بنابراین افزایش قیمت مسکن به علت نبود تسهیلات ارزنده، قوانین حاکمیتی برای تنظیم بازار مسکن، سیاست زدگی در این بازار، وجود نوسانات متعدد ارز در چند سال گذشته، و حضور پررنگ دلالان باعث شده هرساله معاملات مسکن به طرز چشمگیری کاهش پیدا کند. البته در طی سال‌های اخیر نبود اطمینان از آینده اقتصادی کشور به رکود بیشتر بازار مسکن دامن زده و این بازار را ملتهب‌تر کرده است. با نگاه عمیق به آمارهای معاملات بازار مسکن می‌توان به‌وضوح مشاهده کرد هرساله دست خریداران مصرفی از بخش مالکیت این بازار کاهش‌یافته و این میدان جولانگاه دلالان و واسطه گران متعدد شده است.بررسی آمارهای دوماهه نخست سال 98 به وضوح نشان می‌دهد، تعداد معاملات مسکن هرساله نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش‌یافته است. در این میان زمانی که در یک ماه بازار مسکن شاهد افزایش کمی معاملات می‌شود این مورد موجب تعجب کارشناسان، فعالان و مصرف‌کنندگان شده و آنها می‌پندارند بازار مسکن به دوران خروج از رکود خارج‌شده است، در حالی با تحلیل و بررسی ریزترین فاکتورها می‌توان دید رشد مقطعی معاملات مسکن نمی‌تواند بارقه‌های از امید رونق باشد. به‌طور مثال، از نگاه کارشناسان این عرصه افزایش معاملات مسکن در اردیبهشت نیازمند تحلیلی و بررسی است چراکه این پنج‌رقمی شدن معاملات در اردیبهشت‌ماه از شهریور سال گذشته تاکنون به‌جز ماه اسفند که ماه شب عید تلقی می‌شود بی‌سابقه بوده است. این در حالی است که به نظر می‌رسد بازار مسکن ازلحاظ قیمتی هیچ تغییری نسبت به ماه‌های گذشته نداشته است. برای واکاوی این رشد باید نگاه جامعی به تحولات بازارهای موازی در ماه اخیر، نوع سرمایه‌گذاری بخش تقاضا و حضور دلالان و سوداگران داشته باشیم.
اثر بازارهای موازی بر بازار مسکن
بر اساس آمارهای میدانی و رسمی از ابتدای اردیبهشت‌ماه قیمت ارز، سکه و طلا روند کاهشی به خود گرفته است. از دلایل این کاهش می‌توان به ماه رمضان، تنش‌های سیاسی و همچنین برنامه‌های فعال کردن بازار متشکل ارزی اشاره کرد.
همواره با فرارسیدن ماه رمضان بخش اقتصاد کشور در رخوت کوتاه‌مدت فرو می‌رود. همچنین در این ماه تعداد تقاضا برای دریافت ارز برای سفر یا انجام معاملات تجاری به‌شدت کاهش می‌یابد و زمانی که تقاضا برای کالایی کاهش یابد به‌ناچار قیمت آن کالا کاهش می‌یابد. در این میان، برخی از سرمایه‌گذاران ماه رمضان را ماه مطلوبی برای خرید بازارهای پردوام‌تری مانند مسکن می‌دانند؛ بنابراین آمارها به‌وضوح نشان می‌دهند بعد از کاهش نوسان ارز از 15 اردیبهشت استقبال برای خرید و معاملات مسکن افزایش یافته است.
دو نیمه متفاوت
به گفته کارشناسان برای بررسی این مقوله باید معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه را به دو نیمه سرمایه‌گذاری و مصرفی تقسیم کنیم از ابتدای اردیبهشت‌ماه فروش نفت به دلیل اعمال معافیت‌های امریکا برای تعدادی از کشورها همچنان پایدار بود و این مورد باعث شد. یک نوع اطمینان خاطر در ذهن بخش سرمایه‌گذار ایجاد شود، بنابراین بخش تقاضا با استفاده از فرصت ماه رمضان و ثبات سیاسی شروع به خرید ملک موردنظر کردند؛ اما بعد از ۱۴ اردیبهشت‌ماه که مهلت معافیت کشورهای خریدار نفت ایران از تحریم تمام شد سرمایه‌گذاران گمانه‌زنی کردن که با کاهش فروش نفت قیمت ارز و طلا به‌شدت بالا خواهد رفت بنابراین به سرعت رویکرد خود را از خرید و انباشت مسکن به سمت خرید ارز تغییر دادند. این جو روانی باعث شد نیمه دوم اردیبهشت‌ماه محفل خوبی برای حضور بخش تقاضای مصرفی باشد.
فعال کردن بازار متشکل ارزی
به گفته کارشناسان اقتصاد بازار متشکل ارزی ازجمله اقدامات مفیدی است که باید هر چه زودتر از سوی بانک مرکزی انجام می‌شد تا نرخ ارز را کنترل کند به باور این کارشناسان این سیاست‌ها در شرایط تحریم بهترین سیاست‌های موجود هستند که می‌توان اعمال کرد؛ و می‌تواند خریدوفروش ارز در بازار غیررسمی را محدود کند. به‌هرروی به نظر می‌رسد بانک مرکزی تا حدود توانسته با اعمال برنامه‌هایی مانند بازار متشکل ارزی در کوتاه‌ترین بازده زمانی بازار ارز را به کنترل خود دربیاورد اما اینکه تا چه حدی به موفقیت خواهد رسید بستگی به فضای سیاسی روزهای آینده دارد.
به‌هرروی با نظارت‌های بانک مرکزی، حذف معافیت‌های نفتی توسط امریکا و کاهش قیمت بازارهای موازی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بازار بورس باعث شد آمارهای معاملات مسکن در ماه اردیبهشت محفل مناسبی برای دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری باشد.
نوع سرمایه‌گذاری بخش تقاضا
بر اساس آمارهای به دست‌آمده از بانک مرکزی تعداد معاملات تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت‌ماه 1398 حاکی از آن است که از مجموع 12 هزار و 128 واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 41 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال قبل 2.9 واحد درصد کاهش‌یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده‌شده است.
همچنین در اردیبهشت‌ماه سال 1398، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 12 میلیون و 670 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5 و 112 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 معادل 134 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 19 معادل 84.5 درصد تعلق دارد. افزایش سهم واحدهای قدمت 6 تا 10 سال بیانگر کاهش معاملات بازار نوساز دارد. گرایش بخش مصرفی و سرمایه‌ای به این مقوله بیانگر این است که قیمت مسکن فاصله زیادی با دارایی شهروندان دارد. البته نباید فراموش کرد معاملات بازار نوساز باعث رشد ساخت‌وساز و تکمیل پروژه‌های نیمه تمام می‌شود. فروش املاک دست چندم به نوعی معامله دست به دست بوده و تنها از لحاظ کمی در آمارهای معاملات مسکن تاثیر دارد و کیفیت معاملات را بالاتر نمی‌برد.
به هر روی براساس آمارهای موجود تعداد معاملات املاک زیر 5 سال در سال 98 نسبت به اردیبهشت 97 حدود 40.7 درصد کاهش داشته است. بنابراین افزایش کمی معاملات مسکن به واسطه املاک قدیمی چند سال ساخت نمی‌تواند امتیاز مثبتی برای بازار مسکن تلقی شود. مگر اینکه سرمایه حاصل از این دست به دست شدن‌ها وارد املاک نوساز شود که این مورد نیز به واسطه قیمت بالای مسکن نوساز به چالش کشیده شده است. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 11میلیون و 970 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 108.1 درصد افزایش نشان می‌دهد.
افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه باعث شد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دو ماهه نخست سال 1398 به حدود 15.6 هزار واحدمسکونی بالغ شود که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، 6 / 35 درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی دراردیبهشت ماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع با سه 14.7درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 14.1 و 11.9 درصدی در رتبه‌ها بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 53.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. افزایش معاملات 50 تا 70 سال بیانگر یک نکته کلیدی در معاملات مسکن است این مورد به خوبی نشان می‌دهد سلیقه شهروندان به واسطه افزایش قیمت مسکن به چالش کشیده شده است چرا که در سال‌های قبل معاملات املاک بالای 80 متر جزو اولویت‌های متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران بوده است.
حضور دلالان و سوداگران
چنانچه مکررا گفته می‌شود دلالان همواره با دریافت سیگنال‌های متعدد حضور خود را در بازارهای موازی تغییر می‌دهند همواره مشاهده شده است که بعد از رکود بازارهای پر سود و سریع و وصول مانند ارز به سمت بازار مسکن کشیده می‌شوند. این مورد را می‌تواند در افزایش معاملات مسکن بعد از کاهش و ثبات مقطعی ارز دید. این عده با کاهش نوسانات ارزی وارد بازار مسکن شده و تا حدودی نیز توانسته‌اند باعث افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شوند. به گفته کارشناسان اگرچه رکود باعث شده است بازار مسکن تا حدودی از حضور دلالان رهایی یابد اما از آنجایی که کشور ما همواره محفل ایجاد بازار سیاه است مطمئنا این بازار در ماه‌های آتی به واسطه کاهش قیمت ارز میدان موج سواری دلالان خواهد بود. به باور این کارشناسان حضور دلالان و ایجاد بازار سیاه رابطه مستقیمی با نبود قانون دارد. اساسا قانون موجود درباره برخورد با واسطه‌گری به اجرا نمی‌رسد یا اینکه مجازات افراد مخل فضای اقتصادی و امنیت روانی جامعه بسیار سبک است و نادیده گرفته می‌شد. البته بماند که در برخی از موارد منافع گروهی هم در این اقدامات نهفته است.
راهکارهای افزایش معاملات؟
بسیاری از کارشناسان معتقدند با چند راهکار اساسی می‌توان معاملات بازار مسکن را به دوران اوج خود رساند. این راهکار‌ها شامل اخذ مالیات از خانه‌های خالی، افزایش تسهیلات کم بهره برای ساخت وخرید و همچنین نظارت بر قیمت‌گذاری است.
زمانی که تعداد عرضه بیشتر از تقاضا باشد انتظار کاهش قیمت مسکن دور از ذهن نیست. از مجموع ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور، سهم پایتخت از این تعداد را بیش از نیم میلیون واحد مسکونی می‌دانند که در صورت ورود این خانه‌ها به بازار عرضه مسکن اجاره‌ای یا خرید و فروش مسکن با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی، علاوه بر کاهش شدید قیمت مسکن، با مازاد واحد مسکونی مواجه بوده و اجاره‌بها نیز به صورت قابل محسوس کاهش می‌یابد. با وجود آنکه در دوره وزارت عباس آخوندی تهیه سامانه ملی املاک و اسکان سرنوشت عجیبی داشت و میان معاونت مسکن و ساختمان و سازمان ملی زمین و مسکن پاس‌کاری شد و هیچکدام از این دو معاونت نتوانستند این سامانه را تهیه کنند، با آغاز وزارت محمد اسلامی، تهیه این سامانه به معاونت مسکن و ساختمان واگذار شد اما به دلیل آنکه جابه‌جایی مدیران در این معاونت (مسکن و ساختمان) وزارت راه و شهرسازی عمر چندانی ندارد، لذا تهیه سامانه ملی املاک و اسکان همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
تسهیلات کم بهره
اگرچه به باور بسیاری از کارشناسان افزایش تسهیلات مسکن یکی از دلایل رشد قیمت مسکن است اما این عده معتقدند ارایه تسهیلات کم بهره یکی از موفق‌ترین راهکارهای توانمند‌سازی بخش تقاضای مصرفی برای خرید مسکن است؛ اما متاسفانه این مورد به واسطه کمبود منابع بانکی و نبود نقدینگی کافی در دستان دولت به چالش کشیده شده است؛ اما به گفته کارشناسان در تمامی کشورهای توسعه یافته خرید مسکن نه تنها مقوله سهل و آسانی است بلکه هزینه 80 درصدی آن توسط مسوولان ذی ربط با کمترین بهره به متقاضیان ارایه می‌شود.نظارت بر قیمت‌گذاری یکی دیگر از مولفه‌های مهم تعیین قیمت از سوی نهادهای حاکمیتی بر بازار مسکن است. اگرچه دولتی در طی چند هفته اخیر نگاه دقیق‌تری به این مقوله دارد و در این زمینه اقدامات مطلوبی نیز انجام داده ما تاکنون نتوانسته جایگزین مطلوبی برای شیوه قیمت‌گذاری سایت‌های دلالی مانند دیوار و شیپور باشد؛ بنابراین نیاز است دولت قبل از برخورد‌های حاکمیتی و پشت پرده شدن دلالی راهکاری حیاتی برای این معضل ارایه کند.برای کلام پایانی باید گفت، اگرچه تعداد معاملات مسکن در اردیبهشت ماه نسبت به ماه‌های قبل افزایش داشته اما این افزایش از لحاظ کمی قابل استناد نیست.
تعادل