کد خبر: 13787
منتشر شده در دوشنبه, 27 مرداد 1399 00:47
تعداد دیدگاه: 0
ورود نقدینگی به بازار مسکن، اجاره‌ها را نجومی کرد
بحران پول‌های سرگردان
- توضیحات
مشکل اصلی ما نقدینگی سرگردانی است که در دست مردم وجود دارد. اگر برای نقدینگی دست مردم برنامه‌ریزی درستی از سوی مقامات پولی انجام نشود، بحران می‌آفریند. نقدینگی در کشور ما در هر جایی ورود کرده، آسیب جدی رسانده است. بانک‌ها هم وظایف خود را انجام نمی‌دهند. یک طرف این قضیه خانه‌های خالی یا املاک با قیمت‌های نجومی بانک‌ها هستند. بانک‌ها هم بازارهای سوداگرانه را برای سرمایه‌گذاری به دیگر پروژه‌ها مانند پروژه‌های تولیدی ترجیح می‌دهند. این در حالی است که رسالت اصلی بانک، بانکداری است، اما امروز می‌بینیم بانکداری به یکی از فعالیت‌های جانبی بانک‌ها تبدیل شده است. این شرایط همگی سبب شده قیمت مسکن و به دنبال آن اجاره‌بها به‌شدت افزایش یابد. ازآنجاکه یکی از وظایف اجتماعی دولت، تأمین مسکن اقشار مختلف به‌ویژه قشر آسیب‌پذیر است، مصوبه‌ای به تصویب دولت رسید که اجاره سالانه تحت قاعده قرار گیرد و از یک سقفی بیشتر افزایش پیدا نکند. موضوع مهمی که در این مصوبه وجود دارد بحث ضمانت اجرائی آن است. با توجه به اینکه دولت دسترسی به قراردادهای بین مستأجران و مالکان ندارد، نظارت بر اجرای آن سخت شده است. دراین‌باره علی‌اصغر خانی، نماینده شاهرود و عضو کمیسیون عمران مجلس، از جلسات مشترک با وزیر راه و شهرسازی خبر می‌دهد که در اقدامی مشترک برای ضمانت اجرائی مصوبه مزبور، تصمیم‌گیری می‌شود. او راهکار مجلس را ایجاد بستر الکترونیک برای معاملات می‌داند و می‌گوید کمیسیون عمران و صحن روی موضوع مسکن حساس هستند و طرح‌ها با ضرب‌الاجل بررسی و تصویب می‌شود.
یکی از اقدامات دولت برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره تصویب طرحی بود که برای افزایش اجاره در تهران و سایر شهرها سقف تعیین می‌کند. براساس مصوبه دولت در تهران تا 25 درصد، در کلان‌شهرها تا 20 درصد و سایر شهرها تا 15 درصد افزایش مجاز دانسته شده است. این مصوبه اگرچه برای حمایت از مستأجران پیش‌بینی شده اما اجرای آن با موانعی روبه‌روست. ازآنجاکه روابط بین موجر و مستاجر چندان قابل نظارت نیست، تخطی از مصوبه دولت هم بعید به نظر نمی‌رسد. برای آنکه ضمانت اجرائی این مصوبه افزایش یابد، مجلس چه کمکی به دولت می‌تواند داشته باشد؟
قطعا اگر دولت لوایحی برای ایجاد ضمانت اجرائی این مصوبه داشته باشد، مجلس با ضرب‌الاجل به آن خواهد پرداخت. گرچه خود مجلس هم طرح‌هایی دارد که می‌کوشد فشار اجاره مسکن را از سبد هزینه مردم کم کند. در جلسات متعددی که با وزیر راه و شهرسازی داشتیم روی همین موضوع، بحث‌های طولانی و مفصلی شکل گرفت که خروجی آن قطعا به راهکارهای اجرائی مصوبه دولت و تضمین اجرای آن منتهی خواهد شد.
چه تصمیم‌هایی گرفته شد؟
دولت زمانی که مصوبه اجاره‌بها را به تصویب رساند، راهکارهایی را برای اجرا در نظر گرفته بود. این راهکارها برای کامل‌ترشدن بررسی شد که ان‌شاءالله نتیجه جلسات به‌زودی اعلام می‌شود. نکته مهم شناسایی افراد است. وقتی دولت قرار است بر بازار مسکن نظارت کند به این مفهوم است که باید به معاملات بخش خصوصی وارد شود. این اتفاق تابه‌حال نمی‌افتاده و دولت هیچ نظارتی بر معاملات و نحوه انجام آن نداشت. در واقع بازار مسکن به صورت کاملا آزاد به طرفین معامله سپرده شده بود و همین مسئله هم سبب شد گاهی شاهد قیمت‌های نامتعارف در این بازار باشیم. حال دولت برای اینکه بتواند جلوی رشد افسارگسیخته قیمت‌ها را بگیرد، لازم است که بتواند سازوکاری آماده کند تا افراد در گام نخست شناسایی شوند؛ یعنی دولت به اینکه طرفین معامله چه کسانی هستند و موضوع مورد معامله چیست و با چه قیمتی معامله انجام می‌شود، آگاهی پیدا کند. پس از ایجاد این سازوکار، دولت می‌تواند بر اتفاقاتی که در این بازار می‌افتد، نظارت کند. مجلس هم برای ایجاد این سازوکار اعلام آمادگی کرده که هر کمکی لازم باشد به لحاظ ایجاد قوانین، انجام دهد.
منظور شما ایجاد سامانه است؟
بله. ما برای اینکه بتوانیم بر معاملات نظارت داشته باشیم، لازم است این معاملات را ببینیم و تنها در صورتی این اتفاق می‌افتد که معاملات به صورت الکترونیک انجام شود. امروز پیگیری مالکیت خانه‌ها از طریق اداره ثبت اسناد به‌راحتی قابل انجام است؛ چون برای این کار، بستر الکترونیکی فراهم شده و با صدور کد رهگیری انجام معاملات امکان‌پذیر است. اگر بتوانیم برای قراردادهای اجاره نیز این مکانیسم را پیاده‌سازی کنیم، می‌توانیم این بازار را تحت نظارت قرار دهیم.
به این طریق جلوی سوءاستفاده‌کننده‌ها نیز گرفته می‌شود. حتما ملاحظه کرده‌اید، مالکی که سال گذشته صد میلیون تومان برای رهن ملک خود دریافت کرده بود، امسال با رقمی کمتر از 200 میلیون تومان راضی نمی‌شود. این وضعیت در برخی خانه‌های اعیانی در مناطق شمالی شهر به‌مراتب وخیم‌تر است و ارقام، بسیار عجیب و تأمل‌برانگیز شده است.
این وضعیت حاکی از آن است که بازار مسکن از هیچ نظم و نسقی پیروی نمی‌کند و تعیین رقم‌های اجاره و رهن کاملا به سلیقه مالک بستگی دارد. به این ترتیب نظارت بر این بازار نیاز است.
جلسات ما با وزارت راه و شهرسازی بیشتر حول محور مسکن بوده است. اولویت جدی امسال کمیسیون عمران موضوع مسکن است. چه در بخش اجاره، چه مسکن روستایی و چه تأمین مسکن برای اقشار نیازمند.
درست است که اجرای کار بر عهده دولت است اما آیا مجلس در این بخش نمی‌تواند با تعیین قوانین به اجرای بهتر این مصوبه کمک کند؟
اتفاقا دراین‌باره هم بحث‌هایی شده است. مجلس می‌تواند تکالیفی برای دولت در نظر بگیرد تا ایجاد سازوکار الکترونیکی‌کردن معاملات به نحو مطلوب‌تر و سریع‌تر انجام شود. یکی از موضوعاتی که در کمیسیون توسط همکاران مطرح شد، بسط‌دادن سامانه مالیات خانه‌های خالی است، به این صورت که سامانه‌ای که دولت برای اخذ مالیات خانه‌های خالی ایجاد کرده، شمولیت بیشتری پیدا کرده و از طریق همان سامانه، بر معاملات مسکن نیز نظارت شود. صحن مجلس هم نسبت به مسکن حساس است و قطعا از چنین طرح‌هایی حمایت می‌کند.
آیا این نوع مداخلات در دیگر کشورها هم انجام می‌شود؟ از تجارب کشورهای دیگر در این زمینه اطلاع دارید؟
اغلب دولت‌ها در بازار مسکن به صورت جدی و برنامه‌ریزی‌شده و مدون مداخله می‌کنند. این بازار جزء اولویت‌های آنهاست و به‌عنوان یکی از مسئولیت‌های رفاهی و اجتماعی دولت به آن نگریسته می‌شود. ما در ایران مسکن را کاملا به دست بازار آزاد سپردیم و هرگونه تلاطمی در این بازار وارد شود، با مخالفت دولت روبه‌رو نمی‌شود. اگر بخواهم مثالی را در دیگر کشورها داشته باشم، به اجاره‌داری حرفه‌ای می‌توانم اشاره کنم. دولت‌ها در جهان امتیازاتی را برای اجاره‌داری حرفه‌ای در نظر می‌گیرند؛ برای نمونه دولت‌ها زمین رایگان یا ارزان‌قیمت برای ساخت در نظر می‌گیرند، مشوق‌های مالیاتی و تخفیف‌های مالیاتی به ساخت مسکن تعلق می‌گیرد و تسهیلات ارزان‌قیمتی را به سازنده‌ها می‌پردازند؛ بنابراین افرادی که به ساخت مسکن استیجاری علاقه‌مند هستند، وارد این طرح می‌شوند. فردی هم که به این بخش وارد می‌شود، در واقع روی اجاره‌بها سرمایه‌گذاری می‌کند؛ اما با توجه به مجموع امتیازاتی که دولت برای سازنده در نظر گرفته است، میزان اجاره‌بها و افزایش آن زیر نظر دولت است. گاهی شهرداری‌ها متولی ساخت می‌شوند یا حتی بخش خصوصی وارد اجاره‌داری حرفه‌ای می‌شود، اما دولت به اندازه‌ای مسکن ساخته است که این تلاطمات به طور کامل کنترل می‌شود.
مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و عده زیادی سرمایههایشان را به این بازار می‌آورند تا سودی بیشتر از بانک یا سایر سرمایه‌گذاری‌ها به دست آورند. ضرورت دارد که برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی باید برنامه‌ریزی کرد. در کشورهای دیگر به هیچ عنوان برای افراد صرف نمی‌کند که مردم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند، چراکه مالیات‌های سنگین و هزینه‌های بالای عوارض، سودی برای آنها باقی نمی‌گذارد. از آن طرف رشد قیمت‌ها در این بخش هم از سوی دولت کنترل می‌شود؛ بنابراین هیچ انگیزه‌ای برای افراد برای ورود سرمایههایشان و کسب رانت در این حوزه باقی نمی‌ماند. افزایش قیمت در دیگر کشورها یک شیب ملایم دارد و مانند ایران ناگهان پنج برابر یا بعضا 10 برابر نمی‌شود.
مشکل اصلی ما نقدینگی سرگردانی است که در دست مردم وجود دارد. اگر برای نقدینگی دست مردم برنامه‌ریزی درستی از سوی مقامات پولی انجام نشود، بحران می‌آفریند. نقدینگی در کشور ما در هر جایی ورود کرده، آسیب جدی رسانده است. بانک‌ها هم وظایف خود را انجام نمی‌دهند. یک طرف این خانه‌های خالی یا املاک با قیمت‌های نجومی بانک‌ها هستند. بانک‌ها هم بازارهای سوداگرانه را برای سرمایه‌گذاری به دیگر پروژه‌ها مانند پروژه‌های تولیدی ترجیح می‌دهند. این در حالی است که رسالت اصلی بانک، بانکداری است، اما امروز می‌بینیم بانکداری به یکی از فعالیت‌های جانبی بانک‌ها تبدیل شده است.