جریان انحرافی در بازار مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن که در هفته اول شهریور ماه منتشر شد، نشان داد حجم معاملات مسکن در پایتخت طی مردادماه با وجود اینکه طبق یک سنت هر ساله انتظار افزایش نسبی خرید و فروش آپارتمان در این ماه می‌رود، با ریزش قابل‌توجه ۳۲ درصدی نسبت به ماه قبل از آن روبه‌رو شد. ماه گذشته تعداد واحدهای مسکونی فروخته‌شده در تهران به سطح بی‌سابقه ۲۹۰۰ واحد مسکونی رسید و این درحالی است که در طول سال‌های اخیر حتی در شرایط رکود بازار، فروش ماهانه کمتر از ۴ هزار واحد مسکونی سابقه نداشته است. نزولی‌ترین ایستگاه روند حجم معاملات وقتی که بدانیم حتی در ماه‌های نیمه تعطیل فروردین هر سال نیز حداقل معاملات انجام و ثبت شده بیش از چهار هزار فقره بوده است، بیشتر قابل درک خواهد شد؛ ضمن اینکه حتی در سال‌هایی که بازار مسکن دوره رکود سیکل متعارف معاملات را سپری می‌کند، در سه ماه تیر تا شهریور که به‌دلیل تعطیلی مدارس، فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی به‌شمار می‌آید، با افزایش نسبی معاملات روبه‌رو می‌شود.

از سوی دیگر همزمان با این تغییرات که نشات گرفته از کاهش محسوس تقاضای خرید در بازار مسکن است، میانگین قیمت مسکن در پایتخت نیز با ۳ درصد افت نسبت به تیرماه به ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید. اما به‌دنبال کاهش قیمت اسمی مسکن، یک گروه از ذی‌نفعان استمرار افزایش قیمت مسکن دست به‌کار شده و تلاش برای انحراف افکار عمومی از روندی که در بازار مسکن درحال شکل‌گیری است را آغاز کرده‌اند. در هفته‌های اخیر و پس از انتشار عمومی گزارش وضعیت بازار مسکن در مردادماه، این جریان منفعت‌طلب تلاش می‌کند توجهات را از آمار معاملات مردادماه منحرف کند و اجازه ندهد انتظار کاهش قیمت مسکن تقویت شود.

مخالفان وضع موجود بازار مسکن که عمدتا سفته‌بازان و سوداگران بازار ملک هستند، در یکی دو هفته اخیر از دو تاکتیک و روش برای انحراف افکار عمومی از کاهشی شدن میانگین قیمت مسکن استفاده می‌کنند. تاکتیک نخست آنها زیر سوال بردن آمار و اطلاعات رسمی از بازار بوده و تاکتیک دوم نیز تلاش برای اثبات این مدعاست که کاهش قیمت مسکن تکرارپذیر نیست. البته سفته‌بازها اکنون در بازار معاملات حضور ندارند و با تحقق کمای بازار، مدتی است خرید و فروش مسکن با انگیزه‌های سوداگرانه را کنار گذاشته‌اند، اما از طریق بازیگران دیگری که همچنان می‌توانند در روند بازار به نحوی اثرگذار باشند و نیز با استفاده از ابزارهایی همچون شبکه‌های اجتماعی در بستر فضای مجازی، از انعکاس واقعیت کنونی روند معاملات جلوگیری کرده و افکار عمومی را منحرف می‌کنند.

در قالب تاکتیک اول، جریان انحرافی سعی در القای این گزاره به عموم مردم و به‌خصوص متقاضیان مسکن دارد که قیمت محاسبه و اعلام‌شده از سوی نهادهای مسوول، فاقد رسمیت است و نباید مورد اعتنای کسانی که قصد خرید ملک دارند، قرار بگیرد؛ چراکه تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در ماه گذشته در سطح فوق‌العاده پایین و دور از انتظار زیر سه‌هزار فقره متوقف شد و این یعنی در هر یک از محله‌های تهران تعداد املاک معامله‌شده بسیار اندک بوده است. استدلال سوداگران این است که اگر در یک بازار تعداد معاملات اندک باشد، آن قیمت نمی‌تواند مبنا قرار بگیرد و حتما باید حجم معاملات از یک سطح مشخص عبور کند تا بتوان به میانگین قیمت آنها اعتنا کرد. اما این تاکتیک آنها را به مقصود نمی‌رساند، چراکه براساس اصول پذیرفته‌شده اقتصادی، حتی یک معامله در یک بازار، منعکس‌کننده قیمت کالا یا خدمت مشخص است. بنابراین تعداد کم آپارتمان‌های فروخته‌شده نمی‌تواند دستاویز معقولی برای این جریان انحرافی باشد و از سوی متقاضیان مسکن پذیرفته نمی‌شود.

البته شکی در اینکه اکنون حجم معاملات بسیار اندک است و یک شرایط استثنایی از این منظر در بازار مسکن رقم خورده، وجود ندارد. فعالان بازار مسکن و کارشناسان می‌دانند که سطح پایین معاملات مسکن به این معناست که بازار مسکن از شرایط طبیعی خارج شده است، اما نمی‌توان از این موضوع به‌عنوان حربه‌ای برای از رسمیت انداختن قیمت آخرین معاملات انجام‌شده در بازار استفاده کرد. سوداگران ملکی و جریان همراه آنها از آنجاکه در تحقق هدف خود با استفاده از تاکتیک اول موفق نیستند، از تاکتیک دیگری نیز استفاده می‌کنند. آنها تلاش می‌کنند در فضای مجازی این‌طور به افکار عمومی جهت دهند که افت قیمت مسکن یک اتفاق نادر بوده و قابل‌تکرار نیست. برای این منظور نیز گزاره‌هایی از قبیل اینکه تجربه قبلی درباره شکل‌گیری روند کاهشی قیمت مسکن وجود ندارد را در فضای مجازی نشر می‌دهند و این‌طور القا می‌کنند که مرداد یک ماه استثنایی بوده است. این درحالی است که در دوره‌های گذشته رونق – رکود مسکن شاهد ماه‌های کاهشی بوده‌ایم؛ هرچند این تغییرات کاهشی به شکل پیوسته و در ماه‌های پیاپی محقق نشده، اما نوسان کاهشی قیمت در طول دوره‌های یکساله کاملا محسوس و مشهود بوده است.

البته وضعیت قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو بستگی زیادی به متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن دارد. طبیعی است متغیرهای سیاسی و شرایط بین‌المللی می‌تواند روی بازارهای مختلف داخلی اثرگذار باشد و بازار مسکن نیز از این موضوع مستثنی نیست. هرگونه نوسان در قیمت ارز نیز می‌تواند وضعیت قیمت مسکن را دستخوش تغییر کند. اما با فرض حفظ وضع موجود و به‌ویژه ثبات قیمت ارز همچون شرایط کنونی، می‌توان انتظار داشت کاهش قیمت اسمی مسکن در معاملات آتی ادامه پیدا کند یا دست‌کم وضع موجود با ثبات نسبی قیمت استمرار یابد تا به این ترتیب به تدریج شاهد کاهش قیمت واقعی مسکن (ارزش ملک در نسبت با نرخ تورم عمومی) باشیم.

از متغیرهای درونی بازار مسکن که بر وضعیت قیمت ملک می‌تواند اثرگذار باشد نیز می‌توان به قدرت خرید متقاضیان مسکن اشاره کرد. اوج‌گیری قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر سبب از دست رفتن قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن شده و این وضعیت به خروج آنها از بازار معاملات منجر شده است؛ اتفاقی که در افت قیمت مسکن تاثیر بسزایی داشته است. در صورتی که مداخله‌ای از سوی دولت برای ترمیم این‌قدرت خرید صورت نگیرد، به این معنا که سطح تسهیلات مسکن با مقادیر فعلی و بدون تغییر باقی بماند و درآمدها نیز به حدی که بتواند بخشی از قدرت خرید از دست رفته متقاضیان مسکن را جبران کند، رشد نداشته باشد، پایین ماندن سطح تقاضای خرید مسکن می‌تواند در ادامه روند افت قیمت نقش داشته باشد. البته در مرداد ماه سطح معاملات همان‌طور که اشاره شد به شکل استثنایی و نادر به پایین‌ترین حد ممکن رسید و شاید این میزان در ماه‌های بعد، اندکی تعدیل شود و به همان نسبت شیب کاهش قیمت مسکن نیز به تناسب افزایش هرچند اندک تقاضای خرید، به مقدار جزئی کاهش پیدا کند. اما در اصل اینکه کاهش قیمت مسکن قابلیت استمرار در هفته‌ها و حتی ماه‌های آتی را دارد، شکی نیست.

نقش متقاضیان مسکن در قیمت‌های آتی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شکل‌گیری این جریان انحرافی دور از انتظار نبود؛ چراکه تصور ذهنی سفته‌بازان این است که آنها همچنان مانند ماه‌های رونق معاملات، بازیگر اصلی بازار مسکن هستند و هر تلاشی که برای جهت دادن به بازار انجام می‌دهند،‌ به اندازه سال گذشته موثر خواهد بود؛ درحالی‌که اکنون در فاز رکودی بازار و کمای کاملی که معاملات مسکن به آن مبتلا شده، بایگران اصلی بازار متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای بازار مسکن هستند. عمده متقاضیان مصرفی مسکن که از چند ماه قبل خروج تدریجی از بازار مسکن را آغاز کرده‌اند و این روند در سه ماهه اخیر قوت و شدت بیشتری گرفته است؛ همچنین در هفته‌های اخیر انصراف از خرید مسکن از سوی متقاضیان سرمایه‌ای ملک نیز تاثیر زیادی بر وضعیت بازار معاملات داشته و زمینه‌ساز کاهش قیمت مسکن بوده است. به همین نسبت در صورت استمرار این رفتار از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای در هفته‌های آتی، روند کاهشی قیمت مسکن نیز ادامه‌دار خواهد شد.

در عین حال میزان موفقیت یا عدم موفقیت این جریان انحرافی در اصابت به هدفی که از طریق دو تاکتیک یادشده دنبال می‌کنند، کاملا به رفتار متقاضیان مصرفی مسکن وابسته است. کارشناسان معتقدند درحال‌حاضر انتظارات طرف تقاضای بازار مسکن از کاهش قیمت پشتیبانی می‌کند. در این بین با توجه به اهمیت و وزن اثرگذاری متقاضیان مصرفی در بازار مسکن، رفتار این گروه از متقاضیان مسکن تاثیر زیادی در روند آتی بازار خواهد داشت. درحال‌حاضر قدرت چانه‌زنی این گروه از متقاضیان مسکن بالاست بنابراین آنها باید با هوشیاری کامل و اعتمادبه‌نفس کافی در بازار حضور پیدا کرده، از هرگونه عجله در معامله پرهیز و از ترس و هیجان در تصمیم‌گیری پیشگیری کنند. متقاضیان مسکن به این ترتیب قطعا خواهند توانست تاکتیک‌های جریان انحرافی را خنثی کرده و بازار را در بهترین حالت به سمت کاهش قیمت اسمی یا دست‌کم و درحالت عادی قابل انتظار، به سمت کاهش قیمت واقعی مسکن سوق دهند.

علت عدم پشتیبانی بازار مسکن از جهش قیمت

دنیای اقتصاد:

در شرایطی که افت قیمت مسکن در ماه میانی تابستان، انتظار برای شکل‌گیری یک روند مستمر کاهش قیمت را در میان گروهی از فعالان بازار مسکن، به‌ویژه متقاضیان بالقوه خرید ملک قوت بخشیده است، گروهی از سوداگران ملکی درصدد ترویج شایعاتی درباره احتمال جهش دوباره قیمت مسکن در سال‌جاری هستند. این درحالی است که گروهی از کارشناسان بازار مسکن احتمال جهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت را رد می‌کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بهروز ملکی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن معتقد است برخی از فعالان بازار مسکن همچنان از پذیرش این واقعیت که بازار مسکن به خواب فرو رفته، سر باز می‌زنند. وی با تاکید بر اینکه این گروه تلاش می‌کنند این طور القا کنند که سوداگران بازیگران اصلی التهاب دوباره در بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری خواهند بود، ابراز عقیده کرد: اگرچه حجم معاملات مسکن در نیمه دوم سال‌جاری، می‌تواند از سطح بسیار نازل تابستان قدری بیشتر شود، اما این موضوع به هیچ‌وجه به معنای التهاب و جهش دوباره قیمت مسکن نیست.

وی معتقد است بازار مسکن اکنون در شرایطی به سر می‌برد که به‌واسطه جهش قیمت‌ها، طول دوره انتظار خرید مسکن در قله تاریخی خود به سر می‌برد. طبیعی است در این شرایط تقاضای مصرفی مسکن به‌واسطه محدودیت قدرت خرید امکان حضور پررنگ در بازار معاملات را ندارد و در بازاری که جنب و جوش متقاضیان مصرفی وجود ندارد، تقاضای سوداگرانه و سفته‌بازانه نیز جایی ندارد؛ چراکه سوداگران از خرید و فروش مکرر ملک در بازه زمانی کوتاه‌مدت منتفع می‌شوند که تحقق این امر بستگی زیادی به حضور جدی و فعال متقاضیان مصرفی مسکن در بازار دارد. به این ترتیب اکنون تقاضای مصرفی از تقاضای سوداگرانه پشتیبانی نمی‌کند و انتظار التهاب مجدد بازار مسکن نابجا تلقی می‌شود.