بورس املاک و مستغلات با سرمایه اولیه پنج هزار میلیارد تومانی در حالی در آستانه راه‌اندازی قرار گرفته است که همچنان مخالفانی در میان کارشناسان بازار سرمایه و فعالان بازار مسکن دارد. در همین حال مشخص نیست که این بازار جدید از چه زمانی به چرخه معاملات وارد خواهد شد و تا چه میزان می‌تواند از گسترش فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن جلوگیری کند؛ موردی که به گفته طراحان این بورس یکی از مهم‌ترین دلایل استفاده از بستر بازار سرمایه برای معاملات مسکن بوده است.
بازار مسکن در دو سال گذشته شرایط خوبی را تجربه نکرده است. اگرچه این بازار در سال گذشته به دوره طبیعی رشد قیمت خود رسیده بود اما همزمانی آن با رشد نرخ تورم و ایجاد تورم انتظاری به دلیل بحران‌های اقتصادی ناشی از تحریم‌ها بازار مسکن را به سمت بحران پیش برد. این روند به نحوی طی شد که معاملات مسکن به سرعت وارد دوره رکود تورمی شد و نتوانست رونق چشمگیری را تجربه کند. در همین حال در حالی که بازار مسکن در آستانه عید نوروز مهیای استقبال متقاضیان واقعی به عرصه معاملات بود، شیوع بیماری کرونا و لزوم رعایت پروتکل‌های بهداشتی و قرنطینه‌ای، ضربه دیگری را بر بازار املاک وارد آورد. با این حال در این میان همواره ضربه اصلی را سفته‌بازان به بازار مسکن وارد کرده‌اند. در سال گذشته نیز برخی معامله‌گران سرمایه‌ای در این بازار، نرخ‌ها را به طور روزانه افزایش دادند و در نهایت بازار را به رکودی عمیق فرو بردند. شرایط گفته شده در نهایت منجر به طرح‌ریزی برنامه‌هایی برای آرام کردن بازار مسکن شد که یکی از آنها راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات برای کشف قیمت‌های واقعی و کوتاه کردن دست دلالان و سفته‌بازان از این بازار است؛ طرحی که اگرچه مخالفان زیادی دارد اما بالاخره توانست مصوبه شورای‌عالی بورس را اخذ کند و اکنون در مرحله تدوین دستورالعمل‌ها قرار گرفته است.
آثار مثبت بورس املاک بر اقتصاد ایران از نگاه طراحان
حسین سلاح‌ورزی، عضو شورای‌عالی بورس که یکی از مدافعان اصلی این طرح است پیش از این در گفت‌وگویی تلویزیونی با اشاره به مطالعات انجام شده روی اقتصاد ایران و بقیه کشورها اظهار کرده بود که رابطه‌ای قوی میان متغیر‌های کلان اقتصادی و بخش مسکن وجود دارد. او همچنین با اشاره به ۱۲۰ رشته فعالیت مرتبط با حوزه ساختمان تصریح کرده بود که رونق در بخش ساختمان با رونق یا رکود کل اقتصاد ارتباط دارد و موضوع مسکن برای مردم نه تنها اقتصادی بلکه اجتماعی است. سلاح‌ورزی همچنین تاکید کرده بود دولت حجم انبوهی از املاک و طرح‌های نیمه‌تمام دارد که قرار بود آنها را برای بهره‌برداری و مولدسازی به بخش خصوصی واگذار کند و راه‌اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام دولت را فراهم کند. در همین حال این عضو شورای‌عالی بورس افزوده بود که مردم فرصتی برای پیش‌خرید در بستر شفاف به دست خواهند آورد و به نظر می‌رسد راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در تحلیل‌های عامیانه به بورس مسکن تقلیل داده شده در حالی که این گونه نیست و کارکرد‌های گوناگون بیشتری دارد. به گفته سلاح‌ورزی بر اساس برخی از گزارش‌ها، املاک مسکونی و تجاری در ایران بیش از ۸۰ درصد خالص ثروت را تشکیل می‌دهد بنابراین با توجه به تنوع کارکرد‌ها در این بخش، بورس تخصصی ضرری ندارد. این طرح به ویژه در بخش فروش متری مسکن با مخالفت‌های زیادی روبه‌رو بوده است. مخالفان بر این باورند که فروش متری مسکن نمی‌تواند در نهایت به خانه‌دار شدن مردم بینجامد. با این حال سلاح‌ورزی بر این باور است که فروش متری مسکن، ابزاری برای تامین مالی طرح‌هاست که طی آن قرار است تعداد زیادی سازنده، طرح‌های متعدد انبوه‌سازی را تعریف کنند و سپس از طریق فروش متری، شفاف تامین مالی شوند. این موضوع عرضه و تقاضا را در بازار مسکن متعادل خواهد کرد. همچنین شاهین چراغی- عضو شورای‌عالی بورس- که از او به عنوان یکی از طراحان اصلی این بورس نام برده می‌شود، در پاسخ به مخالفان اظهار کرده است که ماهیت بورس املاک و مستغلات متفاوت خواهد بود.
او با اشاره به سرمایه اولیه پنج هزار میلیارد تومانی این بورس تصریح کرده است که احساس ما این است که به تامین سرمایه‌های تخصصی مورد نیاز در حوزه مسکن نیاز داریم و اکنون تنها تامین سرمایه تخصصی در حوزه مسکن مربوط به بانک مسکن است. او همچنین تاکید کرده است که اگر سالانه به ساخت ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم قطعا به تامین سرمایه‌های بخش مسکن نیازمندیم. این عضو شورای‌عالی بورس همچنین افزوده است که تلاش می‌شود از منابع مالی سهامداران، سرمایه‌های تخصصی بخش مسکن را تامین کنیم و طرح‌های متفاوتی آغاز به کار شود. چراغی این بورس را ریل‌گذاری جدیدی در رابطه با صنعت ساختمان دانسته که در آن تلاش می‌شود از پلتفرم‌های موجود در شرکت سپرده‌گذاری بورس کالا و نرم‌افزار‌های بورس کالا و فرابورس استفاده شود.
مخالفان چه می‌گویند
حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان یکی از جدی‌ترین مخالفان طرح بورس املاک است. او بر این باور است که اگر گسترش بازار سرمایه منطقی نباشد مشکلاتی به وجود می‌آید. دبیر کل اسبق بورس اوراق بهادار با بیان اینکه بخش ساختمان، بخش بزرگی از اقتصاد است که در بازار سرمایه حضور فعالی ندارد تاکید کرده است که همه محصولاتی که قرار است به عنوان بورس جدید املاک و مستغلات تعریف شود موجود است و باید در دو بورس فعلی، شرکت‌های ساختمانی بیشتری پذیرفته شوند. عبده تبریزی تصریح کرده است که اکنون صندوق‌های مستغلات، بازار ثانویه اوراق رهنی و اوراق تسه (ورقه نوبت بانک مسکن) در بورس‌هایی وجود دارند که می‌توانند گسترش یابند. وی با بیان اینکه هیچ محصول جدیدی که منطقی برای ایجاد بورس جدید باشد ارائه نشده، گفته است که طراحان بورس املاک می‌گویند بورس‌های جدید کم کاری کرده‌اند و بورس جدایی باید درست شود؛ اما بورس املاک و مستغلات هیچ نمونه جهانی ندارد و نیاز به نظارت دارد. ضمن اینکه نظارت‌ها در بورس‌های فعلی هم مشکلاتی دارد و نباید بورسی را که در هیچ جای جهان تجربه نشده، ایجاد کرد. در همین حال فعالان بازار مسکن نیز چندان با راه‌اندازی این بورس موافق نیستند و آن را به عنوان بستری برای افزایش قیمت مضاعف مسکن تلقی می‌کنند. نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان در یک گفت‌وگوی تلویزیونی گفته بود که ورود مسکن به بازار سرمایه و بورس باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. ایرج رهبر با بیان اینکه تضمینی نیست که با تامین منابع ساخت‌وساز ثبات قیمت مسکن محقق شود تاکید کرده بود که قبلا تلاش بر این بوده که مسکن به جای وارد شدن به بازار سرمایه به بازار مصرف وارد شود چون در این صورت موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد و بنابراین با توجه به انتظار سود از این بخش نباید توقع ارزان شدن مسکن را داشت. او تاکید کرده بود که به بهانه تامین مالی برای سازندگان و انبوه‌سازان نمی‌توان اطمینان داشت سرمایه و سود کلانی که از بورس به دست می‌آید وارد بازار مسکن شود.
بازار سرمایه، مسیر شفافیت معاملات مسکن
اما در این میان برخی کارشناسان بازار سرمایه نقطه قوت ورود مسکن به این بازار را شفافیت می‌دانند. امری که جزو ذات بازار سرمایه است و به همین دلیل ورود حوزه‌های مختلف به این بازار را با استقبال مواجه می‌کند. یک کارشناس بازار سرمایه در این باره به سنا گفت: ایجاد بورس مسکن فی‌نفسه حرکت خوب سازمان بورس است و می‌تواند نقش مهمی در ایجاد شفافیت بازار مسکن و روان شدن معاملات این حوزه ایفا کند. امیر تقی‌خان افزود: همچنین راه‌اندازی این بورس می‌تواند به کاهش واسطه گری در این زمینه بینجامد و عملا راه را برای تعامل متقاضی و عرضه‌کننده به صورت مستقیم هموار کند. او ادامه داد: جدای از معاملات مستقیم مسکن می‌توان با تعریف و پیاده‌سازی ابزارهای مختلف در حوزه املاک و مستغلات از پتانسیل‌های موجود بازار سرمایه و ابزارهای مالی، نهایت بهره را کسب کرد. این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه دامنه شمول این بورس می‌تواند تمامی انواع املاک را چه مسکونی و چه تجاری در برگرفته و حتی معاملات خرده‌فروشی یا انبوه‌سازان و حتی پیش‌فروش را شامل شود، افزود: این بورس علاوه بر کمک به حوزه عمومی جامعه می‌تواند به بانک‌ها و یا شرکت‌های دولتی در حوزه واگذاری دارایی‌های مازاد و یا اموال تملیکی خود کمک شایانی کند و این گروه از عرضه‌کنندگان بدون ایجاد شبهه و یا شائبه‌ای املاک خود را در فضایی شفاف عرضه کنند. تقی‌خان افزود: این بورس می‌تواند امکان سرمایه‌گذاری مستقیم سرمایه‌گذاران در املاک و مستغلات را از طریق یک بازار عمومی فراهم کند و برای صاحبان املاک، فرصت جدید و جذابی باشد که ویژگی‌های انعطاف‌پذیری، نقدینگی، شفافیت و در نهایت یک بازار تنظیم‌شده را برای فعالیت فراهم آورده و نیاز سرمایه‌گذاران و معامله‌گران مسکن که به قصد انتفاع و نه مصرف به خرید و فروش املاک مشغولند را نیز مرتفع کند.