سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از وجود حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور خبر می‌دهد. سیاستگذاران و فعالان بازار مسکن، ورود این سرمایه خوابیده به بازار را عاملی در جهت کنترل قیمت اجاره یا خرید و فروش مسکن ارزیابی می‌کنند. از این‌رو اخذ مالیات از این تعداد خانه خالی یکی از راهکارهای ورود خانه‌های خالی به چرخه اقتصاد، در نظر گرفته شد. در سال 94 و در بازنگری قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات ستانی از مالکان خانه‌های خالی به تصویب رسید. اما اجرای این قانون، نیاز به زیرساخت‌هایی داشت که شناسایی واحدها از جمله مهم‌ترین ابزار برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی عنوان شد. به این ترتیب وزارت راه و شهرسازی مکلف شد سامانه‌ای طراحی کند تا در آن اطلاعات ملکی خانوار به ثبت برسد. اما راه‌اندازی این سامانه با توجه به اینکه به مشارکت نهادها ودستگاه‌های دیگر مانند شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی، سازمان ثبت، قوه قضائیه و نهادهای دیگر نیاز داشت، کار نصب و راه‌اندازی سامانه به کندی پیش می‌رود طوری که بعد از حدود 5 سال از مطرح شدن راه‌اندازی آن، هنوز اطلاعات ملکی یک سوم از خانوار کشور در آن به ثبت رسیده است. در واقع بعد از گذشت 5 سال از تصویب قانون برای راه‌اندازی و تکمیل سامانه املاک و اسکان، هنوز اطلاعات سکونتگاهی (اعم از مالکیت و اجاره و غیره) برای اکثر خانوارهای کشور در سامانه ثبت نشده است که به گفته نمایندگان مجلس «عدم اشتراک‌گذاری اطلاعات توسط دستگاه‌های اجرایی یکی از علل این نقصان به شمار می‌رود و در نتیجه امکان سیاستگذاری را برای اعمال انواع ابزارهای تشویقی و تنبیهی نمی‌دهد. تکمیل این سامانه مستلزم وضع مشوق‌های لازم برای مشارکت آحاد جامعه و برقراری پیوند میان کدهای ملی و کدهای پستی است.»
نمایندگان مجلس همچنین در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی، معتقدند«نرخ پایین مالیات و ضعف سامانه املاک موجب اثربخش نبودن احکام قانونی موجد محسوب می‌شود و نرخ خانه‌های خالی در کشور ما بویژه شهرهایی مانند تهران، بسیار بالاتر از متوسط جهانی است و بنا بر سرشماری سال 1395، تعداد واحدهای خالی در کشور بیش از دو میلیون واحد مسکونی بوده است.»
برای رفع مشکل مربوط به راه‌اندازی سامانه املاک و همچنین دریافت مالیات از خانه‌های خالی روز گذشته طرح اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به مجلس ارائه شد.بر اساس پیشنهاد نمایندگان مجلس متن دیگری جایگزین ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌شود. بر اساس متن جدید، «واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحدهای نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحدهای غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد 50 درصد بیش از سال قبل خواهد بود. این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد.
البته متولیان بخش مسکن نیز اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را به‌عنوان اصل مهمی برای جلوگیری از جهش قیمت‌ها در نظر گرفته‌اند و خواستار اجرای قانون هستند.
بر اساس طرح جدید نمایندگان، تعیین ارزش اجاری ماهانه املاک براساس موضوع ماده 54 این قانون صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی مکلف است حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون و در سنوات آتی هر سال، ارزش اجاری املاک را به روزرسانی نماید. مالیات موضوع این ماده شامل هزینه‌ها و استهلاکات صدر ماده 53 و معافیت‌های موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون نمی‌شود. همچنین وزیر راه و شهرسازی مکلف است حداکثر یک ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان برقراری پیوند میان کدملی اشخاص (یا کد شناسایی اتباع غیرایرانی) و کدپستی واحدهای مسکونی را در سامانه ملی املاک و اسکان به‌صورت خوداظهاری برای کلیه املاک (اعم از دارای سند رسمی، عادی و وکالتی) فراهم نماید.
موافقان و مخالفان دوفوریت طرح
محمدرضا صباغیان بافقی، در مخالفت با دو فوریت طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم گفت: قوانین موجود و متعارضی که باید به این طرح ضمیمه شده باشد، وجود ندارد. بهتر است در این زمینه عجله نکنیم و با حوصله این طرح را که نیاز به چکش کاری دارد بررسی کنیم. البته معتقدم اصل این طرح صحیح است. محمدحسین حسین‌زاده بحرینی نیز در موافقت با دوفوریت این طرح گفت: در کشور ما بیش از نیاز موجود واحد مسکونی قابل سکونت داریم. مشکل بازار مسکن تقاضای بیش از ظرفیت موجود نیست، بلکه واحدهای خالی از چند میلیون هم تجاوز کرده است.
وی افزود: قانون مالیات‌های مستقیم را تصویب کردیم تا حاکمیت بداند وضعیت مسکن چگونه است. دولت باید سامانه ملی املاک و اسکان را راه‌اندازی کند تا همه املاک و واحدهای قابل سکونت در آن ثبت شود. همزمان باید اسکان خانوارها در مسکن‌ها نیز مشخص شود که تفاضل اسکان از واحدهای مسکونی آماده اسکان، تعداد واحدهای خالی را نشان خواهد داد.
اخذ مالیات در فصل تابستان
بر اساس آمار بیشترین تعداد خانه‌های خالی مربوط به شهر تهران است. افزایش قیمت اجاره و خرید و فروش، برای طبقه متوسط و کم درآمد، در شهرتهران مشکلات زیادی به وجود آورده است.بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، درصد تغییر قیمت ماهانه مسکن در خرداد پارسال3.7درصد بوده که این رقم در خرداد ۱۳۹۹ به 11.3درصد رسیده است. همچنین تورم نقطه‌ای در خردادماه ۱۳۹۹ به عدد 44.6 درصد رسیده است و این یعنی خریداران مسکن برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به خرداد ۱۳۹۸ باید 44.6درصد پول بیشتری پرداخت کنند. از این‌رو نعمت‌الله ترکی، سرپرست سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان تهران با اشاره به مشکل مسکن در شهر تهران گفت: اخذ مالیات از صاحبان خانه‌های خالی در سه ماهه دوم سال ۹۹ رسماً عملیاتی خواهد شد. بیش از ۲۰ درصد از خانه‌های خالی کشور یعنی حدود ۵۰۰ هزار واحد مربوط به استان تهران می‌شود که متأسفانه به‌دلیل عدم دسترسی به منابع اطلاعات و برخی چالش‌های قانونی امکان دریافت مالیات از صاحبان این املاک میسر نبود. برای تحقق این مهم جلسات و اقداماتی در حوزه مدیریت شهری و شهرداری‌ها بویژه شهرداری تهران انجام شده و با توجه به اینکه نیمی از این مبلغ به‌عنوان مشوق قانونی به شهرداری‌ها باز می‌گردد انگیزه خوبی برای همکاری شهرداری‌ها برای اجرای این قانون ایجاد شده است.
نگاه
اجرای قانون جدید تا 3ماه آینده
سید احسان خاندوزی/ نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس
در حال حاضر جهش قیمت‌ها در حوزه مسکن و اجاره بها فشار سنگینی بر مردم وارد کرده است و یکی از مطالبات فوری مردم جلوگیری از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن است.با تصویب دو فوریت طرح اصلاح ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم می‌توان بازار را در تابستان 99 که پیک خرید و فروش مسکن است تا حدودی کنترل کرد.در حال حاضر به‌دلیل ناکارآمدی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی حدود 2.5 میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که می‌توان با تصویب طرح مذکور و تکمیل سامانه املاک و اسکان بخش زیادی از این خانه‌ها را به بازار عرضه کرد.یکی از ضعف‌های سیاستگذاری بازار مسکن در کشور ما به فقدان اطلاعاتی زیرساخت در این بازار برمی گردد.از سال 94 قانونگذار دولت را مکلف کرده است که سامانه املاک و اسکان را در کشور راه‌اندازی کند.وزارت راه و شهرسازی بویژه در دوره جدید وزارت، تلاش‌های خوبی برای راه‌اندازی سامانه انجام داد اما به جهت اینکه راه‌اندازی آن مستلزم همکاری‌های بین دستگاهی بود، مقاومت سایر دستگاه‌ها یا قوه قضائیه، باعث شد کار راه‌اندازی سامانه به کندی پیش برود.طبق آخرین اطلاعاتی که ما در اختیار داریم، اطلاعات کمتر از یک سوم واحدها در کشور در سامانه املاک درج شده است.این خلأ موجب می‌شود سیاستگذار نتواند چه در زمینه اخذ مالیات بر اجاره، مالیات بر خانه خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه و خرید و فروش مکرر واحدها، اقدامی انجام دهد.به تبع این خلأ در سیاستگذاری، افزایش سفته بازی در بازار مسکن ادامه پیدا کرده و صدمات آن را در ماه‌های اخیر به‌طور مشهود در افزایش قیمت اجاره و فروش املاک در کشور شاهد هستیم. طرح دو فوریتی که روز گذشته دو فوریت آن به تصویب رسید قدم مهمی برای این است که 3 ماه بعد از ابلاغ این قانون سامانه املاک کشور تکمیل خواهد شد.هر خانواری در کشور که از اظهار صحیح اطلاعات مکان سکونت و کد پستی خود خودداری کند آن کد پستی از منظر حاکمیتی خانه خالی تلقی می‌شود و در زمان نقل و انتقال بعدی مشمول مالیات خانه‌های خالی قرار خواهد گرفت.برای اینکه این ابزار تشویقی و تنبیهی مؤثر‌تر عمل کند لازم بود نرخ مالیات خانه‌های خالی که قبلاً در قانون مالیات‌های مستقیم در سال 94 ذکر شده بود تصحیح و به نرخ اثرگذاری تبدیل شود. به همین جهت در طرح فوریتی جدید پیشنهاد شده که معادل 2 ماه اجاره ماهانه هر ملک به‌عنوان مالیات بر خانه خالی تلقی شود تا به این ترتیب مشارکت حداکثری در تکمیل بانک املاک و اسکان کشور صورت پذیرد.