افزايش كم‌رمق معاملات
تعداد معاملات مسكن در دي ماه سال جاري، با افزايشي حدود 960 فقره به 3515 رسيد. پس از آذر، تعداد معاملات مسكن در دي، كمترين تعداد در 6 ماه اخير بوده است. اين در حالي است كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني افزايش زير دو درصد داشته و اين امر مي‌توانست بر سمت تقاضا تاثير بگذارد. اما به نظر مي‌رسد آنچه در سه ماه اخير در اين بازار مشاهده شده، خريد و فروش مسكن توسط متقاضيان واقعي و نه دلالان باشد. در دي ماه سال جاري، 3515 خريد و فروش مسكن در پايتخت ثبت شد كه نسبت به ماه گذشته افزايش 37.6 درصدي و نسبت به دي ماه سال 98 كاهش 67.1 درصدي داشته است. در ماه مورد بررسي بانك مركزي، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 27 ميليون و 386 هزار تومان بوده كه نسبت به آذر و دي سال 98 افزايش 1.8 و 98.3 درصدي را نشان مي‌دهد. همچنان بيشترين متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به منطقه يك با 60 ميليون تومان و كمترين نيز به منطقه 18 با 12 ميليون و 150 هزار تومان تعلق دارد. بيشترين حجم معاملات مسكن در منطقه 5 با 11.3 درصد يا 397 فقره گزارش شده؛ ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اين منطقه حدود 33 ميليون و 952 هزار تومان بوده كه جزو مناطق گران و بالاي متوسط كل كشوري محسوب مي‌شود.
سه ماه تورم منفي در 21 ماه اخير
از فروردين سال جاري تا مهرماه، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني افزايش 74 درصدي داشت به گونه‌اي كه از 15 ميليون و 300 هزار تومان به 26 ميليون و 720 هزار تومان رسيد. اما از آبان ماه سال جاري آهنگ رشد قيمت‌ها كند شد و در ماه آذر به منفي 1.1 درصد رسيد. با اين وجود مجموع معاملات مسكن از آبان تا دي ماه نسبت به مجموع معاملات مرداد تا مهر، كاهش 59 درصدي داشته است. از فروردين 98 تا دي ماه سال جاري تنها در 5 ماه مرداد، شهريور و آبان 98 و فروردين و آذر 99 تورم بخش مسكن منفي بوده است. با وجود اينكه در ماه‌هاي فروردين به دليل تعطيلات چند روزه، تقاضا براي خريد و فروش همچنين جابه‌جايي خانه كاهش مي‌يابد، مي‌توان ادعا كرد در 22 ماه اخير، تنها سه ماه تورم بخش مسكن منفي بوده است.
عملكرد 10 ماهه
در 10 ماه منتهي به دي ماه سال جاري، تعداد معاملات 74 هزار و 113 فقره گزارش شده كه نسبت به 10 ماه سال 98 افزايش 23.3 درصدي و نسبت به 10 ماه 97 كاهش 30 درصدي داشته است. با توجه به روند كاهشي معاملات مسكن از ماه آبان تا دي، به نظر مي‌رسد عمده افزايش معاملات در 10 ماه سال جاري مربوط به ماه‌هاي فروردين تا مهر است. در 10 ماه منتهي به دي 97 معاملات مسكن 104 هزار و 641 و در 10 ماه منتهي به دي 98، 60 هزار و 95 فقره اعلام شده است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني تا دي ماه حدود 22 ميليون و 772 هزار تومان گزارش شده است. طي 10 ماه منتهي به دي 97 تا دي 99 متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني افزايش 193 درصدي داشته است. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني تا دي ماه سال 97 حدود 7 ميليون و 760 هزار تومان بوده است. تورم سالانه در دي ماه سال‌هاي 97، 98 و 99 به ترتيب 20.6 و 38.6 و 32.2 درصد گزارش شده است. مقايسه تغييرات قيمتي متوسط هر مترمربع واحد مسكوني نشان مي‌دهد كه تورم مسكن همواره بالاتر از تورم سالانه دي ماه بوده است.
سرانه هر ايراني از توليد ناخالص داخلي
يك مترمربع خانه در منطقه 11
توليد ناخالص داخلي در سال 98، 2385 هزار ميليارد تومان و توليد ناخالص داخلي در 6 ماه نخست سال جاري حدود 1544هزار ميليارد تومان گزارش شده كه نسبت به 6 ماه نخست سال گذشته 622 هزار ميليارد تومان كاهش داشته است. سرانه هر ايراني از توليد ناخالص داخلي در سال 98 حدود 28 ميليون و 392 هزار تومان و در 6 ماه نخست سال جاري نيز 18 ميليون و 380 هزار تومان برآورد شده كه نسبت به مدت مشابه سال 98 كاهشي 7 ميليون و 404 هزار توماني داشته است. با مقايسه آمارهاي مربوط به توليد ناخالص داخلي در 6 ماه نخست سال جاري با متوسط قيمت هر مترمربع خانه در دي ماه، مي‌توان دريافت كه سرانه توليد ناخالص هر ايراني به اندازه يك مترمربع خانه در منطقه 5 است. در 6 ماه نخست سال جاري به اندازه 7 ميليون و 404 هزار تومان از سهم سرانه هر ايراني از توليد ناخالص داخلي كاهش يافته است.
6 منطقه، گران‌تر از متوسط قيمت‌ها
بر اساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در مناطق يك تا 6 بيشتر از ميانگين كل پايتخت است. از سوي ديگر مناطق 18 و 20 نيز ارزان‌ترين مناطق تهران هستند كه قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در آنها به ترتيب 12 ميليون و 100 و 12 ميليون و 500 هزار تومان اعلام شده است. مناطق 19 و 22 ركورد‌دار كمترين تعداد معامله در دي ماه هستند كه به ترتيب 27 و 57 فقره بوده است.
انتظار براي كاهش‌هاي بيشتر
با وجود اينكه آهنگ رشد قيمت‌ها از آبان ماه سال جاري كاهش يافته، اما آن‌گونه كه انتظار مي‌رود، افزايشي در تعداد معامله‌ها مشاهده نشده است. هر چند برخي كارشناسان معتقدند اين شرايط به دليل انتظار براي كاهش بيشتر قيمت‌ها در اين بازار است و مردم منتظرند تا آهنگ رشد قيمت‌ها كندتر شود و حتي پيش‌بيني تورم منفي در ماه‌هاي بهمن و اسفند نيز مي‌شود. با وجود اينكه شاخص‌هاي اقتصادي مانند نقدينگي و نرخ ارز بر تورم ساير بخش‌ها تاثيرگذار است و برآورد مي‌شود نقدينگي تا پايان سال جاري به 3 هزار هزار ميليارد تومان برسد و نرخ ارز نيز در كانال‌هاي 20 تا 25 هزار توماني قرار بگيرد، روند فعلي در بازار مسكن و كاهش آهنگ رشد قيمت‌ها ادامه داشته باشد، اما كاهش‌هاي بيشتري در قيمت‌ها رخ ندهد.