بازار ملک از دوربین «سایر شهرها»

یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه داده‌های اولیه برگرفته از سامانه رهگیری معاملات مسکن(محل ثبت جزئیات قراردادهای ثبت شده در بازار مسکن) حاکی از آن است که طی سال ۹۷ نبض معاملات مسکن در همه مناطق شهری بیرون از تهران، متفاوت ازپایتخت رقم خورد؛ رصد بازار معاملات کشوری مسکن در یک سال ۹۷ نشان می‌دهد در حالیکه حجم(تعداد) معاملات خرید مسکندر شهر تهران در سال گذشته نزولی بود و روند کاهش در پیش گرفت، نبض معاملات مسکن در سایر شهرها تندتر شد و بازار ملک این شهرها به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی، روندی رو به جلو در پیش گرفت.

به این معنا که در شرایطی که روند کلی بازار مسکن، در سال ۹۷، معاملات خرید وفروش آپارتمان در شهر تهران را به سمت رکود پیش برد اما در سایر شهرها، تعداد معاملات خرید مسکن در مقایسه با سال ۹۶ افزایش یافته و از این لحاظ شرایط معاملاتی در بازار مسکن این شهرها بهبود یافت.

رصد بازار ملک از دوربین سایر شهرها بر پایه آمارهای اولیه و غیررسمی به استثنای شهر تهران نشان می‌دهد در یک سال ۹۷، تعداد ۲۲۹ هزار معامله خرید مسکن در این مناطق شهری به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با یک سال ۹۶ معادل ۲۲ درصد رشد نشان می‌دهد؛ در یک سال ۹۶ مجموعا ۱۸۷ هزار معامله خرید مسکن در مناطق شهری کشور به استثنای تهران انجام شد. این در حالی است که در تهران در همین بازه زمانی-یک سال ۹۷-شرایطی کاملا متفاوت در بازار مسکن تجربه شد؛ مطابق با آمارهای موجود در یک سال ۹۷ در تهران ۱۱۱ هزار فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید؛ این در حالی است که این میزان در یک سال ۹۶ معادل ۱۶۰ هزار فقره معامله خرید آپارتمان بود؛ آمارها نشان می‌دهد در یک سال ۹۷، میزان معاملات خرید مسکن در پایتخت در مقایسه با یک سال ۹۶، معادل ۳۱درصد کاهش یافت.

در واقع آمارها نشان می‌دهد در یک سال ۹۷ تعداد(حجم)معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مقایسه با یک سال ۹۶ به اندازه یک‌سوم کاهش یافت؛ این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در سایر مناطق شهری بیرون از پایتخت به اندازه یک‌پنجم زیاد شد؛ این آمارها به روشنی جهت متفاوت بازار مسکن پایتخت در مقایسه با سایر مناطق شهری کشور طی ۱۲ ماه منتهی به پایان اسفند ۹۷ را نشان می‌دهد. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد تحت‌تاثیر رشد تعداد معاملات خرید مسکن در سایر شهرها توام با کاهش تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در پایتخت، وزن تهران در معاملات کشوری مسکن کاهش یافت. سهم بازار مسکن تهران از کل معاملات کشوری مسکن که در سال ۹۶ معادل ۴۶ درصد بود تحت‌تاثیر افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در سایر مناطق شهری و کاهش حجم معاملات مسکن تهران، در یک سال ۹۷ به ۳۳ درصد کاهش یافت.

رصد بازار کشوری معاملات مسکن نشان می‌دهد اگرچه در سایر شهرها نیز مانند تهران، روند معاملات خرید واحدهای مسکونی به لحاظ تعداد معاملات، از شهریور تا آذرماه کاهشی بوده است ولی میزان کاهش ماهانه حجم معاملات مسکن در سایر مناطق شهری غیر از تهران به اندازه تهران نبوده است؛ به این معنا که میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت در این ماه‌ها به مراتب بیش از میزان افت معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرها بوده است. این در حالی است که در اسفند ماه هم که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت در سایر شهرها نیز حجم معاملات خرید ملک افزایش یافت؛ اما جهت کلی بازار مسکن طی یک سال ۹۷ در سایر مناطق شهری کاملا متفاوت از نبض معاملات مسکن در این بازه زمانی در پایتخت رقم خورد.  در اسفند ماه سال گذشته، تعداد معاملات خرید مسکن در سایر شهرها، ۳۶ درصد در مقایسه با بهمن ماه افزایش یافت؛ این در حالی است که تعداد معاملات خرید مسکن در اسفند ۹۷ در همه مناطق شهری خارج از پایتخت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-اسفند ۹۶-به میزان ۳۴ درصد رشد کرد.  بررسی‌ها حاکی است علت تفاوت نبض معاملات خرید مسکن در تهران در مقایسه با سایر شهرهای کشور را دست‌کم در دو عامل مهم و عمده می‌توان جست و جو کرد.

اولین علت به تقدم وتاخر زمانی ورود و خروج شهر تهران و سایر شهرها از دو دوره رکود و رونق ملکی برمی‌گردد؛ تجربه همه سال‌های گذشته از رفتار بازار کشوری مسکن نشان می‌دهد همواره هرگونه تحول در بازار مسکن اعم از ورود به فاز رونق، خروج از رونق و ورود به فاز رکود یا تحولات قیمتی و. . . ابتدا از بازار مسکن شهر تهران آغاز شده و با تاخیر چند ماهه ابتدا به سایر کلانشهرها و شهرهای بزرگ و سپس به شهرهای کوچک سرایت می‌کند؛ در واقع رونق و افزایش قیمت ابتدا در بازار مسکن شهر تهران آغاز می‌شود وچند ماه بعد این تحولات به سایر مناطق شهری می‌رسد؛ براساس این تجربه، ‌می‌توان گفت در حالی که رونق در بازار معاملات خرید مسکن طی سال‌ ۹۶ و ابتدای سال ۹۷ در بازار مسکن پایتخت آغاز شد و سپس حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران رو به کاهش گذاشت، این رونق معاملاتی در ماه‌های بعد –یک سال ۹۷-به سایر شهرهای کشور نیز سرایت کرد.

در واقع طبیعی است که اگر چه بازار معاملات مسکن در تهران با افت تعداد معاملات خرید مواجه شده و در حال خروج از فاز رونق بوده است نبض معاملات مسکن در سایر شهرها همچنان افزایشی باشد. هر چند رشد ۲۲ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور(به استثنای تهران)، در یک سال ۹۷ به هیچ وجه به معنای وجود شرایط مطلوب برای خریداران و متقاضیان بازار ملک در این شهرها نیست؛ در واقع اگرچه شرایط بازار معاملات مسکن در این شهرها در مقایسه با پایتخت به‌طور نسبی بهتر بوده است اما با این حال نمی‌توان شرایط بازار مسکن سایر شهرها را به‌طور کامل مطلوب ارزیابی کرد.

اصلی ترین علت این موضوع، سرایت بخشی از جهش قیمتی از بازار مسکن تهران به بازار مسکن سایر شهرهای کشور است؛ آمارهای رسمی نشان می‌دهد در ۹ ماه اول سال ۹۷ میانگین قیمت مسکن در کشور با لحاظ شهر تهران، نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۶(مدت مشابه سال گذشته)، ۴۵ درصد افزایش یافت؛ میانگین قیمت کشوری مسکن به ازای هر مترمربع در این بازه زمانی-۹ ماه اول سال ۹۷-به ۲میلیون و۳۰۰ هزار تومان رسید ودر پاییز معادل ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به ثبت رسید. بررسی‌های انجام شده همچنین نشان می‌دهد نه تنها نبض معاملات مسکن تهران به لحاظ میزان و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی نسبت به سایر شهرهای کشور در یک سال ۹۷ متفاوت بوده است بلکه شرایط در بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی به لحاظ «جنس تقاضا» نیز با سایر شهرها تفاوت داشته است.

طی یک سال ۹۷ به دنبال جهش پی‌درپی قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی آپارتمان و قیمت واحدهای مسکونی، عملا بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند؛ بنابراین در یک سال ۹۷ وزن غالب خریداران مسکن در پایتخت، تقاضای سرمایه‌ای از جمله سفته‌بازان ملکی بودند. اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن در سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد در عمده شهرهای کشور به استثنای تهران، اگرچه معاملات خرید مسکن انجام شده طی یک سال ۹۷ هم از سوی متقاضیان مصرفی و هم از سوی متقاضیان سرمایه‌ای به ثبت رسیده اما وزن خریدهای مصرفی در سایر شهرها از وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن تهران، به مراتب بیشتر بوده است. این در حالی است که از سوی دیگر در شهرهای کوچک تقاضای مصرفی نیز در مقایسه با تقاضای سرمایه‌ای به لحاظ تعداد خرید واحدهای مسکونی در یک سال ۹۷، وزن غالب داشته است.

دلیل دوم تفاوت نبض معاملات خرید مسکن پایتخت با معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در سال ۹۷، به این موضوع مربوط می‌شود که طی سال‌های گذشته تاکنون بخش قابل توجهی از تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن در سایر شهرها متمایل به بازار مسکن شهر تهران جهت خریدهای ملکی سرمایه‌ای بوده است؛ به این معنا که بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ملکی ساکن در سایر شهرهای کشور پایتخت را به‌عنوان محل سرمایه‌گذاری ملکی خود انتخاب می‌کرده‌اند و همین عامل موجب شده است که در طول این سال‌ها همواره وزن تقاضای مصرفی در بازار مسکن این شهرها در مقایسه با تقاضای سرمایه‌ای شهرهای کوچک بیشتر باشد.

همچنین یکی دیگر از دلایلی که می‌توان به آن به‌عنوان یک عامل موثر در افزایش تعداد معاملات خرید مسکن در یک سال ۹۷ در سایر شهرها به رغم کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در پایتخت در این بازه زمانی اشاره کرد، کمتر بودن میزان تضعیف قدرت خرید تسهیلات مسکن در سایر شهرها به ویژه شهرهای کوچک در مقایسه با قدرت خرید این وام در پایتخت است؛ در واقع یکی از دلایلی که باعث شد وزن معاملات مصرفی در بازار مسکن سایر شهرها از وزن معاملات مصرفی ملک در تهران و همچنین وزن معاملات سرمایه‌ای مسکن در همان شهرها بیشتر باشد این است که در یک سال ۹۷ اگرچه قدرت خرید وام مسکن در سایر شهرها نیز به واسطه افزایش قیمت آپارتمان کاهش یافت اما درجه کاهش سطح پوشش دهی وام مسکن در این شهرها به مراتب کمتر از میزان کاهش اثربخشی این وام در معاملات مسکن شهر تهران بود. با این حال، علاوه بر تهران تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در سایر شهرهای بزرگ کشور نیز در اواخر سال ۹۷ تحت تاثیر افزایش قیمت‌ها خروج اجباری بخشی از تقاضای مصرفی از بازار ملک رقم خورد.

تحقیقات میدانی همچنین از یک تفاوت اساسی دیگر بازار معاملات مسکن تهران در یک سال ۹۷ با بازار معاملات مسکن در سایر شهرها حکایت دارد؛ مبنی بر آنکه طی یک سال ۹۷ در تهران تقاضای سرمایه‌ای چندان به دنبال خرید واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ نبود اما در سایر شهرها بازار معاملات مسکن لوکس و گران‌قیمت یکی از مکان‌های اصلی سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی ملکی بود.