چکاپ جهانی حباب مسکن

بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس، تازه‌ترین گزارش «شاخص جهانی حباب مسکن» خود را منتشر کرد. حباب‌های قیمت، ازجمله در بازار مسکن، پدیده‌ای به‌طور منظم تکرار شونده هستند. اصطلاح «حباب» به قیمت‌های غیرواقعی یک دارایی در سطوح قابل توجه و ماندگاری اشاره دارد که تا زمان ترکیده شدن، وجود آن قابل اثبات نیست. با این حال از نشانه‌های مرسوم حباب می‌توان به شکاف میان قیمت‌های مسکن و سطح درآمدها و اجاره بها و همچنین عدم توازن در اقتصادی حقیقی همچون اعتبارات بیش از حد و فعالیت‌های ساخت وساز اشاره کرد. بر این اساس در این گزارش، بانک «یوبی‌اس» ارزش بازار مسکن ۲۴ کلان‌شهر اصلی جهان را ارزیابی و بر مبنای نمره کمتر از ۵/ ۱- تا بیش از ۵/ ۱رتبه‌بندی کرده است. در رتبه‌بندی ۲۰۱۹، مونیخ آلمان با قرار گرفتن در رده نخست، با پرخطرترین حباب مسکن جهان مواجه است. پس از مونیخ، شهرهای تورنتو کانادا، هنگ‌کنگ، آمستردام هلند، فرانکفورت آلمان، ونکوور کانادا و پاریس فرانسه به ترتیب در رده‌های دوم تا هفتم، و با نمره بیش از ۵/ ۱واحدی در محدوده خطر حباب املاک قرار دارند. در مقابل دبی امارات و شیکاگو آمریکا تنها شهرهای با نمره منفی هستند که در رده‌های انتهایی ایستاده‌اند. این بدان معنی است که در شهر شیکاگو با نمره شاخص ۷۷/ ۰-، قیمت‌های مسکن کمتر از مقدار واقعی ارزش‌گذاری شده‌اند.

از دیگر نکات این گزارش، زمان خانه‌دار شدن در هر یک از کلان‌شهرهای اصلی جهان است. بر این اساس، طولانی‌ترین صف خرید خانه را در جهان هنگ‌کنگ دارد، جایی که خرید یک خانه ۶۰ متری توسط یک نیروی کار حرفه‌ای ۲۱ سال طول می‌کشد.  از گذشته تاکنون مالکیت املاک مسیری مطمئن برای انباشت ثروت محسوب می‌شده است. پس از سال ۱۹۵۰ میلادی به‌رغم دوره‌های کاهشی طولانی و ماندگار، ارزش املاک در اقتصادهای توسعه یافته پرشتاب‌تر از تورم افزایش یافته است. امروز اما تضمینی برای افزایش قیمت واقعی بازار مسکن وجود ندارد، هر چند عوامل اساسی همچون افزایش شهری شدن، انقلاب دیجیتالی و... هنوز نیز نقشی حمایتی از این روندهای افزایشی دارند. در سال‌های اخیر افزایش قیمت‌ها از درآمدها پیشی گرفته است. قدرت خرید پایین، یکی از بزرگ‌ترین ریسک‌ها برای ارزش دارایی‌های ملکی در مناطق شهری محسوب می‌شود. در صورتی که نیرو‌های کار نتوانند آپارتمان‌هایی با دسترسی مناسب به محل کار خود بیابند، جذابیت و چشم انداز رشد شهرها با چالش مواجه خواهد شد.

در این وضعیت اغلب، مداخلات مقرراتی برای کشیدن افسار قیمت‌ها در دستور کار قرار می‌گیرد. تاکنون این اقدامات مقرراتی در اصلاح قیمت‌های حبابی مسکن عمده شهرها مؤثر واقع شده اند: قیمت‌های واقعی در هر چهار شهر نخست «شاخص جهانی حباب مسکن ۲۰۱۶» روندی نزولی داشته و به‌طور میانگین قیمت مسکن آنها از زمان اوج، ۱۰ درصد کاهش یافته است. در این رابطه یافته‌های گزارش امسال حکایت از آن دارد که بهبود قدرت خرید، اصلاح قیمت‌های مسکن را محتمل‌تر می‌کند.

اما خطر حباب مسکن چه معنایی برای سرمایه‌گذاران این بخش دارد؟ بر اساس یافته‌های گزارش امسال، در عمده کلان‌شهرهای جهان کسی که در ۴۰ سال اخیر حتی در زمان اوج قیمت‌های حبابی صاحب ملک مسکونی شده، از افزایش قیمت در بلندمدت سود برده است. در توضیح این وضعیت می‌توان سه دلیل اصلی بیان کرد: اول، رشد اقتصادی ناشی از پیشرفت‌های تکنولوژی در بسیاری از کلان‌شهرهای جهان منجر به رشد چشمگیر تقاضای مسکونی شده است؛ دوم، افزایش تعداد خانوار ثروتمند تقاضایی ادامه دار برای مکان‌های ایده‌آل ایجاد کرده است؛ و در نهایت ارزش املاک از کاهش نرخ‌های بهره واقعی از اواسط دهه ۱۹۹۰ میلادی تاکنون منتفع شده است. در شهرهایی که افزایش تقاضا منجر به رونق ساخت وساز نشده است – به‌عنوان مثال به خاطر محدودیت‌های ساخت – قیمت‌های زمین و اجاره رشدی نجومی داشته است.

با این حال در جایی که این پیش زمینه‌ها وجود نداشته، قیمت‌های مسکن در بهترین حالت راکد مانده است. برای مثال قیمت خانه در شهر شیکاگو یا میلان، تحت تاثیر ضعف توسعه اقتصادی در سطوحی مشابه با ۲۰ سال قبل قرار دارند. در دبی نیز تداوم افزایش عرضه موجب شده است قیمت‌های فعلی تنها اندکی بالاتر از مقادیر ۲۰۰۰ قرار داشته باشد، در حالی که جمعیت این شهر بیشترین رشد را در میان ۲۴ شهر مورد بررسی داشته است. بنابراین روند کلی تشدید شهری شدن و همچنین تقویت تقاضا برای شهرهای ایده‌آل نمی‌تواند تضمینی برای رشد و سود ناشی از قیمت‌ها باشد. به‌علاوه شکاف میان قیمت مسکن و درآمد چشم انداز بهره مندی مالکان را تیره کرده است. در بلندمدت نیز پژمردگی اقتصادی منجر به زوال جذابیت شهرها و انتقال مشاغل به مناطق دیگر می‌شود. در این وضعیت پتانسیل مداخلات سیاسی در بازارهای مسکن ایجاد می‌شود و ممکن است پیامدهای منفی برای سرمایه گذاران به همراه داشته باشد.

بخش تحقیقات سرمایه‌گذاری بانک «یو‌بی‌اس» سوئیس تازه‌ترین مطالعه خود از وضعیت بازارهای املاک جهان را باعنوان «شاخص جهانی حباب مسکن ۲۰۱۹» منتشر کرد. در این گزارش وضعیت قیمت بازار مسکن ۲۴ کلان‌شهر اصلی جهان ارزیابی و رتبه‌بندی شده است. بر این اساس در گزارش امسال شهر مونیخ با نمره ۰۱/ ۲ در صدر رتبه‌بندی «شاخص جهانی حباب مسکن ۲۰۱۹» قرار گرفته است، رتبه‌ای که سال گذشته متعلق به هنگ‌کنگ بود. پس از این شهر آلمانی، تورنتو کانادا به‌رغم کاهش نمره با یک پله صعود در جایگاه دوم رتبه‌بندی امسال ایستاده است. هنگ‌کنگ اما با کاهش نمره شاخص از ۰۳/ ۲ به ۸۴/ ۱، از رده اول سال گذشته تا سوم پایین آمده است. آمستردام هلند، فرانکفورت آلمان، ونکوور کانادا و پاریس فرانسه نیز دیگر شهرهایی هستند که با نمره شاخص بیش از ۵/ ۱ واحدی و قرار گرفتن در رده‌های چهارم تا هفتم با خطر حباب قیمتی مسکن مواجه هستند.

در طرف مقابل، نمره شاخص در چهار شهر سنگاپور، بوستون، میلان و دبی کمتر از ۵/ ۰ است،‌ به این معنی که قیمت‌های بازار مسکن در آنها عادلانه و واقعی هستند. در نهایت در انتهای این رتبه‌بندی شیکاگو آمریکا به‌عنوان تنها شهری که قیمت‌های مسکن آن کمتر از مقادیر واقعی است نمره منفی ۷۷/ ۰ را به خود اختصاص داده است. به‌طور میانگین در شهرهای مورد بررسی، افزایش‌ قیمت‌ها در یک سال اخیر دچار وقفه شده است. در مقایسه با سال گذشته و به دنبال اصلاح بیشتر قیمت‌ها،‌ بازار مسکن لندن از محدوده خطر حباب خارج شده و در گروه بیش از حد ارزش‌گذاری شده قرار گرفته است. ارزش‌گذاری‌ها در شهرهای ونکوور، سان‌فرانسیسکو، استکهلم و سیدنی نیز کاهش قابل توجه یافته، هر چند بیشترین کاهش ارزش‌گذاری در بازار مسکن سیدنی رخ داده است. در طرف مقابل اما نمرات شاخص در مسکو، بوستون و تمامی شهرهای ناحیه یورو روندی افزایشی داشته که عمدتا ناشی از نرخ‌های بهره پایین بوده است. تنها افزایش دورقمی امسال نیز مربوط به بازار مسکن فرانکفورت است. این روند موجب شد این شهر به همراه پاریس در محدوده خطر حباب قرار گیرند.

در عمده کلان‌شهرهای جهان خرید یک آپارتمان ۶۰ متری فراتر از بودجه میانگین درآمد سالانه مردمی است که در مشاغل با مهارت بالا کار می‌کنند. در هنگ‌کنگ حتی برای افرادی که دو برابر مقدار میانگین شهر درآمد دارند خرید خانه‌ای به این متراژ چالشی جدی محسوب می‌شود. در شهرهایی نظیر پاریس، لندن، سنگاپور، توکیو و نیویورک نیز نسبت «قیمت خانه به درآمد» بیش از ۱۰ برابر شده است. در این رابطه مسکن خارج از توان خرید شهروندان گاهی اوقات حکایت از تقاضای قدرتمند سرمایه‌گذاری توسط خارجی‌ها، تراکم بالای خانه‌ها و مقررات‌ بازار اجاره دارد. در صورتی که تقاضای سرمایه‌گذاری دچار ضعف شود،‌ احتمال اصلاح کاهشی قیمت‌ها افزایش می‌یابد و چشم‌‌انداز بلندمدت رشد ارزش مسکن محدودتر می‌شود. در مقابل اما در شهرهایی نظیر شیکاگو، بوستون، لس‌آنجلس و میلان، مسکن در توان خرید شهروندان اصلاح قیمت‌ها را نامحتمل‌تر کرده است. با توجه به درآمدهای به نسبت بالا، خرید یک آپارتمان در شهرهای فرانکفورت، زوریخ، ژنو و سان‌فرانسیسکو نیز به سادگی صورت می‌گیرد. از دید خریداران خانه، توان خرید تا حد زیادی به نرخ‌های بهره و مقررات استهلاک بستگی دارد. برای مثال این دو عامل حتی در شهرهایی که در آنها نسبت قیمت خانه به درآمد پایین است می‌تواند بار اضافی برای درآمد ماهانه خریداران به همراه داشته باشد. با این حال حتی بدون استهلاک کامل وام‌های رهنی و نرخ‌های بهره پایین، افزایش قیمت‌های خرید می‌تواند به پدیده‌ای ماندگار تبدیل شود، مانند آنچه در بازار مسکن سوئیس و هلند رخ داده است.

نسبت «قیمت به درآمد» معیاری ابتدایی از قدرت خرید خانه است. در گزارش «شاخص جهانی حباب مسکن» با استفاده از این معیار، تعداد سال‌هایی که یک نیروی کار حرفه‌ای شاغل در بخش‌های خدماتی کلان‌شهرهای جهان انتظار خانه‌دار شدن را می‌کشد برآورد شده است. بر این اساس طولانی‌ترین صف انتظار خانه‌دار شدن را هنگ‌کنگ دارد، جایی که برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری در نزدیکی مرکز شهر، یک نیروی کار حرفه‌ای بخش خدماتی باید ۲۱ سال کار کند.  به گزارش «دنیای اقتصاد» اگرچه «تهران» در این رنکینگ از سوی بانک سوئیسی مورد بررسی قرار نگرفته اما اطلاعات مربوط به قیمت مسکن و درآمد شهروندان تهرانی نشان می‌دهد، متوسط مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در این شهر حدود ۱۷ سال است. به این ترتیب هنگ‌کنگ بدترین شهر برای خانه اولی‌ها است و تهران بعد از آن قرار می‌گیرد.

شهرهای پاریس با ۱۵ سال، لندن با ۱۴، سنگاپور با ۱۲ و توکیو با ۱۱ سال طولانی‌ترین سال‌های خرید خانه را در جهان دارند. در مقابل در انتهای این رتبه‌بندی نام شهرهای آمریکایی به چشم می‌خورد، جایی که نیروی کار در شیکاگو برای خانه‌دار شدن تنها دستمزد ۳ سال خود و در لس‌آنجلس و بوستون تنها دستمزد ۴ سال خود را نیاز دارد. بازار مسکن زوریخ، مونیخ و هنگ‌کنگ بالاترین نسبت قیمت به اجاره را در جهان دارند. به عقیده صاحب‌نظران نسبت بالای قیمت به اجاره، وابستگی غیرضروری قیمت‌های مسکن به نرخ‌های بهره پایین را منجر می‌شود. در این رابطه بیش از نیمی از شهرهای مورد بررسی گزارش «شاخص جهانی حباب مسکن» نسبت قیمت به اجاره بالای ۳۰ دارند، عاملی که می‌تواند باعث اصلاح شدید قیمتی در بازار مسکن این شهرها شود. در مقابل در عمده شهرهای آمریکا نظیر سان‌فرانسیسکو، لس‌آنجلس، بوستون و شیکاگو این نسبت در سطح ۲۰ قرار دارد. مقدار قیمت به اجاره به نسبت پایین این شهرها حکایت از نرخ‌های بهره بالا، و مقررات ساده بازارهای اجاره دارند.

در مقابل مقررات بازارهای اجاره در کشورهایی نظیر فرانسه، آلمان، سوئیس و سوئد در راستای حمایت از مستاجران است، امری که مانع از بازتاب ارزش واقعی مال‌الاجاره در بازار می‌شود. نسبت بالای قیمت به اجاره نه تنها وضعیت نرخ‌های بهره و مقررات بازارهای اجاره را روایت می‌کند، بلکه نشانی از انتظارات افزایش قیمت‌ها در بازار است، همچون بازارهای هنگ‌کنگ و مونیخ. در واقع سرمایه‌گذاران انتظار دارند بازدهی‌های پایین اجاره به واسطه افزایش ارزش سرمایه جبران شود. با این حال در صورت ناامیدی سرمایه‌گذاران و وخامت انتظارات، مالکان خانه در بازارهایی که نسبت قیمت به اجاره بالا است، ضررهای قابل‌توجهی از کاهش ارزش سرمایه متحمل خواهند شد.

در این گزارش با استفاده از نسبت «قیمت به اجاره» سال‌هایی که می‌توان با اجاره دادن، خانه‌دار شد محاسبه شده است. بر این اساس که در واقع به نوعی معادل سال‌های اجاره به شرط تملیک است. بر این اساس در دو شهر زوریخ سوئیس و مونیخ آلمان با ۳۷ سال اجاره دادن می‌توان هزینه آپارتمانی هم‌متراژ را پرداخت؛ زمانی که طولانی‌ترین در جهان است. هنگ‌کنگ با ۳۶، پاریس با ۳۵ و سنگاپور با ۳۲ به ترتیب در رده‌های بعدی این رتبه‌بندی قرار دارند. مرکز تحقیقات سرمایه‌گذاری بخش مدیریت ثروت جهانی بانک «یو بی اس»، بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس و یکی از شناخته شده ترین‌های جهان، هر سال گزارشی را تحت عنوان «شاخص جهانی حباب مسکن» منتشر می‌کند. در این مطالعه، ارزش املاک ۲۴کلان‌شهر اصلی جهان اندازه‌گذاری و در پنج بازه نمره‌دهی می‌شود: کمتر از ۵/ ۱- معادل «راکد»، بین ۵/ ۱- تا ۵/ ۰- معادل «کمتر از حد ارزش‌گذاری شده»، بین ۵/ ۰- تا ۵/ ۰ معادل «ارزش‌گذاری متعادل»، بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ معادل «بیش از حد ارزش‌گذاری شده» و بیش از ۵/ ۱ معادل «خطر حباب». ارزیابی و محاسبه نمرات شاخص بر مبنای میانگین وزنی پنج معیار استانداردشده صورت می‌گیرد، این پنج معیار عبارتند از: «قیمت به درآمد» و «قیمت به اجاره» به‌عنوان ارزش‌گذاری پایه، تغییر در «نسبت وام مسکن به تولیدناخالص داخلی» و «نسبت ساخت وساز به تولیدناخالص داخلی» به‌عنوان انحراف اقتصادی و مقایسه «قیمت شهری به شاخص شهری».