یکی از اصلی‌ترین چالش‌هایی که بازار مسکن تهران با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند، افزایش بی‌وقفه و سرسام‌آور قیمت مسکن است. قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران طی سال‌های اخیر چندین برابر شده و این روند همچنان ادامه دارد. دلایل مختلفی برای این افزایش قیمت‌ها مطرح شده‌اند، ازجمله تورم، کمبود عرضه، زمین‌خواری و سرمایه‌گذاری‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن. در حالی که افزایش قیمت‌ها به یک واقعیت روزمره تبدیل شده، برای بسیاری از شهروندان تهرانی تهیه مسکن، چه خرید و چه اجاره، به یک رؤیای دست‌نیافتنی تبدیل شده است.
این روند افزایش قیمت‌ها نه‌تنها توان خرید اقشار ضعیف و متوسط جامعه را به‌شدت کاهش داده بلکه حتی برای طبقات مرفه نیز چالش‌های جدیدی به وجود آورده است. بسیاری از خریداران به دلیل بی‌ثباتی قیمت‌ها و ناتوانی در پیش‌بینی روند آتی بازار، از سرمایه‌گذاری در این حوزه اجتناب کرده یا به خرید ملک در مناطق کمتر توسعه‌یافته کشور روی آورده‌اند. این موضوع باعث شده بازار مسکن تهران از حالت طبیعی و قابل پیش‌بینی خود خارج و به بازاری پر از ابهام و اضطراب تبدیل شود.
افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در پی ناکارآمدی سیاست‌های دولتی
از دیگر مسائل اساسی که به نابسامانی بازار مسکن تهران دامن زده، عدم وجود نظارت و کنترل کافی از سوی نهادهای مسوول است. با وجود آنکه بسیاری از دولت‌ها وعده‌هایی مبنی بر کنترل بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها داده‌اند اما این وعده‌ها هیچ‌گاه به نتیجه نرسیده و اوضاع همچنان رو به وخامت گذاشته است. نبود برنامه‌ریزی جامع و مدون برای افزایش عرضه مسکن، توسعه زیرساخت‌های مناسب و ایجاد سیاست‌های کارآمد در زمینه توزیع عادلانه منابع، از دلایل اصلی این عدم کنترل به‌شمار می‌آید.
بازار مسکن تهران همواره تحت‌تاثیر تصمیمات کوتاه‌مدت و غیر‌کارشناسی قرار گرفته است. به‌طور مثال، سیاست‌هایی چون افزایش مالیات بر املاک، دریافت عوارض و مالیات از خانه‌های خالی یا طرح‌های حمایتی ناموثر نتوانسته‌اند به بازار سر و سامان دهند. این سیاست‌ها نه‌تنها به حل مشکلات اصلی کمک نکرده‌اند بلکه در برخی موارد باعث تشدید ناپایداری‌ها نیز شده‌اند.
یکی از دلایل اصلی ناکارآمدی سیاست‌های دولت در کنترل بازار مسکن تهران، عدم هماهنگی و تعامل بین دستگاه‌های مختلف دولتی است. نبود یک دیدگاه جامع و کلان در زمینه توسعه مسکن و تمرکز بیش از حد بر راهکارهای مقطعی باعث شده سیاست‌های دولتی در این حوزه ناکام بمانند. به‌عنوان مثال بسیاری از طرح‌های مسکن حمایتی مانند طرح مسکن مهر، با وجود هزینه‌های گزاف، نتوانسته‌اند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کنند و به دلیل مشکلات فنی و مدیریتی با شکست مواجه شده‌اند.
سیاست‌های مالیاتی نیز که با هدف کاهش سودآوری سفته‌بازان و کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن اعمال شده‌اند، تاکنون اثرگذاری مطلوبی نداشته‌اند. این مالیات‌ها در بسیاری از موارد به شکل‌گیری بازار سیاه و افزایش قیمت‌های غیرواقعی دامن زده و توان خرید مردم را کاهش داده‌اند. علاوه بر این، دریافت مالیات‌های سنگین از سازندگان و سرمایه‌گذاران نیز موجب کاهش تمایل به ساختوساز و عرضه مسکن شده است.
نابسامانی بازار مسکن تهران تنها به بعد اقتصادی محدود نمی‌شود بلکه اثرات اجتماعی گسترده‌ای را نیز در پی داشته است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و کاهش توان خرید مردم، موجب بروز نارضایتی‌های اجتماعی و احساس بی‌عدالتی در میان شهروندان شده است. اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه بیشترین آسیب را از این وضعیت دیده‌اند و بسیاری از خانواده‌ها به دلیل عدم توانایی در تامین مسکن مناسب، مجبور به زندگی در مناطق حاشیه‌ای و کم‌برخوردار شده‌اند،همچنین افزایش اجاره‌بها باعث شده است که بسیاری از افراد به‌جای خرید مسکن، به اجاره روی آورند. این موضوع نه‌تنها فشارهای مالی بیشتری بر خانوارها وارد کرده بلکه به ناپایداری‌های روانی و اجتماعی نیز دامن زده است. ناتوانی در تامین مسکن، افزایش فشارهای اقتصادی و ناپایداری در وضعیت معیشتی، ازجمله پیامدهای این بحران هستند که تاثیرات آن در بلندمدت بر سلامت روانی و اجتماعی جامعه نیز مشهود خواهد بود.
پیشنهادات و راهکارها
برای بهبود وضعیت بازار مسکن تهران، به‌کارگیری راهکارهای جامع و پایدار ضروری است. توسعه پروژه‌های مسکونی جدید و افزایش ساختوساز با بهره‌گیری از منابع مالی دولتی و بخش‌خصوصی می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و تامین نیازهای بازار کمک کند. دولت باید تسهیلات و مشوق‌هایی برای سازندگان فراهم کند تا به ساخت مسکن‌های ارزان‌قیمت و قابل‌دسترس تشویق شوند. دولت‌ها باید به جای اتخاذ تصمیمات کوتاه‌مدت و غیر‌کارشناسی، سیاست‌های بلندمدت و جامع‌تری را برای توسعه بازار مسکن تدوین کنند. این سیاست‌ها باید بر پایه بررسی‌های دقیق و علمی و با همکاری تمامی دستگاه‌های مرتبط تهیه شوند.
برای کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش بی‌رویه آنها، باید قوانین و مقررات سخت‌گیرانه‌ای برای مقابله با سفته‌بازان و دلالان در بازار مسکن اعمال شود. دریافت مالیات‌های سنگین از خانه‌های خالی و کاهش سودآوری سفته‌بازان می‌تواند به بهبود وضعیت بازار کمک کند، همچنین دولت‌ها باید برنامه‌های حمایتی موثری را برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه اجرا کنند. این برنامه‌ها می‌تواند شامل ارائه وام‌های مسکن با بهره کم، ایجاد مسکن‌های اجتماعی و توسعه پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت باشد.
بازار مسکن تهران به‌عنوان نمونه‌ای از وضعیت کلی بازار مسکن در ایران نیازمند توجه و اصلاحات جدی است. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، ناکارآمدی سیاست‌های دولتی و عدم نظارت و کنترل موثر، این بازار را به یکی از بحرانی‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل کرده است. در صورت عدم اقدام عاجل و اتخاذ سیاست‌های جامع و هماهنگ، این بحران ممکن است به پیامدهای اقتصادی و اجتماعی غیرقابل جبرانی منجر شود.
هیچ‌وقت قیمت مسکن در تهران تحت کنترل نبوده است. درواقع وضعیت موجود و افزایش قیمت مسکن در شهر تهران کم‌سابقه یا بی‌سابقه نیست. قیمت مسکن در تهران با همان ضریب افزایشی که همیشه داشته، مسیر تصاعدی خود را طی می‌کند. قبلا قیمت دو برابر می‌شد و قیمت یک میلیونی می‌شد، 2میلیون. اکنون هم 200میلیون تومان می‌شود 400میلیون تومان بنابراین بهتر است قبول کنیم که نمودار رشد قیمت مسکن براساس ضریب همیشگی پیش می‌رود و هیچ تغییری نکرده است.
مشکل مسکن، مشکلی نیست که با تغییر دولت‌ها به سرعت قابل حل باشد؛ این نظری است که بسیاری از تحلیلگران و کارشناسان حوزه بازار مسکن به آن باور دارند. با این وجود وضعیت بازار مسکن در شهر‌های بزرگ از جمله تهران روز‌به‌روز بحرانی‌تر می‌شود و بسیاری از افراد حتی برای اجاره مسکن در تهران با
مشکلاتی مواجهند.
براساس اطلاعات منتشر شده توسط اتحادیه املاک ایران، میانگین نرخ اجاره‌بها در استان تهران بیش از ۵۰درصد افزایش داشته و رکود تورمی در بازار اجاره‌بها، خرید و فروش مسکن حاکم است، همچنین افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره‌بها در تهران، زندگی را برای اجاره‌نشین‌ها بسیار سخت کرده است. با توجه به این شرایط که خرید حتی یک متر خانه در تهران برای بسیاری از افراد به آرزو تبدیل شده پرسش‌هایی مطرح است از جمله اینکه چرا وضعیت مسکن در تهران به این روز افتاده است؟ چگونه می‌شود وضعیت مسکن تهران رو سر و سامان داد؟
ناترازی عرضه و تقاضا
در همین خصوص کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن گفت: هیچ‌وقت قیمت مسکن در تهران تحت کنترل نبوده است. درواقع وضعیت موجود و افزایش قیمت مسکن در شهر تهران کم سابقه یا بی‌سابقه نیست. قیمت مسکن در تهران با همان ضریب افزایشی که همیشه داشته، مسیر تصاعدی خود را طی می‌کند. قبلا قیمت دو برابر می‌شد و قیمت یک میلیونی می‌شد، 2میلیون. اکنون هم 200میلیون تومان می‌شود 400میلیون تومان بنابراین بهتر است قبول کنیم که نمودار رشد قیمت مسکن براساس ضریب همیشگی پیش می‌رود و هیچ تغییری نکرده است. بهتر است تیر پیکان وضعیت را به سمت تصمیم‌گیران و تصمیم‌سازان بازار مسکن برده و بپرسیم تاکنون چرا هیچ اقدامی برای مشکل مسکن انجام نداده‌اند یا سعی نکرده‌اند در حوزه ساخت مسکن تحول ایجاد کنند.
بیت‌الله ستاریان افزود: بخشی از راهکار کنترل وضعیت نرخ مسکن در تهران به ساخت مسکن برمی‌گردد. جمعیت تهران روز‌به‌روز در حال افزایش است اما در برابر این حجم از جمعیت، ساخت مسکن به کندی پیش می‌رود. تولید مسکن در تهران به هیچ‌وجه با افزایش جمعیت این شهر برابری نمی‌کند. ما در تهران، سالانه به حدود ۲۰هزار واحد مسکونی نیاز داریم اما زیر ۵هزار واحد مسکن می‌سازیم. پس طبیعی است که این تعداد مسکن جوابگوی نیاز جامعه نخواهد بود. حتی گزینه کوچ دادن مردم از تهران به شهر‌های کوچک‌تر هم مقدور نیست چرا که اقتصاد جوامع روستایی و شهر‌های کوچک ما هم اقتصاد قدرتمندی نیست. همه اینها باعث می‌شود قیمت مسکن در شهر تهران ناگهان صعودی شود البته این موضوع نه فقط در شهر تهران بلکه در بسیاری از شهر‌های بزرگ ایران دیده می‌شود، همچنین خوب است به وضعیت حقوق افراد نگاهی کنیم. اصلا یک کارگر یا یک کارمند چقدر حقوق می‌گیرد که در این آشفته بازار مسکن فکر خرید به سرش بزند؟
ناکارآمدی تولید مسکن
از نوع دولتی
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: تنها درمان موجود، انبوه‌سازی و ساخت مسکن در ابعاد بزرگ بوده و هر راهی جز این، بیراه رفتن و فرافکنی مشکل مسکن است. ما باید کالایی که مورد نیاز جامعه است را تولید کنیم. اگر این کار را نکنیم باید منتظر تصاویری باشیم که خوشایند نیست. خانه اشتراکی، اکنون به یک روش رایج بین بسیاری از خانواده‌های کم بضاعت تبدیل شده است. خانه‌هایی که دو یا حتی سه خانواده را در خود جای می‌دهد و فارغ از مسائل اقتصادی می‌تواند ده‌ها پیامد خطرناک اجتماعی برای این خانواده‌ها ایجاد کند. وقتی از فاجعه در بازار مسکن حرف می‌زنیم دقیقا موضوع‌مان همین است. باید از مسوولان پرسید این وضعیت را می‌بینند؟ یکی از نماد‌های اصلی توسعه فقر در یک جامعه همین وضعیت مسکن است. او به فرارو گفت: این بهانه که گفته می‌شود دولت تلاش خود را با ساخت مسکن مهر کرده را نیز قبول ندارم. مسکن مهر چرا شکست خورد؟ چون اصلا ساختوساز نباید یک پروسه دولتی باشد. ساختوساز در همه جای دنیا یک پروژه خصوصی است اما مشکل این است که بخش‌خصوصی در اقتصاد دولتی ما توان ساخت ندارد چون ابزار‌های مالی همگی در دستان بخش دولتی است. هیچ ابزار مالی که به تنهایی بتواند پول گرفته و سرعت چرخش اقتصادی را هم بالا ببرد در بخش‌خصوصی نداریم. ما برای بهبود وضعیت مسکن به ده‌ها ابزار مالی نیاز داریم که حتی یکی از این ابزار‌ها در ایران کار نمی‌کند. برای مثال تسهیلات شامل چند‌درصد مردم می‌شود؟ نهایتا ۵درصد از خانواده‌ها از این نوع تسهیلات بهره‌مند هستند. پس خبری از ابزار‌های مالی، بازار‌های رسمی، اوراق مشارکت و صندوق‌های مسکن هم نیست. با این شرایط از قیمت مسکن نه تعجب کنید نه انتظار تغییر داشته باشید!