ركود تورمي بازار مسكن همچنان بر اين بازار سايه افكنده و گويا ميل رفتن ندارد. اين روزها در آمارهاي اعلامي از سوي رسانه‌ها، افزایش قیمت مسکن به 62 درصد رسیده است. اين در حالي است كه معاملات در اين بازار کاهش زيادي را در شهريور تجربه كرده، به طوري كه تعداد معاملات مسکن به ۷۵۳۸ فقره رسيده است. داده‌های اولیه از تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران حاکی از آن است که معاملات در شهریورنسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۵ درصد کاهش یافته است. تشنج بازار ارز، بازار مسكن را به هم ريخت، بسياري از كارشناسان حوزه مسكن معتقد بودند در نيمه دوم امسال وضعيت بازار مسكن رونق پيدا مي‌كند اما نابساماني در بازار ارز، بازار مسكن را با مشكلات غيرقابل پيش‌بيني همراه كرد. به اعتقاد كارشناسان، در شرایط فعلی بهتر است دولت از هر گونه مداخله قیمتی و نرخ‌گذاری در این بازار صرف نظر کند چرا که هرگونه مداخلات دولتی می‌تواند در میان مدت به زیان عرضه و تقاضای بازار مسکن تمام شود. در ماه‌های پیش رو بازار ارز و سود سپرده‌های بانکی می‌توانند معادلات و پیش‌‌‌بینی‌های بازار مسکن را به هم بریزند. اگر اتفاق عجیب و غریبی در متغیرهای اصلی اقتصاد رخ ندهد، هر چه به سال ۹۸ نزدیک‌تر می‌شویم احتمال رکود چند ساله مسکن بیشتر می‌شود.
حال بدِ بازار مسكن
پس از کاهش معاملات مسکن پایتخت در مرداد امسال نسبت به مرداد سال قبل، بررسی‌های اولیه از تعداد قراردادهای خرید و فروش واحدهای مسکونی در ۲۵ روز ابتدای شهریور از افت ۴۵ درصدی نسبت به شهریورسال گذشته حکایت دارد. طبق اطلاعات درج شده در سامانه‌های ملکی، در ۲۵ روز ابتدای شهریور ۹۷ بالغ بر ۷۵۳۸ قرارداد خرید و فروش املاک در شهر تهران امضا شده که نشان می‌دهد به طور میانگین، روزانه ۳۰۱ قرارداد خرید و فروش به امضا رسیده است. این رقم در شهریور پارسال، روزانه ۴۳۸ مورد بوده است. اوضاع بازار مسکن چندان مناسب نیست. از طرفی قیمت‌ها در شهر تهران دچار رشد ۶۲ درصدي شده و از سوی دیگر معاملات ۳۳ درصد کاهش یافته است. همچنین سرعت رشد ماهانه قیمت که به طور وحشتناکی، به سمت صعود پیش می‌رفت، در مردادکاهش یافت. رشد ماهانه قیمت در تیر ۹۷ معادل ۷.۱ درصد بود که در مرداد به ۶.۱ درصد رسید.
تسهيلات بی‌اثر
کاهش شدید حجم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در کنار جهش قیمت مسکن سبب شده تا تسهیلات بانکی خرید مسکن تاثیری در قدرت خرید مسکن خانوارها نداشته باشد. بازار مسکن در ماه‌های اخیر دستخوش تلاطمات و اتفاقات متفاوتی شده که آخرین وضعیت آن، رکود تورمی گزارش شده است. اگرچه نوسانات بازارهای موازی یکی از اصلی‌ترین و مهم ترین علل و عوامل وقوع این نابسامانی‌ها خصوصا در بخش تورمی آن و نیز کاهش قدرت خرید خانوارها (رکود) محسوب می‌شود اما بی‌شک بی توجهی دولت به تقویت نظام بانکی جهت تقویت پرداخت تسهیلات خرید مسکن نیز در عدم خروج از رکود بی تاثیر نیست.
سهم اندك مسکن از کل تسهیلات بانکی
اگرچه در ظاهر بانک ملی نیز با استفاده از ابزار اوراق تسهیلات مسکن در بازار تسهیلات دهی به بخش مسکن در کنار بانک تخصصی این بخش ایستاده اما حجم اوراق تسهیلات مسکن صادره از سوی بانک ملی، تعداد اوراق عرضه شده در بازار سرمایه و نیز میزان تسهیلاتی که تاکنون داده شده به اندازه‌ای نیست که بتواند بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده و در خروج از رکود موثر باشد. براساس آخرین آمار اعلام شده، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها ۸.۴ درصد است این در حالی است که در سال‌های ۹۰ و ۹۱ و تا پیش از آغاز دوره طولانی رکود مسکن، سهم این بخش اقتصادی از کل تسهیلات بانکی تا ۱۵ درصد هم می‌رسید؛ به بيان دیگر در سال‌های اخیر به تدریج سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی، به نصف کاهش یافته است.
تسهیلات ساخت مهم‌تر از تسهیلات خرید مسکن
محمد هاشم بت شکن، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور پولی و بانکی معتقد است: «متغیرهای مختلفی از نرخ رشد اقتصادی، نرخ تورم عمومی، نرخ رشد قیمت مسکن و همچنین عملکرد شبکه بانکی در پرداخت تسهیلات تا مباحثی همچون برجام، نرخ سود سپرده‌های بانکی و نرخ سود تسهیلات، مجموعه عوامل موثر بر سمت و سوی بازار معاملات ملک و ساخت و ساز مسکن هستند». تسهیلات ساخت از تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی بازار مسکن موثرتر است. در حال حاضر تنها تسهیلاتی که با نرخ سود جذاب در بخش مسکن پرداخت می شود، تسهیلاتی است که از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در اختیار مشتریان قرار دارد اما چرا زمانی که نرخ سود تسهیلات صندوق یکم در بافت های فرسوده به ۶ و در سایر بافت‌های شهری به هشت درصد کاهش یافت، با حجم انبوه متقاضی ثبت نام در این صندوق روبه رو نشدیم؟
ثبات در افت قدرت خرید مسکن
او با بیان اینکه همچنان میزان ورودی به صندوق مسکن یکم مانند قبل از کاهش نرخ سود تسهیلات و روزانه ۸۰۰ تا ۹۰۰ نفر است، بر این اعتقاد است که وجود محدودیتی چون قید الزام «خانه‌اولی‌های متقاضی خرید آپارتمان در بافت فرسوده» برای پرداخت تسهیلات ۶ درصدی در عدم استقبال مردم از این صندوق بی تاثیر نیست اما عامل مهم تر، افزایش ۲۵ تا ۲۷ درصدی قیمت مسکن (به طور میانگین) در ۹ ماه گذشته و نقش کمرنگ این نوع تسهیلات در افزایش قدرت خرید مسکن سپرده گذاران است.
پيش بيني بازار مسکن
یک کارشناس بازار مسکن نيز با تاکید بر اینکه در حال حاضر در بازار مسکن رکودی وجود ندارد، گفته است: تلاطمی که در بازار طلا و ارز پیش آمد با جذب منابع به سمت خودش اندکی از حجم معاملات کاست.
خرید و فروش همچنان انجام می‌شود اما نسبت به سال قبل اندکی کاهش یافته است. حدود سه سال قبل تعداد معاملات از 100هزار عدد به 10تا15 هزار عدد رسیده بود که یعنی 10 درصد معاملات صورت می‌گرفت و می‌شد آن را رکود نامید و این در حالی است که اکنون رقم بالایی از معاملات در حال انجام است. این کارشناس مسکن در واکنش به گفته رییس کمیسیون عمران مجلس مبنی بر اینکه قدرت خرید مردم به حدی کاهش یافته است که حدود 500هزار نفر از آن‌ها حتی توان خرید یک متر خانه هم ندارند، گفت: اینکه دهک‌های پایین جامعه توان خرید خانه را نداشته باشند همواره وجود داشته است اما این رقم بالا بیانگر این است که حتی دهک‌های بالایی جامعه هم با مشکل خرید مسکن مواجهند زیرا حتی وقتی معضل مسکن در جامعه حل شود باز ممکن است حداکثر حدود 100هزار نفر توان خرید خانه را نداشته باشند. برخلاف سال‌های گذشته که همواره گفته می‌شد ما با مشکل کمبود مسکن مواجه نیستیم، افزایش تولید داشته و مشکلی در زمینه مسکن نداریم در حال حاضر اذعان می‌شود که ما با کمبود مسکن مواجهیم. در نیمه دوم سال رکودی در بازار نخواهیم داشت و قیمت‌ها نیز با همین شیب ملایم افزایش خواهد یافت.
ركود بازار عميق‌تر مي‌شود
حسام عقبايي، نايب رييس اول اتحاديه مشاوران املاك كشور در خصوص وضعيت ركود تورمي و پيش بيني اين وضعيت در آينده به «قانون» مي‌گويد: رشد قيمت مسكن نزديك به 62 درصد رسيده كه رشد نامتعارف و بسيار بالايي است. اين موضوع باعث كاهش قدرت خريد و ناتواني در خريد مردم شده و با توجه به تلاطمات و ناپايداري در بازارهاي موازي(طلا و ارز)، در خرداد به بعد شاهد كاهش مجموعه معاملات در تهران و كشور بوديم. در شهريور امسال ميزان معاملات حدود 45 درصد كاهش پيدا كرده و هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد كاهش بيشتر معاملات مسكن بوده‌ايم. به اين ترتيب در تير 25 درصد،در مرداد 36 درصد و در شهريور همان‌طور كه گفته شد 45 درصد كاهش معاملات را شاهد بوديم. بنابراين هر چه قدم به جلو گذاشتيم سير كاهشي معاملات مسكن شدت پيدا كرد. به نظر مي‌رسد در نيمه دوم سال كه از اين هفته آغاز مي‌شود، معاملات مسكن با توجه به رشد قيمت مسكن كاملا روند ركودي داشته باشد. پيش بيني اين بود كه شايد بازار ابتدا وارد دوران پيش ركود و پس از آن وارد دوران ركودي شود اما ميزان معاملات در شهريور نشان داد كه قبل از اينكه وارد دوران پيش ركود شود به سرعت وارد ركود عميق شده است.
اين ركود عميق بازار مسكن ركود كوتاه‌مدتي نخواهد بود. ركود و رونق بازار مسكن برخلاف بسياري از بازارهاي ديگر طولاني مدت بوده و با بازارهاي ديگر مانند طلا و ارز متفاوت است. به همين خاطر اين ركود ادامه پيدا خواهد كرد اما بسيار وابسته به بازار طلا و ارز است. اگر نرخ طلا و ارز به همين شكل نامتعارف پيش برود و بازار نابسامان و بي‌ثبات باشد، تا پايان سال شاهد ركود عميق‌تر بازار مسكن خواهيم بود. در اين ميان قيمت مسكن نيز ممكن است رشد پيدا كند و ركود معاملات از اين ميزان نيز كمتر شود. از طرفي قيمت مسكن كاهش پيدا نمي‌كند.
قيمت مسكن كاهش نمي‌يابد
او در ادامه خاطرنشان مي‌كند: اگر بازار طلا و ارز در مهر امسال به ثبات برسد و اين ثبات تا سه ماه ادامه پيدا كند، شايد در بهمن و اسفند بازار مسكن بهتري داشته باشيم و حتي در برخي مناطق كه قيمت‌ها رشد غيرمتعارف و غيرمنطقي داشته است، اين حباب‌ها بشكند. پيش فرض اين است كه قيمت‌ها در پاييز به ثبات برسد. با اين حال احتمال ركود تورمي را قوي‌تر مي‌بينم. پيش‌بيني مي‌كنم بازار دچار ركود عميق‌تري شود و حجم معاملات به شدت كاهش يابد. از طرفي اگر دلار و ارز سير صعودي داشته باشد روي قيمت‌هاي بازار مسكن تاثير چنداني نمي‌گذارد و ما شاهد كاهش قيمت مسكن نخواهيم بود.