«اصل تامین مسکن ارزان برای جامعه مخصوصا نسل جوان و رفع عیوب مسکن مهر از برنامه‌های دولت تدبیر و امید است.» این عبارت که در انتخابات خردادماه سال 92 از زبان روحانی بیان شد، نور امیدی را در دل جامعه بدون خانه ایران روشن کرد و نویدبخش حل مشکلات مسکن کشور شد؛ به‌ویژه نسل جوانی که تا پیش از انتخابات سال 92 امکان تامین مسکن مورد نیاز خود را نداشتند با وعدههای روحانی، خانه‌دار شدن را رویایی دست‌یافتنی در سالهای پیش‌رو قلمداد کردند.
اکنون 6 سال از آغاز دولت حسن روحانی و وعدههای خوش او به متقاضیان مسکن می‌گذرد اما شواهد و قرائن موجود به‌خوبی گویای آن است که نه‌تنها وعدههای دولتمردان دولت‌های یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن محقق نشده، بلکه اندک امیدی که برای خانه‌دار شدن در دل متقاضیان خرید مسکن وجود داشت، با شرایط فعلی به آرزوی محال تبدیل شده است.
5 سال؛ تیشه به ریشه مسکن
صحبت از وزیر مسکن، راه‌وشهرسازی دولت یازدهم که به اذعان کارشناسان بازار مسکن، بیشترین آسیب را به بخش مسکن در کشور زده است و بررسی کارنامه عملکرد او در این گزارش، تکرار مکررات است؛ چراکه آمار و ارقام مربوط به حوزه مسکن در طول مدت تصدی عباس آخوندی بر وزارت راه‌وشهرسازی نشان‌دهنده عملکرد اشتباه او در این بخش است؛ افزایش 83 درصدی قیمت ساخت یک مترمربع واحد مسکونی، افزایش 60 تا 70 درصدی قیمت تمام‌شده مسکن، عدم پیشروی عملیات تکمیل واحدهای مسکونی مسکن مهر، حاکم شدن رکود تورمی در بازار مسکن و افزایش سقف وام خرید مسکن بدون در نظر گرفتن تبعات تورمی آن که باعث بر هم خوردن توازن در بازار مسکن شد تنها نمونه‌ای از اتفاقاتی است که در دولت یازدهم و در زمان عباس آخوندی رخ داد. بدیهی است که استمرار اشتباهات آخوندی طی پنج سال (از ابتدای دولت یازدهم تا مهرماه 97) وضعیت بازار مسکن را از هر زمان دیگری بحرانی‌تر و اعتراض‌ها به عملکرد او را تشدید کرد. در نتیجه آخوندی از سمت خود استعفا داد و روحانی پس از قبول استعفای آخوندی، محمد اسلامی را ابتدا به سمت سرپرست این وزارتخانه منصوب کرد و سپس وزیر راه‌وشهرسازی شد. اگرچه از عمر وزارت محمد اسلامی بر وزارتخانه راه‌وشهرسازی کمتر از یک‌سال می‌گذرد، اما در همین مدت کوتاه، اسلامی طرح‌های متعددی را برای رونق بازار مسکن ارائه داده است که به‌رغم تاکید او بر کارایی و کارآمدی این طرح‌ها، پیامدهای مثبت یا منفی اجرای طرح‌های مذکور، مشروط به اجرا و تاثیر آن بر وضعیت وخیم بازار مسکن است. در این گزارش به بررسی تمامی طرح‌های پیشنهادی، اجراشده و اجرانشده دولت‌های یازدهم و دوازدهم، شیوه اجرایی این طرح‌ها و وضعیت کنونی آن از ابتدا تا پایان سال 97 پرداخته‌ایم.
طرح‌های تزئینی مسکن
عباس آخوندی که نخستین وزیر مسکن، راه‌وشهرسازی در دولت روحانی بود، از همان ابتدا مسکن مهر را طرح بیهوده‌ای دانست که تنها منابع هنگفتی از سرمایه کشور را بلعیده است، لذا با وجود وعده تکمیل آن تا پایان دولت یازدهم، عملا برای تکمیل مسکن مهر اقدامی نکرد. با وجود این او در ابتدای تصدی بر وزارت مسکن، دو طرح مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی را با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد ارائه داد. مسکن اجتماعی البته طرح اختصاصی آخوندی نبود بلکه برخی از کشورهای صنعتی طی دهه‌های گذشته نیز با استفاده از این طرح در مسیر تامین مسکن افراد کم‌درآمد و متوسط جامعه گام برداشته بودند. طبق تعریف سیاستگذاران این نوع مسکن، مسکن اجتماعی به واحدهای مسکونی‌ای گفته می‌شود که زیربنای مفید آن تا50 مترمربع باشد و به‌صورت انبوه ساخته می‌شوند و معمولا به‌صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. بر این اساس، قرار بود طرح مسکن اجتماعی با روش کمک به ساخت مسکن استیجاری، پردخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه اجرا شود. در کنار مسکن اجتماعی، طرح ساخت مسکن حمایتی نیز از سوی دولت یازدهم مطرح شد. سازوکار اجرای این طرح نیز بر پایه کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض تهیه شده بود. طبق هدف‌گذاری وزارت راه‌وشهرسازی، قرار بود از سال ۹۶ تا پایان سال ۱۴۰۰ سالانه 100 هزار واحد مسکونی در قالب دو طرح مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی ساخته و در اختیار متقاضیان قرار داده شود. این در حالی است که طبق آمار موجود تاکنون، هیچ واحد مسکونی‌ای در قالب این دو طرح ساخته و تحویل جامعه هدف نشده است. درواقع با وجود هیاهوی رسانه‌ای دولت یازدهم که مدعی بود این طرح‌ها مشکل بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن را حل می‌کند اما هیچ‌یک از طرح‌های مذکور نه‌تنها به اهداف از پیش‌تعیین‌شده دست نیافت، بلکه اجرای آن نیز متوقف شد.
سر بی‌کلاه مسکن مهر
دولت روحانی در مقابل هجمه خریداران مسکن مهر که موفق به دریافت مسکن خود نشده بودند، وعده داد پرونده مسکن مهر در دولت یازدهم و نهایتا در دولت دوازدهم بسته خواهد شد. از این‌رو در بودجه سال 93 رقمی معادل دوهزار میلیارد تومان تسهیلات برای ساخت و تکمیل مسکن مهر پیش‌بینی شد. در سال 94 نیز دولت همین میزان تسهیلات را برای ساخت و تکمیل مسکن مهر در بودجه مرقوم کرد، اما این تسهیلات در بودجه سالهای 95، 96 و 97 حدود 50 درصد کاهش یافت و به رقمی حدود هزارمیلیارد تومان رسید تا به این ترتیب بی‌میلی دولت به تکمیل واحدهای مسکونی مسکن مهر بیش از پیش ثابت شود. بلاتکلیفی خریداران مسکن مهر موجب شد دولت با ارائه طرحی، وام مسکن مهر را از 40 میلیون تومان به 50 میلیون تومان افزایش دهد. تسهیلات مسکن مهر در ابتدا ۲۵ میلیون تومان برای کل کشور بود اما به‌تدریج و به‌دنبال افزایش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز، هیات دولت وام مسکن را در دو مرحله برای متقاضیان مسکن مهر در شهرهای جدید پردیس و پرند به ۳۰ و سپس به ۴۰ میلیون تومان افزایش داد. با وجود این، افزایش مبلغ وام نتوانست کسری مبلغ مورد نیاز برای تحویل مسکن مهر در برخی شهرستان‌ها را جبران کند؛ لذا بانک عامل مسکن سقف تسهیلات مسکن مهر برای حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت را که پیشرفت فیزیکی حداقل ۷۰ درصدی داشته ولی هنوز کار ساخت و تکمیل آنها به پایان نرسیده بود از ۴۰ میلیون تومان به حداکثر ۵۰ میلیون تومان افزایش داد. البته لازم به ذکر است تنها دو شهر پرند و پردیس مشمول دریافت این وام هستند. دولت قرار بود تا پایان سال 97 یک‌میلیون و 100 هزار واحد مسکونی در مسکن مهر را تکمیل و به خریداران تحویل دهد، اما طبق آمار وزارت راه‌وشهرسازی، تنها 82 هزار واحد مسکونی تکمیل شده است.
بافت فرسوده؛ فرسوده‌تر از گذشته
پس از آنکه دو طرح مسکن حمایتی و اجتماعی در اجرا با موفقیت همراه نبود، دولت طرح جدیدی را با عنوان «طرح بازآفرینی شهری» با هدف نوسازی بافت‌های فرسوده، بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه شهری و احیای بافت‌های تاریخی ارائه داد. در این طرح قرار شد سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای کوچک ساخته و عرضه شود. مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی از همان ابتدا اعلام کردند طرح بازآفرینی شهری یک طرح عمرانی نیست بلکه یک طرح اجتماعی‌محور است و طرح چگونگی بازسازی مناطق فرسوده را باید مردم همان منطقه تهیه کنند و دولت در این زمینه دخالتی ندارد. از سوی دیگر اعلام شد وظیفه 19 دستگاه دولتی، شهرداری‌ها و بخش خصوصی برای اجرای طرح بازآفرینی شهری مشخص شده است. بر این اساس، مقرر شد گروه‌هایی تحت‌عنوان «تسهیلگر» برنامه بازسازی محله را براساس ساخت ساکنان آن تهیه کنند و در حالی که 10 درصد زمین‌های مورد نیاز این طرح متعلق به نهادهای عمومی و شهرداری‌هاست، شهرداری‌ها نیز در مسیر ارائه مجوزها تخفیفات لازم را به تسهیلگران ارائه دهند. برای این منظور دولت پرداخت وام 50 میلیون تومانی با سود 9 درصد و بدون سپرده‌گذاری را در دستورکار خود قرار دارد و اعلام کرد دستکم 12 سال برای اجرای طرح بازآفرینی شهری برای هر محله زمان لازم است. همچنین مبلغ300 میلیارد تومان به‌عنوان ودیعه مسکن برای سکونت ساکنان مناطق فرسوده در سکونتگاه‌های موقت و تا زمان بازسازی کامل خانه فرسوده در نظر گرفته شد. به این ترتیب قرار بود با اجرای طرح بازآفرینی شهری، 120 هزار شغل مستقیم و 180 هزار شغل غیرمستقیم ایجاد شود و طبق پیش‌بینی مسئولان وزارت مسکن، اقتصاد کشور در بخش مسکن به‌واسطه اجرای این طرح 30 درصد رشد خواهد داشت. با وجود اینکه گفته شد هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات برای انشعابات و خدمات شهری و دوهزار و 120 میلیارد تومان برای دادن تسهیلات در اختیار بانک‌ها قرار می‌گیرد، اما هیچ‌یک از وعدههای وزارت مسکن برای اجرای طرح بازآفرینی شهری عملیاتی نشد و این طرح نیز همانند طرح‌های پیشین در نطفه خفه شد.
مستاجران؛ از اینجا مانده از آنجا رانده
با افزایش بیش از 92 درصدی قیمت مسکن در سال 97، مستاجرانی که تا پیش از آن تصمیم به خرید خانه داشتند، ناگهان با رشد سرسام‌آور قیمت‌ها مواجه و به‌ناچار علاوه‌بر انصراف از خرید خانه، مجبور به تمدید قراردادهای اجاره‌بها و سکونت در همان مکان شدند. برخی خانوارها نیز به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌بها، نقاط پایین‌تر شهری را برای سکونت انتخاب کردند. درواقع آنچه در بازار مسکن رخ داد و افزایش قیمت مسکن را رقم زد، بر نرخ اجاره‌بها نیز تاثیر مستقیم گذاشت. مالکان نیز با افزایش نرخ اجاره‌بها مستاجران را تحت‌فشار قرار داده و به این ترتیب بازار اجاره‌بها ملتهب شد و اعتراض مستاجران به افزایش قیمت اجاره‌بها افزایش یافت. به‌دنبال این اتفاق‌ها، وزارت راه‌وشهرسازی در تیرماه سال جاری اعلام کرد پیشنهادهایی را در قالب چهار محور برای ساماندهی بازار اجاره در دست طراحی دارد که هنوز به مرحله اجرا نرسیده است؛ طرح‌هایی شامل مشوق مالیاتی برای موجران، تولید مسکن استیجاری، صندوق‌های استیجاری، تشکیل کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها و استفاده از ظرفیت استارتاپ‌ها برای ایجاد شفافیت، مهم‌ترین محورهایی بود که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شد. علاوه‌بر این، معاون وزیر اقتصاد نیز پیشنهادی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق رهن و اجاره ارائه داد و اعلام کرد کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند، می‌توانند از این صندوق وام دریافت کرده و از آن به‌عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند. این طرح‌ها در حالی از سوی وزارت مسکن و وزارت اقتصاد مطرح شده است که از یک‌سو معلوم نیست منابع این طرح چگونه و از کجا تامین می‌شود و چه افرادی با چه شرایطی مجاز به استفاده از این تسهیلات هستند و از سوی دیگر نظام اجاره مسکن در ایران تابعی از قیمت ملک است و سالانه درصد مشخصی بر نرخ اجاره‌بها با توجه به موقعیت ملک افزوده می‌شود. فارغ از این، ضعف قوانین مالیاتی در کشور این امکان را برای موجران به‌خوبی فراهم کرده که با استفاده از این خلأ قانونی، سرمایه خود را به میزان دلخواه در اختیار مستاجران قرار داده و اجاره‌بها را با محاسبات خود تعیین کنند. به‌نظر می‌رسد عدم کارایی طرح حمایت از مستاجران در شرایطی که مشکل اصلی مسکن کشور همچنان ریشه‌کن نشده و پابرجاست، تنها می‌تواند به اتلاف بخشی از منابع کشور منجر شود.
وام مسکن برای خرید 10 درصد ملک
سقف تسهیلات وام مسکن در گذشته برای زوجین ۱۰۰ میلیون تومان بود اما این رقم در سال 98 به ۱۶۰ میلیون تومان در شهر‌هایی مانند تهران افزایش یافت. یکی از اقدامات دولت در حوزه مسکن، افزایش سپرده‌گذاری یک‌ساله تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی در تهران، ۶۰ میلیون تومانی در شهرهای بزرگ و ۴۰ میلیون تومانی در شهرهای کوچک‌تر، با درصد سود یک‌رقمی است. چندی‌پیش در گزارشی که در همین صفحه منتشر شد، سهم وام مسکن در خرید خانه برای متقاضیان خرید مسکن مورد بررسی قرار گرفت. در این گزارش عنوان شد «به‌دنبال کاهش سهم وام مسکن در خرید خانه متقاضیان وام و عدم افزایش میزان تسهیلات مسکن، بسیاری از سپرده‌گذارانی که سرمایه خود را با هدف دریافت وام و خرید مسکن نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کرده بودند، از ادامه سپرده‌گذاری در این بانک منصرف شدند. براساس آماری که از سوی مدیرعامل بانک مسکن ارائه شده است، تا پایان دی‌ماه سال 97 بیش از ۶۰ هزار نفر از دریافت تسهیلات مسکن از محل سپرده صندوق یکم انصرف دادند.»براساس آمار به دست آمده، دولت تا پایان سال 97 معادل هفت‌هزار و 563 میلیارد و 400 میلیون تومان نقدینگی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم جذب کرده و از این میزان بیش از 228 هزار فقره تسهیلات مسکن به متقاضیان پرداخته است. این در حالی است که وام خرید مسکن در طرح مسکن یکم به‌طور میانگین تنها 9 تا 10 درصد قیمت یک واحد مسکونی 60 متری را تشکیل می‌دهد. آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، کاهش ۷۳ درصدی داشته است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت با افزایش میزان وام مسکن نیز عملا کمکی به متقاضیان خرید مسکن برای خانه‌دار شدن آنها نشد.
اجرای طرح اقدام ملی بدون منابع مالی!
با حضور محمد اسلامی در وزارت راه‌وشهرسازی، موج جدیدی از طرح‌های پیشنهادی در حوزه مسکن ارائه شد. او با ارائه یک طرح کلی با عنوان «طرح اقدام ملی» که شامل زیرمجموعه‌های مختلفی است، وعده داده مشکل بازار مسکن را در کشور حل می‌کند. در طرح اقدام ملی، ساخت 400 هزار واحد مسکونی شهری، 200 هزار واحد مسکونی روستایی، تامین مسکن کارکنان دولت، تامین مسکن به روش فروش اقساطی، تامین مسکن به شیوه اجاره، تولید مسکن برای دهک‌‌های یک و دو و ایجاد بازار تعهدی مصالح با هدف کمک به سازندگان مسکن هدف‌گذاری شده است. براساس اعلام وزارت راه‌وشهرسازی، در این طرح متقاضیان می‌توانند زمین‌های خود را برای ساخت ارائه دهند و تسهیلات ۷۵ میلیون تومانی دریافت کنند. گفته می‌شود در ارزیابی‌های صورت‌گرفته در این طرح، تمامی شهر‌ها از لحاظ کمی و کیفی بررسی شده و هزار و ۲۲۵ شهر برای ساخت این واحد‌ها مشخص و به بنیاد مسکن ابلاغ شده است. در اجرای این طرح، متقاضیان برای ثبت‌نام باید سه شرط لازم مبنی‌بر نداشتن مسکن، سرپرست خانوار بودن و سکونت در شهر مورد تقاضا طی پنج‌سال اخیر را داشته باشند. این تعداد طرح از سوی وزارت راه‌وشهرسازی در حالی پیشنهاد شده که معلوم نیست منابع مالی اجرای آن به چه شکلی تامین می‌شود. نکته قابل‌توجه اینکه مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن گفته است: «از آنجاکه به‌طور طبیعی بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک عامل در این حوزه به‌تنهایی و صرفا با اتکا به منابع داخلی خود قادر به تامین مالی همه پروژه‌های تعریف‌شده در قالب طرح اقدام ملی نیست، بنا شده است نقشه تامین مالی این طرح به‌صورت یک پلان عملیاتی تهیه شود و بانک مسکن پیشنهادهای خود را در این زمینه به وزارت راه‌وشهرسازی ارائه کند.» درواقع وزارت مسکن پس از آنکه انبوهی از طرح‌های مختلف را در حوزه مسکن ارائه داده است، به فکر این افتاده که برای تامین منابع مالی اجرای طرح اقدام ملی، باید پلان عملیاتی تهیه شود! اقدامی که تازگی ندارد و دولت روحانی معمولا پیش از تعیین منابع مالی یک طرح به‌سراغ اجرای آن می‌‌رود.
