رشد شاخص اجاره‌بها
براساس آمار بانک مرکزی از شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران، این شاخص در سه‌ماهه دوم (تابستان) سال 1397 به 118.8 درصد رسیده که نسبت به سه‌ماهه قبل از آن (فصل بهار) 3.6 درصد و نسبت به سه‌ماهه مشابه سـال قبـل 11.8 درصد افزایش را نشان می‌دهد. اگر میزان افزایش شاخص اجاره‌بها در سه‌ماهه سوم سال (پاییز) را نیز 6/3 درصد محاسبه کنیم، شاخص اجاره‌بهای مسکن در سه‌ماهه سوم سال جاری به 122.8 درصد خواهد رسید.
به گفته کارشناسان بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها همواره تابعی از قیمت مسکن است. به‌عبارت دیگر قیمت یک ملک، تعیین‌کننده میزان اجاره آن ملک نیز هست. در این صورت بدیهی است که هر اندازه قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ اجاره‌بها نیز متناسب با قیمت مسکن افزایش می‌یابد. بازار مسکن کشور در سال جاری و پس از یک دوره طولانی، از رکود خارج شد و به‌دنبال نوسانات به وجود آمده در بازار ارز و طلا، بازار مسکن نیز مورد توجه صاحبان سرمایه قرار گرفت. افزایش بیش از حد تقاضا در بازار مسکن و سوق نقدینگی به سمت این بازار، موجب افزایش قیمتها در بازار مسکن شد و ناگهان قیمت مسکن افزایش غیرقابل کنترلی یافت. این روند از اواسط خردادماه سال جاری آغاز شد و در تابستان امسال به اوج خود رسید و پس از آنکه از التهابات بازار ارز و طلا کاسته شد، بازار مسکن نیز به تبعیت از این دو بازار آرام گرفت.
رشد 92 درصدی قیمت مسکن
براساس آمار بانک مرکزی، قیمت مسکن در 12 ماه منتهی به آذرماه 92 درصد رشد داشته است. بر این اساس، میانگین قیمت مسکن در آذرماه سال جاری 9.55 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 91.8 درصد افزایش داشته است. از سوی دیگر، تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن نیز نشان می‌دهد در آذرماه سال ۱۳۹۷ شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 19.2 و 16.4 درصد رشد داشته است. در این صورت اگر برای مثال نرخ اجاره‌بهای یک واحد مسکونی در آذرماه سال گذشته یک‌میلیون تومان در ماه بوده، در آذرماه سال جاری این رقم به ترتیب به یک‌میلیون و 192 هزار تومان و یک‌میلیون و 165 هزار تومان افزایش یافته است.
اگرچه آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی دقیق و قابل‌قبول به‌نظر می‌رسد، اما واقعیت‌های بازار مسکن و اجاره‌بهای مسکن تفاوت‌هایی با آمار بانک مرکزی دارد. مصداق بارز این امر، افزایش بیش از 20 تا 30 درصدی نرخ اجاره‌بها در برخی مناطق شهری تهران است.
تاثیر افزایش قیمت مسکن بر اجاره‌بها سال آینده نمایان می‌شود
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «اصلی‌ترین شاخص تعیین‌کننده اجاره‌بها در کشور، قیمت خود مسکن است. در سال 97 به‌رغم اینکه رکود عمیقی بر بازار مسکن حاکم بود اما قیمتها در بازار مسکن به‌دلیل رشد قیمت ارز و تاثیرگذاری مستقیم آن بر سایر بازارهای کشور، با رشد نامتعارفی افزایش یافت تا جایی که بانک مرکزی در آذرماه 97 رشد قیمت مسکن را به‌طور متوسط 92 درصد اعلام کرد. حال اگر معیار 92 درصد بانک مرکزی را مبنا قرار دهیم، رشد اجاره‌بها از مرز 30 درصد نیز عبور کرده است.»
وی پیش‌بینی می‌کند تبعات رشد قیمت مسکن و تاثیر آن بر بازار اجاره‌بها در نیمه نخست سال آینده نمایان می‌شود، چراکه فصل اصلی نقل و انتقالات مستاجران، از نیمه خردادماه تا پایان شهریورماه است و در نتیجه سال آینده می‌توان محاسبه دقیقی از میزان افزایش اجاره‌بها انجام داد.
به گفته وی، بیشترین رشد قیمت مسکن در نیمه دوم امسال و بعد از شهریورماه اتفاق افتاده است، هرچند روند صعودی قیمت مسکن از تیرماه سال جاری آغاز شد و همچنان نیز ادامه دارد، اما میزان معاملات مسکن نزولی بوده است. بدیهی است افزایش قیمت مسکن در قیمت اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد؛ برای مثال اگر کسی در اردیبهشت‌ماه یک واحد آپارتمان را یک‌میلیارد تومان خریده و فرد دیگری در آذرماه، یک واحد آپارتمان را یک‌میلیارد و 600 هزار تومان خریداری کرده باشد، طبیعتا میزان اجاره‌بهای مسکن فرد نخست رقمی کمتر از اجاره‌بهای نفر دوم است و حدود 200 یا 300 میلیون بیشتر آن را اجاره می‌کنند و ما نمی‌توانیم بگوییم که حقش نیست چون حق طبیعی اوست. اصلی‌ترین شاخص قیمت تعیین اجاره‌بها است، لذا رشد اجاره‌بها متغیری است که تابع قیمت مسکن است و قیمت مسکن بسیار رشد پیدا کرده.
عقبایی می‌گوید: «متاسفانه عزمی برای تولید مسکن استیجاری در کشور وجود ندارد و به‌رغم موافقت دولت و مجلس با تولید مسکن استیجاری، اما اراده‌ای برای تحقق آن نیست. از سوی دیگر مقایسه میزان افزایش اجاره‌بها و درصد افزایش حقوق کارمندان و کارگران گویای این نکته است که سال آینده قشر کارگر و کارمند در کشور باید سهم بیشتری از حقوق دریافتی خود را برای پرداخت اجاره مسکن اختصاص دهند. لذا به‌نظر می‌رسد دولت باید علاوه‌بر تولید مسکن استیجاری، تسهیلات ویژه‌ای در جهت بالا بردن قدرت پرداخت اجاره مستاجران در نظر بگیرد.»
وی می‌افزاید: «تا یک دهه گذشته حدود چهار تا پنج درصد جمعیت مستاجر بودند، این در حالی است که این رقم در سالهای اخیر به بالای 30 درصد افزایش یافته است. به‌ویژه اینکه آمار مستاجران در شهرهای بزرگ در مقایسه با شهرهای کوچک افزایش قابل‌توجهی یافته است. یکی از نگرانی‌های ما بازار اجاره‌بهای مسکن در سال آینده است؛ دولت باید تا دیر نشده به این حوزه ورود جدی داشته باشد و با برنامه‌هایی ازجمله مسکن استیجاری، قیمتها در این بخش را کنترل کند.»
آمار بانک مرکزی با واقعیت بازار مسکن تفاوت دارد
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌وگو با «فرهیختگان» با اشاره به موضوع تبعیت نرخ اجاره‌بها با قیمت مسکن می‌گوید: «اگرچه قیمت ملک در 9 ماه اخیر روند رو به رشدی داشته، اما نرخ اجاره‌بها به آن میزان افزایش نیافته است، چراکه درصورت افزایش بیش از اندازه اجاره‌بها از سوی مالک، تقاضا برای اجاره ملک کاهش می‌یابد. لذا ضروری است مالک برای افزایش نرخ اجاره‌بها توازن را مدنظر قرار دهد.
به گفته وی، یکی از مشکلات کنونی بازار اجاره‌بهای مسکن، عرضه مسکن‌های استیجاری در سامانههای اینترنتی است. با توجه به اینکه مالکان بدون مشاوره و تعیین نرخ، ملک خود را با نرخ‌های دلخواه در سامانههای اینترنتی ارائه می‌دهند و از سوی دیگر نظارتی بر قیمت‌های ارائه‌شده وجود ندارد، در نتیجه نرخ اجاره‌بها به‌صورت غیرمتعارفی افزایش می‌یابد. به‌عبارت دیگر، می‌توان گفت فضاهای مجازی و سامانههای اینترنتی، تاثیر بسیار زیادی بر افزایش میزان اجاره‌بها در سالهای اخیر داشته و به‌عنوان یک مرجع شناخته شده‌اند.
خسروی معتقد است آنچه بانک مرکزی از آمار افزایش اجاره‌بها ارائه می‌کند با واقعیت بازار مسکن تفاوت بسیار زیادی دارد تا جایی که در برخی مناطق تهران، میزان اجاره‌بهای مسکن بیش از 30 درصد نیز رشد داشته است. تورم، میزان عرضه مسکن و تقاضا، نرخ سود بانکی و سوددهی دیگر بخش‌های بازار، قوانین مالیاتی و ثبات اقتصادی و فضای روانی حاکم بر جامعه بر قیمت مسکن و اجاره‌بها تاثیر دارد.