پس‌لرزه تورمی معاملات مسکن

بازار معاملات مسکن در آخرین ماه از فصل بهار به بازاری با وضعیت خاص تبدیل شد؛ طوری‌که به دلیل بروز وضعیت ویژه در این بازار، عملا فرآیند تحلیل واقعی از شرایط منطقه‌ای معاملات آپارتمان و به‌تبع وضعیت معاملات مسکن کل شهر تهران با چالش مواجه شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره وضعیتی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران طی ۳۱ روز منتهی به پایان خرداد ۹۸ تجربه شد نشان می‌دهد در این ماه نه‌تنها تعداد معاملات خرید مسکن در کل مناطق پایتخت ۵۰ درصد کاهش یافت، بلکه در ۵ منطقه شهر کمتر از ۱۰۰ فقره معامله خرید مسکن در هر منطقه به ثبت رسید. این موضوع-ثبت کمتر از ۱۰۰ فقره معامله خرید مسکن در هر کدام از این ۵ منطقه شامل مناطق ۹، ۱۶، ۱۹، ۲۱ و ۲۲ -تحلیل واقعی از وضعیت بازار مسکن در هر کدام از این مناطق به دلیل کم بودن تعداد معاملات انجام شده و همچنین ارائه تصویر دقیق از بازار مسکن کل شهر تهران در خردادماه را غیرممکن می‌کند؛ با این حال، بازار معاملات مسکن شهر تهران در خردادماه با چند نکته قابل تامل مواجه شد که می‌توان از آنها با عنوان ویژگی‌های این بازار در ماه پایانی فصل بهار یاد کرد.

اولین ویژگی بازار معاملات مسکن در خرداد‌ماه ۹۸ مربوط به همین موضوع یعنی انجام کمتر از ۱۰۰ فقره معامله خرید مسکن در هر کدام از ۵ منطقه ذکر شده می‌شود؛ با توجه به مقیاس بازار معاملات مسکن در هر کدام از این مناطق، مقیاس کل بازار مسکن شهر تهران و سطح حداقلی معاملات مسکن در شرایط عادی بازار مسکن، عملا نمی‌توان اعلام کرد که محدود معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران و همچنین بازار معاملات مسکن هر کدام از این ۵ منطقه در واقع نماینده مناسب و کاملی برای تحلیل ومعرفی اوضاع واقعی بازار مسکن در آخرین ماه از فصل بهار هستند. بنابراین هرگونه تغییرات صورت‌گرفته در حجم معاملات و همچنین قیمت مسکن در این مناطق الزاما به معنای وجود پارامترهای واقعی، دقیق و کافی برای تحلیل دقیق شرایط بازار مسکن در این مناطق نیست. در واقع برای ارائه تحلیل دقیق درخصوص تغییرات قیمتی و حجم معاملات مسکن در کل بازار مسکن شهر تهران یا هر کدام از مناطق ۲۲ گانه لازم است ابتدا در هر منطقه و سپس در کل بازار مسکن سطح حداقلی از معاملات خرید و فروشمسکن انجام شده باشد تا با اتکا به این معاملات بتوان تحلیل درستی از وضعیت قیمتی و معاملاتی واحدهای مسکونی در پایتختارائه کرد.

نصف شدن حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن- اردیبهشت ۹۸- و همچنین کاهش ۵۹ درصدی تعداد کل معاملات خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با خرداد ۹۷-مدت مشابه سال گذشته - سطح معاملات مسکن به لحاظ تعداد خرید واحدهای مسکونی را به قدری پایین آورده است که تعداد معاملات عملا از حد کفایت برای استناد به‌عنوان داده‌های آماری کافی برای ارائه تحلیل دقیق خارج شده است.

ویژگی دیگر بازار معاملات خرید مسکن در خرداد ماه، واکنش سراسری همه مناطق شهر تهران به تورم ماهانه ۵/ ۱۱ درصدی اردیبهشت ماه بازار مسکن است؛ براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۵/ ۱۱ درصد در مقایسه با فروردین ماه افزایش یافت؛ نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی در آمار بانک مرکزی ۵/ ۱۲ درصد عنوان شده بود؛ وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد همه مناطق پایتخت در واکنش سراسری به این تورم ماهانه در خردادماه، با افت محسوس حجم معاملات مسکن (میانگین افت ۵۰ درصد) مواجه شدند؛ همین افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در نهایت به کاهش شیب رشد قیمت مسکن در خردادماه منجر شد؛ تورم ماهانه قیمت مسکن در خردادماه تحت تاثیر این واکنش سراسری از بالای ۱۱ درصد، به ۶/ ۵ درصد (براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن)، کاهش یافت؛ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه ۹۸ براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن به ۱۳ میلیون و۴۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با خردادماه ۹۷ معادل ۱۰۷ درصد افزایش یافت؛ همچنین براساس همین آمار، در این ماه در کل مناطق شهر تهران ۵ هزار و ۳۸۷ معامله خرید مسکن انجام شد که این میزان در مقایسه با ماه قبل- اردیبهشت ۹۸-معادل ۵۰ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، ۵۹ درصد کاهش یافته است.

پیش‌تر «دنیای اقتصاد»، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران اعلام شده از سوی بانک مرکزی را منتشر کرده بود که این آمار با آمار دفتر اقتصاد مسکن تفاوت جزئی دارد. سومین ویژگی بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد ماه، به وضعیت ۵ منطقه جنوبی شهر تهران به لحاظ تغییرات قیمت و حجم معاملات خرید مسکن مربوط می‌شود؛ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در مناطق جنوبی ۱۵ تا ۱۹ شهر تهران در حالی کمترین میزان تورم ماهانه مسکن در مقایسه با سایر مناطق پایتخت رقم خورده است که در عین حال کمترین میزان افت معاملات خرید مسکن در این ماه نیز مربوط به همین مناطق بوده است. در واقع تورم ماهانه کمتر منجر به افت کمتر تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق شده است؛ این مناطق همان مناطقی هستند که در ماه‌های گذشته نیز نبض معاملات خرید مسکن در آنها بیشتر از بازار مسکن مناطق نیمه شمالی پایتخت بود.

چهارمین ویژگی به بی‌اثر شدن وام خرید مسکن در مناطقی اشاره دارد که می‌توان از آنها به‌عنوان آخرین مناطق وابسته به وام بانکی برای خرید واحدهای مسکونی اشاره کرد؛ اگر چه در برخی از مناطق جنوبی شهر تهران میزان افت معاملات خرید مسکن کمتر از مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت بوده است اما از آنجا که بازار مسکن این مناطق وابسته به وام بانکی برای خرید از سوی متقاضیان است، در صورتی که سقف فعلی وام برای پوشش هزینه خرید مسکن در این مناطق کفایت می‌کرد آمار معاملات مسکن در این منطقه می‌توانست مثبت باشد. بی‌اثر شدن وام خرید مسکن در پوشش هزینه خرید آپارتمان در این مناطق پس از بی‌اثر شدن وام در سایر مناطق مصرفی شهر تهران، منجر به ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در آنها شده است. منطقه ۱۰ شهر تهران که یکی از مناطق مرزی دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت است، در ماه‌های قبل به یکی از اصلی‌ترین کانون‌های جست‌وجوی جاماندگان خرید مسکن از مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران-مناطق ۴ و ۵- تبدیل شده بود؛ خرداد ماه امسال تحت تاثیر این ماجرا، تورم ماهانه ۸ درصدی در بازار مسکن این منطقه رقم خورد و حجم معاملات خرید مسکن در آن نیز ۵۳ درصد افت کرد. در بازار مسکن منطقه ۵ شهر تهران نیز که به‌عنوان پرمعامله‌ترین و پرتقاضاترین منطقه و همچنین منطقه پیشران در تحولات بازار مسکن پایتخت شناخته می‌شود، خردادماه امسال تورم ماهانه ۶/ ۵ درصدی به ثبت رسید که براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن دقیقا برابر با تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران در این ماه است. تعداد معاملات خرید مسکن نیز در خردادماه در این منطقه در مقایسه با یک ماه قبل با افت ۵۵ درصدی مواجه شد که این میزان افت، منطقه ۵ شهر تهران را در ردیف مناطقی قرار داده است که خرداد امسال بیشترین میزان افت حجم معاملات خرید مسکن را تجربه کردند.