هفته‌هاي پاياني اسفند ماه سال گذشته، اقتصاددانان و تحليلگران بازار مسكن شرايط مسكن در سال 97 را به اين ترتيب پيش‌بيني كردند: اين بازار در نيمه دوم سال از ركود خارج و وارد مرحله رونق مي‌شود. در آن زمان حال و هواي اقتصاد به اين شكل نبود و جهش قيمت‌هاي دلار به تازگي و با دامنه‌هاي كمتري آغاز شده بود. اكنون سوالي كه همچنان باقي است، اين است كه آيا با توجه به ركود تورمي، امكان رشد بيشتر قيمت‌ها وجود دارد يا نه؟
نمي‌توان از بازار مسكن صحبت كرد اما شرايط ركود تورمي را در نظر نگرفت؛ ركودي كه باعث شده بسياري از فعالان اين بازار فعاليت‌شان در اين صنعت را مسكوت نگه دارند و سعي كنند سرمايه‌هاي خود را وارد بازارهاي ديگر كنند. برخي از اين فعالان معتقدند نبايد براي اين بازار لفظ «ركود» را به كار برد كه «كسادي» صفتي مناسبت‌تر براي اين بازار است. با اين حال همواره هستند كارشناساني كه معتقدند كسادي و نوسانات بازار مسكن تابعي از سياست‌هاي اقتصادي كلان جامعه، تقاضاي فصلي، افزايش جمعيت و ازدواج جوانان است.
مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور با رد ركود مسكن در چند ماهه اخير با اشاره به معاملات انجام شده در 6 ماه ابتداي سال معتقد است كه « بازار مسكن كساد نه در ركود، اگر ركود در بازار مسكن بود از اول سال 97 تا روز گذشته 378 هزار و 661 معامله در مبايعه‌نامه‌ها ثبت نمي‌شد.
او حتي پيش‌بيني كرده كه بازار ايران با گران شدن مسكن ولع مردم براي خريد مسكن افزايش مي‌يابد پس اگر توليدات داخلي مرتبط با مسكن افزايش نيابد بازار مسكن رونق مي‌بخشد. در همين حال علي چگيني مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي نظر ديگري دارد و معتقد است كه كليد ايست افزايش قيمت مسكن به صدا در آمده است و نبايد پيش‌بيني افزايش قيمت در اين بازار را داشته باشيم. وي با شرط اينكه اگر اتفاق عجيب و غريبي در بازار خودرو روي ندهد براي اين بازار پيش‌بيني توقف رشد قيمت را كرده و گفته است: «بخش مسكن و بازار مسكن بخش تاثيرپذيري از مسائل اقتصاد خرد و كلان است، پس اگر نگاهي به پنج سال گذشته بيندازيم، مي‌بينيم كه قيمت مسكن ثبات داشته و ۳۰ درصد كاهش يافته بود. اين ثبات قيمت و كاهش تا نيمه سال ۹۶ ادامه يافت و در سال ۹۶ وقتي نهادهاي مسكن رشد قيمت داشت، اقتصاد در سال ۹۶ در تمام بخش‌ها دچار تغييرات اساسي شد و مسكن نيز تا حدودي از اين تحولات تاثير گرفت و دچار افزايش قيمت شد.»
ركود در بخش مسكن را قبول ندارم
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور در خصوص بازار مسكن براي نيمه دوم سال به «اعتماد» گفت: آمارهاي ثبتي در خصوص معاملات مسكن در سامانه‌هاي مربوطه ثبت شده و نشان مي‌دهد ركودي در اين بخش نداريم. با توجه به خريد و فروش نمي‌توان گفت بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد، زيرا ركود زماني صورت مي‌گيرد كه هيچ گونه داد و ستدي در بازار نباشد. شرايط فعلي بخش مسكن نمايانگر كسادي است نه ركود. خسروي معتقد است ركود يعني عدم خريد و فروش و به بيان ديگر عدم معامله، در حالي كه معاملات در بازار مسكن انجام مي‌شود، چرا كه مردم به خانه نياز دارند. ولي معاملات به مانند گذشته رونق آنچناني ندارد. خسروي در خصوص نيمه دوم سال و حال و هواي بازار مسكن گفت: در فصول پاييز و زمستان قدري از معاملات كم مي‌شود كه البته آن هم طبيعي است، چرا كه اولا به دليل سرما ساز و ساخت‌ها با سرعت كمتري پيش مي‌رود و از طرف ديگر نقل مكان در اين فصل هم سخت خواهد بود. رييس اتحاديه مشاوران املاك كشور در خصوص وعده‌هايي كه براي بخش مسكن داده مي‌شود، گفت: اگر وعده‌هاي تخصيص وام ترميم بافت فرسوده پرداخت شود، انتظار بر اين است كه بازار مسكن به ثبات نسبي در قيمت‌ها برسد.
خسروي در خصوص دخالت دولت براي به تعادل رساندن بازار مسكن در مدتي كوتاه گفت: هر زمان كه دولت‌ها به شكل مستقيم در بازار مسكن دخالت كردند، مشكلاتي به وجود آمد. دولت مجري خوبي براي سياست‌هاي بخش مسكن نيست و بهتر است به جاي دخالت مستقيم، ناظر بر اجراي سياست‌ها باشد. وي در ادامه در خصوص واگذاري امور عمراني و ساخت و ساز به بخش خصوصي گفت: ساخت مسكن بايد در دست بخش خصوصي باشد تا دولت. البته نبايد از حمايت‌هاي دولت به بخش خصوصي چشم بپوشانيم. همكاري دولت و بخش خصوصي (با تمركز بر وظايف بيشتر بخش خصوصي) بخش مسكن را از وضعيت فعلي نجات مي‌دهد. خسروي درباره هدايت نقدينگي به سمت بخش مسكن گفت: مسكن و ملك تنها دارايي‌هايي هستند كه نه از بين مي‌روند و نه قاچاق مي‌شوند، اما ديربازده هستند. در حال حاضر مردم ترجيح مي‌دهند پول و نقدينگي خود را به سمت بازارهاي ارز و طلا كه هم زود بازده هستند و هم پر ريسك هدايت كنند تا سود بيشتري عايدشان شود. اميدواريم با برقراري ثبات نسبي در ساير بازارهاي موازي، نقدينگي به بخش مسكن و ساختمان راه پيدا كند تا هم تعادل در بخش عرضه ايجاد شود و هم در بخش تقاضا.
آغاز رشد قيمت
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به اينكه رشد قيمت مسكن از نيمه دوم سال ۹۶ آغاز و حتي تا چند ماه گذشته نيز ادامه داشت، گفت: «متوسط رشد قيمت مسكن در تهران براساس معاملات صورت گرفته ۶۰ درصد بود، پس اين تغييرات ناشي از تغييرات اقتصاد كلان، مسائل بين‌المللي و برجام و دلار رخ داده بود. وقتي نهاد‌ه‌هاي توليد مسكن مثل فولاد، آهن و ساير مصالح ساختماني رشد پيدا مي‌كند، نمي‌توان گفت قيمت مسكن نبايد افزايش يابد، چرا كه در اين صورت مسكن كه با رونق خود مي‌تواند اشتغال زيادي ايجاد كند دچار ركود در بخش توليد مي‌شود، پس افزايش قيمت كه بر اساس شرايط اقتصادي كشور رخ داده بود يك امر طبيعي بود.» علي چگيني با تاكيد بر اينكه اگر قيمت مسكن رشد نكند توليد مسكن نيز متوقف خواهد شد، گفت: «رشد قيمت در يك سال گذشته باعث شد تعداد صدور پروانه‌هاي ساختماني رشد كند و ارزش افزوده بخش مسكن كه چندين سال منفي بود، مثبت شود. تحليل بنده از وضعيت آينده بخش مسكن اين است كه بخش مسكن افزايش قيمت خود را در حد بالاي خود داشته است، پس كشش قيمت ديگر وجود ندارد، مگر اينكه اتفاقات عجيب و غريبي در اقتصاد رخ دهد.»
اجبار300 هزار واحدي
البته ايرج رهبر نايب‌رييس كانون انبوه‌سازان تهران معتقد است كه چون نياز بازار مسكن سالانه يك ميليون واحد است اگر كمتر از 300 هزار واحد مسكوني در سال در كشور ساخته شود عرضه و تقاضا به هم مي‌خورد. چنانچه كمتر از اين باشد مشخص است كه اختلالي به وجود آمده است، كاهش ساخت و ساز يا افزايش ساخت و ساز به وضعيت مسكن در سال‌هاي بعد تاثير مي‌گذارد. انباشت تقاضا از سال‌هاي گذشته افزايش نابهنگام قيمت مسكن را به وجود مي‌آورد.
وي البته رشد جمعيت و افزايش ازدواج در جامعه را از عوامل تقاضاي مسكن عنوان مي‌كند و تاكيد مي‌كند:
« مسكن لكوموتيو اقتصاد كشور است، 35 درصد كل اقتصاد كشور را مسكن در بر مي‌گيرد. هميشه اجاره‌بها با معاملات خريد و فروش نسبت عكس دارد. در صورت كاهش توان خريد خانواده‌ها به اجاره‌نشيني رضايت مي‌دهند. بر اين اساس كاهش توليد ساخت و ساز و عرضه نشدن مسكن جديد افزايش اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. بايد سياستگذاري‌ها طوري باشد كه نيازي بر كنترل و تعزيرات نباشد. قانون ساماندهي توليد و عرضه كشور در سال‌هاي گذشته قانون مناسبي براي اجراست.
تلاطم سوداگرانه
افشين پروين‌پور، كارشناس اقتصادي در گفت‌وگو با «اعتماد» وجود ركود در بخش مسكن را تاييد كرد و گفت: در مباحث اقتصادي براي تعريف سيكل‌ها از ركود و رونق استفاده مي‌شود. در حال حاضر بخش مسكن با ركود مواجه است. كساد بودن بازار، تعريف علمي براي توضيح وضعيت بخش‌هاي اقتصادي نيست. نوع ركود مي‌تواند هم در ساخت و ساز باشد و هم در خريد و فروش. در حال حاضر مسكن گرفتار ركود در خريد و فروش و ساخت و ساز است. پروين‌پور در خصوص وضعيت مسكن تا انتهاي سال جاري افزود: با توجه به شرايط كشور، وضعيت بخش مسكن تا پايان سال به همين منوال خواهد بود و قيمت‌ها نيز با يك شيب ملايم افزايش مي‌يابد.
اين كارشناس مسكن در خصوص علل تورم در مسكن افزود: مسكن بخشي است كه هم مي‌تواند تورم ايجاد كند و هم از تورم تاثير بگيرد. وضعيت فعلي مسكن متاثر از تورم عمومي كشور است. هر زمان كه سطح عمومي قيمت‌ها افزايش يابد، قيمت مسكن نيز زياد مي‌شود.
پروين‌پور معتقد است تا زماني كه روند سياستگذاري در بخش مسكن به اين صورت باشد، رونقي در اين خصوص ايجاد نمي‌شود. اين كارشناس اقتصادي معتقد است دولت بايد در بخش مسكن دخالت كند اما دخالتي بجا و به موقع. وي در اين زمينه افزود: در كشورهاي ديگر هم حدي از دخالت دولت در بخش‌هاي مختلف اقتصادي وجود دارد. حتي در دولت‌هاي ليبرال هم اعتقاد بر دخالت كارآ و برنامه‌ريزي شده دولت در بخش‌هاي اقتصادي است. منتها در ايران، دولت‌ها از بخش مسكن رفته و كمك‌شان مختص به ارايه تسهيلات خريد و نوسازي مسكن شده است. به بيان ديگر كنترل و نظارت عميقي وجود ندارد و بازار اين بخش رها شده است. به همين دليل قيمت و اجاره‌بهاي مسكن بي‌دليل افزايش يافته است. پروين‌پور معتقد است مشكل بخش مسكن در عدم رغبت به ساخت‌و‌ساز و كاهش قدرت خريد متقاضيان نيست، بلكه مشكل در فعاليت سوداگرانه است. به دليل سوداگري در بازار، قيمت‌ها افزايش پيدا كرده به‌طوري كه 3/2 قيمت‌هاي فعلي، حباب است. در اين شرايط تسهيلات اعطايي نيز جوابگوي نياز متقاضيان مسكن نيست. اين كارشناس مسكن مهار و كنترل سوداگري توسط دولت را راه‌حل نهايي براي ايجاد قيمت‌هاي منطقي و از بين رفتن حباب در بازار مسكن مي‌داند.
باز هم گران مي‌شود
با اين حال كارشناسان بازار مسكن نظر ديگري دارند و معتقدند كه بازار با توجه به كاهش ساخت‌و‌ساز مسكن در چند سال گذشته با كاهش عرضه مواجه است و همچنان روال افزايش قيمتي در اين بازار ادامه خواهد يافت.
بيت‌الله ستاريان، كارشناس مسكن پيش از اين بارها نيز به روالي كه بازار مسكن پشت سر گذارده اشاره كرده و گفته است: « طبق پيش‌بيني‌هايي كه داشتيم قيمت خانه از شهريور پارسال روند رو به رشد خود را آغاز كرد و در بهار امسال با شيب تندتري ادامه پيدا كرد. البته گراني‌ها به همين جا ختم نمي‌شود و افزايش قيمت‌ها تا پايان 97 باز هم ادامه پيدا مي‌كند.» ستاريان حتي نياز به ساخت مسكن را سالانه 1.3 ميليون واحد مي‌داند و معتقد است: « در 5 سال گذشته به‌طور متوسط بين 300 تا 400 هزار خانه توليد كرديم، بنابراين افزايش قيمت مسكن تا پايان سال با يك شيب نسبتا ملايمي ادامه پيدا مي‌كند، طبق پيش‌بيني‌هايي كه داشتيم قيمت خانه از شهريور پارسال روند رو به رشد خود را آغاز كرد و در بهار امسال با شيب تندتري ادامه پيدا كرد. البته گراني‌ها به همين جا ختم نمي‌شود و قيمت‌ها تا پايان 97 باز هم ادامه پيدا مي‌كند.» به گفته اين كارشناس بازار مسكن در حال حاضر بايد سالانه نزديك به 2 ميليون مسكن در كشور توليد شود تا عقب‌ماندگي 5 سال گذشته در حدود 3 سال جبران شود. اما تنها ركود اين روزهاي بازار دست يافتن به اين هدف را كمي دور از انتظار نشان مي‌دهد بلكه مصالح توليدي كشور هم در بهترين حالت تنها جوابگوي ساخت 900 هزار تا يك ميليون واحد مسكوني را مي‌دهد.
محمدقلي خسروي
هر زمان كه دولت‌ها به شكل مستقيم در بازار مسكن دخالت كردند، مشكلاتي به وجود آمد. دولت مجري خوبي براي سياست‌هاي بخش مسكن نيست و بهتر است به جاي دخالت مستقيم، ناظر بر اجراي سياست‌ها باشد. ساخت مسكن بايد در دست بخش خصوصي باشد تا دولت. البته نبايد از حمايت‌هاي دولت به بخش خصوصي چشم بپوشانيم. همكاري دولت و بخش خصوصي (با تمركز بر وظايف بيشتر بخش خصوصي) بخش مسكن را از وضعيت فعلي نجات مي‌دهد.
افشين پروين‌پور
مشكل بخش مسكن در عدم رغبت به ساخت و ساز و كاهش قدرت خريد متقاضيان نيست، بلكه مشكل در فعاليت سوداگرانه است. به دليل سوداگري در بازار، قيمت‌ها افزايش پيدا كرده به‌طوري كه 3/2 قيمت‌هاي فعلي، حباب است. در اين شرايط تسهيلات اعطايي نيز جوابگوي نياز متقاضيان مسكن نيست. اين كارشناس مسكن مهار و كنترل سوداگري توسط دولت را راه‌حل نهايي براي ايجاد قيمت‌هاي منطقي و از بين رفتن حباب در بازار مسكن مي‌داند