وزن‌کشی استانی رکود مسکن

رکود سراسری مسکن به تفکیک استان‌ها وزن‌کشی شد. نتایج این وزن‌کشی حاکی از شدت بیشتر رکود در ۱۷ استان کشور در مقایسه با شهر تهران است و این در حالی است که مجموعا ۲۷ استان درگیر رکود مسکن بوده و با افت حجم معاملات در طول تابستان نسبت به فصل بهار روبه‌رو بوده‌اند. سه استان لرستان، خراسان جنوبی و قم به ترتیب شدیدترین رکود مسکن را در فصل گذشته تجربه کرده‌اند و با بیشترین ریزش معاملات نسبت به دیگر استان‌ها روبه‌رو بوده‌اند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از وضعیت معاملات و قیمت مسکن در تابستان ۹۸ حاکی از تغییرات متفاوتی در بازار مسکن استان‌ها نسبت به فصل بهار است. گزارشی که در مهر ماه امسال از تحولات کشوری بازار مسکن در بهار ۹۸ منتشر شد از وجود یک اختلاف ملکی عمده بین تهران و دیگر شهرستان‌ها خبر داد؛ در بهار امسال میزان سقوط حجم معاملات مسکن در تهران بیشتر از ۳۰ استان دیگر به غیر از تهران بوده و این در حالی است که در تابستان این رویه کاملا برعکس شده است. تغییرات تابستانی حجم معاملات مسکن در شهر تهران اگرچه منفی بوده اما وضعیت ۱۷ استان کشور به مراتب بغرنج‌تر بوده و با ریزش شدیدتر معاملات نسبت به پایتخت روبه‌رو بوده‌اند. در حالی که تغییرات فصلی معاملات مسکن در شهر تهران حکایت از کاهش ۲۰ درصدی نسبت به فصل بهار دارد، در ۱۷ استان دیگر این تغییرات کاهشی بیش از این مقدار ثبت شده و میانگین افت فصلی معاملات ۳۰ استان به جز تهران، ۳۴ درصد بوده است. بررسی آمار کشوری نیز حکایت از آن دارد که در کل ۳۱ استان کشور به‌طور میانگین شاهد ۳۸ درصد افت معاملات نسبت به بهار بوده‌ایم.هر چند عموما برای بررسی میزان رکود از آمارهای نقطه‌ای استفاده می‌شود، اما از آنجا که تغییرات بازار مسکن در چند فصل اخیر قابل توجه بوده، از آمار فصلی در این گزارش استفاده شده است؛ با این حال واقعیت این است که مقایسه نقطه‌ای تعداد معاملات نیز حکایت از رکود سراسری بازار مسکن در کشور دارد. بر این اساس حجم معاملات مسکن در شهر تهران در مقایسه با تابستان سال گذشته ۶۸ درصد کاهش داشته و در عین حال میزان کاهش معاملات در ۳۱ استان نیز طی سه ماه تابستان ۹۸ به‌طور متوسط ۵۸ درصد بوده است. نکته قابل توجه که گویای شدیدتر شدن رکود ملکی سراسری است، این است که میزان تغییرات نقطه‌ای معاملات مسکن در بهار امسال هم اگرچه منفی بود، اما افت معاملات در ۳۱ استان کشور در نخستین فصل امسال کمتر از نصف این میزان در تابستان و معادل ۲۵ درصد بوده است.

بررسی تغییرات قیمت مسکن در فصل تابستان نیز حکایت از کاهش قیمت مسکن در شهر تهران و ثبات قیمت در ۳۰ استان دیگر نسبت به فصل بهار دارد. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی سه ماه تابستان با یک درصد افت فصلی همراه بود و این در حالی است که تغییرات قیمت در ۳۰ استان حاکی از تورم نزدیک به صفر فصلی است. اگرچه قیمت مسکن در ۳۰ استان به جز تهران در فصل تابستان با رشد ناچیز ۲ درصدی همراه بود، اما میانگین قیمت مسکن در این استان‌ها با این تغییرات فقط حدود ۳۰ هزار تومان افزایش یافت؛ ضمن اینکه میزان تغییرات فصلی قیمت مسکن در بهار امسال در این ۳۰ استان ۱۷ درصد بوده است. بنابراین سقوط آمار رشد قیمت فصلی ۱۷ درصدی به ۲ درصد، عملا نشان‌دهنده برقراری ثبات قیمت در این استان‌هاست. گزارش مرکز آمار همچنین میزان تغییرات میانگین قیمت مسکن در کل ۳۱ استان کشور را در مقایسه با فصل بهار ۴ درصد اعلام کرده است. این گزارش حاکی است میانگین قیمت مسکن در فصل تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته در شهر تهران ۸۱ درصد و در کل کشور ۶۴ درصد افزایش داشته است.

کاهش میزان تورم نقطه‌ای مسکن در کشور در فصل تابستان در مقایسه با فصل بهار از دیگر داده‌های آماری است که وضعیت بازار را رکودی‌تر از گذشته توصیف می‌کند. بر این اساس میانگین قیمت مسکن در کشور در تابستان امسال در حالی ۶۴ درصد نسبت به تابستان پارسال رشد داشته که این نرخ در بهار امسال به مراتب بیشتر و ۸۲ درصد بوده است.به این ترتیب در تابستان امسال میانگین قیمت مسکن در کل ۳۱ استان کشور ۳ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان و در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بوده است. در این میان با توجه به وزن بالای شهر تهران در این میانگین و به منظور توصیف دقیق‌تری از بازار مسکن کشوری، «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت مسکن کشور بدون احتساب تهران را نیز محاسبه کرده که نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین قیمت در معاملات ۳۰ استان به جز تهران، مترمربعی یک میلیون و ۳۳۰ هزار تومان است که نسبت به فصل بهار حدود ۳۰ هزار تومان افزایش داشته و به همین خاطر این تغییرات نزدیک به صفر و شرایط قیمتی بازار مسکن ۳۰ استان، «ثبات» تلقی می‌شود.در بهار امسال شیب تورم نقطه‌ای مسکن در ۳۰ استان بیشتر از تورم ملکی در شهر تهران شده بود و به عبارت دیگر، خیز قیمتی استان‌های ۳۰گانه در بازار مسکن شدیدتر از تغییرات قیمتی در شهر تهران بود که این وضعیت با تغییرات عمده روبه‌رو و ثبات در این استان‌ها برقرار شده است.

گزارش تابستانی بازار مسکن حاکی از این است که میانگین قیمت در معاملات این فصل هم در حوزه مسکن، هم زمین و هم اجاره‌بها در مقایسه با بهار امسال رشد به مراتب کمتری نسبت به رشد فصلی قیمت‌ها در بهار نسبت به زمستان داشته است. بر این اساس در حالی که میانگین قیمت زمین در کل کشور در بهار امسال ۱/ ۱۶ درصد نسبت به زمستان ۹۷ افزایش یافته بود، این رشد در تابستان نسبت به بهار ۳/ ۹ درصد کاهش یافته است. همچنین میانگین رشد فصلی قیمت مسکن در ۳۱ استان در بهار امسال ۷/ ۲۰ درصد افزایش داشت که این میزان در تابستان به رشد ۷/ ۳ درصدی رسید. بر اساس این گزارش نرخ اجاره‌بها در بهار نیز نسبت به فصل قبل از آن ۹/ ۱۳ درصد رشد کرده بود اما در تابستان این تغییرات فصلی ۷/ ۶ درصد بوده است. کاهش نرخ تورم در هر سه حوزه مسکن، زمین و اجاره در مورد تورم نقطه‌ای نیز مصداق دارد و میزان تورم نقطه‌ای این سه حوزه در مقایسه با تورم نقطه‌ای در بهار به مراتب کمتر است.گزارش مرکز آمار میانگین قیمت زمین در کشور در تابستان امسال را ۳ میلیون و ۶۳۵ هزار تومان و میانگین نرخ اجاره‌بهای ماهانه به اضافه ۳درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر مترمربع آپارتمان مسکونی را ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومان اعلام کرده است. بر اساس این گزارش بیشترین تورم فصلی در بازار مسکن طی تابستان به بازار زمین اختصاص داشته و پس از آن بازار اجاره و مسکن در مراتب بعدی قرار دارند. به این ترتیب رکود سراسری مسکن سبب شده میزان تغییرات تورم فصلی مسکن محدودتر از فصل‌های گذشته باشد.