در واقع بازار ساخت و ساز مسكن پايتخت به سمت چنين چيزي هم رفته. همزمان با پايين آمدن قدرت خريد واحد مسكوني، تقاضا براي واحدهاي كم متراژ بالاتر رفته. بنابراين بخش ساخت و ساز هم به ساخت اين قبيل خانه‌ها روي آورده است. متوسط زيربناي املاك مسكوني در تابستان سال گذشته، حدود ۲۰۰ متر بود؛ در تابستان امسال (آخرين آمار اعلام شده) اين عدد به 175 متر رسيده است. عددي كه در 5 سال گذشته بي‌سابقه است. روندي كه حاصل تورم املاك است و از ميزان متراژ خانه‌ها كاسته و به پرجمعيت‌تر شدن مناطق كم برخوردار تهران مي‌افزايد.
با اين وضع درآمدي و تورم نياز انباشته تبديل به تقاضا نمي‌شود
مهم‌ترين عامل گراني اينچنيني ملك در پايتخت را مي‌توان در شدت گرفتن بي‌ثباتي‌ها و عدم قطعيت‌ها در اقتصاد ايران، انتظارات تورمي بالا و سرمايه‌اي شدن بازار نسبت داد، اما در كنار اينها نقش كمبود عرضه را هم بايد ديد. كاهش ارزش پول ملي به يك معنا، مساوي است با رشد نرخ ارز در برابر ريال كه به تناسب خود قيمت ساخت و ساز را بالا مي‌برد. بنابراين مي‌توان بخش بزرگي از كاهش عرضه ملك در بازار را به نوسانات نرخ ارز نسبت داد.
محمود اولاد، كارشناس اقتصاد مسكن در خصوص تاثير نرخ ارز بر بازار مسكن به «اعتماد» گفت: همه بازارها روي هم تاثير دارند، اما اينكه بخواهيم عرضه و تقاضا را به دست فراموشي بسپاريم و تنها به موضوع رشد قيمت ارز و تاثير آن روي بازار مسكن تكيه كنيم چندان منطقي به نظر نمي‌رسد، زيرا يكسري از عوامل گوناگون باعث اين رشد قيمتي در بازار مسكن شده است.
اين كارشناس بازار مسكن در ادامه گفت: بازار مسكن تا پايان سال تلاطم‌هاي خود را دارد و علت آن هم اين است كه طي دو، سه سال گذشته حجم ساخت و سازها به شدت افت داشته و از سوي ديگر با نياز انباشته مردم روبه‌رو هستيم. اوضاع درآمدي مردم اصلا مساعد نيست و اين نياز انباشته هم با اين تورم تبديل به تقاضا نمي‌شود؛ اما هرازگاهي گشايش‌هايي در خصوص پرداخت وام مسكن ايجاد مي‌شود تا بخش تقاضا در بازار مسكن را پاسخ دهد.
شاهد تركيب ناهمگن مسكن در آمارها هستيم
دليل رشد شديد متوسط قيمت مسكن در دي ماه امسال چيست؟ محمود اولاد به اين سوال اين‌گونه پاسخ مي‌دهد: در صورتي كه شرايط اقتصادي بهتر از امروز بود و درآمدهاي مردم هم بالاتر بود رشد قيمت بالاتري هم رخ مي‌داد، چراكه انباشت تقاضا در بخش مسكن كم نيست. اما با توجه به اينكه وضعيت درآمدي مردم هم اين روزها چندان مساعد نيست، نوسانات قيمتي بيشتر ديده مي‌شود. تبديل نياز به تقاضا هرازگاهي اتفاق مي‌افتد و تا حدودي قيمت‌ها بالا مي‌رود، اما بايد توجه داشت كه به دليل اينكه مردم توان خريد مسكن ندارند باز هم از خريد ملك عقب‌نشيني مي‌كنند.
او ادامه داد: نكته‌اي كه در مورد آمارهاي خريد و فروش‌هاي مسكن ارايه مي‌شود نيز حايز اهميت است و بايد ديد تركيب ساختمان‌هايي كه خريد و فروش مي‌شوند به چه صورت است؟ چراكه اين تركيب ناهمگن است و از آپارتمان‌هاي 30 سال ساخت تا آپارتمان‌هاي نوساز و كوچك متراژ تا بزرگ متراژ در آن ديده مي‌شود كه قيمت‌هاي مختلفي هم دارند. اما درست‌تر آن است كه قيمت يك واحد استاندارد شده را مشخص و قيمت آن را بين مناطق مقايسه كنند.
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: انتظار افزايش قيمت در حوزه مسكن انتظار بي‌جايي نيست، چراكه به جز افزايش هزينه توليد و ساخت و ساز با نياز انباشته بالايي روبه‌رو هستيم و اگر هم با رشدهاي آنچناني در اين بازار هنوز مواجه نشده‌ايم به اين دليل است كه مردم توان خريد ملك را ندارند. هر سال هم پيش از عيد با تحركاتي در بخش خريد مسكن روبه‌رو مي‌شويم و بايد انتظار افزايش قيمت‌ها را هم تا حدودي داشت.
تاثير رشد قيمت ارز بر ساير بازارها منطقي است
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن در خصوص جبران عقب‌ماندگي بازار مسكن از نرخ ارز به «اعتماد» گفت: اين موضوع منطقي به نظر مي‌رسد كه با افزايش نرخ ارز با تغييرات قيمتي در ساير بازارها نيز مواجه شويم اما آنچه در مورد آمار تورم اعلام مي‌شود، معمولا كمتر از نرخ واقعي آن است، چراكه ميزان تورم حدود 60 درصد است و قاعدتا زماني كه نرخ ارز هم رشد مي‌كند و از 40 هزار تومان به 44 هزار تومان مي‌رسد، اين رشد حدود 10 درصدي در چند روز باعث رشد قيمتي در همه كالاها و از جمله مسكن (اداري و تجاري) مي‌شود.
اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به ايام پاياني سال و افزايش نقل و انتقالات ملك افزود: همواره با نزديك شدن به روزهاي پاياني سال با رشد نقل و انتقالات در بازار ملك روبه‌رو هستيم، اما در سال جاري خريداران بالقوه ملك افرادي هستند كه اغلب به قصد سرمايه‌گذاري وارد اين بازار شده‌اند. از زماني كه نرخ بهره بانكي از سوي بانك مركزي 23 درصد اعلام شده، انتظارها براي افزايش نرخ عادي سود بانكي هم بالا رفته و بانك مركزي هم اين نرخ را براي سپرده‌هاي يكساله 20.5 درصد اعلام كرده است.
رشد نرخ بهره بانكي تاثيري بر سپرده‌گذاري‌ها نداشت
او با بيان اينكه افزايش نرخ بهره بانكي هم چندان براي بانك‌ها موثر نبوده، افزود: حتي اين موضوع هم مردم را به سپرده‌گذاري در بانك‌ها ترغيب نكرده است، مگر طبقه متوسط و بازنشسته كه چاره‌اي جز سپرده‌گذاري در بانك‌ها ندارند. اما سايرين هم منابع خود را براي سرمايه‌گذاري به بازارهاي ملك، طلا و ارز برده‌اند و با توجه به اينكه بورس اين روزها چندان قابل اعتماد نيست و با نوسانات زيادي روبه‌رو شده افراد هم كمتر وارد بازار سرمايه مي‌شوند.
روند افزايشي قيمت حفظ مي‌شود
آيا روند افزايش قيمت مسكن در تهران ادامه خواهد داشت؟ عباس اكبرپور در اين باره عنوان كرد: تصور بنده اين است كه در اسفندماه امسال تعداد معاملات نسبت به آخرين ماه سال در سنوات قبل به مراتب كمتر خواهد بود، چراكه نه وام‌هاي بانكي قابل توجه است و نه مردم درآمدهاي بالايي دارند. اين در حالي است كه در كشورهاي ديگر نه تنها بانك‌ها بلكه موسسات اعتباري تا 95 درصد از پول ملك مورد نظر را با نرخ‌هاي بهره نيم و يك درصد در اختيار خريداران ملك مي‌گذارند، اما در ايران نه تنها وام‌ها اندك است، بلكه نرخ‌هاي بهره نيز حداقل 20 برابر استانداردهاي بين‌المللي است و تاثير چنداني هم براي خريدار ندارد به عنوان مثال آپارتماني كه امروز 8 ميليارد تومان است، ممكن است 200 ميليون تومان وام بانكي داشته باشد كه تنها مبلغ ناچيزي از قيمت كل است. اكبرپور افزود: متاسفانه روال افزايش قيمت ملك در سال آينده نيز همچنان ادامه خواهد داشت و تورم هم همچنان صعودي است. دولت هم راهكاري براي مهار تورم ندارد و از امكانات لازم براي مهار تورم هم برخوردار نيست و قاعدتا قيمت مسكن باز هم رشد خواهد كرد.