مسکن طراحی شده نیز در مجلس معطل مانده است؛ وضعیتی که نشان دهند عمق سردرگمی سیاستگذار بازار مسکن است.
در این شرایط سیاستگذار ارشد بازار مسکن که دست‌کم در دو سال اخیر تقویت قدرت خریدار را به طور کامل رها کرده، تنها به امضای قراردادهای کاغذی تولید مسکن با ارگان‌های دولتی اکتفا کرده است. محمد اسلامی، وزیر راه‌و‌شهرسازی پس از انتشار خبر عبور متوسط قیمت مسکن تهران از ۱۷ میلیون تومان گفته است: هموطنانی که نیازمند خانه هستند و استطاعت خرید این خانه‌ها را ندارند، به هیچ عنوان نگران نباشند. در سامانه طرح اقدام ملی دست همه را باز گذاشتیم تا هر کسی خواست ثبت‌نام کند و هیچ‌کس جا نماند. تقریبا نیمی از کسانی که ثبت‌نام کردند مالک بودند و از امتیاز قبلا استفاده کرده‌اند. اظهارات اسلامی نشان می‌دهد دولت نیز برای مدیریت اوضاع برگ برنده‌ای در دست ندارد و جز اظهارات پوپولیستی در کنار اقدامات تعزیراتی مانند سانسور قیمت در سایت‌های اینترنتی، راه‌حل دیگری برای کنترل اوضاع ندارد.
اوضاع قیمت در شهر تهران
بر اساس گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت امسال میزان معاملات مسکن در شهر تهران ۷/۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کم شده و متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بوده که نزدیک به ۳۴ درصد افزایش یافته است. در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳/۱۱ هزار واحد مسکونی بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷/۶ درصد کاهش یافته است.
همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷/۱۶۹ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/۳۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.
علاوه بر این، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که از مجموع ۱۱ هزار و ۳۱۰ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۸/۳۸ درصدی بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند که سهم یادشده در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل حدود ۲/۲ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قیمت ۶ تا ۱۰ سال و ۱۶ سال و بیشتر افزوده شده است.
این گزارش که از سوی بانک مرکزی اعلام شده، نشان می‌دهد که توزیع و تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۹۹ از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۲/۱۵ درصدی از کل معاملات، بیشتر تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده و مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با ۶/۹ و ۳/۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
در مجموع ۸/۷۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر تهران (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲ ، ۴، ۱۰، ۱۴، ۸، ۷ ، ۱۵، ۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲/۲۷ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تحولات قیمت در اردیبهشت‌ماه
علاوه بر این در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۹ متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۱۶۹ میلیون ریال بود که در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۰/۳۳۹ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۵/۷۸ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که ارقام ذکر شده نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۳/۳۰ و ۸/۳۲ درصد افزایش داشته‌اند.
معاملات در ۲ ماه اخیر
تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دو ماهه نخست سال جاری به حدود ۶/۱۲ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۳/۱۹ درصد کاهش یافته است. در این مدت قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳/۱۶۱ میلیون ریال بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۸/۳۴ درصد افزایش یافته است.
همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت ماه سال جاری در این گزارش نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۲۰ تا ۱۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۸/۸ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۹۰ تا ۱۰۵ میلیون ریال با سهم ۶/۸ درصد در رتبه بعدی قرار گرفته است.
علاوه بر این، در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده که ۹/۵۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۷/۱۶۹ میلیون ریال) معامله شده‌اند.
تعداد معاملات برحسب زیربنا
توزیع فراوانی تعداد واحد مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۹ نیز نشان می‌دهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع ۱۵ درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای ۶۰ و ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۲/۱۴ و ۳/۱۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند که در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۸/۵۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
همچنین این گزارش مطرح می‌کند که در اردیبهشت ماه توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان داده‌های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۵/۴ تا ۶ میلیارد ریال با اختصاص سهم ۶/۱۰ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
رشد شاخص اجاره
علاوه بر این، واحدهای دارای ارزش شش تا هفت و نیم با اختصاص سهم ۱۰ درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته که در مجموع در این ماه حدود ۹/۵۱ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۱۲ میلیارد ریال اختصاص داشته است.
طبق این گزارش بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت ماه سال ۹۹ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۵/۲۸ و ۳/۳۱ درصدی ماه مشابه سال قبل است.