معمای گرانی مسکن

بهراد مهرجو: معاملات کم می‏شود و قیمت‏ها گران. بازار مسکن مهم‌ترین آموزه اقتصاد آزاد را هم به شوخی گرفته‏ است. در هر نظم اقتصادی، همزمان با افزایش تقاضا، قیمت‏ها روند صعودی می‏گیرند، ولی در بازار مسکن و به‌خصوص در فصل بهار هر اندازه میزان تقاضا کمتر می‏شود، قیمت‏ها بیشتر می‏شوند. این معادله چطور رخ داده‏ است؟ آیا معاملات بازار مسکن از جایی غیر از خرید و فروش‏های عادی متقاضیان طبقه متوسط اداره می‏شود؟ این گزارش سعی کرده اطلاعاتی در مورد این سوالات ارائه دهد.  

تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده ‏است؟ 

میان افزایش نرخ تورم و رشد بهای مسکن معادله دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می‏دهد بهای مسکن طی یک سال گذشته به طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته ‏است. این نرخ ۱۰ درصد از تورم هم پایین‏تر است ولی همزمان قیمت متوسط هر مترمربع آپارتمان در تهران هم به رقم ۱۷ میلیون تومان رسیده ‏است. بر این اساس موضوع مسکن بیش از قیمت مربوط به فاصله گرفتن قیمت‏ها از توان خرید شهروندان عادی است. 

 وام مسکن چقدر مهم است؟ 

شش سال قبل برآوردها تایید می‏کرد که یک خانواده طبقه متوسط برای خرید خانه در شهر تهران نیاز به ۱۲ سال پس‌انداز دارد. در آن دوره زمانی متوسط بهای ملک در تهران ۹۰۰ هزار تومان بود. این رقم در حال حاضر ۱۷ برابر شده، ولی میزان دستمزد و نرخ پس‏انداز خانوارهای طبقه متوسط تغییر قابل‌توجهی نکرده؛ به‏طوری که متوسط دریافتی کارمندان و کارگران از ماهیانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به حداکثر ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده ‏است.

 در مورد کارمندان میزان حقوق دریافتی ماهیانه آنها با جمع اضافه‏کاری و سایر پرداخت‏های تشویقی به حداکثر ۴ میلیون تومان می‏رسد. در این وضعیت، یک کارمند برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نیاز به پس‌انداز کامل ۴ ماه حقوق دارد. در صورتی که او تمام حقوقش را پس‌انداز کند، بعد از ۲۰ سال می‏تواند یک آپارتمان ۶۰ متری در تهران خریداری کند. اما محاسبات خرید مسکن به این روش انجام نمی‏شود. 

به طور متوسط یک‌سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می‏شود. بنابراین کارمندان با بیشترین میزان دریافت حقوق ماهیانه پس از ۶۰ سال امکان خرید یک واحد آپارتمان ۶۰ متری را پیدا می‏کنند.

 در این وضعیت وام مسکن قدرت خریدی کمتر از ۱۱ مترمربع است. همزمان برای دریافت ۲۴۰ میلیون تومان وام مسکن، نیاز به پرداخت هزینه حداقلی ۲۰ میلیون تومانی وجود دارد و این هزینه یک مترمربع از قدرت خرید وام مسکن را کم می‏کند. 

رکود یا رونق کدام برای ما مفید است؟ 

فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به‌شدت کاهش یافته ‏است. همزمان روزانه ۱۰۰ هزار نفر به سهامداران بورس افزوده شده ‏است. این اطلاعات نشان می‏دهد طبقه متوسط قدرت حضور در بازار مسکن را از دست داده و بازارهای جدید را جایگزین کرده‏ است. با این وجود حتی در دوره رکود،‏ باز هم قیمت مسکن روند صعودی
را ادامه داده ‏است. 

دفتر برنامه‏ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمارهای جدیدی در مورد وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت‌ماه منتشر کرده که نشان می‏دهد با وجود رکود حاکم بر بازار، قیمت‏ها به قیاس یک سال قبل، بیش از ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع افزایش یافته ‏است. خلاصه اطلاعات آماری بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی چنین است: «متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال گذشته ۱۲ میلیون و ۷۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان بود که طی یک سال رشد ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی در هر مترمربع داشته است.

 همچنین تعداد مبایعه‏نامه‏های صادرشده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال ۱۱ هزار و ۵۶۹ واحد بوده، در حالی که در اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۱۲ هزار و ۳۱۷ واحد مسکونی به فروش رسیده است. بنابراین تعداد مبایعات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه قبل (فروردین ۹۹) که هزار و ۶۰۰ واحد معامله شد، معادل ۷۸۹.۹ درصد رشد داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (اردیبهشت ۹۸) معادل ۶.۱ درصد کاهش را نشان می‏دهد. قیمت مسکن نیز در تهران در اردیبهشت ماه امسال نسبت به فروردین ماه رشد ۹.۴ درصدی و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته رشد ۳۳.۸ درصدی داشته است.  گران‏ترین منطقه تهران مانند یک دهه اخیر، منطقه یک با متوسط قیمت ۳۴ میلیون و ۱۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان بود. ارزان‏ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۷ میلیون و ۷۴۳ هزار و ۶۰۰ تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن اردیبهشت‌ماه ۷ منطقه تهران میانگین قیمت زیر متری ۱۰ میلیون تومان داشتند و در ۱۵ منطقه دیگر متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از ۱۱ میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقه پنج با یک‏هزار و ۶۰۸ فقره و کمترین تعداد معاملات به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد.» رکود و گرانی بدترین اتفاقی است که در بازار مسکن تداوم پیدا می‏کند. 

 حذف قیمت‏ها چقدر موثر بود؟ 

«قیمت‏ مسکن از سایت دیوار حذف شد.» این راهکاری است که دولت برای کنترل وضعیت بازار پیش گرفت، ولی حتی پس از به‌کارگیری این روش، باز هم روند افزایش قیمت‏ها ادامه پیدا کرد. اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از آنکه قدمی اجرایی باشد، به حرکت‏های نمادین تبدیل شده‏ است. 

 مسکن ارزان می‏شود؟ 

هیچ احتمالی در مورد کاهش قیمت مسکن وجود ندارد. حتی در مورد کاهش سرعت رشد قیمت مسکن هم گزینه‏ جدی مطرح نشده ‏است. به‌خصوص اینکه محاسبات نشان می‏دهد قیمت تمام نهادهای تولید با رشدی بین ۳۰ تا ۵۶ درصدی مواجه بوده‏ است. همزمان پیش‏بینی می‌شود نرخ تورم طی ماه‏های آینده و برخلاف اظهارنظرهای سیاسی رئیس کل بانک مرکزی کاهش نداشته ‏باشد. تنها طی ماه‏های آینده و به دلیل تحرکات سیاسی چهره‏های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست‌جمهوری، انواع نقل‌قول‏های رسانه‏ای در مورد آینده قیمت‏‏ها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد، ولی هیچ‏کدام از این نظرات در وضعیت واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی‏یابد. 

 تعداد مستأجرها کم شده ‏است؟ 

نسبت تعداد مالکان به مستاجران هیچ تغییری به سمت افزایش تعداد مالکان نداشته ‏است. ۳۰,۸ درصد از جمعیت ایران اجاره‏نشین هستند. درحالی که ابتدای دهه ۹۰ این عدد روی ۲۶ درصد مانده ‏بود. در حال حاضر به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و کاهش شاخص پس‏انداز هم سبب شده تا امکان خرید خانه توسط طبقه متوسط به شدت کاهش پیدا کند. طبقات فرودست هم به کلی از موقعیت خرید خانه فاصله گرفته‏اند. 

 مالیات بر خانه‏های خالی درمان درد بازار مسکن است؟ 

چه کسانی اجازه نمی‏دهند مالیات بر خانه‏های خالی دریافت شود؟ پاسخ به این سوال را در سیاست‏گذاران بازار مسکن می‏دانند. به طور خاص در مجلس قبل برخی نمایندگان که مالک بیش از سه آپارتمان بودند با تصویب این قانون مخالفت می‏کردند. تعدادی از چهره‏های سیاسی که سرمایه‏هایشان را به بازار مسکن برده‏اند، حاضر به اجرای این ایده نیستند و تقریبا تمام ذی‏نفعان این بازار در مقابل اجرای قانون سنگ‏اندازی می‏کنند. برآوردی از جمعیت این جامعه ذی‏نفعان نیست، ولی قدرت سیاسی آنها چنان است که طی یک دهه گذشته اجازه‏ی اجرای قانون را نداده‏اند. برآوردها نشان می‏دهد ۲۵ میلیون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی هم ساخته شده ‏است. محاسبات نشان می‏دهد حداقل ۲,۵ میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که امکان دریافت مالیات از آنها به دلیل مخالفت‏های سیاسی ممکن نیست. همزمان ایده مالیات بر عایدی سرمایه هم در بازار مسکن معطل مانده ‏است. عدم اجرای این قانون باعث شده مسکن در اختیار بخش واقعی تقاضا قرار نگیرد. گزارشی که یک سال قبل خبرگزاری ایسنا منتشر کرد، نشان می‏دهد: «طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته، اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها (به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‏داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی‌استفاده باقی مانده است. در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است.»

 چه کسانی به بازار اجازه آرامش نمی‏دهند؟ 

تقریبا هیچ دوره زمانی در اقتصاد ایران نبوده که امکان بهبود وضعیت برای مستاجران رقم بخورد. طی ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعیت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده‏اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری درحال حاضر به رقم ۱۶ سال نزدیک شده؛ درحالی که سند چشم‌انداز پیش‏بینی کرده بود تا سال ۱۴۰۰ میزان انتظار خانوارها برای خرید خانه به رقم ۵ سال برسد.

 محاسبات دیگری نشان می‏دهد نسبت پس‌انداز خانوارهای طبقه متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به ۵۶ سال شده‏ است. ساکنان دهک‏های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت ۳۷ درصدی غیرمالک به حساب می‏آیند که باید هزینه‏های افزایش ۲۳ درصدی نرخ اجاره‏بها در شهرستان‏ها و بیش از ۵۰ درصدی در تهران را پرداخت کنند.

 بین سال‏های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، در حالی که در همین دوره زمانی تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار جدید صاحب‌خانه شده‏اند. این محاسبات نشان می‏دهد ۷۷ درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست. همگی این اطلاعات تایید می‏کند که در بازار مسکن تحولاتی رخ داده که این بخش را از قاعده عرضه و تقاضا خارج کرده‏ است. میزان گردش مالی بازار مسکن به طور متوسط سالیانه هزار هزار میلیارد تومان برآورد می‏شود، درحالی که ۱۵ سال قبل این رقم، ۴۲۰ هزار میلیارد تومان بود. در بازاری به این وسعت، منافع زیادی در پس هر تصمیم برای تغییر شرایط در خطر قرار می‏گیرد.