اقتصاد بازار: "سال به سال دریغ از پارسال" امیدی که هر سال اجاره نشین ها برای خانه دار شدن از دست می دهند و به قول قدیمی ها به جای اینکه خشتی خانه از خود داشته باشند مجبورند مبلغی به اجاره بهای خود اضافه کنند تا دغدغه سرپناه خود را این گونه برطرف کنند.
این روزها خرید مسکن برای قشر متوسط و کم درآمد جامعه به رویایی دست نیافتنی تبدیل شده است و با وجود راکد بودن خرید و فروش مسکن و کاهش نسبی قیمت ها، نرخ اجاره بها در فصل نقل و انتقالات افزایش یافته و هیچ نظارتی بر آن وجود ندارد. طی یک دهه گذشته دولت ها برای خانه دار شدن مردم سیاست های مختلفی را در پیش گرفتند از طرح مسکن مهر در دولت احمدی نژاد تا طرح مسکن اجتماعی در دولت روحانی؛ که متاسفانه هیچ کدام از این برنامه ها راه به جایی نبرده و بر تعداد اجاره نشین ها در شهرهای بزرگ اضافه می شود و با توجه به رکود بازار خرید و فروش مسکن، مالکان سعی می کنند تا از طریق اجاره دادن منازل خود و بدون توجه به بالا نرفتن قیمت ملک شان، قیمت های بالایی را برای اجاره بها پیشنهاد دهند که این موجبات نگرانی مستاجران شده است.
در واقع می‌توان گفت که عرضه و تقاضا و نرخ تورم اصلی ترین عوامل تعیین کننده در قیمت اجاره بهاست. نگاهی به قیمت خانه‌های اجاری نشان می دهد، آپارتمان‌های کوچک که بنا به شرایط دشوار اقتصادی متقاضی بیشتری دارند به نسبت آپارتمان‌های با متراژ بالاتر نرخ اجاره بیشتری دارند چرا که تقاضای بیشتری برای آنها وجود دارد.
مطابق آمار بانک مرکزی که اواخر اردیبهشت امسال اعلام شد: شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سال ۱۳۹۳ نسبت به متوسط سال قبل از آن ۱۵.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۳ به عدد ۱۶۵.۵ رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل ۲.۷ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۱۴.۴ درصد افزایش یافت.
در بخش دیگر این گزارش، شاخص بهای مسکن اجاری در شهرهای بزرگ همچون تهران، اصفهان، مشهد، تبریز و ... در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۳ به عدد ۱۶۵.۲ رسید که نسبت به سه ماهه قبل برابر ۲.۷ درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۱۴.۳ درصد افزایش نشان می دهد.
با وجود این آمار و ارقام رسمی و شواهد بازار، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان معتقد است: زمانی که بازار مسکن در دراز مدت دچار رکود می شود، مهمترین اثر آن بر کاهش رهن و اجاره بهاست و این به نفع مستاجر است.
رسول جهانگیری می گوید: قیمت رهن و اجاره بها تابستان امسال نوسانات غیر منطقی سال های گذشته را نداشت و در مجموع بازار اجاره بها شرایط بهتری نسبت به سال گذشته دارد و بسیاری از مستاجرین با توافق مالکان خود اجاره بهای خود را تمدید کرده اند و امسال جابجایی ها در اصفهان کمتر است.
وی با بیان اینکه مالکانی که در بازار خرید و فروش مسکن بودند برای جلوگیری از خواب سرمایه هایشان وارد بازار رهن و اجاره شده اند وی در پاسخ به این سوال که بازار رهن مورد اقبال مالکان است یا اجاره، می گوید: این موضوع به بهره های بانکی بستگی دارد چرا که هر چه بهره بانکی بالا باشد تمایل مالکان به رهن بیشتر است و بالعکس. اما در شرایط کنونی که سود بانکی رو به کاهش است رغبت مالکان به اجاره بها بیشتر شده است.
رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان اصفهان نیز در خصوص بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن، می گوید: در حال حاضر مردم با توجه به توافق هسته ای در حالت تردید به سر می برند و منتظر نتیجه واقعی آن در بازار هستند.
به گفته احمد تولا پیش بینی می شود در 6 ماهه دوم امسال شاهد خرید و فروش در بازار مسکن باشیم و در سال 95 با توجه به انباشت نیاز، قیمت مسکن افزایش می یابد.
وی با تاکید بر اینکه در سال های گذشته به دلیل رکود بازار مسکن، مصرف کننده واقعی بیشتر به سمت اجاره رفته است، بیان می کند: سال آینده بازار نیاز خود را نشان می دهد و خرید و فروش رونق می گیرد البته گرانی مصالح ساختمانی و تولید، مالیات و بیمه ها در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود.
به گفته رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان اصفهان میزان اجاره بها به نسبت درآمد مردم بسیار بالاست و این شرایط را برای خانه دار شدن آنها مشکل می کند. وی تاکید می کند: در حال حاضر قیمت مسکن به کف خود رسیده و شاید اکنون بهترین زمان برای خرید و فروش است اما مردم همچنان در انتظار کاهش قیمت هستند و اجاره نشینی را ترجیح می دهند.
با این وجود عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه افزایش قیمت اجاره بها سرسام آور است، می گوید: دولت باید برنامه جامعی برای ساماندهی بازار مسکن چه در حوزه اجاره بها و چه خرید و فروش آن ارایه کند. محمد فیروزی با انتقاد از بی سروسامانی بازار مسکن، معتقد است: عدم پایبندی بازار مسکن به قوانین و آیین نامه های مصوب به بی ثباتی نرخ ها در آن منجر شده است.
نماینده مردم نطنز درمجلس با اشاره به قرارگرفتن در فصل نقل و انتقالات و داغ شدن بازاراجاره بها، تصریح می کند: رکود حاکم بر بازار مسکن هم نتوانست میل به سودبری بیشتر برخی مشاوران املاک و دلالان از بازار داغ اجاره بها را کم کند. وی با تاکید براینکه باید برنامه و طرح مدون و منسجمی به تنظیم بازار مسکن منجر شود، می گوید: با وجود اینکه بارها مجلس درخصوص حمایت از دولت برای ساماندهی بازارمسکن اعلام آمادگی کرده اما عزمی برای ساماندهی به این آشفته بازار از سوی مسئولان قابل مشاهده نیست.
به گفته فیروزی باید شاخص مشخصی برای تعیین نرخ اجاره بها مدنظر قرار گیرد که متاسفانه نرخ گذاری های سلیقه ای و همچنین رکود حاکم بر بازارمسکن فشار مضاعفی بر موجر و مستاجر وارد کرده است.
وی تاکید می کند: بازبودن دست مشاوران املاک در نرخ گذاری‌ها موجب رشد قیمت مسکن درحوزه اجاره بها شده که مقابله با این نوع تخلفات نیازمند برخورد جدی دولت است.
اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان با رد حرف های این نماینده مجلس مبنی بر سودبری املاکی ها از افزایش اجاره ها، می گوید: برخی تصور می کنند با افزایش اجاره بها سود بیشتری عاید مشاوران املاک ها می شود در حالیکه هر چه قیمت اجاره بها کمتر باشد املاکی ها راحت تر با مستاجر کنار آمده و صحبت ها منجر به تنظیم قرارداد اجاره می شود.
جهانگیری البته می گوید:متاسفانه بر قیمت اجاره بها کسی نمی تواند نظارتی کند و این موضوع تابع عرضه و تقاضا و شرایط مالک و مستاجر است.
به نظر می رسد در این شرایط برای خانه دار شدن جوان ترها و به خصوص قشر متوسط و کم درآمد و همچنین ساماندهی بازارمسکن باید جلسات مستمری با مسئولان این حوزه در راستای تدوین قانونی مشخص برگزار شود تا نرخ گذاری‌های سلیقه ای در خصوص اجاره بها به حداقل ممکن برسد.

گزارش از: ریحانه سجادی