با انتشار آمار بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن در تهران که نشان‌دهنده رشد 5/91 درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران است، ناکارآمدی عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی دولت دوازدهم و سیاستگذاری‌های اشتباه وی در حوزه مسکن بیش از پیش اثبات شد. براساس آمار بانک مرکزی، در آبان‌ماه سال جاری معاملات مسکن 53درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است که با احتساب افزایش بیش از 91 درصدی بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران میتوان گفت مسکن پایتخت بار دیگر در آستانه ورود به دوره رکود تورمی است.
کارشناسان معتقدند افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر و به‌ویژه در یک‌سال گذشته، معلول سیاستگذاری وزارت راه و شهرسازی بر تحریک تقاضا با ابزار وام مسکن بدون توجه به تولید و عرضه مسکن است. به‌عبارت دیگر، عباس آخوندی در دوره تصدی بر وزارت راه و شهرسازی اعتقادی به تولید مسکن نداشت و به‌رغم توصیه مکرر کارشناسان و فعالان ساختوساز به ضرورت تولید مسکن، وی کوشید با افزایش میزان وام برای خرید مسکن، معضل این بخش را حل کند. بدیهی است نتیجه چنین سیاست‌های نادرست چیزی جز پدید آمدن وضعیت کنونی نخواهد بود. بنابر آمار موجود، تولید مسکن در سال 96 با کاهش60 درصدی روبه‌رو بوده و تنها 402 هزار واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه شد. این در حالی است که براساس طرح جامع مسکن و برآوردهای انجام‌شده برای تامین نیاز بازار، باید سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. از ابتدای سال 97 تاکنون نیز بخش مسکن با کمبود چهارمیلیون واحد مسکونی مواجه بوده و همین عامل موجب افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت شده است.
تحولات قیمت مسکن
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد در آبان‌ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 91 میلیون و 800 هزار ریال رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.6 درصد و 91.5 درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه نیز حدود 6 هزار و 900 فقره بوده که در مقایسه با آبان‌ماه سال 1396، 53.6 درصد کاهش یافته است.
براساس این گزارش که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده است، در هشت‌ماه سال 97 نیز تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 91 هزار و 100 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 19.9 درصد کاهش را نشان می‌دهد.
بنابر آمار بانک مرکزی، میانگین بیشترین رشد قیمت در آبان‌ماه امسال نسبت به آبان سال گذشته در منطقه پنج و معادل 104.6 درصد بوده و کمترین میزان رشد در منطقه 12 و معادل 41.4 درصد برآورد شده است. براساس همین آمار، در مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده 196میلیون و 300 هزار ریال به منطقه یک و کمترین آن با 40 میلیون و 900 هزار ریال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 91.1 و 48.2 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
کاهش 19.9 درصدی معاملات مسکن
اما از ابتدای سال جاری تاکنون (هشت‌ماه) تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 91 هزار و 100 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال 19.9 درصد کاهش یافته است. در این مدت همچنین متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 72 میلیون و 800 هزار ریال بوده که نسبت به مدت مشابه پارسال 60.1 درصد افزایش داشته است.
همچنین در آبان‌ماه سال جاری بیشترین تعداد معاملات انجام‌شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با قیمت ۶۰ تا ۷۰ میلیون ریال به‌ازای هر مترمربع بوده که این معاملات 9.4 درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و پس از آن منازل متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون ریال و ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال با سهم‌های 9.1 و ۹ درصد بیشترین معاملات را شامل می‌شوند. علاوه‌بر این در آبان‌ماه سال جاری بیشترین سهم معاملات انجام‌شده مسکن مربوط به منازل مسکونی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بوده که 14.4 درصد از کل معاملات را دربر می‌گیرد و پس از آن خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری و ۷۰ تا ۸۰ متری بیشترین معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. به‌طور کلی در این ماه بیش از نیمی از معاملات انجام‌شده مربوط به خانه‌های با متراژ کمتر از ۸۰ مترمربع بوده است.
آخوندی و بی‌‌توجهی به تولید مسکن
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «فرهیختگان» کاهش تولید مسکن را اصلی‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر می‌داند و می‌گوید: «روند کاهش تولید مسکن از ابتدای روی کارآمدن دولت یازدهم تاکنون ادامه داشته است، چراکه وزیر راه و شهرسازی به‌عنوان متولی اصلی حوزه مسکن، نه‌تنها اعتقادی به تولید مسکن برای تامین نیاز بازار نداشت بلکه برنامه مشخص و مدونی نیز برای ساماندهی بازار مسکن و پاسخ به نیاز بازار در اختیار نداشت.»
به گفته ایرج رهبر، قیمت زمین حدود 60 درصد قیمت مسکن را تعیین می‌کند؛ لذا با توجه به اینکه زمین کالای تولیدی یا وارداتی محسوب نمی‌شود، در نتیجه محدودیت وجود زمین می‌‌تواند به‌عنوان عاملی در کاهش میزان تولید مسکن موثر باشد، اما اگر دولت‌های یازدهم و دوازدهم طرح آمایش سرزمین را اجرایی می‌کردند و براساس آن تقسیم تقاضا انجام می‌شد، مهاجرت به شهرهای بزرگ کاهش می‌یافت و بی‌تردید از میزان تقاضا برای تهیه مسکن در شهرهای بزرگ به‌شدت کاسته می‌شد. وی معتقد است افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت مواد اولیه ساختوساز و به‌طور کلی التهابات اقتصادی تاثیری در افزایش قیمت مسکن نداشته است، چراکه نرخ ارز در آبان‌ماه سال گذشته با نوسان همراه نبود، اما در همان زمان قیمت مسکن همچنان نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزایش یافته بود. بنابراین مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن را میتوان عدم مدیریت صحیح، بی‌برنامگی دولت و سیاستگذاری‌های اشتباه وزارت راه و شهرسازی دانست که موجب فشردگی تقاضا و درنهایت گرانی مسکن شد.
نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان می‌افزاید: «انباشت تقاضا معمولا طی چند سال رخ می‌دهد. به‌عبارت دیگر، زمانی که تقاضای مسکن در چند سال پیاپی پاسخ داده نمی‌شود، روی هم انباشته شده و درنهایت پس از چند سال سرریز می‌کند، درست همانند اتفاقی که در بازار کنونی مسکن رخ داده است؛ چراکه دولت‌های یازدهم و دوازدهم از همان ابتدا برنامه‌ای برای تولید مسکن نداشتند، لذا تقاضای مسکن به‌ویژه میان اقشار متوسط و متوسط رو به پایین جامعه بدون پاسخ ماند و امروز با افزایش تقاضا و کاهش عرضه، قیمت مسکن به ناگهان افزایش یافت.»
به جرأت میتوان گفت عملکرد عباس آخوندی در حدود 6 سال تصدی بر وزارت راه و شهرسازی تقریبا هیچ بود و تنها اقدامی که وی در حوزه مسکن انجام داد، تغییر نام شرکت «عمران و بهسازی شهری ایران» به شرکت «بازآفرینی شهری» بود که البته در حوزه بازآفرینی شهری نیز نه به‌صورت کلان و نه به‌صورت پروژه‌محور، اقدامی انجام نداد. اکنون و پس از گذشت 6 سال از عمر دولت‌های یازدهم و دوازدهم، قدرت خرید مسکن به‌ویژه میان اقشار کم‌درآمد به صفر رسیده است و با توجه به رکود تورمی حاکم بر بخش مسکن، معلوم نیست وضعیت بازار مسکن به چه سمتی حرکت خواهد کرد.
