بررسی بازار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در دوره‌های رکود با ثبات قیمت و در دوره‌های رونق با افزایش مواجه می‌شود به‌طوری‌که عقب ماندگی قیمت مسکن در دوره رکود (در مقایسه با شاخص قیمت سایر بازارها)، در دوره رونق جبران می‌شود. بر این اساس پس از یک دوره ثبات قیمت مسکن طی سال‌های ۱۳۹۲ تا اواخر سال ۱۳۹۵ پیش‌بینی می‌شد که قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ افزایش یابد. ولی با توجه به ثبات نسبی قیمت در بازار کالاها و خدمات و همچنین سایر بازارها، این پیش‌بینی مبنی بر افزایش شوک‌وار قیمت مسکن نبود.
بررسی بازار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در دوره‌های رکود با ثبات قیمت و در دوره‌های رونق با افزایش مواجه می‌شود به‌طوری‌که عقب ماندگی قیمت مسکن در دوره رکود (در مقایسه با شاخص قیمت سایر بازارها)، در دوره رونق جبران می‌شود. بر این اساس پس از یک دوره ثبات قیمت مسکن طی سال‌های ۱۳۹۲ تا اواخر سال ۱۳۹۵ پیش‌بینی می‌شد که قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ افزایش یابد. ولی با توجه به ثبات نسبی قیمت در بازار کالاها و خدمات و همچنین سایر بازارها، این پیش‌بینی مبنی بر افزایش شوک‌وار قیمت مسکن نبود. به‌طوری‌که نرخ رشد قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۶ مثبت شد و این روند افزایشی کمابیش ادامه داشت، ولی همانگونه که نمودار شماره ۱ نیز نشان می‌دهد از دی سال گذشته به دلیل بی‌ثباتی ایجاد شده در بازار ارز، بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها با تلاطم مواجه و روند افزایش قیمت مسکن از محدوده‌های پیش‌بینی شده خارج شد و شتاب بیشتری به خود گرفت به‌طوری‌که در مردادماه سال ۱۳۹۷ در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، رشد قیمت مسکن به حدود ۶۱درصد رسید. بنابراین دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر را می‌توان ناشی از عقب ماندن شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت سایر بازارها و همچنین افزایش نرخ ارز دانست.
البته باید توجه داشت در صورتی‌که سال ۱۳۹۰ را سال پایه در نظر بگیریم، در مردادماه سال ۱۳۹۷ شاخص قیمت مسکن همچنان پایین‌تر از شاخص قیمت بازارهای رقیب همچون ارز، سکه و بورس قرار گرفته است (نمودار شماره ۲). با این وجود افزایش قیمت مسکن بر بخش مسکن و خانوارهای متقاضی مسکن، اثرات منفی خواهد گذاشت. از جمله این اثرات، کاهش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن است به گونه‌ای که این مساله می‌تواند منجر به کاهش حجم معاملات و خرید مسکن و به دنبال آن ایجاد رکود در ساخت‌و‌ساز و صنایع وابسته به بخش مسکن شود. نکته دیگر اینکه رشد بالای قیمت مسکن سیاست‌های تسهیلاتی اتخاذ شده در سال‌های پیشین برای افزایش قدرت خرید خانوار را تا حدودی ناکارآمد می‌کند. همچنین افزایش قیمت مسکن، زمینه افزایش اجاره بها را مهیا و خانوارهای مستاجر را با فشار اقتصادی مواجه می‌کند. مجموع این اثرات می‌تواند باعث جابه‌جایی خانوارها از مناطق شمالی به مناطق مرکزی و جنوبی و از مناطق جنوبی به حاشیه شهرها و شهرهای پیرامون کلان شهرها برای تامین مسکن ملکی و حتی استیجاری شود.
در این شرایط اجرای برخی برنامه‌های تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد ضروری‌تر به‌نظر می‌رسد. به گونه‌ای که این برنامه‌ها ضمن کاهش فشار اقتصادی ناشی از تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد منجر به ایجاد رونق نسبی در ساخت و ساز مسکن نیز شود، زیرا در شرایط تحریمیِ جدید و تاثیرپذیری منفی صنایع وابسته به خارج از تحریم‌های بین‌المللی، به دلیل تامین بخش عمده‌ای از نهادها و مصالح تولید مسکن در داخل و همچنین ارتباط وسیع بخش مسکن با سایر صنایع، هرگونه رونق در بخش مسکن، به سهم خود منجر به ایجاد رونق نسبی و افزایش سطح فعالیت‌های اقتصادی و به تبع آن افزایش اشتغال در کشور خواهد شد.
از جمله این راهکارها و برنامه‌ها می‌تواند اجرای برنامه تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در قالب طرح مسکن اجتماعی، سرعت بخشیدن به اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و همچنین اتمام طرح‌های مسکن مهر باشد. ولی نکته قابل‌توجه اینکه این برنامه‌های اجرایی در سال‌های گذشته عموما به دلیل عدم تامین منابع مالی و یارانه‌های مورد نیاز از محل بودجه عمومی برای پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و پوشش سایر هزینه‌ها از جمله هزینه تامین سرانه فضاهای عمومی و خدمات زیربنایی و روبنایی، از عملکرد مطلوبی برخوردار نبوده‌اند.
البته باید توجه داشت در سال‌های گذشته دولت با مشکل مالی مواجه بوده و بخش عمده‌ای از منابع بودجه عمومی، به دلیل حجیم بودن دولت صرف امور جاری از جمله پرداخت حقوق و دستمزد کارکنان شده که این مساله دولت را در اجرای امور توسعه‌ای و حمایتی با محدودیت مواجه کرده است. ولی در سال جاری و سال‌های آتی دولت با همکاری مجموعه دستگاه‌های حاکمیتی و حمایتی، باید زمینه اجرای این برنامه‌ها را مهیا کند. زیرا در حال حاضر از یک طرف بسیاری از این دستگاه‌ها از جمله بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی، سازمان تامین اجتماعی، کمیته امداد امام‌خمینی، ستاد اجرایی فرمان امام و...، منابع مالی قابل‌توجهی دارند و از طرف دیگر دولت نیز در برخی از نواحی و شهرها، مالکیت زمین را در اختیار دارد. از این رو ایجاد هماهنگی و همکاری بین این دستگاه‌ها و دولت می‌تواند زمینه هم‌افزایی منابع برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن را ایجاد و ضمن کاهش فشار اقتصادی بر خانوارها در حوزه تامین مسکن به رشد و توسعه پایدار بخش مسکن نیز کمک کند.
علی قائدی/ تحلیلگر ارشد بازار مسکن