به گزارش اقتصاد بازار و به نقل ازجهان صنعت:از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۴۰ درصد معاملات در شش منطقه دارای قیمت بالاتر از میانگین شهر انجام می‌شود و سهم ۱۶ منطقه دیگر ۶۰ درصد از معاملات است که با توجه به تعداد و تراکم جمعیتی این مناطق سهم چندان بالایی محسوب نمی‌شود. به بیان دیگر بازار خانه در مناطق ارزان‌قیمت رونق چندانی ندارد. کاهش قدرت خرید، انتظار برای افت بیشتر قیمت‌ها و توقف معاملاتی از دلایل کسادی بازار خانه‌های ارزان‌قیمت محسوب می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در مناطق یک تا شش پایتخت بالاتر از نرخ میانگین شهر و در مناطق ۷ تا ۲۲ پایین‌تر از متوسط قیمت یعنی ۲۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در هر متر‌مربع است. با این حال سهم شش منطقه گران‌قیمت که همگی در نیمه‌شمالی تهران قرار دارند از معاملات مسکن قابل توجه است. این نمایه از پایین بودن توان متقاضیان واقعی در بازار مسکن حکایت دارد.
آبان ماه امسال رتبه اول فراوانی معاملات بر حسب متراژ واحدهای مسکونی به خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر و همچنین ۵۰ تا ۶۰ متر هر کدام با سهم ۱۵ درصد از قراردادهای خرید و فروش آبان مربوط شد. رتبه دوم به واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر و جایگاه سوم به خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متر هر کدام به ترتیب با سهم ۱۲ و ۱۱ درصد تعلق گرفت.
در خصوص قیمت یک متر‌مربع واحد مسکونی نیز خانه‌های متری ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان با سهم ۶/۸ درصد از کل معاملات رتبه اول را در اختیار دارند. واحدهای ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان در هر متر‌مربع در جایگاه دوم قرار دارند و رتبه خانه‌های متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان با سهم ۹/۶ درصد سوم است. در جایگاه چهارم نیز واحدهای متری ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان با سهم ۸/۶ درصدی از کل معاملات قرار دارند. به طور کلی ۴۱ درصد معاملات در بازه قیمتی کمتر از ۲۰ میلیون تومان در هر متر‌مربع انجام می‌شود و البته خانه‌های با قیمت بیش از متری ۵۶ میلیون تومان ۴/۶ درصد از کل معاملات را دربر می‌گیرند.
آبان ماه ۱۳۹۹ ارزان‌ترین مناطق پایتخت به ترتیب منطقه ۱۸ با میانگین هر متر خانه به قیمت ۱۲ میلیون و ۴۰ هزار تومان، منطقه ۲۰ با نرخ میانگین ۱۲ میلیون و ۷۴۵ هزار تومان، منطقه ۱۷ با ۱۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان، منطقه ۱۶ با ۱۴ میلیون و ۳۵ هزار تومان، منطقه ۱۵ با قیمت ۱۴ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان و منطقه ۱۹ با ۱۴ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان در هر متر‌مربع بودند. این در حالی است که با وجود قیمت پایین مسکن، شش منطقه یادشده تنها ۱۶ درصد از کل معاملات مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار آپارتمان‌های کوچک و ارزان‌قیمت در مناطق جنوبی تهران نیز رونق چندانی ندارد هرچند بازار مسکن در این مناطق با فقر فایل‌های مرغوب کوچک‌متراژ و به قیمت مواجه است. اغلب آپارتمان‌های نقلی نیز در مناطق ۹ و ۱۰ وجود دارد. واسطه‌های ملکی می‌گویند نرخ‌های پیشنهادی معمولا بالاتر از عرف این محله‌ها ارائه می‌شود و البته خریدار چندانی ندارد به خصوص که از اواسط آبان‌ماه حجم عرضه در بازار مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش و تقاضا ۴۴ درصد کاهش یافته است.
از بین مناطق واقع در نیمه‌جنوبی تهران، بالاترین قیمت به منطقه ۱۳ با متوسط ۲۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر‌مربع تعلق دارد و رتبه بعدی به منطقه ۱۴ با میانگین ۲۰ میلیون تومان مربوط می‌شود.
نگاهی به نرخ‌های پیشنهادی مسکن در مناطق جنوبی تهران نشان می‌دهد قیمت‌ها بالاتر از نرخ‌های قطعی بر اساس معاملات آبان ماه ۱۳۹۹ ارائه می‌شود و در این شرایط خریداران در انتظار افت قیمت‌ها هستند. محدوده قیمتی در استطاعت خریداران خانه در این مناطق نیز کمتر از ۲۰ میلیون تومان در هر متر‌مربع است.
منطقه ۶ با کاهش سه میلیون و ۶۴۵ هزار تومان در هر متر‌مربع رتبه اول افت قیمت مسکن در فاصله آبان نسبت به مهر امسال را داشته است و رکورد بیشترین کاهش ماهانه متوسط قیمت مسکن در سال‌های اخیر را به نام خود ثبت کرد.
از دیگر مناطقی که با کاهش قیمت مواجه شده، منطقه ۴ با کاهش حدود ۱۴۰ هزار تومان در هر متر‌مربع، منطقه ۱۳ با کاهش ۱۸۰ هزار تومانی به ازای هر متر، منطقه ۱۸ با کاهش متری ۴۲۷ هزار تومان، منطقه ۲۰ با کاهش متری ۲۲۵ هزار تومان، منطقه ۲۱ با کاهش متری ۱۵۰ هزار تومان و منطقه ۲۲ با کاهش ۸۱۷ هزار تومان در هر متر‌مربع بوده‌اند.در آبان امسال به جز منطقه ۲ که رشد قیمت حدودا دو میلیون تومانی در هر متر‌مربع ولی افت ۵۰ درصدی تعداد معاملات را به خود دید، بیشترین افزایش قیمت‌ها به مناطق میانی و پایین شهر اختصاص داشت.
رییس اتحادیه املاک: قیمت مسکن افت ۱۵ درصدی داشت
نگاهی به اظهارات مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز نشان می‌دهد وضعیت مسکن در آبان ماه متفاوت از ماه‌های پیش بوده است. قلی‌خسروی روز ۲۷ آبان ماه در گفت‌وگو با شبکه خبر از کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در پایتخت خبر داده بود. وی گفته بود: در روزهای اخیر شاهدیم که قیمت‌های پیشنهادی ملک بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته و انتظار افت بیشتر هم دور از ذهن نیست.
ریزش شدید معاملات
آنچه سبب شده از رشد فزاینده قیمت مسکن در آبان ماه امسال کاسته شود، کاهش ۴۸ درصدی معاملات مسکن نسبت به مهر ماه است که نشان‌دهنده کاهش شدید عطش خریداران برای سرمایه‌گذاری در مسکن برای جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی آنهاست که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، این موضوع در پی کاهش قیمت دلار رخ داده است.
به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، افت قیمت اوراق تسهیلات مسکن به کانال ۶۰ هزار تومان در یک هفته اخیر نیز حاکی از کاهش تقاضای خرید مسکن بوده است. از بین رفتن تورم انتظاری و پیش‌بینی احتمال ادامه رکود غیرتورمی در بازار مسکن از دیگر دلایل عدم تمایل خریداران مسکن به حضور فعالانه در این بازار است.
برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند بروز نشانه‌های رشد در بازار سرمایه و افزایش شاخص بورس در هفته‌های اخیر و ادامه روند نزولی سکه و ارز – هر چند با شیب بسیار ملایم- می‌تواند نمایشگر افزایش اقبال به بازار سهام و خروج تدریجی سرمایه‌گذاران از بازارهای سکه و ارز و مسکن باشد.
تعدادی از کارشناسان بازار مسکن هم بر این اعتقادند که اگرچه افت ۴۸ درصدی معاملات مسکن برای نخستین بار بود که در سال جاری رخ داد اما به نظر می‌رسد در ماه‌های پیش رو، تعداد معاملات مسکن با همین روند ادامه یابد یا حتی اندکی صعودی باشد ولی با توجه به روند کاهشی قیمت ارز، کارشناسان احتمال افزایش قیمت مسکن را بعید می‌دانند به خصوص که در حال حاضر قیمت مسکن با قیمت ارز گره خورده و سایر مولفه‌ها – غیر از تورم انتظاری – اثرگذاری کمتری در بخش مسکن دارند. نکته مهم دیگر این است که اگرچه تعداد معاملات مسکن در آبان امسال ناگهان به حدود نصف کاهش یافت اما در مقایسه با آبان سال گذشته که تعداد معاملات چهار هزار و ۶۴ فقره بود، رشد ۹/۹ درصدی داشته است.