بازار املاک در فاز موازنه

شکل نوسانات قیمت مسکن در مناطق تهران هم در زمان پیش‌رونق، هم رونق کوتاه مدت و حتی همین دوره فعلی، تقریبا‌ از یک رابطه معناداری تبعیت می‌کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ارتباط منطقه‌ای نبض معاملات و قیمت مسکن در شهر تهراننشان می‌دهد: اگر چه در برخی مناطق پایتخت به دلایل مقطعی (با منشأ جمعیتی یا پارامترهای شهری، ساختمانی و اقتصادی)، تغییرات ملکی آن منطقه ممکن است عجیب یا بی‌معنا رقم بخورد اما در غالب مناطق تهران و برای عمده دوره‌های رکود-رونق معاملات مسکن، «نوسانات قیمتی» تا حدودی با یک الگوی بین منطقه‌ای، هماهنگی نسبی داشته است.

براساس الگوی بین منطقه‌ای تغییرات قیمت مسکن در پایتخت، رابطه قیمتی املاک مناطق نیمه شمالی و نیمه جنوبی شهر در زمان جهش قیمت مسکن از نسبت متعارف خود خارج می‌شود و بعد از آن با افت نسبی معاملات خرید و گذار از دوره التهاب قیمتی به دوره ثبات نسبی، رابطه بین متوسط قیمت واحدهای مسکونی مناطق ۲۲گانه، وارد فاز تنظیم می‌شود. اکنون بازار معاملات مسکن در پایتخت، در فاز «تنظیم رابطه» قرار دارد و سطح میانگین قیمت‌ها در مناطق تحت تاثیر قرارداشتن در این فاز، در حال تغییر (نوسان) است. جابه‌جایی بین منطقه‌ای تقاضای خرید مسکن و همچنین رشد با تاخیر حجم معاملات در مناطق ضعیف نسبت به مناطق دیگر، مهم‌ترین عوامل به‌وجود آورنده فاز تنظیم رابطه بین قیمت مسکن مناطق تهران است.

روند تغییرات قیمت مسکن در تهران طی دوره‌های قبلی رونق-رکود با تایید وجود رابطه نسبی سطح قیمت‌ها در مناطق مختلف، مشخص می‌کند: در ابتدای دوره جهش قیمت مسکن که به‌واسطه رونق معاملات خرید در مناطق بالا و متوسط شهر (همچون مناطق ۲ و ۴ و ۵) رخ می‌دهد، رشد قیمت‌های اسمی ابتدا از مناطق پیشران در معاملات، آغاز می‌شود. مناطق پیشران، دست‌کم دو منطقه ۴ و ۵ تهران هستند که در مجموع حدود ۲۵ درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، در این دو منطقه انجام می‌شود. تراکم نسبی جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در این دو منطقه و همچنین جنس آپارتمان‌ها به لحاظ عمر بنا و نوساز بودن، مساحت کم و فراوانی فایل‌های فروش در این دو منطقه نسبت به سایر مناطق پایتخت، این دو را به مناطق پیشران برای تغییر فاز بازار معاملات ملک (از رکود به رونق و برعکس) تبدیل کرده است. بعد از شروع نشانه‌های اولیه جهش قیمت مسکن، به تدریج شیب رشد معاملات خرید آپارتمان در مناطق متوسط و شمالی شهر تحت تاثیر رشد نرخ تورم ملکی کاهش پیدا می‌کند اما در مناطق جنوبی شهر، معاملات مسکن با تاثیرپذیری از رونق ماه‌های قبل مناطق شمالی، وارد فاز رشد می‌شود. در مراحل پایانی روندرشد قیمت مسکن که وضعیت کلی بازار معاملات ملک حالت رکود به خود گرفته، فاصله تورم ملکی در مناطق بالا و پایین، نسبت به زمان رونق معاملات کم می‌شود و این مقطع زمانی است که کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به «احیای رابطه از دست رفته بین مناطق ۲۲گانه در بازار مسکن تهران» یاد می‌کنند.

رابطه قیمت مسکن در مناطق تهران هنگام جهش قیمت‌ها به گونه‌ای می‌شود که نسبت متوسط قیمت مناطق شمالی به مناطق جنوبی، افزایش پیدا می‌کند. بعد از آن و با شروع اصلاح سطح منطقه‌ای قیمت‌ها، این نسبت روند کم شدن را طی می‌کند تا فاز تنظیم به پایان برسد. فاز تنظیم رابطه بین قیمت مسکن مناطق مختلف تهران تا پایان رکود معاملات و آستانه پیش‌رونق بعدی، می‌تواند ادامه یابد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بخش‌هایی از فاز اصلاح یا همان تنظیم رابطه مناطق تهران در بازار مسکن، اواسط نیمه دوم سال گذشته شروع شد. براساس آمارهای مربوط به تغییرات قیمت و معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران – آخرین آمار در دسترس برای فروردین ۹۸ است- فاز اصلاح رابطه در شروع سال جاری نیز ادامه داشته است. بر این اساس، تورم ماهانه مسکن در مناطق یک و ۲ در فروردین امسال به ترتیب، منفی ۱/ ۰ و منفی یک درصد شد و در مناطق ۴ و ۵ نیز نرخ ۴ درصد را ثبت کرد اما در مناطق جنوبیشهر تهران (مناطق ۱۰ تا ۱۹)، متوسط قیمت‌ها با رشد ماهانه نزدیک به ۵ درصد مواجه بود و حتی در برخی از همین مناطق، تورم ماهانه مسکن به ۱۲ درصد رسید. در منطقه ۲۲ تهران که معاملات خرید مسکن در آن طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ با تاخیر چند ماهه نسبت به مناطق متوسط رونق گرفت، در فروردین امسال تورم ماهانه ملکی نرخ ۱۹ درصد را ثبت کرد. به این ترتیب، اگر چه در کل شهر تهران، در اولین ماه از سال ۹۸، روند رشد قیمت مسکن ادامه داشته است اما میزان رشد در مناطق جنوبی، همپا یا بیشتر از مناطق شمالی شهر بوده است.

این رابطه در سال ۹۶ که ابتدای تحرک معاملات خرید آپارتمان در پایتخت بود (فاز پیش‌رونق معاملات مسکن در نیمه سال ۹۶ رخ داد)، درست برعکس الان رقم خورده بود. در سال ۹۶ – مقطع زمانی پایان رکود سنگین معاملات خرید و گذار به رونق- ابتدا در ۵ منطقه اول پایتخت تحرک معاملات ملکی شروع شد. در آذر ماه سال ۹۶ که نشانه‌های روشن از پیش‌رونق معاملات مسکن درپایتخت ظاهر شد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر رشد نقطه‌ای ۱۳ درصدی را تحت تاثیر افزایش ۵۲ درصدی حجم معاملات در همین فاصله زمانی تجربه کرد اما در منطقه ۵ متوسط قیمت آپارتمان‌ها ۲۳ درصد افزایش یافت.

در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶، متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵، رقمی معادل ۴۳درصد افزایش یافت. در آن سال متوسط قیمت آپارتمان‌های کل شهر تهران ۳۰ درصد در انتهای سال نسبت به ابتدای سال افزایش یافت. در مناطق جنوبی شهر اما میزان رشد قیمت، حدود ۲۰درصد بود. بنابراین در سال ۹۶ براساس آمارهای رسمی مشخص می‌شود میزان افزایش قیمت مسکن در منطقه‌ای از پایتخت که مناطق پیشران و متوسط به بالای شهر در بازار معاملات ملک را نمایندگی می‌کند (منطقه ۵)، هم از میانگین تورم ملکی پایتخت بیشتر بوده و هم فاصله دو برابری با تورم ملکی مناطق جنوبی شهر داشته است. اما در سال ۹۷ که فاز جهش قیمت به مراحل تکمیل می‌رسد و در انتهای سال نشانه‌های ورود بازار به دوره ثبات قیمتی مشاهده می‌شود، شکل تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تغییر می‌کند.

در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۷، میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت، هر چند به میزان خفیف از میزان رشد قیمت مناطق متوسط و شمالی شهر سبقت می‌گیرد. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ تهران در پایان سال ۹۷ حدود ۸۸ درصد نسبت به ابتدای سال ۹۷ افزایش پیدا کرد. در حالی که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران طی همین فاصله رشد ۹۷ درصدی را تجربه می‌کند و در مناطق جنوبی شهر نیز قیمت آپارتمان‌ها حدود ۱۰۰ درصد افزایش می‌یابد. در سال ۹۶، قیمت املاک مسکونی جنوب تهران کمتر از تورم میانگین افزایش یافته بود اما در سال ۹۷ این نسبت برعکس می‌شود یعنی رشد قیمت مناطق جنوبی از کل شهر، هر چند به شکل خفیف، اما افزایش پیدا می‌کند.

رابطه قیمت‌ مسکن در مناطق مختلف تهران اگر در سه مقطع ابتدای ۹۶، اوایل ۹۷ و هم‌اکنون، با یکدیگر مقایسه شود، نتیجه آن مشخص می‌کند: نسبت قیمت واحدهای مسکونی در مناطق تهران، در اوایل ۹۷ از وضعیت متعارف خود در ابتدای ۹۶ خارج می‌شود و در پایان ۹۷ وارد فاز اصلاح می‌شود که هم‌اکنون نیز در همین فاز اصلاحی قرار دارد. در زمان احیای رابطه منطقه‌ای قیمت مسکن که هم‌اکنون است، نبض بازار خرید و فروش آپارتمان در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی،‌ بهتر است. به بیان دیگر اگر چه در این مقطع، کل بازار معاملات مسکن در رکود و افت خرید و فروش به سر می‌برد اما میزان افت در مناطق پایین شهر کمتر از میزان افت در مناطق متوسط و بالای شهر است.

در فروردین امسال تعداد آپارتمان‌های فروش رفته در مناطق شمالی شهر در مقایسه با اسفند ۹۷، بیشتر از ۷۰ درصد کاهش پیدا کرد اما در مناطق جنوبی شهر، میزان کاهش در حدود ۶۰درصد بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از نسبت قیمت‌ها در بازار مسکن مناطق مختلف تهران براساس قیمت مناطقی که شمال و جنوب پایتخت را نمایندگی می‌کنند (قیمت‌های نمونه)، حاکی است: متوسط قیمت واحدهای مسکونی در منطقه یک در ابتدای سال ۹۶ که هنوز رونق معاملات و جهش قیمت رخ نداده بود و نسبت‌ها متعارف بود، ۳/ ۱ برابر متوسط قیمت در منطقه دو بود اما در ابتدای سال ۹۷ که موج جهش قیمت مسکن در جریان بود، این نسبت به ۴/ ۱ و در پایان سال ۹۷ به ۵/ ۱ می‌رسد. به نظر می‌رسد در این مقطع، لازم است فاصله دو منطقه یک و دو، با کندشدن روند رشد قیمت در منطقه یک نسبت به منطقه دو، به حالت قبل از جهش قیمت‌ها برگردد.

نسبت قیمتی منطقه یک به منطقه ۵ در ابتدای سال ۹۶ رقمی معادل ۶۹/ ۱ بود اما در انتهای ۹۶ به ۷۵/ ۱ افزایش یافت و این فاصله در پایان سال ۹۷ که اوج موج جهشی قیمت‌ها بود، قیمت آپارتمان‌های منطقه یک ۸۳/ ۱ برابر منطقه ۵ شد. در فروردین امسال این نسبت به ۷۵/ ۱ کاهش یافت و انتظار می‌رود این نسبت کمتر هم شود. نسبت منطقه یک به ۹ نیز از ۹/ ۲ در ابتدای ۹۶ به ۳۷/ ۳ در اوایل ۹۷ رسید اما به دلیل سبقت تورم ملکی منطقه ۹ از منطقه یک در پایان ۹۷، این نسبت به ۲۷/ ۳ در انتهای ۹۷ رسید. در فروردین امسال نیز این نسبت در مسیر کاهشی به ۳ رسید. نسبت منطقه یک به منطقه ۲۲ نیز از سطح ۲ برابری قیمت‌ها در ابتدای ۹۶ به ۵/ ۲ در انتهای ۹۶ رسید اما در انتهای ۹۷ با توجه به انتقال فاز جهش قیمتی به مناطق پایین شهر، این نسبت به ۴۷/ ۲ و در فروردین امسال به ۱/ ۲ کاهش یافت.

نسبت منطقه ۵ به منطقه ۹ نیز از ۷۲/ ۱ در ابتدای ۹۶ به ۹/ ۱ در انتهای سال ۹۶ افزایش یافت اما در انتهای ۹۷ به ۷۹/ ۱ برگشت. نسبت منطقه ۵ به منطقه ۲۲ هم از ۱۹/ ۱ در ابتدای ۹۶ به ۴۳/ ۱ در انتهای ۹۶ رسید اما در فاز اصلاح قیمتی در انتهای ۹۷ به ۳۵/ ۱ رسید. این نسبت در فروردین امسال به ۱۸/ ۱ کاهش یافت. نسبت‌های فعلی نشان می‌دهد فاز اصلاحی در بازار مسکن باز هم ادامه دارد. تداوم این موازنه قیمتی البته منوط به تنظیم بازار ارز و جلوگیری از بروز شوک دوباره در این بازار است.