بازار مسکن از دو حیث اشتغال‌زایی بالا و نیاز اساسی خانوارها، زمینه‌ای برای تجمع سه ذی‌نفع دولت، خانوارها و فعالان اقتصادی شده است. از همین رو، سمت و سوی این بازار در سال جدید می‌تواند نقشی تعیین‌کننده در کلیت اقتصاد داشته باشد. برای اینکه سناریوهای محتمل در این سال را بررسی کنیم، ابتدا لازم است نگاهی کوتاه به چشم‌انداز قبلی این بازار داشته باشیم که بتوان قوی‌ترین احتمال را برای آن در نظر بگیریم.
در سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ یکی از بزرگ‌ترین جهش‌های قیمتی در بخش مسکن رخ داد؛ روندی که همانند موارد مشابه طی سه دهه گذشته علی‌الخصوص در شهرهای بزرگ موجب کاهش قدرت خرید مسکن و افزایش اجاره‌نشینی و اجاره‌بها شد. در یک نمونه از این نوسانات شدید، میانگین قیمت دوره اخیر در تهران، به لحاظ میزان رشد نقطه‌ای، رکورد تازه‌ای در مقایسه با جهش سال‌های ۱۳۸۶و ۱۳۹۲(دو مقطع زمانی که قیمت آپارتمان‌های پایتخت با بیشترین میزان افزایش همراه شد) به ثبت رساند. اگر خط زمانی رشد قیمت مسکن را بر اساس داده‌های مرکز آمار دنبال کنیم، نشان می‌دهد بیشترین جهش‌های قیمتی مسکن بین تابستان سال ۱۳۹۷ تا بهار ۱۳۹۸ رخ داده است؛ یعنی شروع آن دقیقاً در زمانی اتفاق افتاد که شوک ارزی اقتصاد کشور را متلاطم کرد. به باور کارشناسان در سال ۱۳۹۷ قیمت مسکن بیشترین تأثیرپذیری خود را از تحولات نرخ ارز گرفت؛ التهاب و نابسامانی در بازار دلار به تشدید انتظارات تورمی در جامعه و هجوم نقدینگی به سمت مسکن منجر شد. از سوی دیگر، شوک‌های ارزی در نیمه تابستان اثر منفی بر نوسانات قیمت مصالح ساختمانی و در نهایت، قیمت تمام شده ساخت مسکن گذاشت و باعث خروج سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز شد.
رشد دو برابری در بهار ۱۳۹۸
طبق داده‌های مرکز آمار، قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در فصل تابستان ۱۳۹۷ با یک جهش قیمتی به رشد ۵۶ درصد رسید. این جهش با قدرت بیشتری طی دو فصل بعدی آن ادامه یافت و در پاییز و زمستان همان سال رشدهای بالای ۸۰ درصد را تجربه کرد. اما اوج این رشد در بهار سال ۱۳۹۸ و با میزان ۱۰۹ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل خود بود و به قله یک دهه اخیر رسید.
سرعت رشد این شاخص در دو فصل تابستان و پاییز اندکی تعدیل یافت. متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در تابستان و پاییز نسبت به فصل‌های مشابه سال قبل خود به ترتیب ۶۴.۶ و ۵۹.۶ درصد رشد کرد.
با این حال، همزمان با این رشد قیمتی، بازار ملک شاهد کاهش تند حجم معاملات خرید مسکن شد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در تهران طی نیمه دوم سال ۱۳۹۷ به کمترین میزان طی حداقل چهار سال گذشته آن رسید. در سال ۱۳۹۸ نیز همراه با رشد قیمت، در سه فصل ابتدایی با کاهش تعداد معاملات مواجه بوده‌ایم. معاملات مسکن تهران فصل اول سال ۱۳۹۸ خود را با کاهش ۴۵ درصدی آغاز کرد. در تابستان و پاییز هم این معاملات با کاهش‌های ۵۸ و ۴۶ درصدی ادامه یافت.
با توجه به تجربه‌های سال‌های قبل، همواره به دنبال افزایش ناگهانی قیمت‌ها، دوره جدیدی از رکود آغاز می‌شد، چرا که با بالا رفتن قیمت‌ها، پس‌اندازهای خانوارها و تسهیلات بانکی اثربخشی خود را از دست می‌داد و بخش قابل‌توجهی از جامعه قدرت خود برای خرید مسکن را از دست می‌داد.
آمار عملکرد بازار مسکن در یک سال اخیر نیز نشان می‌دهد که بیشتر مناطق دوره جدیدی از رکود را تجربه کردند، اما با این حال آمارهای بانک مرکزی که شاخص‌های مسکن را به‌صورت ماهانه محاسبه و منتشر می‌کند، نشان می‌دهد بازار از ابتدای زمستان به سمت افزایش خرید و فروش حرکت می‌کند. بر اساس آمارهای ارائه شده، میزان معاملات مسکن تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰.۷ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. همین‌طور در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۱۳.۸ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در بهمن‌ماه نیز تعداد و قیمت معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ و ۴۴.۴ درصد افزایش داشته است. هر چند با اتکا به آمارهای این دو ماه هنوز نمی‌توان گفت که بازار مسکن در فاز رونق افتاده، اما این رشدها اگر مصنوعی نباشد، می‌تواند امکان تداوم آن را در سال بعد قوت بخشد.
دو سناریوی محتمل
از همین رو است که برای سال آینده دو سناریو اصلی در مورد بازار مسکن از بقیه ایده‌های ممکن قوی‌تر هستند. سناریوی اول می‌گوید بازار مسکن به دلیل رشدهای سال قبل که بیشتر از متوسط نرخ تورم بوده، ظرفیتی برای رشد در سال آینده ندارد. حتی برخی کارشناسان اعتقاد دارند رشد معاملات در ماه‌های دی و بهمن از طریق معاملات صوری و به‌منظور افزایش قیمت صورت گرفته است. حتی گاهی از دریچه سمت تقاضا روند بازار را تحلیل کرده و معتقدند به دلیل ناتوانی مصرف‌کنندگان و به‌تبع آن، شکست مقاومت عرضه‌کنندگان، روند را کاهشی ارزیابی می‌کنند.
کارشناسان دیگری هستند که از زاویه عوامل سمت عرضه به وضعیت بازار مسکن نگریسته و به نتیجه مشابه می‌رسند. کلید خوردن تولید مسکن ملی در سال آینده یکی از عواملی است که آن را در کنترل بازار مسکن مؤثر می‌بینند. به‌طور کلی آنها می‌گویند افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ چندان تکان‌دهنده نیست؛ چرا که دولت برنامه‌ای برای تولید مسکن دارد.
طرفداران سناریوی دوم معتقدند که بازاری مانند مسکن اساساً سقف قیمتی ندارد و در جامعه‌ای که نقدینگی در آن همواره رو به افزایش است، بالا رفتن دوباره قیمت خانه را نمی‌توان منتفی دانست. تجارب نشان داده سیل نقدینگی با ورود به هر بازاری می‌تواند تلاطم ایجاد کند، بنابراین در حال حاضر این عامل به شرط خروج از بازار بورس می‌تواند بهترین مأمن خود را در بازار مسکن پیدا کند.
البته میثم رادپور، کارشناس اقتصادی با این گزاره مخالف است. وی در این رابطه به ایرناپلاس گفت: با اینکه سرعت رشد نقدینگی حتی نسبت به سال‌های گذشته هم بیشتر شده، اما این رشد قیمتی که در کالا و خدمات اتفاق افتاده موجب کاهش قدرت خرید آن شده است. به باور این کارشناس اقتصادی، تقاضای منتج شده از این نقدینگی نسبت به قبل از گران شدن قیمت ارز ضعیف‌تر شده است و به‌تبع آن، بازار با یک رکود در سال آینده مواجه خواهد شد. رادپور معتقد است که جنس اقتصاد سال آینده رکودی خواهد بود تا تورمی، و بازار مسکن هم متناظر با این، ظرفیتی برای رشد قیمتی نخواهد داشت.
از سوی دیگر، عوامل سمت عرضه و اصلی‌ترین آن تورم نهاده‌های تولید مسکن هم به میزانی بوده که باعث خروج بسیاری از سازندگان خصوصی از این بخش شده است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که هرچند در پاییز تورم نهادهای ساختمان تا حدودی کاهش یافته، اما با این حال، رشد فصل‌های قبل از آن حتی به بالای ۵۰ درصد رسیده بود. درصد تغییرات میانگین شاخص چهار فصل منتهی به فصل بهار سال ١٣٩٨ نسبت به میانگین شاخص چهار فصل منتهی به بهار سال ١٣٩٧ معادل۵۶.۳ درصد بوده است. این شاخص در تابستان به ٤٩,٢ درصد و در پاییز به رقم ۴۲.۱ درصد رسیده است.
در یکی از گزارش‌های مرکز پژوهشهای مجلس درباره وضعیت مسکن در سال ۱۳۹۹ گفته شده است: «اگر چه در یک سال اخیر به نظر می‌رسد طرح اقدام ملی مسکن و تکمیل بخشی از مسکن مهر تا آخر سال می‌تواند بخشی از شکاف عرضه و تقاضای مسکن را کاهش دهد و هم از جهت حذف یا کاهش تأثیر مؤلفه سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، تغییری مثبت در روند افزایش لجام گسیخته قیمت زمین ایجاد کند، اما کم‌توجهی به رفع موانع رونق تولید ساخت‌وسازهای خصوصی مسکن که ۹۰ درصد موجودی مسکن را تشکیل می‌دهد و نادیده گرفتن شرایط حساس مسکن حمایتی، اجتماعی و استیجاری دهک‌های یک تا سه (که در کلان‌شهرها دهک‌های ۴ و ۵ را نیز مشمول می‌شود) از جمله بخشی از مشکلات سیاست‌های کلان مسکن است.»
در تبصره ۸ لایحه بودجه سال ۱۳۹۹، هزینه‌کرد اعتبارات حاصل از بند «ب» این تبصره به جای احداث واحدهای مسکونی اجتماعی و حمایتی به طرح اقدام ملی تأمین مسکن اختصاص داده شده است. البته عملیات آماده‌سازی، محوطه‌سازی، تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی و تکمیل واحدهای مسکن مهر، طرح‌های بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده کماکان جزو سایر محل‌های هزینه‌کرد منابع حاصل از این بند همانند قانون بودجه سال قبل هستند. کارشناسان مرکز پژوهش‌ها درباره این تغییر در بودجه معتقدند: «با این تغییر، عملاً اعتبار مسکن حمایتی که برای سه دهک پایین درآمدی جامعه حیاتی و مورد نیاز است، از این محل حذف و به برنامه‌های اقدامات حمایتی کمیته امداد امام خمینی (ره) اکتفا شده است. هر چند در سال‌های گذشته نیز مسکن اجتماعی و حمایتی عملکردی نداشته است و این در حالی است که طرح اقدام ملی مسکن دولت نیز این سه دهک را پوشش نمی‌دهد.»