مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر، قیمت‌ها در بازار مسکن تغییر محسوسی نداشته‌اند و خبری از جهش‌های قیمتی شدید، مانند آنچه در سال‌های گذشته تجربه شد، نیست اما این ثبات نسبی هم نتوانسته بازار را از رکود خارج کند. در واقع، آنچه در بازار مسکن مشاهده می‌شود بیشتر تمایل فروشندگان به عرضه واحدهای خود و در مقابل، ناتوانی خریداران در تامین مالی است.
یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران دراین‌باره می‌گوید: «هر روز افراد زیادی برای فروش ملک خود مراجعه می‌کنند اما خریدار واقعی بسیار کم است. قیمت‌ها در سطحی قرار دارد که کمتر کسی توان پرداخت آن را دارد. از سوی دیگر، بسیاری از خریداران امید دارند که در ماه‌های آینده قیمت‌ها کاهش یابد، بنابراین دست نگه داشته‌اند.»
به گفته کارشناسان، افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های گذشته سبب شده که قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یابد. در برخی مناطق، قیمت‌ها طی پنج سال اخیر بیش از ۵۰۰درصد افزایش یافته است اما درآمد مردم به همان نسبت بالا نرفته است. این موضوع باعث شده که حتی افرادی که در گذشته توان خرید داشتند، اکنون از بازار خارج شوند. یک کارشناس مسکن در این زمینه توضیح می‌دهد: «رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ به این‌سو چنان شدید بوده که امکان خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها از بین رفته است. حتی با وجود ثبات نسبی در ماه‌های اخیر، این سطح قیمت‌ها همچنان برای بسیاری از مردم دست‌نیافتنی است. به همین دلیل، ما با رکودی سنگین در معاملات روبه‌رو هستیم.»
نقش تسهیلات بانکی در خروج از رکود
یکی از راهکارهایی که می‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کند، افزایش سقف تسهیلات بانکی و کاهش نرخ سود وام‌هاست. با این حال در شرایط فعلی، وام‌های بانکی حتی با سقف‌های جدید، پاسخگوی قیمت‌های فعلی مسکن نیستند. یک متقاضی خرید مسکن که چندین ماه است در جست‌وجوی خرید خانه‌ای با بودجه خود است، می‌گوید: «وام مسکن جوابگوی قیمت‌های فعلی نیست. حتی اگر بتوانیم از وام ۸۰۰میلیونی هم استفاده کنیم، باز هم این مبلغ‌درصد کمی از قیمت یک آپارتمان کوچک را پوشش می‌دهد. باقی آن را باید نقدی تهیه کنیم که در توان بسیاری از ما نیست.»
پیش‌بینی آینده بازار مسکن
کارشناسان نظرات متفاوتی درباره آینده بازار مسکن دارند. برخی معتقدند که با کاهش نرخ تورم و کنترل نقدینگی، ممکن است قیمت مسکن در سال آینده کاهش یابد یا حداقل رشد چشمگیری نداشته باشد. اما گروهی دیگر باور دارند که کمبود عرضه و افزایش هزینه‌های ساخت، همچنان بازار را در وضعیت افزایش قیمت نگه خواهد داشت.در مجموع، بازار مسکن در حالی به روزهای پایانی سال نزدیک می‌شود که رکود در آن عمیق‌تر از همیشه است. فروشندگان امیدوارند بتوانند واحدهای خود را نقد کنند اما در طرف مقابل، خریداران قدرت خرید کافی ندارند. به نظر می‌رسد تا زمانی که تغییرات جدی در سیاست‌های اقتصادی و بانکی رخ ندهد، بازار مسکن همچنان در وضعیت رکود باقی خواهد ماند.
وضعیت بازار مسکن در روزهای پایانی سال
در همین خصوص، داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: این روزها برخلاف گذشته، مسکن دیگر از جذابیت لازم برای سرمایه‌گذاری برخوردار نیست؛ هر چند همواره قیمت‌ها در این بازار رو به صعود بوده است.
او بیان داشت: در ماه‌های گذشته تکان قیمتی خاصی در بازار مسکن نداشتیم اما بنا به طبیعت ایام پایانی سال، تردد در بنگاه‌های املاک افزایش یافته است.
بیگی‌نژاد یادآور شد: همواره در ایام پایانی سال، افزایش رفت‌وآمد به بنگاه‌ها مسبوق به سابقه است و این روزها نیز شاهد آن هستیم.
او اظهار داشت: شب عید امسال (دی و بهمن‌ماه) برای فعالان بازار مسکن از تحرک لازم برخوردار نبود و آن جامعه‌ای که می‌توانست مسکن بخرد یا به افزایش متراژ اقدام کند، نتوانست تحرک خوبی داشته باشد.
نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران به ایرنا گفت: فعالان اتحادیه‌های صنف مشاوران املاک در این دو ماه، شب عید متفاوتی از سال‌های گذشته تجربه کردند و هرچند مراجعات مردمی به بنگاه‌ها افزایش داشته است اما تعداد قراردادهای به ثبت رسیده فاصله زیادی با سال‌های قبل دارد.
متوسط قیمت واحد نوساز، متری ۸۸ تا ۹۰میلیون تومان
او خاطرنشان کرد: آمارهای رسمی بانک مرکزی، مبین وضعیت قیمت‌ها و میزان خریدوفروش تا پایان مردادماه است و متاسفانه از آن زمان تاکنون آمار دیگری منتشر نشده است که بتوان به آنها تکیه کرد. اگر روال به همین‌گونه باشد و منابع آماری خوبی نداشته باشیم، به بروز خسارت می‌انجامد.
بیگی‌نژاد ادامه داد: با توجه به عدم دسترسی به سامانه‌ها، بررسی‌های این اتحادیه در محور آزادی (به‌عبارتی شرق تا غرب تهران) متوسط قیمت هر مترمربع واحد نوساز را بین ۸۸ تا ۹۰میلیون تومان نشان می‌دهد.
او اظهار داشت: با این حال شاخص اصلی «تعداد قراردادها»ست که اصلا هیچ تطابقی با سال‌های قبل ندارد.
این مقام صنفی گفت: هرچند افراد زیادی هستند که قصد فروش واحدهای مسکونی خود را دارند اما افزایش قیمتی که در گذشته شاهد بودیم سبب شده تا دیگر توانی برای خرید وجود نداشته باشد و شاهد رکود باشیم.
او بیان داشت: اکنون شاهدیم ورود سرمایه به بخش مسکن کاهش یافته است که البته با توجه به التهابات بازارهای موازی طلا و ارز طبیعی است؛ به‌عبارتی افراد ابتدا سرمایه‌های خود را در آن بازارها می‌برند و پس از ایجاد سکون نسبی، به سمت تهیه مسکن سوق می‌یابد.
بیگی‌نژاد افزود: شرایطی که امروز به این شکل در آن به‌سر می‌بریم، در گذشته مسبوق به سابقه نبوده است و به همین دلیل نمی‌توان گفت در اندک زمان باقی‌مانده تا پایان سال و پس از عید بازار مسکن چه شرایطی را تجربه خواهد کرد.
او در عین حال گفت: امروز شاهدیم شهرداری از دوماه پیش از عید اقدام به افزایش نرخ فیش خدمات مختلف خود کرده است، همچنین بازار نهاده‌های ساختمانی دستخوش تحولات است که می‌تواند بر قیمت‌ها موثر باشد، با این حال تقاضای چندانی در بازار خرید و در بازار ساخت مسکن شاهد نیستیم.
کاهش آمار پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افت آمار پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری، افزود: صدور پروانه‌ها حاصل طرح تفصیلی است و در حالی که شاهدیم عمده نیازها در داخل شهر و بافت‌های فرسوده برای واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی است اما متوسط متراژ با تکیه بر طرح تفصیلی ۱۰۰مترمربع است که با توانایی افراد جامعه تطابقی ندارد.
او همچنین تاکید کرد: برای رونق مجدد خریدوفروش مسکن، باید تسهیلات بانکی در اندازه‌ای در نظر گرفته شود که توان خرید افراد را بالا ببرد.