بازار پر چالش و تنش در اين روزهاي جابه‌جايي به تب و تاب افتاده است. اجاره بها بسيار افزايش پيدا كرده و روند صعودي به خود گرفته است. مشاهدات میدانی حاکی از آن است که به دنبال جهش ۳۵درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت، فشار به بازار اجاره بیشتر شده است.
علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها، عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، به همين خاطر كارشناسان امیدوارند در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد. به اين خاطر كه هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ می‌دهد. اين در حالي است كه افزايش اجاره‌بها بدون پرداخت هيچ عوارض يا مالياتي صورت مي‌گيرد. در ساير كشورها اين مبلغ از صاحبخانه دريافت مي‌شود و اجاره بها بدون حساب و كتاب به يك‌باره رشد پيدا نمي‌كند. از سال گذشته تاكنون حباب قيمتي بر سر بازار مسكن سايه افكنده و مسئولان مدام از كنترل قيمت و بازگشت قيمت‌ها سخن گفتند اما گويي به تازگي ديگر اميدي به بازگشت قيمت‌ها نيست و هر روز هفته خبر تازه‌اي از افزايش نرخ مسكن و اجاره بها به گوش مي‌رسد. بازار مسکن شهر تهران در اسفند دچار سکته ماهیانه شد. در این ماه به دلیل جهش یک‌باره قیمت ارز شاهد کوچ سرمایه‌های غیرمصرفی به بازارهای طلا و ارز بودیم.
افزايش 40 درصدي
در آستانه فصل جابه‌جایی، برحسب منطقه و موقعیت خانه‌ها نرخ‌ها در بازار اجاره ۱۰ تا ۴۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.
با توجه به پرش قیمت ارز که منجر به انتظارات تورمی شده، مالکان نرخ اجاره را بسيار بالا برده‌اند. از سوی دیگر به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تمایل به رهن کامل کاهش یافته و موجران ترجیح می‌دهند به جای پول پیش، اجاره بها دریافت کنند. عامل افزایش قیمت مسکن نیز در رشد قیمت اجاره تاثیر گذاشته است. آشفتگی دیگری هم از طریق برخی دفاتر املاک که متعاملان را به سمت عدم دریافت کد رهگیری سوق می‌دهند به نابسامانی این بازار دامن می‌زند.مشاهدات میدانی حاکی از آن است که به دنبال جهش ۳۵ درصدی قیمت مسکن در اردیبهشت، فشار به بازار اجاره بیشتر شده است. گروهی از متقاضیان که تا قبل از زمستان ۹۶ قصد خرید مسکن داشتند، حالا با افزایش غافلگیرکننده قیمت‌ها به سمت رهن و اجاره رفته‌اند. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن و انتظارات تورمی، موجران اقدام به افزایش نرخ‌های پیشنهادی کرده‌اند.
بازار اجاره‌بها در مسير التهابي
آمار اردیبهشت حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۵ درصد افزایش یافته است و به همین نسبت موجران انتظار افزایش نرخ‌های اجاره را دارند. هرچند کارشناسان معتقدند که ظرفیت طرف تقاضا عامل تعیین کننده در رشد نرخ اجاره بهاست اما این روزها دیده می‌شود که کارگران و کارمندان به دلیل بالا رفتن شدید قیمت اجاره مجبور به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم شده‌اند و در خانه‌هايی با کیفیت پایین‌تر مستقر می‌شوند. انتظارات تورمی نیز امسال برخلاف پنج سال گذشته، بازار اجاره را تهدید می‌کند. در دو سه سال اخیر نرخ تورم در محدوده ۱۰ درصد قرار داشت و بر اساس اعلام مرکز آمار، نرخ تورم اردیبهشت ۹۷ به رقم هشت درصد رسیده است. با این حال رشد بازارهای ارز، سکه و مسکن که به انتظارات تورمی منجر شده، مالکان را بر آن داشته تا خود را با شرایط آینده وفق دهند و قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند. در این شرایط بازار اجاره بعد از پنج سال آرامش نسبی در مسیر التهاباتی قرار گرفته که نشانه‌های آن در روزهای اخیر بروز یافته است.
افزایش50درصدی تا اواخر سال جاری
يكي از کارشناس حوزه بازار مسکن معتقد است: در شهریور، یک شیب بسیار کوچک در بخش مسکن داشتیم و این شیب تا اردیبهشت و خرداد ادامه می‌یابد و شدید تر نیز خواهد شد و تا انتهای سال این افزایش قیمت در حوزه مسکن وجود خواهد داشت. بیت‌ا... ستاریان، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در سال 97 و چگونگی افزایش قیمت‌ها در سال جاری اظهارداشت: در مقوله مسکن همان‌طور که پیش بینی کرده بودیم در انتهای سال 95 افزایش قیمت مسکن رخ داد ولی با قطعی پیش‌رفتن مسائل برجام با 6 ماه تاخیر، روند افزایش قیمت مسکن در شهریور سال 96 شروع شد. تا انتهای سال افزایش قیمت در حوزه مسکن وجود خواهد داشت. اما از آنجایی که این افزایش همیشه با افزایش قیمت و سرمایه‌گذاری و تولید همراه خواهد بود،ما افزایش قیمت را در این بخش مسکن خواهیم داشت؛ افزایش قیمت از این به بعد حدود 50 درصد در حوزه ساختمان خواهیم داشت و در ماه های آینده با این پدیده بیشتر روبه‌رو خواهیم شد. همچنین در حوزه اجاره بها و رهن نیز که تمام آن‌ها تابعی از نرخ مسکن است نیز افزایش نرخ خواهیم داشت.
هجوم سرمايه‌ها به بازار ركودي مسكن
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در بازار تهران با کاهشی قابل توجه در دو هفته اخیر روبه‌رو شده است. کاهشی که اعضای صنف مشاوران املاک از آن به عنوان رکود این بازار یاد می‌کنند. افزایش قیمت مسکن در سه ماه گذشته، هجوم سرمایه‌ها به این بازار را در پی داشت. رشد معاملات در بازار نیمه هوشیار مسکن از یک سو و افزایش قابل توجه قیمت‌ها از سوی دیگر زمینه را برای رشد قیمت مسکن فراهم کرد اما این بار به نظر می‌رسد معادلات پیشین بر این بازار حکمرانی نمی‌کند؛ چرا که به فاصله کوتاهی کاهش حجم معاملات سردی تنور این بازار را به همراه دارد.
افزايش انفجاري قيمت
افزایش قیمت مسکن در برخی مقاطع حالت انفجاری به خود مي‌گيرد؛ به‌گونه‌اي كه تجربه جهش قیمت مسکن در مقاطع زمانی مختلف از ذهن‌ها پاک نمي‌شود. امسال نیز در حالی مسکن برای قیمت‌های بالاتر فرش قرمز پهن كرده است که بررسی‌ها نشان می‌دهد اقتصاد ایران بار دیگر زیر سایه تحریم قرارگرفته و این انتظار وجود دارد در اين شرايط، قیمت مسکن افزایش قابل توجهي را تجربه كند. با اين وجود مي‌توان گفت تنها در دوره‌های تهدید، قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش نمی‌یابد؛ چرا که غیر عادی شدن شرایط اقتصاد حرکت سرمایه‌ها را به دنبال دارد و در نتیجه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نیز محتمل است؛ همان طور که در سال 91 در دوره تشدید تحریم‌ها جهش قیمت مسکن اتفاق افتاد. آنچه در بازار می‌گذرد، اتفاقی غیرطبیعی نیست، بازار در حال تطبیق خود با شرایط تازه اقتصادی، یعنی افزایش نرخ ارز، کاهش سود بانکی و همچنین جابه‌جایی سرمایه‌های سرگردان در بازار است.
فصل رکود زودهنگام
اگر از شمال شهر تهران به سمت مرکز شهر بیایید با انبوه واحدهای در حال ساختی روبه‌رو می شوید که دوره ساخت‌شان کمی طولانی تر از روند معقول است. برخی مشاوران املاک معتقدند این طولانی شدن به بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز باز می‌گردد و رونق زودگذر سه ماهه هر چند تنفسی مصنوعی برای برخی از آن‌ها محسوب می شد اما نتوانست تغییری چندان را ایجاد کند. با رشد گراني مسكن، تقاضا براي اجاره افزايش پيدا مي‌كند و همراه با افزايش تقاضا، نرخ اجاره مسكن بالا رفته و بازار با چالش مواجه خواهد شد. به اين ترتيب بازار به نوعي با كاهش تعداد خانه‌هاي اجاره‌اي مواجه مي‌شود و به همين خاطر قيمت اجاره‌بها بسيار افزايش پيدا مي‌كند.
سبقت اجاره‌بها از قیمت مسکن
در حالی که اجاره مسکن در پنج سال رکود، میانگین رشد خود را حفظ و حتی بیش از رشد قیمت مسکن دنبال کرده است اما معلوم نیست چه بلایی با رشد ۳۰ درصدی قیمت مسکن بر سر بازار بدون نظارت اجاره خواهد آمد. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت، بدون توجه به این که بازار مسکن در سال‌های قبل در حالت رکود به سر می‌برد، رشد میانگین مبلغ اجاره، روند طبیعی و رو به رشد خود را دنبال کرده است. اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، اجاره بها از یک رشد بیش از حدی برخوردار خواهد شد و این بازار نیازمند نظارت از سوی دولت است. مشاوران املاک می گویند که نرخ اجاره بها در روزهای اخیر حتی بیش از 40 درصد رشد داشته است؛ در حالی که رشد قیمت مسکن 30 درصد بوده است. فعالان و کارشناسان مسکن معتقد هستند که کاهش عرضه مسکن باعث عقب ماندن عرضه از تقاضا شده است و این خطر بزرگي برای بازار مسکن خواهد بود.
رشد 26 درصدي اجاره‌بها
مرکز آمار از افزایش ٣٣.٢ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و افزایش ٢٦.٦درصدی متوسط مبلغ اجاره به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در تهران خبر داد. بر اساس گزارش منتشر شده مرکز آمار از قیمت مسکن در تهران، قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و متوسط مبلغ اجاره به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در زمستان ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵ به ترتیب ۳۳.۲ درصد و ۲۶.۶ درصد در شهر تهران افزایش یافته است. متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ٥٩٩٢٢ هزار ریال با میانگین مساحت ٢٧٦ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل ١٣.٦ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٣٣.٥ درصد افزایش داشته است.
نياز به نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات
به گفته برخي از كارشناسان اکنون نرخ سود بانکی در افزایش یا کاهش اجاره بها بسیار تاثیرگذار است، نرخ سود بانکی بالاست و افراد مقایسه می‌کنند. منطق این است که اجاره بها از یک سیاستی پیروی کند و این سیاست بازار است و دولت نمی‌تواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قرارداد‌ها را قانون می‌گوید و دو طرفه است؛ یعنی من به عنوان سرمایه‌گذار انتظار بازدهی دارم و در سال‌های اخیر که تورم کنترل داشته و کشور رکود داشته، افزایش زیادی نبوده و نهایت 10 درصد بوده، در حالی که نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است. نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن هستیم که بعضی‌ها می‌آیند و سودا گري می‌کنند و افزایش قیمت نرخ اجاره بها کاذب است، ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم، انتظار غیر منطقی و غیر اقتصادی است.
حبابي دركار نيست!
افشين پروين پور/ كارشناس حوزه مسكن
اكنون افزايش نرخ اجاره‌بها به اجاره‌نشينان فشار آورده است. اين اتفاق بايد براي دولت مهم باشد كه مهم نيست. يعني عين خيال دولت نيست و همه چيز را رها كرده است و نتيجه آن همين مي‌شود. دولت طبق اصل 31 قانون اساسي وظيفه دارد كه مسكن متناسب با نياز را براي همه مردم فراهم كند. مسكن متناسب با نياز به اين معناست كه در محدوده قيمتي بوده كه متناسب با توان مردم باشد. زماني كه به وظيفه خود عمل نمي‌كند و مسئوليت خود را رها كرده، نتيجه آن اين وضعيت به هم ريخته بازار مسكن است. اينكه مي‌گويند قيمت بازار مسكن حباب است و واقعي نيست،حرف اشتباهي است؛ اين دولت فعلي بنا ندارد در هيچ زمينه‌اي كاري انجام دهد. چند روز پيش در خصوص افزايش قيمت خودرو از معاون وزير صنعت، معدن و تجارت سوال پرسيدند كه دليل افزايش بسيار زياد قيمت خودرو چيست، گفته بود هنوز وقت نكرده‌ام بررسي كنم! وقتي كه مسئولان به اين شكل هستند و فردي كه مسئول يك بخش است، اين‌گونه صحبت مي‌كند جاي تعجب است و نتيجه آن وضعيتي است كه مي‌بينيم. پيشتر ما بحث كارشناسي كرده و در خصوص عرضه و تقاضا صحبت مي‌كرديم اما حالا مسئول تمام اين اتفاقات را از چشم دولت مي‌بينيم. دولت بايد مراقب تمام بخش‌هاي اقتصادي باشد كه از حالت تعادل خارج نشوند. اين موضوع به معني تصدي گري نيست، به اين معناست كه دولت بايد از ابزارهاي قانوني و حكومتي استفاده كند و همه جاي دنيا به همين شكل است. ترامپ را ببينيد، باز ترين اقتصاد دنيا آمريكاست كه مردم اين كشور نيز از آن راضي هستند؛ به اين خاطر كه به شدت هواي توليدكنندگان را دارد و اشتغال بالايي ايجاد كرده و در جهت حمايت از توليدكنندگان داخلي، جلوي چين مي ايستد و تعرفه تعيين مي‌كند.
مراقب اقتصاد و توليدكننده داخلي و مردم است. اين‌ها نشان مي‌دهد كه حتي در اقتصادي مانند آمريكا دولت مداخله‌گر بوده و بسيار مراقب است. در ايران اين‌گونه نيست. نبايد دنبال علت كارشناسي گشت، دولت بايد اقداماتي انجام دهد اما انجام نمي‌دهد. دولت در برخي قيمت‌گذاري ها مي‌تواند دخالت كند مانند بنزين اما در بخش‌هاي خاصي اين‌گونه است. در باقي بخش‌ها اين‌گونه نيست كه دولت بتواند قيمت را تعيين كند، دولت بايد از ابزارهاي ديگري مانند ماليات استفاده كند براي نظارت بر بازار. در خصوص ماليات بر اجاره بها به اين شكل است كه كشورهاي خارجي سامانه‌هايي اطلاعاتي دارند كه بازار را رصد مي‌كنند و مي‌دانند چند واحد مسكوني در كشور وجود دارند، چه كساني مالك و مستاجرند، چه كساني معامله مي‌كنند و چه كساني سوداگري؟ تنظيم بازار توسط ابزارهاي مالياتي و ابزارهاي قانوني صورت مي‌گيرد؛ به‌گونه‌اي كه قيمت در حالت تعادل بماند، نه اينكه قيمت تعيين كنند. از طريق كمك كردن به عرضه و تقاضا، تقويت آن و كنترل سوداگري با استفاده از سامانه اطلاعاتي بازار را كنترل و متعادل مي‌كنند.