بازار رهن و اجاره مسکن در شرایطی رو به وخامت گذاشته که اگر تا سال‌های قبل، نسبت به روند افزایشی کوچ خانوارهای دهک‌های یک تا ۳ شهری ساکن پایتخت به شهرهای حومه‌ای تهران هشدار داده می‌شد، در حال حاضر این روند در حال تسری به خانوارهای متوسط شهری و بعضا تا دهک‌های ۶ است. رشد سنگین اجاره‌بها در سال‌های اخیر عمدتا به محلات گران‌نشین تهران اختصاص داشت ولی در ماه‌های اخیر این روند رو به رشد، به محله‌های متوسط‌نشین و یا نیمه جنوبی پایتخت کشیده شده و شاهد افزایش کوچ ساکنان این محلات به حومه هستیم. هرچند که برخی شهرهای حومه‌ای نیز با گرانی اجاره‌بها مواجه شده‌اند.
بانک مرکزی از افزایش ۵۰ درصدی اجاره‌بها در تهران طی اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته خبر داده است؛ همچنین اجاره مسکن در ماه گذشته نسبت به نخستین ماه امسال (فروردین ۱۴۰۱) نیز رشد ۲ درصدی داشته است. این در حالی است که عبدالله اوتادی عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، رشد اجاره‌بها در بهار امسال نسبت به سال قبل را ۳۰۰ درصد عنوان کرده است.
بی‌توجهی مالکان به سقف افزایش اجاره‌بها
ستاد تنظیم بازار نیز در اواخر اردیبهشت امسال در مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره‌بها در تهران را ۲۵ درصد تعیین کرده است که اگرچه بر اساس مصوبه مذکور، مشاوران املاکی که قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند، با جریمه روبه‌رو می‌شوند، اما به نظر می‌رسد موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایش‌هایی بعضا تا چند برابر اجاره‌بهای سال‌های اخیر واحد مسکونی خود را فایل کرده‌اند.
آن هم در حالی که هنوز دوره زمانی این مصوبه به یک ماه نرسیده و از سوی دیگر به دلیل واقع شدن در دوره امتحانات مدارس و دانشگاه‌ها، هنوز خیلی از خانواده‌های مستاجر اقدام به جابه‌جایی نکرده‌اند که نشان‌دهنده شکست‌خورده بودن مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها در سال جاری است.
تلاش بازار اجاره برای رسیدن به ارزش ملک
ضمن اینکه کارشناسان اقتصاد مسکن از احتمال ادامه روند افزایشی اجاره‌بها در ماه‌های پیش رو به دلیل تلاش بازار اجاره مسکن برای رسیدن به فاصله زیاد اجاره‌بها با ارزش ملک که در سال‌های اخیر رشد جهش‌گونه داشته، خبر می‌دهند، گفته می‌شود که نسبت اجاره‌بها به ارزش ملک معمولا در دامنه ۲۰ درصد (یعنی اجاره‌بها در بازه یک‌پنجم ارزش مسکن قرار می‌گیرد) باید برسد که هنوز هم علی‌رغم رشدهای شتابی اجاره‌بها، این فاصله پُر نشده است. به عنوان مثال در بریانک اجاره واحد ۹۰ متری با ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان فایل شده است.
واحد ۶۹ متری در محله مسعودیه منطقه ۱۵ پایتخت ۳۲۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به بازار اجاره مسکن عرضه شده است.
واحد ۱۰۰ متری در منیریه ۶۵۰ میلیون تومان و طبقه ۴، یک واحد ۶۰ متری در جوادیه بدون آسانسور، ۱۵۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴ میلیون تومان از سوی موجر فایل شده است. اجاره این واحد در سال گذشته ۵/۱ میلیون تومان در ماه بود که ۵/۲ برابر رشد نشان می‌دهد.
واحد ۶۰ متری در مهرآباد جنوبی با پارکینگ با ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی آماده ارائه به بازار اجاره مسکن است. واحدی که سال گذشته با قیمت ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره رفته بود و رشد بیش از ۲۰۰ درصدی را تجربه کرده است.
یک خانوار ساکن در شرق تهران گفت: که سال گذشته ساکن یک واحد ۷۰ متری در نارمک به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵/۱ میلیون تومانی بودند که موجر برای سال جاری اجاره همین واحد را به ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۵/۳ میلیون تومان اجاره ماهانه افزایش داد ولی به دلیل عدم استطاعت در تامین ودیعه مسکن، به شهر جدید پردیس برای سال جاری کوچ کرده‌اند.
یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۴ تهران به مهر گفت: یک واحد ۱۱ سال ساخت ۷۵ متری در محله شکوفه (جنوب شرق تهران) در حالی برای سال جاری ۴۵۰ میلیون تومان رهن کامل شده که همین واحد در سال گذشته ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل به مستاجر واگذار شده بود.
واحد ۷۲ متری در محله امیربهادر (انتهای جنوبی خیابان ولیعصر نرسیده به میدان راه‌آهن) با ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵/۶ میلیون در حالی به بازار اجاره مسکن عرضه شده که مشابه همین واحد سال گذشته در فاصله ۲ تا ۳ میلیون تومانی اجاره رفته بود.
معاملات شمال شهر و کمیسیون‌های غیرقانونی
این روزها اگر سری به برخی املاکی‌های شمال شهر تهران بزنیم متوجه می‌شویم که برخی از املاکی‌ها با کمیسیون‌های دریافتی چه مبالغی را جا‌به‌جا می‌کنند. به عنوان مثال اگر یک املاکی معتبر یک واحد مسکونی که هزینه ودیعه آن یک میلیارد تومان با ماهانه ۸۵ میلیون تومان را به اجاره بدهد حتی اگر نیم درصد از طرفین معامله دریافت کند موفق خواهد شد کمیسیون چند ۱۰ میلیون تومانی را به جیب بزند. اگر چه هزینه کمیسیون هر معامله‌ای در سطح کشور مطابق با قانون ۲۵/۰ درصد از طرفین است اما برخی املاکی‌ها با جوش زدن معامله‌هایی که به نظر سخت و دشوار می‌رسد حق کمیسیون‌های خوبی از طرفینی که خوشحال از معامله هستند دریافت خواهند کرد. حتی دریافت مالیات از خانه‌های لوکس نیز نتوانسته است قیمت اجاره این واحدها را کاهش دهد و برخی هلدینگ‌ها و املاکی‌ها تلاش دارند با تبلیغات فراوان همانند ملک‌های دیپلمات‌نشین متقاضیان و مشتریان را جذب خود کنند. این تبلیغات به گونه‌ای رشد و گسترش پیدا کرده که مشتریان خاص تصور می‌کنند اگر در این ملک‌ها سکونت کنند گویا به آنها دیپلمات اطلاق شده است.
خانه‌های لوکس و مشتریان خاص
یکی از املاکی‌های منطقه نیاوران گفت: این روزها دادن اجاره مسکن در منطقه نیاوران سخت و دشوار شده، چرا که به قدری رقابت در میان املاکی‌ها افزایش یافته که اگر چند دقیقه دیرتر از املاکی‌های دیگر بجنبید مشتری املاکی دیگری را انتخاب می‌کند و کمیسیون از دست رفته است. او ادامه داد: امسال رشد قیمت اجاره مسکن به مراتب از سال‌های گذشته بیشتر بوده است. اگر به دنبال دلیل رشد اجاره‌بها می‌گردید باید اذعان کنم که برخی مطالب و مسائل سیاسی و اقتصادی رخ داده در کشور باعث شده تا نرخ اجاره‌بها در تمام مناطق افزایش چشمگیری پیدا کند. او با بیان اینکه اگر به دنبال واحد مسکونی خاص و شیک می‌گردید باید بدانید که مشتریان این واحدهای مسکونی نیز خاص هستند، گفت: با هزینه‌هایی که سازندگان این واحدهای مسکونی برای ساخت این واحدها می‌کنند معتقد هستند باید مستاجرانی در این واحدها سکونت کنند که بعد از اتمام زمان قرارداد نیاز به تعویض و تعمیر لوازم به کار رفته در واحد مسکونی نباشد.
یکی دیگر از املاکی‌های شمال شهر در پاسخ به این پرسش که چه کسانی واحدهای مسکونی که ودیعه آن یک میلیارد تومان با اجاره ماهانه ۸۰ میلیون تومان است را اجاره می‌کنند، گفت: قطعا این واحدهای مسکونی مشتریان خاص خود را دارد و اگر بخواهید بدانید چه کسانی این واحدها را اجاره می‌کنند باید اذعان کنم که اکثر این واحدهای مسکونی را بازاری‌ها و تاجران پولدار که با سرمایه خود اقدام به تجارت می‌کنند اجاره می‌کنند. او در پاسخ به این پرسش که به عنوان مثال در آگهی‌های صورت گرفته در برخی سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها عکس‌هایی دیده می‌شود که چندان هم نشان نمی‌دهد این واحدهای مسکونی گران و خاص باشند گفت: معمولا مالکان با انتشار عکس‌های واقعی ملک در فضای مجازی و اپلیکیشن‌ها و سایت‌های خرید و فروش خودداری می‌کنند و البته حق هم دارند. اما در خصوص این واحدهای مسکونی به عنوان مثال در خصوص واحد مسکونی ۳۴۰ متری که ودیعه آن یک میلیارد تومان با ماهانه ۷۰ میلیون تومان اجاره است باید عرض کنم که معمولا تماس‌گیرنده‌ها با این عنوان که عکس‌های ملک منتشر شده چندان هم خاص نیست به آنها عرض می‌کنیم که مالک با انتشار عکس و آگهی آن ملک با عکس واقعی مخالفت دارد.
این مشاور املاک در پاسخ به این پرسش که معمولا حق کمیسیون این واحدهای مسکونی خاص نیز خاص و عجیب و غریب است؟ گفت: معمولا هزینه و حق کمیسیون این واحدهای مسکونی را هلدینگ‌ها دریافت می‌کنند و طبق قانون نیم‌درصد از طرفین خواهد بود. یعنی به عبارتی ۱۵ روز اجاره از طرفین دریافت خواهد شد. اما معمولا کسانی که توانایی اجاره این گونه ملک‌ها را دارند چندان در خصوص حق کمیسیون و میزان آن اصراری ندارند.
فقدان ضمانت اجرایی در طرح‌های دولت
اگرچه در هفته جاری جلسه‌ای با حضور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی و محسن رضایی معاون اقتصادی رییس‌جمهور برگزار شده و همچنین تاکید رییس‌جمهور بر تسریع در رسیدگی به وضعیت اجاره‌های مسکن در آخرین جلسه هیات دولت هفته گذشته، نشان از عزم دولت برای رسیدگی به وضعیت اجاره مسکن دارد.
اما برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تصمیماتی چون اعطای تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد یا تعیین سقف اجاره‌بها، بیشتر از آنکه راهکار باشد، مُسکن‌های موقتی برای رهایی از شرایط موجود است؛ با این حال حتی سقف‌گذاری دستوری برای اجاره‌بها، به طور مشهودی از سوی برخی موجران و مالکان نقض می‌شود که حاکی از نبود ضمانت اجرایی برای مصوبه ستاد تنظیم بازار است.
منبع: جهان صنعت