تمدید دوره رکود

اخیراً برخی پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن با توجه به افول نرخ ارز در حال افت است، حتی وزیر مسکن نیز هفته گذشته اعلام کرد که قیمت مسکن وا داده است! بازار مسکن را چطور باید تحلیل کرد؟

وقتی راجع به مسکن صحبت می‌کنیم ابتدا باید ویژگی‌های مسکن و بازارش را بفهمیم. متاسفانه خیلی‌ها به ویژگی‌های مسکن اشراف ندارند و حتی تحلیل‌های تاریخی را که در بازار وجود دارد نیز بررسی نکرده‌اند. اتفاقی که در بازار مسکن می‌افتد، متفاوت‌تر از بازارهای دیگر است و این هم به ویژگی‌های خاص این بازار بازمی‌گردد. اگر روند حرکتی و چرخه رکود-رونقی مسکن را در سال‌های قبل ببینیم، معمولاً یک حالت پلکانی دارد. یعنی رشد قیمتی مشابه بازارهای دیگر در مسکن نمی‌بینیم، بلکه رکودهای طولانی‌مدت، بعد دوره رونق. ممکن است چهار سال قیمت راکد باشد در حالی که قیمت بقیه کالاها رشد کند، اما ناگهان بازار مسکن شروع به رشد خیلی سریع کند.

 در این بین رابطه بازار مسکن و نرخ دلار چیست؟

در بازارهای مختلف، بر اساس ارتباطشان با عامل دلار، می‌توان یک رابطه یک به یک را دید. هر وقت دلار رشد می‌کند، یکسری کالاها بر اساس ویژگی‌هایشان شروع به رشد می‌کنند، حالا این رشد می‌تواند خیلی سریع و همزمان مانند نرخ طلا باشد، چراکه قیمت طلا با اونس جهانی و قیمت دلار داخلی یک رابطه مستقیم دارد و همزمان واکنش نشان می‌دهد. یک بخش دیگر، بازارهایی هستند که با تاخیر وصل می‌شوند. اگر شما به دوره‌های قبلی نوسان ارزی برگردید، می‌بینید که طلا به شکل یک به یک با دلار حرکت می‌کند، نرخ ماشین‌های وارداتی معمولاً با یک تاخیر یک‌ماهه خودش را به دلار می‌رساند، در مرحله بعدی ماشین‌های داخلی که قطعات وارداتی زیادی دارند شروع به رشد می‌کنند، بعد به ماشین‌های داخلی می‌رسیم که وابستگی کمتری به واردات دارند. مسکن هم از نرخ ارز از دو طریق تبعیت می‌کند؛ نخست از طریق بحث نهاده‌های ساختمانی است، مخصوصاً نهاده‌هایی که می‌توان صادر کرد و ممکن است در بازار کمیاب شوند، چراکه با رشد دلار، قیمتشان زیاد می‌شود و مزیت صادراتی پیدا می‌کنند. بخش دوم تاثیر قیمت مسکن از نرخ ارز، به بحث تطبیق بازمی‌گردد. یعنی پس از مدتی، مردم قیمت ملک را دلاری می‌بینند و اگر قبلاً ارزش یک ملک در تهران 100 هزار دلار بوده، به مرور انتظار دارند که پس از رشد نرخ ارز، قیمت مسکن نیز به قیمت دلاری قبلی‌اش نزدیک شود. اتفاقی که الان افتاده، این است که فکر می‌کنیم چون قیمت ارز در حال افت است، به تناسب قیمت مسکن نیز پایین می‌آید. در این بحث باید چند نکته را در نظر گرفت، نخست اینکه رابطه یک به یکی بین مسکن و نرخ ارز وجود ندارد. کمااینکه اگر نرخ رشد تجمعی را از فروردین 96 تا مهرماه 97 ببینیم، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 70 درصد رشد کرده، اما دلار 152 درصد رشد را ثبت کرده است. اما با یک تاخیر در خرداد 98 این شکاف کمتر شده است و نرخ دلار کمی فروکش و قیمت مسکن صعود کرده است. معمولاً در بلندمدت که تنش‌ها می‌خوابند، این بازارها به یکدیگر نزدیک می‌شوند. یعنی تناسب یک به یک مسکن و دلار در بلندمدت، آن هم با رفع تنش‌ها رخ می‌دهد. این انتظار که با افت نرخ دلار، قیمت مسکن نیز افت کند، تنها زمانی محقق می‌شود که تنش‌های بازار خالی شده باشد. در دوره قبلی هم چنین اتفاقی افتاد. در سال‌های 90 و 91 رشد نرخ ارز داشتیم و رشد قیمت مسکن نیز رخ داد، ولی هنگامی تعدیل، نهایی شد که شرایط کشور عادی شده و زمزمه‌های برجام مطرح شده بود و بازارها به شرایط اصلی برگشته و مردم به دلار 3700تومانی عادت کرده بودند. اما اکنون که بازار هنوز تنش دارد، نمی‌توان رابطه را یک به یکی دید. شاخص تجمعی نرخ ارز هنوز هم بالاتر از متوسط یک مترمربع مسکونی است. کمااینکه اعتقاد دارم نباید هم یک به یک شود، چرا که در شرایط بحرانی، مردم معمولاً سعی می‌کنند دارایی‌های خود را به یک کالای باارزش نقدشونده تبدیل کنند. نقدشوندگی دلار و طلا بسیار بیشتر از نقدشوندگی مسکن است. این خودش باعث می‌شود که انتظار رشد یک به یک آنها، غلط باشد.

 در ماه‌های اخیر چه عوامل دیگری در رشد قیمت مسکن نقش داشتند؟

یکی از بحث‌های مهم این است که آیا مردم می‌توانند دارایی‌های خود را تبدیل به دلار کنند یا خیر؟ اتفاقی که در طول ماه‌های گذشته افتاده این است که دسترسی مردم به دلار به راحتی گذشته نیست، کمااینکه می‌بینیم نرخ‌های سکه و طلا حباب دارند. بخشی از این حباب به دلیل این است که اکنون اگر شما چهار میلیارد تومان پول داشته باشید، به راحتی می‌توانید مسکن بخرید، اما سخت‌تر می‌توانید طلا بخرید و شاید محال باشد که این پول را تبدیل به دلار کنید. پس دسترسی به یک بازار بسته‌شده و سخت شدن مبادله، خودش باعث حبس قیمت شده است. به نظر من بازاری‌ها با نرخ دلار دیگری خود را تنظیم می‌کنند و دلار 11 یا 12 هزارتومانی ملاک آنها نیست. شما اگر بخواهید دلار واقعی را پیدا کنید، باید بر اساس قیمت طلا محاسبه کنید. اکنون هم می‌بینیم که با وجود افت قیمت دلار، سکه و طلا به آن نسبت افت نمی‌کنند. یکی از دلایل این است که بازار برای خودش، یک نرخ دلار پنهانی ایجاد کرده است و بر اساس آن تنظیم می‌شود. چراکه دسترسی به دلار برای عامه مردم، مانند گذشته وجود ندارد. دو سال پیش می‌توانستید در بازار به راحتی 200 هزار دلار بگیرید و انتقال دهید، اما اکنون چنین سهولتی وجود ندارد. این باعث می‌شود که بازارهایی که در دسترس‌ترند و دولت در آنها دخالت کمتری دارد، بیشتر مورد توجه قرار گیرند. مثلاً در بحث سکه، «سلطان سکه» مطرح می‌شود، در حالی که فردی که از بانک مرکزی سکه خریده، شاید کل خریدش در حدود 40 میلیارد تومان بود که در مقیاس بازار مسکن، عدد بزرگ و تاثیرگذاری نیست. بنابراین برای اینکه کسانی که دارایی‌های این‌چنینی داشتند، تحت فشار قرار نگیرند به سمت بازار مسکن سوق داده شدند. الان هم بحثی به عنوان مالیات بر سکه مطرح شده است. همه اینها باعث می‌شوند که بازاری مانند بازار مسکن، بیشتر رشد کند و مقبول‌تر باشد. چراکه با 30 میلیارد تومان می‌توانید دو یا سه واحد در شمال شهر تهران بخرید و کسی هم با شما کاری ندارد و دنبال مالیاتش نیست. بنابراین، نگرانی‌های موجود در بازارهای دیگر، خودش یکی از دلایل رشد قیمتی مسکن است. اگر این دلایل وجود نداشت و شرایط عادی بود، رشد قیمت مسکن در حد همان 70، 80 درصد می‌ماند و به حد کنونی نمی‌رسید. چراکه بازار مسکن دوره فعلی با بازار مسکن دوره‌های قبلی خیلی متفاوت است. در دوره‌های قبلی، یک عطش خرید و یک عدم تناسب بین موجودی مسکن و موجودی خانوار داشتیم که نسبت موجودی مسکن به موجودی خانوار بسیار پایین‌تر از یک بود. در حالی که این عدد در حال حاضر نزدیک به یک شده و اگر مسکن‌های خالی را حساب کنیم، از یک هم بیشتر شده است. یعنی بیشتر از تعداد خانواده‌ها، مسکن در کشور داریم و این فشار تقاضا را پایین آورده است. بنابراین تحلیلگران انتظار رشد خیلی بزرگ را در بازار مسکن نمی‌دیدند، در حالی که این نادرست از آب درآمد. یکی از دلایلش این است که دسترسی به بازارهای سرمایه‌ای دیگر سخت‌تر و محدودتر شده است. اگر بورس را هم در نظر بگیرید، شرکت‌های بورسی با مشکلات عدیده‌ای در فروش کالاها و ورود مواد اولیه روبه‌رو هستند و رشدهای عملیاتی بسیار افت کرده است. اما بر اساس دارایی‌هایشان (ماشین‌آلات، ملک و...) تعدیل و رشد صورت گرفته است. همه اینها را گفتم که به این برسم که بازار مسکن یک بازار با یک ویژگی خاص است. تقریباً در تاریخ اقتصادی مسکن، به جز سال‌های 86 و 87، نزول قیمت مسکن نداشتیم. یعنی متوسط قیمت مسکن نزولی نشده بود. اینکه در این دوره این اتفاق بیفتد یا خیر، بستگی به موارد متعددی دارد. من حس می‌کنم می‌تواند این اتفاق بیفتد، به دلیل اینکه دسترسی به بازارهای دیگر بسته شده و پول‌های زیادی به بخش مسکن آمده که اکثر آنها نیز سرمایه‌ای بوده است. چراکه توانایی خرید واقعی در خانه پایین آمده است. قیمت متوسط 13 میلیون‌تومانی تهران (به ازای هر مترمربع) از دسترسی خیلی از افراد جامعه دور است. بنابراین تقاضای مصرفی در بازار کمرنگ است. از اواسط خرداد گذشته، بازار از تقاضای مصرفی خالی شده است. می‌بینیم که رشد قیمت ملکی داشتیم اما رشد معاملات از خرداد پارسال منفی بوده است و اکنون در سطح پایینی به سر می‌برد. تعداد معاملات تهران در حال حاضر حتی از دوران‌های رکودی قبلی پایین‌تر آمده است. شاید این کمبود از نظر قیمتی جبران شده باشد، اما چون معامله کمتر بوده یعنی تقاضای سرمایه‌ای در بازار داشتیم و کسانی نقدینگی وارد بازار کردند که می‌خواستند ارزش پول خود را حفظ یا سودی کسب کنند.

 اگر قیمت مسکن افت کند تا چه حد می‌تواند به نرخ ارز مربوط باشد؟

از نظر من این خیلی به دلار ربطی ندارد، بعید می‌دانم اگر دلار 20 درصد افت کند سریعاً مسکن نیز چنین واکنشی نشان دهد. بیشتر عوامل خارجی مانند تنش‌ها و اخبار منفی موثرند که اگر حذف شوند، در بلندمدت می‌توان انتظار تعدیل قیمت را داشت. ولی تجربه نشان می‌دهد که احتمال اینکه رکود طولانی شود، بیشتر از این است که قیمت پایین بیاید. طولانی شدن رکود هم با تورمی که در بازارهای دیگر به وجود می‌آید جبران می‌شود. یعنی از نظر ریالی نباید خیلی انتظار کاهش قیمت داشته باشیم، ولی وقتی 20 درصد تورم در بازارهای دیگر داریم، قیمت‌ها با یکدیگر تنظیم می‌شوند. اگر دوره قبلی را ببینیم، از سال 92 تا 96، قیمت ثابت بود و تعداد معاملات هم معمولاً پایین بود. از ابتدای 96 تا مهرماه همان سال، رشد تعداد معاملات ملک را داشتیم و از مهر 96 که هنوز نوسانات بازار ارز شروع نشده بود، بازار مسکن شروع به رشد کرد. بنابراین رشد قیمت مسکن قبل از رشد دلار شروع شده بود. یعنی چهار ماه رشد قیمت مسکن چهار تا پنج درصد بود و پس از آن نوسان نرخ دلار آغاز شد. انتظار این بود که مسکن در دوره رونق با 40 درصد سود به رکود رود، اما این رونق با رونق قیمتی دلار همزمان و باعث شد که نوسانات وارد بازار مسکن نیز شود.

 شما معتقدید رونق قیمتی مسکن قبل از دلار شروع شده بود و ناشی از دلایل دیگری بود؟

بله، دلایلش به بازار مصرفی بازمی‌گشت. از سال 92 تا 96 تورم و رشد نقدینگی داشتیم. نقدینگی از 400 هزار میلیارد تومان به حدود 1500 هزار میلیارد تومان رسیده بود که رشد بالایی بود. همه این اتفاقات باعث شده بود بازار مسکن از نظر ارزش واقعی، در کف قیمتی بماند. از ابتدای 96 بازار وارد رونق شده بود و پیش از رشد قیمت، شش ماه رونق معاملاتی داشتیم. در تابستان 96 رکورد 19 هزار معامله در ماه را در تهران داشتیم که عدد قابلی بود. از مهرماه که عرضه مسکن کمتر شده بود، رشد قیمت نیز آغاز شد و پس از آن با رشد قیمت دلاری برخورد کرد که همه شرایط را به هم زد.

 این‌طور به نظر می‌آید که علاوه بر اینکه تقاضای مصرفی به حداقل رسیده، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز بسیار کم شده است.

بر اساس همان تحلیل‌هایی که اشاره کردم، زمانی سرمایه‌گذاران می‌دیدند که یک رشد 170درصدی در نرخ دلار اتفاق افتاده اما بازار مسکن تنها 80 درصد رشد کرده است. این اتفاق باعث شده بود بازار به دید سرمایه‌ای نگاه شود. اگر بررسی منطقه‌ای کنیم نکات جالبی به دست می‌آید. مثلاً در تهران، در ماه‌های اول رشد قیمت مسکن، بیشتر مناطق متوسط مورد توجه بودند. یعنی در شش ماه اول رشد قیمت مسکن (از مهر 96 تا اردیبهشت 97)، بیشتر رشد مسکن در منطقه 5 متمرکز بود و مناطق 1 و 2 کمترین رشدها را داشتند. چراکه بازیگران اصلی در رشد شش ماه اول، متقاضیان مصرفی بودند. مصرف‌کنندگانی که پولشان در حد 600 تا 700 میلیون تومان بود و می‌توانستند واحدی معقول در مناطق متوسط خریداری کنند. اما پس از آنکه رشد قیمت دلار شدت گرفت، رشد مناطق 1 و 2 و مناطق بالای شهر، بیشتر شد. در حالی که در این نقاط معمولاً متراژ واحدها بیشتر بوده و خارج از توان خرید مردم است. نتیجه‌ای که از این واقعیت گرفته می‌شود، اینکه بیشتر این معاملات، خریدهای با دید سرمایه‌ای بوده است. تجربه هم ثابت کرده که مناطق بالای شهر، رشد بیشتری دارند که این تجربه اکنون هم اتفاق افتاده است. در حالی که فکت‌های اقتصادی به ما می‌گوید که مناطق متوسط و واحدهای کوچک‌تر باید رشد بیشتری می‌کردند. کمااینکه در طول سه سال گذشته اکثر سازندگان به دنبال ساخت ملک‌های کوچک در مناطق متوسط بودند. اما الان می‌بینیم که بیشتر، واحدهای لوکس ‌فروش رفته است. در نتیجه تقاضایی که در بازار بوده، از جنس سرمایه‌ای بوده است و نه سفته‌بازی و مصرفی. بین اینها تفاوت وجود دارد. تقاضای مصرفی تنها به دنبال مصرف شخصی یا تبدیل واحد است، اما تقاضای سرمایه‌ای کسانی هستند که معمولاً دارایی خود را در یک ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند و با دید 5 تا 10ساله به موضوع می‌نگرند. در کنار اینها، افرادی هستند که جهت سود کوتاه‌مدت، ملکی را با دید حداکثر 5 /1ساله خریداری می‌کنند که جزو تقاضاهای سفته‌بازی قرار می‌گیرند. از نظر من چند ماهی است که بازار از تقاضای سفته‌بازی خالی شده و تنها تقاضای سرمایه‌ای باقی مانده است. این هم می‌تواند با توجه به ثباتی که در بازار ارز و سایر بازارها دیده می‌شود، خارج شود. چراکه بازار مسکن به اندازه کافی سود داده است و چندان برای ورودی‌های جدید نمی‌تواند جذاب باشد. واحدهایی هم که در بازار موجود است، چندان ارزنده نیستند و قیمت واحدهایی که ساختار و طراحی خوبی دارند، از نرم خارج است.

 نکته‌ای که می‌ماند، اینکه در سال 97 طبق داده‌های مرکز آمار، رشد تشکیل سرمایه ثابت در ساختمان منفی 5 /4 درصد بوده است و به نظر می‌آید رونق قیمتی اتفاق‌افتاده، به معنی رونق ساخت‌وساز نیست و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در حال افول است، همین عامل می‌تواند مانع از افت قیمت شود؟

البته بخش ساختمان فراتر از بخش مسکن است و بودجه عمرانی دولت هم در آن اثر دارد و خیلی انتظار مثبت بودن آن نمی‌رفت. اگر بخواهیم تحلیل دقیق‌تری داشته باشیم، باید به پروانه‌های صادرشده رجوع کنیم که در این آمارها هم رشد آنچنانی نمی‌بینیم که چند دلیل دارد. دلیل اول این است که بازار مسکن، آن بازار جذاب سال‌های گذشته نیست، چراکه اقتصاد مسکن تغییر کرده است. دلیل دوم به اتفاقات توسعه‌ای مسکن بازمی‌گردد؛ شاید اگر در سال‌های گذشته به کوچه‌های تهران می‌رفتید، ملک‌های دوطبقه و قدیمی زیادی می‌یافتید که برای مالک و سازنده می‌صرفید که ملک را بکوبند و بسازند. اما الان چنین اتفاقی کم شده است، چراکه تعداد ملک‌های کلنگی افت کرده است. رشد قیمت ملک‌های کلنگی نیز به همین دلیل است و در آینده هم می‌تواند بیشتر شود. الان شهرداری هم به دنبال درآمدهایی به غیر از تراکم‌فروشی است و دیگر اجازه نمی‌دهد که شما یک ساختمان چهار طبقه را بکوبید و شش طبقه بسازید. همه اینها باعث می‌شود که رشد ساخت‌وساز به شدت پایین بیاید که می‌تواند مقداری خطرناک هم باشد. چراکه معمولاً در بازارها قیمت ملک نوساز، تعیین‌کننده قیمت بازار است و قیمت ملک‌های چندساله، ضریبی از قیمت واحد نوساز هستند. پس هنگامی که تعداد املاک نوساز در محله‌ای پایین بیاید، ارزششان بیشتر می‌شود. همین موضوع می‌تواند مانع افت قیمت شود.

 در شرایط فعلی بهترین تصمیم برای دارندگان ملک چه می‌تواند باشد؟

خیلی از سازنده‌ها یا صاحبان ملک، به دلیل اینکه محل جایگزینی برای سرمایه خود نمی‌یابند، مایل به فروش ملک به قیمت فعلی نیستند. اما اگر شرایط به ثبات برسد و حس شود که درهای اقتصاد باز شده، سرمایه‌گذاران می‌توانند از بازار مسکن به نقاط دیگر اقتصاد هجرت کنند. در این شرایط حاضرند 10 تا 15 درصد زیر قیمت هم بفروشند. اما از نظر منطقی، به دلیل اینکه بازار به سمت رکود حرکت می‌کند، بهتر است کسانی که نمی‌خواهند ملک را در بازه 5 تا 10ساله نگهداری کنند، در همین قیمت فعلی بفروشند تا سودآوری بیشتری داشته باشند. حتی اگر 10 درصد زیر قیمت بدهند و تبدیل به دارایی نقدی کنند، نفع بیشتری برایشان دارد.