میثم اکبری، در فرهیختگان نوشت: البته در این میان نمی‌توان از چالش‌هایی که بازار مسکن ایران از قدیم با آن دست‌و‌پنجه نرم می‌کند غافل شد؛ برای مثال عدم الزام به ثبت رسمی قرارداد میان مستاجر و موجر و همچنین نبود بانک اطلاعاتی متقن و قابل اتکای در دست حاکمیت به‌سبب قولنامه‌ای بودن بخش بزرگی از املاک از مواردی هستند که در عدم شکل‌گیری نگاه کلان سیاستگذار جهت برنامه‌ریزی در بخش مسکن و همچنین اثرگذاری قوانین مطروحه نظیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی نقش دارند. از این‌رو مجلس و دولت در راستای ساماندهی بازار املاک و کاهش شتاب قیمت اجاره و فروش دست به اقداماتی زده‌اند. برای مثال طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها که در مجلس در دست بررسی بوده و اقدام اخیر دولت در رونمایی از سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور(که بر حذف مشاوران املاک با ثبت رایگان قرارداد توسط موجر و مستاجر در سامانه تاکید دارد) از این قبیل اقدامات هستند. اما با نگاهی کوتاه به این اقدامات می‌توان گفت قطعا نفس پیگیری در کاهش متغیرهای منفی اثرگذار در مسکن مفید است؛ چنانکه تلاش برای محدودسازی نقش برخی از بازیگران این عرصه نظیر عده‌ای از مشاوران املاک که در پدیدآوردن فضای غیررسمی و روبه‌رشد قیمتی نقش دارند نیز قابل توجه است، همچنین اجرای کامل طرح مجلس در صورت تصویب و به سرانجام رسیدن سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور می‌تواند به ایجاد بانک داده اطلاعات املاک، مالکان اعم از فروشندگان، خریداران و مشتریان کمک کند و چه‌بسا به کمک طرح‌هایی نظیر قانون مالیات بر عایدی سرمایه و قانون مالیات بر خانه‌های خالی آید. اما در سمت دیگر باید به این نکته توجه داشت که علی‌رغم افزایش قیمت‌هایی که توسط برخی از مشاوران املاک با بازارسازی صوری شکل می‌گیرد، این صنف با واسطه‌گری میان طرفین عرضه و تقاضا علاوه‌بر آنکه به کشف قیمت منصفانه نیز می‌پردازند (نمونه این موضوع را در درخواست بیش‌قیمت‌گذاری برخی از مالکان به سبب شرایط تورمی و تعدیل صورت‌گرفته توسط مشاوران تا حدودی می‌توان دید). از سمتی دیگر با حذف مشاوران املاک، فضای قیمت‌گذاری و پروکسی‌های تعیین‌کننده قیمت نیز از بین رفته و در یک فضای مبهم، قیمت‌گذاری املاک صورت می‌گیرد که خطر حرکت امواج قیمتی را برخلاف خواست سیاستگذار رقم می‌زند؛ هدفی که خواست اصلی وی از اجرای طرح‌های اینچنینی بوده است.
سامانه‌ای برای عمل به تکلیف قانونی
سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور که توسط وزارت راه و شهرسازی و در راستای وظایف قانونی این وزارتخانه ایجاد شده، پیوست قانونی به ماده 18 قانون جهش تولید مسکن دارد که براساس آن و در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، «ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است» که در اولین گام شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت‌شده برای قرارداد اجاره مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر)، به صورت برخط فراهم شده و موجر و مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره واحد مسکونی مورد معامله خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنند. البته همان‌گونه که گفته شد موارد گفته‌شده برای مرحله فعلی بوده و طراحان این سامانه وعده داده‌اند که به‌زودی امکان ثبت انواع قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات به صورت مستقل یا از طریق مشاوران املاک، در سامانه مذکور فراهم گردد.
اما سازوکار سامانه فعلی بدین‌گونه است که در این مرحله امکان ایجاد قرارداد اجاره برای املاک دارای سند 6 دانگ امکان‌پذیر بوده و بعد از ثبت قرارداد، کد رهگیری قرارداد در اختیار طرفین قرارداد قرار می‌گیرد. همچنین باید گفت که برای ثبت قرارداد، ابتدا باید موجر اقدام به ایجاد قرارداد کرده (نیاز به مدارکی از جمله سند ملک است) و در مراحل بعدی، مستاجر به قرارداد اضافه خواهد شد و مستاجر نمی‌تواند به تنهایی قراردادی را ایجاد کند اما درخصوص عملکرد این سامانه باید گفت که جهت ایجاد قرارداد، 6 مرحله جهت تکمیل اطلاعات باید انجام شود، علاوه‌بر آنکه پیشرفت قراردادهای قبلی که در این سامانه ثبت شده برای متقاضی قابل مشاهده بوده و در صورت نیاز می‌توان نسخه الکترونیکی آن را دریافت کرد.
حذف حق کمیسیون از معاملات
تعرفه حق کمیسیون املاک هر‌ساله و در هر شهرستان توسط اتحادیه املاک آن شهرستان تعیین و به واحدهای صنفی مستقر ابلاغ می‌شود؛ این مبلغ که به‌صورت درصدی از ارزش کل معامله تعیین می‌شود الزام آن را دارد که مشاوران املاک می‌بایست آن را براساس ابلاغیه مربوطه دریافت کنند (لازم به ذکر است فرمول محاسبه میزان نرخ کمسیون «خرید و فروش» و «رهن و اجاره» ملک متفاوت است. در موارد رهن و اجاره باید 0.25 درصد از میزان اجاره را به‌عنوان کمیسیون پرداخت کرد. اما در معاملات خرید و فروش، سهم هر یک از طرفین (خریدار و فروشنده) 0.25 درصد از قیمت ملک است). اما به اعتقاد طراحان این طرح یکی از عواملی که در نوسانات بازار مسکن و افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها نقش دارد باز بودن دست برخی از مشاوران املاک در قیمت‌سازی و افزایش آن و بالطبع اخذ کمیسیون بالاتر است چراکه مطلوب، افزایش قیمت املاک بوده که در پی خود افزایش قیمت کمیسیون معاملات آنان را در پی دارد که با ثبت رایگان معاملات در سامانه معاملات املاک و عدم پرداخت هزینه توسط موجر و مستاجر در این سامانه، عملا حلقه واسطی به‌نام مشاوران املاک حذف گردیده و این هزینه به طرفین قرارداد تحمیل نمی‌شود.
بازار مسکن شفاف‌تر می‌شود
اما شاید یکی از مهم‌ترین مزایایی که برای طرح در دستورکار مجلس و سامانه یاد‌شده می‌توان ذکر کرد موضوع شفافیت در این بازار است؛ چراکه بازار املاک ایران به سبب عوامل گوناگون نظیر عدم الزام به ثبت تحت نظارت انواع قراردادها در سامانه‌ای یکپارچه، وجود ابزارهایی نظیر قولنامه که ضریب فزاینده کاهش شفافیت در بازار مسکن هستند و عواملی از این قبیل سبب گردیده‌اند که نه‌تنها دولت و دستگاه‌های وابسته و چه‌بسا خود مجموعه حاکمیت نیز از طرفین عرضه و تقاضا و مراکز مرتبط با آن اطلاع نداشته باشند و طبعا به‌جای عکس‌العمل پیش‌نگر، در مرحله پس از رخداد بازی کنند که طبعا فاقد تاثیر است. اما انتظار طراحان این طرح آن است که با رخداد 100 درصدی این طرح و تکمیل گام‌های مختلف، روند مدیریت بازار براساس بانک اطلاعات معاملات ممکن شود؛ چراکه با ثبت و شفافیت موجران می‌توان به داده‌هایی از قبیل تعداد خانه، متراژ، پراکندگی جغرافیایی، امکانات و در سمت مستاجران نیز به‌صورت متقابل ارقام و اطلاعات مربوط به اجاره، محل سکونت و... رسید که امری مهم برای مدیریت بازار مسکن است.
همچنین یکی از موارد مطرح‌شده ذیل مزایای این طرح و سامانه مذکور که آن را می‌توان بخشی از طرح مدیریت بازار مسکن دانست، آن است که اجازه دخالت برخی از واسطه‌گران و مشاوران املاک که دارای عملکرد غیرسازنده هستند را می‌گیرد؛ استدلال موافقان نیز از این قرار است که وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های مسئول می‌توانند با در دست داشتن داده‌هایی از لحاظ تعداد، سقف و کف قیمت و همچنین توزیع مستاجران و موجران، هم به مدیریت و تشویق و تنبیه‌های لازم بپردازند و هم به برنامه‌ریزی‌های درخصوص ساماندهی این مسیر همت گمارند؛ این موضوع به اعتقاد یکی از نمایندگان مجلس به‌گونه‌ای است که کلیه دستگاه‌ها، نهادهای اجرایی و زیرمجموعه‌های آنها مکلفند استعلامات موردنیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه مذکور از ارائه خدمت خودداری کنند. همچنین ایجاد پلتفرم‌های معاملات املاک و در راستای تسهیل اجاره مسکن مردم، امکانی را برای متعاملین و به‌صورت غیرحضوری فراهم می‌کند که به‌صورت غیرحضوری و بدون ورود بنگاه‌های معاملات مسکن قرارداد مدنظر خود را منعقد کنند که می‌تواند تحول بزرگی در بازار معاملات مسکن و کاهش نرخ اجاره‌بها فراهم کند، ضمن اینکه این سکوها صرفا امکان ثبت قراردادهای همسانی که به تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور رسیده را دارند.
قولنامه‌ها مشمول قانون نیست
یکی از چالش‌های شفافیت در بازار مسکن، مساله املاک دارای قولنامه و اسناد عادی است. طبق برخی برآوردها، املاک قولنامه‌ای بین 30 تا 40 درصد مسکن و زمین‌های کشور در شهرها را تشکیل می‌دهد. حالا با قانون اخیر صرفا املاک دارای سند شش‌دانگ مشمول ثبت رایگان قراردادهای اجاره می‌شوند و املاک قولنامه‌ای همچنان باید در دفاتر مشاوران املاک ثبت شود.
خطر اختلال در کشف قیمت مسکن
پرواضح است که دغدغه طراحان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها در مجلس و سایر بخش‌ها در بدنه دولت درخصوص تغییر ساختار ناسالم قیمت‌گذاری مسکن است. اما باید به این موضوع از این زاویه نیز توجه داشت که حذف یکباره یکی از بازیگران این عرصه که مشاوران املاک یا همان واسطه‌ها هستند دارای چالش‌هایی هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا است؛ چراکه مشاوران املاک علی‌رغم آنکه شیوه سنتی و فیزیکی در کارشناسی قیمت دارند این موضوع به‌معنای ذات تماما مذموم این قضیه نبوده و همین کارشناسی و کشف قیمت نیز با استدلال‌هایی همراه است: اینکه آخرین ملک معامله‌شده در محله موردنظر چقدر بوده، مشخصات فیزیکی ملک چه تشابه‌ها و تفاوت‌هایی با ملک معامله‌شده دارد و مواردی از این دست، شاخص‌هایی است که موجب می‌شود قیمت ملک توسط مشاوران املاک استخراج شود. اما حذف این بازیگران نیز دارای عواقبی است، زیرا برخی مالکان همواره به‌صورت غیرمستقیم و از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی با متقاضیان بازار مسکن ارتباط برقرار می‌کنند و اگر این واسطه‌ها حذف شوند، عملا دست افراد غیرحرفه‌ای (مالکان) در قیمت‌گذاری عجیب و غریب باز خواهد شد؛ دلیل آن اینکه مشاوران املاک زمانی اقدام به کشف قیمت و کارشناسی قیمت خواهند کرد که حق کمیسیون دریافت کنند و حذف حق کمیسیون آنها به‌معنی حذف واسطه‌ها از فرآیند کشف قیمت است.
بلبشوی قیمت‌گذاری غیرحرفه‌‌ای‌ها
نکته دیگری نیز که باید در بررسی طرح‌های ساماندهی معاملات بدان توجه داشت آن است که روند قیمت‌گذاری فعلی تا حد بالایی از مسیر مشاوران املاک می‌گذرد و در‌صورت اجرای کامل این طرح و حذف مشاوران املاک چگونه خواهد بود. این موضوع از آنجا اهمیت دارد که علی‌رغم پذیرش سهم برخی از مشاوران املاک در قیمت‌سازی کاذب باید گفت با حذف بازیگر مشخصی همچون مشاوران املاک که هم در مباشرت انتخاب مسکن و هم در تعدیل قیمتی خریدار نقش دارند، عملا فضای راهبری قیمت کاملا مبهم و به‌دور از کنترل خواهد شد و امکان مدیریت آن سخت‌تر از قبل خواهد شد چنانکه ابزارهای مهم و عملی و بنیادی بازار مسکن ریشه در عوامل اقتصاد کلان دارد و در سایه عدم‌کنترل آن عوامل، اقدامات روبنایی نمی‌تواند به‌صورت کامل مشکلات را حل کند. علاوه‌بر این چالش بعدی با افرادی است که به‌نوعی استفاده آنها از سامانه‌های مربوطه سخت است که می‌توان از افراد مسن نام برد که صرفا با مشاوران املاک ارتباط دارند و تمایل به ارتباط مستقیم با خریدار یا مستاجر ندارند. از این‌رو اقدامات اینچنینی در‌صورتی‌که برای جامعه آماری گفته شده فکری نشود و همچنین جنبه‌های مثبت مشاوران املاک در‌نظر گرفته نشود علاوه‌بر آنکه در رسیدن به اهداف خود با چالش‌های جدیدی روبه‌رو می‌شود، از رسیدن به اهداف خود نیز ناکام می‌ماند.
انتشار آگهی 41 تا 100 برابر بیشتر از معاملات
وجود اطلاعات دقیق و دستکاری‌نشده، جزء اصلی‌ترین شروط تحقق یک بازار کامل است. هرچند جریان اطلاعات در تمامی بازارها به‌صورت کامل محقق نمی‌شود اما در بازار زمین و مسکن و به‌ویژه در بازار اجاره‌بها داده‌ها به‌شکل عجیب‌وغریبی در بازار دستکاری می‌شوند. در گزارشی که قبلا در «فرهیختگان» بدان پرداختیم و با استفاده از داده‌های بانک مرکزی ایران برای محاسبه تعداد معاملات مسکن، از داده‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای برآورد تعداد اجاره‌نامه‌های مسکونی منعقد شده و از داده‌های موتور جست‌وجوی ملک رادار برای محاسبه تعداد آگهی‌های مسکونی در شهر تهران طی سال 1400، نتایج بسیار قابل‌تاملی حاصل شده بود، به‌طوری‌که در منطقه یک که به‌دلایلی حجم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بالاست، به‌ازای انتشار هر 112 آگهی خریدوفروش و اجاره مسکن، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است. منطقه 9 با 98 آگهی به ازای هر معامله مسکن و اجاره‌نامه، در رتبه دوم قرار دارد. منطقه 13 با 94 آگهی سوم است. در منطقه 22 که براساس آمارهای شهرداری تهران بیشترین واحدهای مسکونی خالی از سکنه وجود دارد و طی سال‌های اخیر پربازده‌ترین منطقه تهران در معاملات مسکن مناطق 22گانه بوده و تقاضاهای سرمایه و سفته‌بازانه چندین برابر تقاضاهای مصرفی است، به‌ازای 92 آگهی، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است. این میزان در منطقه 21 تعداد 83 آگهی، در مناطق 7 و 8 به ترتیب 81 و 80 آگهی، در مناطق 3، 15 و 2 به ازای هر 50 تا 55 آگهی، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه و به‌طورکلی در شهر تهران طی سال گذشته به ازای انتشار 41 آگهی تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است.
لازم به ذکر است در مناطق 14، 11 و 12 که به ترتیب کمترین آگهی 6، 7 و 10 آگهی به‌ازای یک معامله مسکن و اجاره مسکن وجود دارد شرایطی خاص در منطقه حاکم است. در مناطق 14 و 11 شهرک‌هایی مسکونی سازمانی و همچنین بخش اداری بر سایر بخش‌ها غلبه دارد. در منطقه 12 نیز منطقه تجاری بر مسکونی غلبه دارد که همین عامل در کاهش آگهی‌ها و به‌ویژه آگهی‌های فیک اثرگذار بوده است.
با فرض همه این موارد، به‌نظر می‌رسد تعداد بالای آگهی‌ها آن‌طور‌که «فرهیختگان» در مطالعات میدانی نیز به آن رسیده، این شائبه را تقویت می‌کند که عاملان تقاضاهای سرمایه‌ای و برخی مشاوران املاک در دستکاری بازار نقش فعال و جدی دارند و از فضای غیرشفاف بازار مسکن و اجاره سوءاستفاده می‌کنند. یکی از مالکان به «فرهیختگان» می‌گوید ملکی که در یکی از پلتفرم‌ها فقط یک‌بار برای فروش آگهی کرده، پس از آن 25بار این ملک آگهی مجدد شده است، البته تعداد این تجربه‌های شخصی بسیار زیاد و قابل‌تامل هستند و در این گزارش قابل بیان نیستند.
یک تجربه عملی برای کشف قیمت مسکن
گفته شد که با حذف مشاوران املاک از فرآیند کشف قیمت، ممکن است بازار مسکن با حجم بالای آگهی‌های افراد غیرحرفه‌ای (مالکان) دچار یک بلبشوی قیمتی شود. در این خصوص بررسی‌ها نشان می‌دهد در کنار مشاوران املاک، برخی پلتفرم‌ها نیز می‌توانند جلوی بلبشوی قیمتی در بازار اجاره را بگیرند.
پلتفرم کیلید آن‌طور‌که مدیرعامل آن به «فرهیختگان» می‌گوید، برای کشف قیمت املاک از یک الگوی بسیار ساده اما با دقت بالا استفاده کرده است. به گفته مدیرعامل این پلتفرم، برای برآورد و کشف قیمت املاکی که تاکنون قیمت‌گذاری نشده‌اند، ابتدا داده‌های معاملات واحدهای مسکونی که در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (متعلق به وزارت صنعت، معدن و تجارت- اتاق اصناف ایران) وجود دارد، استفاده می‌شود. مدیرعامل کیلید می‌گوید در کنار «داده‌های باز» معاملات مسکن که حاوی اطلاعات قیمت املاک معامله‌شده شامل متراژ، قیمت، منطقه، کدپستی محل و سایر است، از شرکت پست نیز اطلاعات کدپستی طرح «جی‌نف» (GNAF) دریافت می‌شود.
حالا بر‌می‌گردیم به این سوال که چگونه قیمت واحدهای مسکونی‌ای که در چند سال اخیر معامله نشده‌اند، تعیین می‌شود. پاسخ به این سوال همان تحلیل کارکرد هوش مصنوعی است. به عبارت دیگر زمانی که ما قیمت املاک معامله شده را داریم (داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور)، در کنار آن کدهای پستی املاک را هم داریم، مضاف بر آن، ویژگی‌های ظاهری و فیزیکی (متراژ، سال ساخت و سن بنا، تعداد طبقات، تعداد واحدها، تعداد اتاق‌ها و...) و امکانات (آسانسور، انباری، پارکینگ، سیستم سرمایشی و گرمایشی، کابینت و...) را هم که داریم، هوش مصنوعی می‌تواند برای املاکی که در یک منطقه با ویژگی‌های مشترکی قرار دارند، قیمت استخراج کند. این همان قابلیت و کارکردی است که فضای هوشمند استارتاپی همچون کیلید در دو سال گذشته آن را به‌صورت آزمایشی برای مقطعی اجرا کرده‌اند. دقیقا همان کاری که مشاور املاک هم برای تعیین قیمت -البته به‌صورت فیزیکی- انجام می‌دهد؛ یعنی مشاور املاک برای استخراج قیمت ملک شما، چند استدلال دارد، اینکه آخرین ملک معامله‌شده در محله شما چقدر بوده، مشخصات فیزیکی ملک شما چه تشابه‌ها و چه تفاوت‌هایی با ملک معامله‌شده دارد و مواردی از این دست، شاخص‌هایی است که موجب می‌شود قیمت ملک شما استخراج شود.
در اینجا نیز ما یک‌سری شاخص‌هایی می‌سازیم که اولین مولفه آن، شاخص میانگین قیمت املاک در شهر تهران است. ما کار تحقیقاتی زیادی در این زمینه انجام داده‌ایم که یکی از آنها و البته مهم‌ترین آن، استفاده از روش هیبرید (یعنی ترکیب روش فروش تکراری و روش هدانیک) است. پس از شاخص‌سازی برای تهران، از همین شیوه برای مناطق 22گانه تهران نیز استفاده می‌کنیم. لذا هوش مصنوعی از همین شاخص برای تعیین قیمت نیز بهره می‌برد، اما این روش به تنهایی روش دقیقی نیست، لذا سامانه در کنار این روش از قیمت املاک مشابهی هم که ماهانه در سامانه وارد می‌شود، نیز استفاده می‌کند. در یک جمع‌بندی شیوه تعیین قیمت با هوش مصنوعی به این صورت است که به‌صورت همزمان هم از شاخص کلی قیمت معاملات مسکن تهران و مناطق که برنامه‌نویسی شده‌اند، بهره می‌برد و هم از املاک معامله‌شده همجوار یا در همسایگی و با ویژگی‌های مشترک استفاده می‌کند.