رشد افسارگسيخته قيمت‌ها در بازار مسكن
تورم، مهم‌ترين و ابتدايي‌ترين علت افزايش قيمت در بازارهاست و به دليل ارتباط بين بخش‌ها، تورم دير يا زود تاثيرش را بر قيمت كالاها و خدمات در همه بخش‌هاي اقتصادي مي‌گذارد كه مسكن نيز از اين قاعده مبرا نيست. بر اساس آمارهاي بانك مركزي و وزارت راه و شهرسازي، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران از فروردين تا تيرماه سال جاري افزايش 35.5 درصدي داشته و از متري 15 ميليون و 540 هزار تومان در ابتداي سال جاري به حدود 21 ميليون تومان در انتهاي تيرماه رسيد. اين در حالي است كه متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در تيرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل افزايش 56.6 درصدي داشته است. بانك مركزي در گزارش «تحولات بازار مسكن» شاخص كرايه اجاره واحد مسكوني را نيز مورد بررسي قرار داد كه اين شاخص طي يك‌سال از تير 98 تا تير سال جاري در منطق شهري افزايش 31 درصدي داشت. جهش 35 درصدي قيمت و 31 درصدي شاخص اجاره مسكن نشان‌دهنده رشد قيمت‌ها در اين بازار بيشتر از تورم اعلامي توسط نهادهاي رسمي است. در اين شرايط مهم‌ترين سياست اتخاذي، جلوگيري از رشد شتابان قيمت‌هاست.
راهكارهاي ثبات‌بخشي به مسكن؛ كوتاه‌مدت
علاوه بر تورم، نوسانات نرخ ارز، افزايش سوددهي در ساير بازارهاي موازي و شيوع كرونا به عنوان دلايل موثر بر گراني مسكن از سوي سياستگذاران اعلام شدند. هر چند سياست‌هاي اتخاذي براي بازار مسكن مانند وام خريد يا اجاره مسكن با توجه به «علت»هاي شناسايي شده مانند تورم، نرخ ارز و شيوع كرونا بر محور كوتاه‌مدت بود و به‌زعم كارشناسان نمي‌توانست مرهمي بلندمدت براي زخم‌هاي اين بخش باشد. بر همين اساس مهدي سلطان محمدي، كارشناس مسكن معتقد است «دولت هر از چندگاهي سياست‌هايي را براي كنترل بازار مسكن مطرح مي‌كند. اگر منظور از كنترل، نرخ‌‌گذاري و سياست دستوري براي كاهش قيمت‌ها باشد، مي‌توان با اطمينان گفت كه در بازار مسكن اين‌گونه رويكردها كارا و موثر نبوده و زيان آن بيشتر از سودش خواهد بود.» رغبت عمومي به بازار سرمايه سبب شد سياست بلندپروازانه و بلندمدتي توسط دولت مطرح شود؛ «بورس املاك و مستغلات». در واقع سياستگذار درنظر داشت با راه‌اندازي آن دو گروه عمده از جمله انبوه‌سازان و مردم را به سمت بورس آورد و از دستاوردهاي آن استفاده كند.
جذب نقدينگي بالا، اميد به بورس املاك
فرهاد دژپسند، وزير اقتصاد و دارايي روز گذشته ضمن اشاره به اينكه « تعداد كد‌هاي سهامداري در بازار سرمايه تا پايان خرداد ماه 15 ميليون و 251هزار كد و با احتساب سهام عدالت به 48 ميليون و 500 هزار كد رسيده است» بر ارزش معاملات در اين بازار نيز اشاراتي كرد. بر اساس گفته‌هاي دژپسند «ارزش معاملات بورس در 4ماهه اول سال نسبت به سال 98، معادل 145 درصد و نسبت به مدت مشابه در سال گذشته معادل 625 درصد رشد داشته است.» او در ادامه سخنان خود افزود: «از ابتداي سال تاكنون ورودي حقيقي و حقوقي خالص به بازار سرمايه معادل 70 هزار ميليارد تومان بوده است كه در تلاش هستيم اين سرمايه ورودي را حفظ كنيم و به بازار اوليه و نهايتا به حوزه توليد و توسعه سرمايه‌گذاري سوق دهيم.» افزايش 625 درصدي معاملات در بازار سرمايه جرقه شكل‌گيري «بورس املاك و مستغلات» و استفاده از بسترهاي بازار سرمايه براي خريد «متري» مسكن براي افراد عادي را ايجاد كرد. علي صحرايي، مديرعامل بورس تهران روز يازدهم تير در شبكه خبر جزييات راه‌اندازي اين بورس را بازگو كرد. بر اساس صحبت‌هاي او «بورس املاك و مستغلات» به عنوان پنجمين بورس كشور است. هدف از راه‌اندازي بورس املاك و مستغلات، اطمينان خاطر از پروژه‌هاي انبوه‌سازي در فروش مسكن است. نهادهاي عمومي مانند بنياد مستضعفان و ستاد اجرايي فرمان امام(ره) اراضي زيادي در اختيار دارند. از سوي ديگر انبوه‌سازان پر قدرتي در كشور داريم كه نياز به منابع نقدينگي دارند. همچنين نقدينگي خرد هم در دست مردم زياد است كه با راه‌اندازي اين بورس، منابع مالي خرد در اختيار مردم به پروژه‌هاي انبوه‌سازي متصل مي‌شود. صحرايي معتقد بود: «راه‌اندازي بورس املاك و مستغلات مي‌تواند هزينه‌هاي انبوه‌سازي را كاهش داده و بازار ساخت و ساز را به يك بازار شفاف تبديل كند». با وجود اينكه قرار بر راه‌اندازي بورس املاك از هفته اول مرداد و ثبت معامله در آن بود، اما فعلا دولت براي راه‌اندازي آن دست نگه داشته است.
بورس املاك، سياستي آزمون شده يا جديد؟
تاثير تورم، كرونا و نوسانات در ساير بازارها بر مسكن بر كسي پوشيده نيست اما همه مشكلات به دليل نوسانات در متغيرهاي اسمي و حقيقي اقتصاد نيست. در واقع متناسب نبودن عرضه با تقاضا و نياز سالانه حدود دو ميليون واحد مسكوني براي جمعيت كشور باعث فزوني گرفتن تقاضا نسبت به عرضه و افزايش قيمت‌ها شده كه تورم و نوسان در ساير بازارها نيز به گراني در اين بخش مي‌افزايد. از اين‌رو دولت در نظر دارد با اتصال بازار سرمايه به بازيگران اصلي بازار مسكن، بتواند علاوه بر كنترل قيمت‌ها، عرضه را نيز شارژ كند. هر چند بورس املاك و مستعلات اولين گزينه اتصال بازار سرمايه و مسكن نيست و پيش‌تر و در سال 93 دولت با راه‌اندازي «صندوق زمين و ساختمان» سعي در ايجاد منابع براي انبوه‌سازان داشت، اما در نهايت استقبالي از آن نشد. تقريبا در هيچ جاي دنيا بورس املاك و مستغلات وجود ندارد. براي نبود اين بورس نيز دلايل مختلفي مانند شفاف بودن معاملات مسكن، نحوه ماليات‌ستاني از خانه، متناسب بودن عرضه با تقاضاي مسكن و كشف قيمتي از راه همين عرضه و تقاضا و سياستگذاري‌هاي بلندمدت و يكپارچه وجود دارد. پس تا بدين جاي كار بورس املاك و مستغلات نمونه خارجي ندارد و بايد بر اساس آزمون و خطا نسبت به راه‌اندازي و پيشبرد آن اقدام كرد. اما مشكل ديگري كه مي‌تواند عملكرد آن را تحت‌الشعاع قرار دهد، تورم سالانه كشور است. تحريم‌ها، در مضيقه بودن معاملات بانكي با ساير كشورها همچنين كاهش ذخاير ارزي مي‌تواند تشديد‌كننده تورم باشد. شوك‌ها و جهش‌هاي ناگهاني در كشور كه تحت تاثير سياستگذاري‌ها و متغيرهاي كلان اقتصادي هستند، بر معاملات در هر بازاري تاثير مي‌گذارد. در اين راستا سعيد اسلامي‌بيدگلي، كارشناس اقتصادي معتقد است: «اگر تورم سال آينده ۱۰۰ درصد و تورم سال بعدي ۳۰۰ درصد باشد، ما همچنان مشكل ارز داشته باشيم، پيمانكاران به سمت ورشكستگي بروند، قطعا تشكيل بورس املاك و مستغلات هم نمي‌تواند در اين حوزه كمكي كند.» او بر اين باور است كه «مشكلات كليدي و اساسي بايد از طريق سياستگذاري صحيح حل شود و تشكيل نهادها و ابزارهايي شبيه بورس مي‌تواند به سياستگذار كمك كند، اما كافي نيست.»
مشكلات بورس املاك
شكل‌گيري بازار سرمايه براي اهدافي نظير شفاف‌سازي، جلب اعتماد عمومي و ثبات دارايي‌ها در دست افراد است. بازار مسكن شفافيت لازم براي ورود به بورس را ندارد. مدعاي اين گزاره در نامشخص بودن تعداد واحدهاي خريداري شده توسط افراد و نهادهاست. احسان خاندوزي، نايب رييس كميسيون اقتصادي مجلس سه روز پيش در گفت‌وگوي ويژه خبري از تعداد خانه‌هاي در دست افراد گفت: « با بررسي نمونه چهار ميليون نفري متوجه شديم ۲۵۰ فرد زير ۱۸ سال هر كدام بيش از پنج واحد مسكوني به نام خود دارند كه بسياري خالي و فاقد سكنه است.» از سوي ديگر محمود محمودزاده، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي نيز از شناسايي مالك يك هزار واحد مسكوني خالي خبر داده بود؛ مالك اين تعداد خانه يك بانك خصوصي- دولتي است. اما مشكلات تنها محدود به شفاف نبودن بستر معاملات مسكن باز نمي‌گردد، بلكه حضور دولت و نهادهاي وابسته به قدرت در پروژه‌هاي ساختماني نيز موضوع ديگري است كه مي‌تواند به ابهام بورس مسكن بيفزايد.