بعضی از کارشناسان حوزه مسکن از رابطه مستقیم نرخ ارز و مسکن صحبت می‌کردند. آنها معتقد بودند با توجه به اینکه قیمت مصالح ساختمانی از قیمت دلار تاثیر می‌پذیرد، قیمت مسکن در ایران ارتباط مستقیمی به قیمت دلار دارد بنابراین اگر توافقی صورت بگیرد، قیمت ملک سیر نزولی خواهد داشت، زیرا هم از لحاظ روانی در بازار مسکن موثر است هم به کاهش قیمت مصالح کمک می‌کند. با این وجود و برخلاف نظر کارشناسان، روند بازار مسکن پس از مذاکرات اولیه آن طور که انتظار می‌رفت، نبود.
این در حالی است که در آخرین ماه پاییز و نخستین ماه زمستان ۱۴۰۰، زمانی که بازارهای موازی در شرایط نامناسب و نسبتا راکد به سر می‌بردند، مسکن با رشد قابل توجهی در معاملات مواجه شده بود.
پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها
در همین رابطه و در گفت و گو با کارشناسان، دلایل عدم تبعیت مسکن از بازارهای موازی را بررسی کردیم.
کارشناس حوزه مسکن در این باره گفت: مسکن در هر دو سناریو افزایش قیمت و توسعه خواهد داشت؛ چه برجام محقق بشود و چه نشود. بیت‌الله ستاریان در گفتوگو با «جهان‌صنعت» ادامه داد: در صورتی که برجام محقق شود، ما شاهد افزایش قیمت توام با رکود تورمی خواهیم بود. حجم معاملات دچار کاهش خواهند شد، ولی قیمت‌ها افزایش خواهند یافت. او در ادامه افزود: چنان چه برجام محقق بشود، انتظار توسعه در اقتصاد مطرح می‌شود. وقتی که انتظار توسعه در اقتصاد وجود داشته باشد، یکی از زیربناهای اقتصاد، صنعت ساختمان است.
تبعات ایجاد توسعه در بازار
ستاریان خاطرنشان کرد: هجوم شرکت‌ها و ایجاد توسعه در بازار منجر به ایجاد نیازمندی به مسکن خواهد شد؛ ساخت‌وسازهایی از نوع اداری، تجاری و مسکونی.
کارشناس حوزه مسکن افزود: ممکن است در پی ایجاد رشد اقتصادی، شاهد توقف در روند صعودی نرخ ارز باشیم ولی هیچ‌گاه نمی‌توان ارز را با مسکن مقایسه کرد.
ستاریان تصریح کرد: طی پنجاه سال گذشته شاهد توسعه، رکود، تحقق برجام و عدم تحقق آن بوده‌ایم، اما هرگز شاهد کاهش قیمت مسکن نبوده‌ایم. بنابراین نمی‌توان انتظار چندانی در خصوص کاهش قیمت از این بازار را داشت.
ثبات بازار در پی توافقات
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور نیز در خصوص تاثیرات توافقات بین‌المللی و رفع احتمالی تحریم‌های اقتصادی بر بازار مسکن کشور گفت: با دنبال کردن رسانه‌ها به صحبت‌های جالبی برمی‌خوریم. گاهی یک ناکارشناس صحبتی در حوزه مسکن انجام می‌دهد، موضوعی که موجب گله‌مندی نمی‌شود.
فرشید پورحاجت در گفتوگو با «جهان‌صنعت» افزود: این روزها شاهد این هستیم که کارشناسانی که دارای جایگاه نیز هستند، صحبت‌هایی را مبنی بر افت شدید قیمت مسکن در پی تحقق برجام مطرح می‌کنند.
کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: باید به یاد آورد که در سال ۹۴ یک بار تجربه امضای برجام را داشتیم. با رصد اتفاقاتی که در آن سال رخ داد، درمی‌یابیم که تنها اتفاقی که در آن سال و در پی امضای توافقنامه برای بازار مسکن افتاد، این بود که ثبات بر بازار حاکم شد.
تورم، محتمل‌ترین گزینه برای سال آینده
پورحاجت در ادامه گفت: به نظر من قیمت‌های موجود در بازار مسکن، متاثر از اقتصاد کلان هستند. مسکن یک کالای کاملا تولیدی بوده و قیمت کالای تولیدی نیز مبتنی بر هزینه مشخص می‌شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور همچنین افزود: مسکن، کالایی است که در دست مردم است، نه دولت. شاید دولت‌ها بتوانند هدایتی بر روند قیمتی آن داشته باشند، اما در نهایت در اختیار مردم است.
در این رابطه همواره شاهد چسبندگی قیمت مسکن نیز بوده‌ایم.
او در ادامه گفت: بنابراین به نظر می‌رسد که چنانچه برجام به یک توافق خوب بینجامد، شاهد ثبات بسیار خوبی در بازار مسکن خواهیم بود و امکان کنترل جهش قیمت و تورم آنچنانی نیز در این حوزه وجود خواهد داشت.
پورحاجت خاطرنشان کرد: هرچند چیزی که امروز مشاهده می‌کنیم و برنامه‌ریزی‌هایی که در حوزه شهرداری‌ها و حقوق و دستمزد برای سال آینده دنبال می‌شود، نشان‌دهنده ایجاد تورم در حوزه مسکن برای سال آینده خواهد بود تا اینکه شاهد کاهشی در قیمت‌ها باشیم.
معضلی به نام نیاز انباشته مسکن
رییس پیشین مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در خصوص تاثیرات توافقات بین‌المللی بر بازار مسکن گفت: بحث مسکن، مساله‌ای نیست که با توافقات برجام بتواند دچار دگرگونی شود.
سیدمحمود فاطمی‌عقدا در گفتوگو با «جهان‌صنعت» خاطرنشان کرد: دلیل عدم تاثیرپذیری مسکن از ایجاد توافقات احتمالی بین‌المللی این است که نیاز انباشته مسکن، آن قدر زیاد شده که در حال حاضر توان تولید داخلی قادر به پاسخگویی به آن نیست.
او همچنین افزود: مسکن قادر است شرایطش را از لحاظ قیمتی حفظ کند، به خصوص اینکه در رقابت با سایر بازارهای سرمایه است.
فاطمی‌عقدا تصریح کرد: باید دید توافق برجام تا چه اندازه روی مباحثی مثل انرژی، حمل‌ونقل، دستمزد کارگر، قیمت مصالح عمده مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک و لوازم خانگی اثرگذر است؟
کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: چنانچه ایجاد توافق منجر به راه افتادن چرخ صنعت و اقتصاد کشور به طور جدی و افزایش چشمگیر تولید بشود و بنیه اقتصادی جامعه و خانوار توانمند شود، بازار مسکن قادر خواهد بود به تعدیل برسد و شاهد کاهش تدریجی قیمت مسکن در اثر تولید چشمگیر باشیم.
نقش بسزای مدیریت زمین در تعیین قیمت‌ها
رییس پیشین مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی ادامه داد: همچنین هرگاه بتوانیم نیاز انباشته موجود را که چیزی حدود پنج تا شش میلیون واحد مسکونی تخمین زده می‌شود، برآورده کنیم، شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود؛ کاهش قیمتی که در صورت عرضه بیش از میزان تقاضا محقق خواهد شد. تا زمانی که ما تغییری در مولفه‌های موثر در قیمت تمام شده مسکن نداشته باشیم، شاهد کاهش قیمت‌ها نخواهیم بود.
فاطمی‌عقدا خاطرنشان کرد: مساله زمین، یکی از اساسی‌ترین مسایل در این خصوص است. زمین قابل تولید نبوه و مدیریت زمین یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین مسایل در خصوص قیمت مسکن به شمار می‌رود.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: این مدیریت تاکنون انجام نشده و طرحی نیز از جانب دولت در این باره ارائه نشده است.
تا زمانی که زمین‌های دولتی عرضه نشوند و تولید مسکن‌های ارزان‌قیمت با مدیریت مناسب زمین صورت نگیرد، نمی‌توان انتظار کاهش چشمگیر قیمت را از توافقات بین‌المللی داشت.
انتظار مسکن برای تثبیت بازارهای موازی
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز در این خصوص گفت: مسکن همزمان با سکه، ارز، طلا و بورس هماهنگ نمی‌شود.
همواره بدین ترتیب بوده که به عنوان مثال اگر قیمت ارز و طلا دچار افزایش شده است، مسکن از آن روند تبعیت نکرده است.
حسن محتشم در گفتوگو با «جهان‌صنعت» افزود: بازارهای ارز و طلا ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر داشته و به یکدیگر بسیار وابسته هستند.
این در حالی است که مسکن این‌گونه نیست. بازار مسکن مدتی صبر می‌کند و تا حدودی تثبیت می‌شود، سپس خود را با بازارها وفق می‌دهد؛ چه دچار افزایش قیمت شود و چه کاهش.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: طی چهار دهه‌ای که از انقلاب می‌گذرد، مسکن معمولا با افزایش قیمت رو‌به‌رو بوده است. در این بازه، مسکن در اندک مقاطعی دچار کاهش قیمت شده است؛ مقاطع محدودی مانند صدور قطعنامه ۵۹۸ شورای امنیت که در آن شاهد کاهش همه قیمت‌ها و به تناسب، قیمت مسکن بودیم.
محتشم افزود: معمولا و در بقیه موارد همواره بازار مسکن صبر
کرده است.
در پی افزایش قیمت بازارهای موازی، مسکن در انتظار طی شدن روند افزایشی و ثبات قیمت‌ها مانده و سپس خود را با دیگر بازارها وفق داده است.
تبعیت مسکن از شرایط اقتصاد کلان کشور
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه خاطرنشان کرد: در چند ماه گذشته و به دنبال استقرار دولت ابراهیم رییسی و شروع مذاکرات جدید برجامی، در یک مقطع و در پی انتشار اخباری مبنی بر مثبت بودن نتایج مذاکرات، قیمت ارز دچار کاهش نسبی شد؛ کاهش قیمتی که آنچنان چشمگیر نبود.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: از زمانی که دولت سیزدهم بر سر کار آمده است، دلار ۲۳هزار تومانی به پایه ۳۰هزار تومانی رسیده و سپس دچار برگشت شده است.
محتشم تصریح کرد: در حال حاضر هم که صحبت از کاهش نرخ ارز می‌شود، قیمت دلار حدود ۲۷هزار تومان است.
طبیعتا مسکن دچار نوسانات این چنینی نمی‌شود. چرا که ارز قابلیت خرید به هر مقداری دارد.
حتی طلا نیز از همین وضعیت تبعیت می‌کند.
به عنوان مثال مردم قادرند حتی با یک میلیون تومان نیز طلا بخرند. اما مسکن این‌گونه نیست. کسی قادر نخواهد بود حتی با ۱۰۰ میلیون تومان نیز مسکن بخرد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در ادامه افزود: بنابراین باید منتظر ماند تا ابتدا تغییرات قیمتی در بازارهای موازی تثبیت شوند، سپس شاهد به روز شدن نرخ مسکن با شرایط اقتصاد کلان کشور خواهیم بود.