وقتی قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از سوی بانک مرکزی اعلام شد، منطقه یک، رکورددار افزایش قیمت تا هر متر مربع ۲۶ میلیون تومان بود؛ آماری که افزایش قیمت مسکن تا صد درصدی را نشان می‌داد. کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد توسعه و مسکن در گفت‌وگوی خود با «شرق» از علت این افزایش قیمت پرده برمی‌دارد. به گفته او، معاملات صوری بانک‌ها در بازار مسکن، بازار را چنان تکان داد که با افزایش نسبت بهای مسکن در شهر تهران به ۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار روبه‌رو شدیم. او می‌گوید بانک‌هایی که در شهر تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند به دنبال بالا‌بردن سهام خود برای فروش آن به دولت (بانک سپه) بودند. اطهاری با ارائه آماری می‌گوید: «در حال حاضر، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح شهر تهران و پیرامونش خالی است. متوسط قیمت این خانه‌ها با متوسط زیربنای ۱۰۰ مترمربع و هر متر مربع ۱۱ میلیون تومان، ۵۵۰ هزار میلیارد تومان خواهد شد که با دلار ۱۰ هزار تومانی، ۵۵ میلیارد دلار می‌شود. با در نظر گرفتن افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت، رانت ایجادشده از آن، حدود ۲۲.۵ میلیارد دلار خواهد بود. حالا این میزان رانت را می‌خواهند به دولت (بانک سپه) بفروشند.
این بانک‌ها، همان‌هایی هستند که معاملات صوری کرده‌اند. اگر قیاس کنیم، سرمایه‌گذاری در بخش کشاورزی چیزی حدود ۱۵ میلیارد تومان بیشتر است و در بخش صنعت حدود ۶۰، ۷۰ میلیارد تومان؛ یعنی رانتی که در عرض یک سال در این بخش تولید شده، حدود چهار برابر کل تشکیل سرمایه در بخش مولد است».
ارزیابی شما از تصمیمگیریهای اقتصادی دولت در زمینه مسکن و زمین چیست؟
تیم اقتصادی دولت آقای روحانی از ۱۳۶۸ اقتصاد ایران را به‌اصطلاح اداره می‌کند و در واقع اقتصاد ایران را به نابودی می‌کشاند. در نقد‌ها و واکنش‌هایی هم که صورت می‌گیرد، دولت بر سر مخالفان سنگ و قیر داغ می‌ریزد. کنار‌گذاشتن دکتر حسین عظیمی از سازمان برنامه نیز که در همان دهه اتفاق افتاد، نگاه آن‌ها را نشان می‌دهد.
برای توصیف وضعیت اشارهای به خاطره و مکالمهای که با آقای روغنی‌زنجانی، رئیس سازمان برنامه وقت، داشتم، میکنم. آن زمان من در سازمان برنامه در بخش عمران شهری و مسکن کار می‌کردم، گزارشی نوشتم به نام سیاست زمین در ایران که هنوز در سازمان برنامه موجود است.
آن زمان معاونت زیربنایی که بخش مسکن هم در آن جای داشت، برعهده آقای شریف‌زادگان بود و پس از آن دوره بود که تلاشها برای بازارسپاری جامعه در دستور کار قرار گرفت. دوران پنج‌ساله دوم قانون زمین شهری در حال به‌سر‌آمدن بود و با اختیارات ویژه عملیاتی می‌شد.
مضمون گزارش من این بود که به بازارسپاری زمین در هیچ جای دنیا وجود ندارد؛ زیرا مالکیت خصوصی بر زمین، اقدامی انقلابی است و ما نیز باید از این نظام قانونی بهره بگیریم و به جای تحدید مالکیت، مالکیت را مشروط به حق تقدم خرید (حق شفعه در شرع) کنیم. این رویکرد در تمام کشور‌های سرمایه‌داری رواج دارد. در معنای دیگر، وقتی زمین شهری که بر اثر فعالیت جمعی و با مشارکت عموم، آباد شده و فرد در یک تکه زمین سهم دارد، اگر هر کسی بخواهد سهامی را که از این زمین دارد، به غیر بفروشد، فرد سهام‌دار، حق تقدم دارد.
درباره زمین شهری هم در همین قالب، شهروندان شهر در زمین شهری حق دارند و این حق را به شهرداری تفویض کرده‌اند. اگر مالک خصوصی بخواهد زمین را بفروشد، باید اول به شهرداری اعلام کند. اگر شهرداری طبق طرح شهری آن را نیاز داشت، موظف است به شهرداری واگذار کند، مگر اینکه شهرداری به آن زمین نیازی نداشته باشد. بر‌اساس‌این تأکید کردم مالکیت مشروط است؛ زیرا زمین در اقتصاد نئوکلاسیک مانند کالایی است که درباره آن، شکست بازار رخ می‌دهد؛ زیرا قابل جابه‌جایی نیست و شما نمی‌توانید مثل بقیه کالا‌ها آن را حمل کنید.
زمین را با خدماتی که دانشگاه و مترو و بیمارستان داشته باشد، نمی‌توانید جابه‌جا کنید؛ به‌همین‌خاطر شکست بازار رخ می‌دهد. وقتی این موضوع را مطرح کردم، در سازمان برنامه سوسیالیست خطاب شدم. آن‌ها تأکید داشتند که ما باید زمین را به بازار بسپاریم. من به آقای روغنی‌زنجانی گفتم ملی‌کردن زمین جزء وظایف انقلاب کبیر فرانسه بود، نه انقلاب کبیر روسیه؛ چون سرمایه‌داری با رانت مقابله می‌کند و رانت سرمایه‌داری را نابود می‌کند.
در واقع سرمایه‌داری، فئودالیسم را سرنگون کرد که رانت را از بین ببرد. به آن‌ها هشدار دادم که این اقدام بازگشت رانت به زمین است؛ اما این کار را انجام دادند.
این اقدام منشأ تفکر تراکم‌فروشی در کشور بود؟
بله. این اقدام پیش‌درآمد گفتمان تراکم‌فروشی در کشور بود؛ یعنی نه‌فقط شهرداری از حقوق مردم با حق تقدم خرید وارد امر حقوقی نشد؛ بلکه حقوقی را که مردم بر طرح جامع داشتند، هم به فروش گذاشت؛ یعنی قانون‌فروشی کرد. ریشه مشکل از همان‌جا آغاز شد و اندکاندک بر این ناهمگونی افزوده شد و به این غایت رسید.
کسانی که به‌ویژه در چند سال اخیر در دولت آقای احمدی‌نژاد و در دولت آقای روحانی، هر دو بر کژکارکردی‌ها به‌شدت افزودند، تفاوت ماهوی نداشتند. همان‌طور که آقای احمدی‌نژاد طرح جامع مسکن را کنار گذاشت، این دولت هم بازنگری طرح جامع مسکن را کنار گذاشت.
سند ملی توانمندسازی بود که با بوق و کرنا با نام بازآفرینی دنبال کردند. ابتدا که می‌خواستند در زمان بازنگری طرح جامع مسکن این کار را انجام دهند، به آقای ایزدی گفتم این آخرین کاری است که باید انجام دهید؛ چون براساس ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و ستاد‌هایی که تشکیل شده و قانون‌هایی که براساس آن نوشته و نهاد‌هایی که برمبنای آن ارائه شده، اگر نام را عوض کنید، همه روی هوا خواهد بود؛ درحالی‌که اکنون به نهادسازی نیاز داریم. در رأس این نهادسازی‌ها، بانک‌پذیر‌کردن مردم به‌ویژه در سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده است.
مقوله محله‌محوری، سازوکار‌های نهادی مالی و تشکیل تعاونی‌های مسکن و احیای این تعاونی‌هاست. تعاونی مسکن در دوره وزارت وزیر مسکن، آقای عبدالعلیزاده نابود شد. در‌هر‌حال، این موارد را در دستور کار قرار دادیم. بعد از مدتی پافشاری تقریبا من از حضور در وزارت مسکن منع شدم و نام بازآفرینی شهری را جایگزین سند ملی توانمندسازی جایگزین کردند.
نگاه حاکم در تیم اقتصادی بر این اساس بود که نهادگرا‌ها کمونیست‌های رقیق‌شده هستند و از طرف دیگر در وزارت مسکن سخنرانی می‌گذاشتند که نهادگرا‌ها کارگزار بانک جهانی هستند. با ادامه این اقدامات، برنامه جامع مسکن کنار گذاشته شد و به تراکم‌فروشی و بسازبفروش‌ها، اسم توسعه‌گر دادند تا وام ارزان بدهند.
با این کار، در واقعیت، محله‌محوری را منحل کردند؛ اما اسمش را نگه داشتند و هر اقدامی را که در طرح جامع مسکن در محله صورت می‌گرفت و در نظام به‌هم پیوسته بود، تکه‌تکه کردند. این آشوب که در بخش مسکن می‌بینید، از طرف دولت است.
آیا فقط این دولت است که فضای مسکن را به هم زده و دست‌های دیگری در کار نیست؟
از طرف دیگر بالا‌بردن قیمت مسکن ازسوی بانک‌هایی است که معاملات صوری می‌کنند. این اقدام را غول بورژوازی مستغلات رانتی که تیم اقتصادی سازنده از زیر زمین درآورد، در کشور انجام داد. بخشی صندوق‌های قرض‌الحسنه ورشکسته بودند، بخشی از این بانک‌ها مستقیما به نیروی انتظامی یا نظامی وابسته هستند و اکنون نیز می‌خواهند در بانک سپه ادغام شوند و از آنجا که می‌خواهند سهامشان بالا برود، منطقه ۲۲ تهران را با معاملات صوری، گران کرده‌اند.
رانت ایجادشده از این معاملات صوری چقدر است؟
در حال حاضر، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سطح شهر تهران و پیرامونش خالی است. متوسط قیمت این خانه‌ها با متوسط زیربنای صد مترمربع و هر مترمربع ۱۱ میلیون تومان، ۵۵۰ هزار میلیارد تومان خواهد شد که با دلار ۱۰ هزار تومانی، ۵۵ میلیارد دلار می‌شود. با درنظرگرفتن افزایش صد درصدی قیمت، رانت ایجادشده از آن، حدود ۲۲.۵ میلیارد دلار خواهد بود.
حالا این میزان رانت را می‌خواهند به دولت (بانک سپه) بفروشند. این بانک‌ها، همان‌هایی هستند که معاملات صوری کرده‌اند. اگر قیاس کنیم، سرمایه‌گذاری در بخش کشاورزی چیزی حدود ۱۵ میلیارد تومان بیشتر است و در بخش صنعت حدود ۶۰، ۷۰ میلیارد تومان؛ یعنی رانتی که در عرض یک سال در این بخش تولید شده، حدود چهار برابر کل تشکیل سرمایه در بخش مولد است.
این اقتصاد نئوفئودال است که ایجاد شده است. این اقتصاد از بخش مسکن آغاز شده است. بخش مسکن قفل شد و کل اقتصاد را هم قفل کرده است. اگر این رانت یک‌ساله به بخش مولد برود، تشکیل سرمایه بخش مولد دو برابر می‌شود. تصور کنید چه بلایی سر اقتصاد آورده‌اند!
آیا با برنامه‌ریزی درست در بخش مسکن، فرضا با احیای طرح جامع مسکن، این روند اصلاح می‌شود؟
اینجا باید به نکته‌ای توجه کنید. وقتی چنین اتفاقی افتاد شروع کردند به زیر‌سؤال‌بردن طرح جامع مسکن کشور و طرح جامع شهر تهران که بر پایه دانش‌پایگی نوشته شده بود و این رانت را با برنامه‌ریزی‌های اشتباه و شاید با برنامه! ایجاد کردند. شرکت‌های مشاوری را هم که با این فرایند مقابله می‌کردند، خلع ید کردند. خیلی از شرکت‌های مشاور که مقاومت کردند، اکنون ورشکسته شده‌اند.
با این رانت، نشریه درمی‌آورند و در دولت و شهرداری جلسه می‌گذارند. اینجاها، سنگر‌هایی است که در شهرداری (با وجود اینکه شهرداری کنونی با تراکم‌فروشی به‌صورت جدی مخالف است) این کار را تکرار می‌کنند و به‌تدریج می‌خواهند به مواضع اصلی برگردند.
تهران بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۹۰، ۳۰۰ هزار شغل را از دست داد، درحالی‌که ۳۰۰ هزار نفر بر جمعیتش افزوده شد. آن زمان بهای مسکن ۱۲ برابر درآمد سالانه خانوار بود، اکنون با جهشی که قیمت مسکن داشته (در واقع جهاندن صوری قیمت مسکن) نسبت بهای مسکن به درآمد سالانه خانوار به ۲۰ برابر در شهر تهران رسیده است، در‌صورتی‌که حد قابل قبول، حداکثر پنج برابر درآمد سالانه خانوار است.
یعنی بهای یک مسکن متعارف نسبت به درآمد سالانه یک خانوار متوسط اگر پنج برابر باشد، اقتصاد سالم را نشان می‌دهد و نمایانگر آن است که رانت بر بخش مسکن حاکم نیست و سلامت بازار مسکن و کل اقتصاد کلان را نشان می‌دهد. این را ۳۰ سال قبل با استناد به تجربه جهانی ثابت کردم.
اکنون ویرانه‌ای را در قالب ایران‌مال می‌سازند و اعلام می‌کنند که در آن، ۲۲ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شده است و حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار مترمربع زیربنا دارد. در واقع هر مترمربع تجاری در تهران حدود ۶۰ میلیون تومان است. اگر سرمایه‌ها به این بخش‌های تجاری جذب شوند، این هم چندین برابر تشکیل سرمایه در بخش کشاورزی به علاوه صنعت و معدن خواهد بود.
روشن است که این بخش رانتی نمی‌خواهد اقتصاد دانش‌بنیان در شهر تهران ایجاد شود. روشن است با چه شدت و حدتی سعی می‌کنند حوزه عمومی و رسانه‌ها را تحت تأثیر قرار دهند و با انواع برچسب‌ها، همان‌طور‌که صوری قیمت را بالا می‌برند، یک پرده نازک روی کارشان بکشند و پشت پرده «آن کار دیگر» کنند.
حالا چیزی از اقتصاد ایران نمانده که بخواهند بر باد دهند، آن هم در شرایط اقتصاد جنگی. بهای مسکن را در شرایط اقتصاد جنگی به‌زور هم که شده متوقف می‌کنند که شرایط برای جامعه تاب‌آور باشد. با چه بی‌رحمی این کار را با رانت‌جویان انجام دادند و دولت هم واقعا نظاره‌گر یک بازی در این ماجرا شده است.
دولتی که می‌خواهد از پس یک ابرقدرت با توان اقتصادی و نظامی مثل آمریکا بربیاید، چرا نمی‌تواند از پسِ غولی که از زیر خاک درآمده بربیاید و بخش‌های مولد را از دست این غول آزاد کند. مگر بخش‌های مولد سرمایه‌داری نیستند؟ تنها سرمایه‌داری که دولت و اعوان و انصار و به‌اصطلاح روشنفکران بورژوازی مستغلات می‌شناسند، همین رانت‌خواری است.