اقتصاد بازار: پیش از این نگاهی به مسئله اشتغال در سال آینده با توجه به جزئیات لایحه بودجه 96 داشتیم. در این نوشتار سعی داریم آینده بازار مسکن را مورد بررسی قرار دهیم.
در ابتدا باید توجه داشت که عوامل مختلفی در تعیین مسیر بازار مسکن دخیل اند و و صرفاً با توجه به مواردی که در لوایح بودجه آورده می شود، نمی توان این بازار را تحلیل کرد.
یکی از مواردی که نباید از آن غافل شد، چرخه رکود و رونق است که برای بازار مسکن هر 3 تا 4 سال تکرار می شود. رکود اخیر در بازار مسکن از نیمه سال 92 شروع شد و تاکنون ادامه داشته است؛ عوامل مختلفی در این رکود دخیل بوده اند که رکود اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم و همچنین کاهش درآمدهای نفتی را می توان از جمله آن ها به حساب آورد.
اگر طبق این سیکل بخواهیم نگاه کنیم، باید انتظار داشته باشیم این بازار در 3 تا 4 سال پیش رو، شاهد رونق خواهد باشد. البته نه رکود چند ساله اخیر با رکودهای قبلی شباهت زیادی دارد و نه این رونق مانند رونق های قبلی خواهد بود.
ترکیب جمعیت، یکی از مهم ترین عوامل دخیل در این بازار است که بر روی طرف تقاضا تأثیرگذار می باشد. از این نظر نمی توان تقاضای زیادی را در سال های آتی پیش بینی کرد؛ به علاوه این که از سال 86 به این طرف، رفاه سیر نزولی داشته و مردم پس انداز چندانی برای خرید مسکن ندارند.
البته دولت در سال جاری سعی کرد با ارائه تسهیلات و مشوق های لازم، این بازار را به حرکت درآورد اما تا به اینجا موفق به این کار نشده است.
در 7 ماهه اول امسال، تسهیلات بخش مسکن با افزایش 100 درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل، بیشترین افزایش را نسبت به دیگر بخش ها داشته است؛ اما این تسهیلات تاکنون نتوانسته این بازار را به حرکت در آورد. با این حال این اقدامات بی تأثیر نخواهد بود و دولت همچنان اصرار دارد تا سایه رکود را از سر این بازار بردارد. عدم خوش بینی سرمایه گذاران به این بازار و همچنین حبس مقدار زیادی از دارایی ها در ساختمان های ساخته شده دو مانع عمده عدم رونق بازار در سال جاری بوده اند که هم پاشنه آشیل این بازار خواهند بود و هم مانع رشد زیاد این بخش محسوب می شوند؛ اما با این حال برای سال های آینده می شود روی این بخش به عنوان یکی از عوامل ایجاد رشد و اشتغال حساب کرد.
همان طور که می دانید، رشد اقتصادی 7.4 درصدی اعلامی بانک مرکزی برای 6 ماه نخست امسال، با اما و اگرهای زیادی همراه بود و مهم ترین انتقادات وارده به آن، سهم زیاد نفت و همچنین عدم ایجاد اشتغال و برآورده کردن نیاز کارجویان بود.
بنابراین دولت ناگزیر است در سال های آینده برای این دو مسئله چاره ای جدی بیندیشد؛ چرا که رشد درآمدهای نفتی در سال آینده نسبت به امسال تغییر زیادی نخواهد کرد و چندان نمی توان روی این بخش برای ایجاد رشد اقتصادی حساب کرد.
لذا دولت به بخش هایی مانند مسکن، گردشگری و دیگر بخش هایی که هم پتانسیل رشد دارند و هم اشتعال زا هستند، باید توجه جدی داشته باشد و مسکن در سال های آتی با دارا بودن سهم بالا در ایجاد اشتغال و همچنین دارا بودن پتانسیل زیاد در ایجاد رشد اقتصادی، می تواند یکی از موارد مهم برای پر کردن این دو خلأ باشد. همچنین نفت یکی از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن است و افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و سال آینده، اثر مثبتی بر این بازار خواهد داشت که البته این تأثیر، آنی نخواهد بود و با یکی دو سال تأخیر، تأثیر آن را شاهد خواهیم بود.
البته همانطور که گفته شد، انتظار رونق آن چنانی نباید داشته باشیم و خوش بینی بیش از حد به این بازار می تواند برای سرمایه گذاران آسیب زا باشد. توصیه کارشناسان به سرمایه گذاران این است که هیجان زده عمل نکنند و برای سرمایه گذاری در این بازار مقداری حساب شده حرکت کنند؛ چرا که بعید است این بازار دیگربه روزهای رونق گذشته باز گردد و بازدهی آن چنانی برای سرمایه گذاران داشته باشد. اما با این حال به نظر می رسد یکی از گزینه های مناسب برای سرمایه گذاری خواهد بود.
یکی از متغیرهای تأثیرگذار بر بازار مسکن، بودجه عمرانی است که در لایحه بودجه سال آینده 9 درصد افزایش دارد. البته درباره تحقق این میزان هزینه عمرانی، اما و اگرهای فراوانی وجود دارد و در سال های گذشته همیشه شاهد عدم تحقق کامل هزینه های این بخش از لایحه بوده ایم. سهم 15 درصدی مسکن از بودجه عمرانی نیز نشان دهنده این است که دولت آن طور که باید به این بخش توجه نکرده است. نکته منفی دیگری که در این مورد باید یادآور شد، پائین بودن سهم سازمان‌ها و شرکت‌های مرتبط با حوزه مسکن و ساختمان از کل بودجه جاری وزارت راه و شهرسازی در لایحه بودجه سال آینده است.
این مبلغ ۸۱۴ میلیارد و ۲۲۷ میلیون تومان است که حدود ۱۰ درصد کل بودجه وزارتخانه را شامل می‌شود و انتظار می رفت این سهم بیش از این مقدار باشد.
نکته دیگری که بازار مسکن را تحت تأثیر منفی خود قرار خواهد داد، بالا بودن نرخ سود بانکی است که هم چنان به عنوان یکی از موانع جدی رشد مسکن و بازار سرمایه عمل می کند. سرمایه گذاری در بخش های دیگر متأثر از بازدهی سرمایه گذاری در بانک ها و هم چنین هزینه تأمین مالی است که از این نظر هردوی این متغیرها تأثیر منفی بر بازار مسکن دارند. اگرچه نرخ بهره اسمی چند مرتبه کاهش را تجربه کرد اما باتوجه به کاهش چشمگیر تورم در سال های اخیر، نرخ بهره واقعی همچنان بالاست و مانعی بزرگ برای جاری شدن نقدینگی در اقتصاد است.
درمجموع و با لحاظ کردن کلیه متغیرهای مؤثر بر بازار مسکن، می توان گفت در سال آینده این بازار رونق را تجربه خواهد کرد و درصورت تداوم شرایط موجود (مانند تداوم رشد اقتصادی بالای 5 درصد و عدم کاهش محسوس قیمت نفت و یا اتفاق غیر منتظره دیگر)، این رونق تا چند سال آینده ادامه خواهد داشت که البته رونق چشمگیری نخواهد بود.
کاظم بهرامی خواه - پژوهشگر اقتصادی
به نقل از ماهنامه نوسان