بازار مسکن در یک سال چگونه گذشت؟
با استناد به گزارش بانك مركزي از «گزارش تحولات بازار معاملات مسكن شهر تهران» در دي ماه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 27 ميليون و 386 هزار تومان رسيد كه نسبت به دي ماه سال 98 افزايشي 98 درصدي داشته است. در اين مدت معاملات مسكن در پايتخت نيز از ده هزار و 687 فقره به 3525 عدد رسيد. اين عدد منعكس‌كننده دو واقعيت بازار مسكن است؛ اول اينكه خريداران بالقوه به دليل افزايش شديد قيمت‌ها و عدم جبران تضعيفي كه در قدرت خريدشان رخ داده، نتوانستند خود را با شرايط وفق دهند و به همين دليل از بازار مسكن خارج شدند؛ به حاشيه تهران يا شهرهاي ديگر مهاجرت كردند. دوم اينكه خريداران منتظر كاهش بيشتر قيمت‌ها هستند. هر چند با توجه به روند نسبتا باثبات نرخ ارز در چند هفته اخير، به نظر مي‌رسد مسكن پس از يك دوره طولاني تورم‌هاي پيش‌بيني نشده و فراتر از انتظار، قيمت‌هايش تا مدتي بتواند روند باثباتي داشته باشد. در دي ماه گران‌ترين مناطق تهران به ترتيب يك و سه با ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حدود 60 ميليون و 52 ميليون تومان گزارش شده بود. در سوي ديگر، ارزان‌ترين مناطق نيز 18 و 20 با ميانگين قيمتي 12 ميليون و 152 هزار و 12 ميليون و536 هزار تومان بوده است.
اجاره‌ها در منطقه يك، فضايي!
بازار اجاره‌بها در تهران، به چند بخش تقسيم مي‌شود؛ بخش لاكچري‌نشين كه شامل منطقه يك است. ميانگين اجاره‌بها اين منطقه در دي ماه حدود بين 10 تا 11 ميليون تومان بوده درحالي كه در آبان 13 ميليون گزارش شده بود. هر چند نرخ اجاره ارتباط مستقيمي به وديعه دارد و اگر وديعه بيشتر باشد، از اجاره نيز كم مي‌شود. اما ميزان وديعه‌ها نيز بسيار بالاتر از توان حداقلي است. به عنوان مثال براي رهن كامل خانه‌اي 90 متري در طبقه چهارم و بدون آسانسور در محله ميني‌سيتي حدود 350 ميليون وديعه لازم است. هر چند نرخ‌ها چه وديعه و چه اجاره در محله‌هاي گران‌تر بالاتر بوده به گونه‌اي كه رهن كامل برخي خانه‌ها در محله‌هاي الهيه يا فرشته به اندازه پول خريد خانه‌اي در محله پيروزي است؛ اجاره ماهانه واحدي 200 متري در فرشته 50 ميليون است. هر چند امكاناتي مانند استخر و جكوزي تاثير بسزايي در افزايش نرخ اجاره دارد. نرخ اجاره خانه‌اي 160 متري در الهيه، 15 سال ساخت و فاقد امكانات رفاهي مانند استخر و سونا در آگهي 30 ميليون تومان اعلام شده است. 38 ميليارد تومان وديعه و 100 ميليون تومان اجاره ماهانه خانه‌اي 380 متري در كاشانك، گران‌ترين آگهي ثبت شده در سايت‌هاي مسكن تا 12 بهمن سال جاري بود. خانه‌اي در محله دربند با متراژ 35 متر كمترين وديعه و اجاره را دارد؛ 50 ميليون ماهي دو ميليون تومان. با وجود اينكه ميانگين نرخ اجاره خانه‌هاي با متراژ كمتر از صد متر در اين منطقه با كاهشي 3 ميليون توماني در آذر نسبت به آبان، 13 ميليون تومان گزارش شده است. مقايسه نرخ اجاره در فروردين و آذر سال جاري در متراژهاي بالاي 100 متر در اين منطقه نيز نشان مي‌دهد كه نرخ اجاره‌ها به فروردين سال جاري رسيده كه اين امر گوياي كاهش التهاب قيمت‌هاست. اين رويه براي منطقه سه كه دومين منطقه گران پايتخت در دي ماه بود، رخ نداده و ميانگين نرخ اجاره براي متراژهاي بالاي 100 متر در آذرماه 50 درصد بيشتر از فروردين و 12 ميليون تومان اعلام شده است. ميانگين اجاره در مناطق 18 و 20 كه ارزان‌ترين مناطق تهران در دي ماه بودند، نيز بيشتر از حداقل حقوق يك كارگر برآورد شده است. هر چند نرخ اجاره و وديعه مسكن با توجه به توافق مالك و مستاجر ممكن است تغييراتي داشته باشد، با اين حال كمترين وديعه براي آپارتماني 95 متري در دولت‌آباد است كه 25 ميليون تومان در نظر گرفته شده البته اجاره ماهانه آن 2.5 ميليون تومان است. براي پرداخت اجاره كمتر، وديعه بايد بيشتر باشد. به عنوان مثال مالك آپارتماني در همين منطقه و در شهرري، با 50 ميليون تومان وديعه، ماهانه يك ميليون تومان از مستاجر خود دريافت مي‌كند.
دو سال تغييرات غير قابل باور
بر اساس آنچه بنگاه‌هاي معاملات املاك از اجاره‌نامه‌ها در سال 97 منتشر كرده‌اند، ميانگين نرخ اجاره براي خانه‌اي صد متري در منطقه يك بين 6 تا 7 ميليون تومان گزارش شده بود. اين در حالي است كه در سال جاري نرخ‌هاي اجاره 30 و 50 ميليون توماني نيز در بين آگهي‌هاي اجاره‌خانه در اين منطقه ديده مي‌شود. منطقه سه؛ دومين منطقه گران پايتخت نيز تفاوت قيمتي چنداني با منطقه يك در آن سال نداشت و ميانگين نرخ اجاره نيز بين 5 ميليون و 500 هزار تا 6 ميليون تومان تعيين شده بود. اين در حالي است كه ميانگين نرخ اجاره براي اين منطقه در آذر به حدود ده ميليون تومان رسيده بود. در سال 97 مناطق 18، 19 و 20 كمترين ميانگين نرخ اجاره‌بها را در بازه قيمتي يك ميليون و 600 تا يك ميليون و 700 هزار تومان در اختيار داشتند. اين در حالي است كه نرخ اجاره‌بها براي اين سه منطقه در سال جاري در بازه سه تا چهار ميليون تومان قرار دارد. هر چند در سال 97 ميانگين حقوق يك كارگر يك ميليون و 500 هزار تومان بود. اما روند قيمتي مسكن از سال 97 تاكنون و اختلاف حدودا 25 ميليون توماني ميان حداقل حقوق و ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه، تقريبا هر افزايشي در حقوق و دستمزد را بي‌اثر مي‌كند.