۸ ابزار بورس برای مسکن

۸ ابزار معاملاتی امکانات جدیدی است که بورس کالا به گردونه معاملات مسکن افزوده است که فضای جدیدی برای خانه‌دارشدن خانوار ایجاد و سرمایه‌گذاری در این حوزه را تقویت می‌کند. در صورت اجرایی شدن کامل این ۸ ابزار می‌توان با جذب نقدینگی (همچون بورس اوراق) بخش اعظم مشکل مسکن در کشور را حل و فصل کرد. معاملات فیزیکی اموال غیر‌منقول، بسترسازی برای عرضه زمین‌های دولتی، عرضه اموال غیر‌منقول مازاد بانک‌ها، قراردادهای سلف موازی استاندارد برای تامین مالی و حتی پیش‌فروش مسکن، تعهد به داد و ستد املاک در چارچوب قراردادهای آتی، عرضه سبد مصالح ساختمانی برای تسهیل معاملات مسکن، خرید دین و در نهایت ایجاد بازار تهاتری املاک ۸ ابزاری است که در بورس کالا برای حمایت از بازار مسکن قابلیت خودنمایی جدی دارد و غالب آنها از هم‌اکنون از پتانسیل آغاز به کار معاملات برخوردار است. استفاده از این ابزارهای معاملاتی خود به معنی فاصله گرفتن از اعمال‌نظرهای دولتی است که در بورس کالا توان خودنمایی کامل پیدا می‌کند.  کلیدواژه بورس مسکن در شرایطی که شاهد التهاب نرخ در این بازار مهم هستیم، آرامشی مقطعی را در فاز روانی برخی معاملات ایجاد می‌کند آن‌هم در وضعیتی که افزایش اعتماد به بازار سرمایه را می‌توان به وضوح با ورود سرمایه‌های جدید به این بازار مهم همراستا ارزیابی کرد. سال‌هاست که زیرساخت‌های اصلی دادوستد املاک در بورس کالا مهیاست و حتی فضای عرضه آن نیز در نرم‌افزارهای معاملاتی این بازار رسمی تعبیه شده است. به عبارت دقیق‌تر اگر همین امروز یک فروشنده یا انبوه‌ساز مایل به فروش دارایی خود در بورس کالا باشد، می‌تواند با سپری کردن مراحل پذیرش و ارائه مستندات لازم ملک خود را در بازار اموال غیرمنقول بورس کالا به فروش برساند. این زیرساخت هم‌اکنون وجود دارد و در سال‌ ۹۴ بحث فروش املاک مازاد بانک‌ها در بورس کالا بر سر زبان‌ها افتاد که با اظهارنظرهای مثبتی همراه بود؛ اگرچه هیچ‌گاه اجرایی نشد. پس از آن طرح‌های دیگری همچون فروش متری یا داد و ستد مسکن با رویکرد اوراق‌بهادارسازی آن مورد بحث قرار گرفت که پتانسیل تامین مالی پروژه‌های مسکونی را دربر دارد. این موارد اما در روزهای اخیر با ادبیات‌ مختلفی به بحث گذاشته شده که نیاز به موشکافی دقیق‌تری دارد. مهم‌ترین مطلبی که باید بیش از پیش به آن پرداخت وجود زیرساخت اصلی معاملات مسکن در بورس کالاست که عملیاتی شدن آن تنها به عزم عرضه‌کننده نیاز دارد؛ زیرا می‌توان به وضوح اعلام کرد تقاضا در بازار وجود دارد. گستردگی سیستم کارگزاری‌ها در کنار جذابیت ذاتی معاملات در یک بستر شفاف از هم‌اکنون موفقیت انتظاری این بازار را دربردارد اگرچه از مسائل فنی آن نیز نمی‌توان غافل شد. تاکنون هر چیزی (دارایی  یا اوراق بهادار) که وارد بورس شده شرایط بهتری از گذشته را تجربه کرده است. بنابراین استفاده از ابزارهای معاملاتی بورس کالا در دادوستد املاک به‌صورت جدی توصیه می‌شود؛ مخصوصا در شرایطی که تامین مالی و پیش‌خرید واحدهای مسکونی و سهولت خانه‌دار شدن افراد را هدف‌گذاری کنیم.

  ۸ بازوی حمایتی بورس کالا از بازار مسکن

دکتر جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا درباره آغاز به کار معاملات مسکن در بستر بازار املاک بورس کالای ایران اعلام کرد: در زمینه ورود مسکن و املاک به بورس کالا چند ایده تاکنون مطرح شده است که درحال بررسی جوانب این طرح‌ها با وزارت راه و شهرسازی هستیم تا بتوانیم زمینه‌های اجرایی شدن این ایده‌ها را هموار‌ سازیم. این ایده‌ها در قالب ابزارهای گوناگون بازار سرمایه هستند که در بستر بورس کالا قابلیت اجرایی شدن دارند. بسیاری از دستورالعمل‌های این ابزارها در حال حاضر موجود است و سامانه‌های معاملاتی آن نیز در دسترس است و تنها نیازمند متقاضیان عرضه هستیم که به پذیرش و عرضه اقدام کنند.  او افزود: یکی از این ایده‌ها مربوط به معاملات فیزیکی اموال غیر منقول است که دستورالعمل آن در بورس کالا در گذشته تصویب شده؛ اما تاکنون معامله‌ای در این حوزه انجام نشده که درحال مذاکره با وزارت راه و شهرسازی هستیم مبنی‌بر اینکه زمین‌های شهرهای جدید را که اکنون از طریق مزایده به فروش می‌رسانند در تابلوی بازار فرعی بورس کالای ایران عرضه کنند. مذاکراتی هم با بانک‌ها انجام شده که اموال غیر منقول مازاد خود را از طریق تابلوی بورس کالا به فروش برسانند. تاکنون یکی دو بانک در این زمینه اعلام آمادگی کردند تا این گونه اموال خود را به جای مزایده، در تابلوی بورس کالا عرضه کنند که از این جهت هم در مرحله پذیرش هستند.

برای اوراق بهادارسازی املاک و دارایی‌های غیرمنقول چندین ایده تاکنون مطرح شده است که هر کدام از این ایده‌ها در مراحل مختلفی از دستورکار قراردارد. البته دستورالعمل قراردادهای سلف موازی استاندارد هم در بورس کالا موجود است. در حوزه سایر کالاها این دستور العمل‌ها اجرایی شدند به‌عنوان مثال خودرو سراتو، توسط سایپا در گذشته به فروش رسیده و از این طریق تامین مالی‌ انجام شده است. ولی برای ساختمان تجربه این کار را نداشتیم که به دنبال راه‌اندازی آن هستیم.

جواد فلاح گفت: در زمینه قرارداد آتی نیز که در قالب آن افراد متعهد به خرید و فروش یک دارایی پایه در آینده می‌شوند (به قیمتی که اکنون مشخص کردند)، بورس کالا این قابلیت را دارد که از ظرفیت آن در حوزه مسکن استفاده کند. ابتدا بحث مصالح ساختمانی است که می‌خواهیم یک سبدی از مصالح را که بخش عمده‌ای از قیمت ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد در قالب یک دارایی پایه تعریف کنیم و خریدار و فروشنده قرارداد آتی متعهد شوند که این سبد مصالح را در سررسید به قیمت تعیین‌شده مورد معامله قرار دهند. تا از این راه امکان پوشش ریسک نوسان قیمت مصالح ساختمانی فراهم شود. همچنین در مورد بحث اوراق خرید دین دستور‌العمل آن اکنون در سازمان بورس است و منتظر تصویب هیات مدیره سازمان بورس هستیم. در این زمینه نیازمند سامانه جدید نیستیم و به محض تصویب راه‌اندازی خواهد شد. همچنین بازار تهاتری در مرحله پیش‌نویس دستور العمل است و هنوز به سازمان بورس هم نرفته است.

  مدیریت دولتی نباشد

اینکه بازار مسکن سال‌هاست که هم رشد قیمت‌های عجیب داشته و هم بخش اعظم هزینه‌کرد خانوار را به خود اختصاص داده است، نشان می‌دهد که انتظار مدیریت دستوری در بازار مسکن غیرممکن است. شاید یکی از دلایل توجه افراد به این بازار همان آزادی‌عمل قیمتی در بازار مسکن باشد که از امکان سرکوب قیمتی دستوری برخوردار نیست. در شرایطی که بورس مسکن هم زیرنفوذ مستقیم بخش دولتی باشد از هم‌اکنون باید نگرانی‌های جدیدی برای داد‌وستد املاک در بورس کالای ایران یا هر بازار رسمی مشابهی را مطرح کرد. آزادی عمل در این بازار به معنی فاصله‌گرفتن از هرگونه اعمال نفوذ دولتی است. بنابراین از هم‌اکنون باید بورس مسکن دولتی را فراموش کرد.

محمود جام‌ساز اقتصاددان معتقد است که در کشورهای پیشرفته بین ۳۰ تا حداکثر ۴۰ درصد از سبد مصرف خانوار به هزینه مسکن اختصاص دارد؛ ولی در ایران هزینه بالای آن موجب شده تا ارقامی نجومی برای هزینه‌های مسکن پرداخت شود و این موضوع یکی از دلایل فقر در ایران به شمار می‌رود. به عبارت ساده‌تر بالابودن هزینه مسکن موجب شده تا خانوار درآمد اصلی خود را به این بخش اختصاص داده که طبیعتا فضای چندانی برای سایر هزینه‌ها باقی نمی‌ماند. و اسباب کوچک‌تر شدن هرچه بیشتر سبد معیشتى کثیرى از اجاره‌نشینان که به نظر می رسد اکنون حدود ٤٠درصد خانوار‌ها را تشکیل می‌دهد، فراهم می‌کند و رفاه عمومى ناداشته را دور از دسترس می‌سازد. با توجه به ضعف رشد اقتصادی در کشور، حتی جذب نقدینگی تولیدشده به سمت بورس (اوراق بهادار) نیز به رونق اقتصادی منتهی نمی‌شود که خروجی آن ابهام در توسعه صنعتی و سرمایه‌گذاری‌های تولیدی جدید است. این ابهام به معنی آن است که اجرایی شدن بورس مسکن لزوما به معنی جذب سرمایه در جهت توسعه ساخت و ساز نیست و بنابراین جذب نقدینگی توسط واحدهای ساختمانی لاکچری یک احتمال جدی است که شاید منافعی برای مردم در همه لایه‌های اقتصادی و دهک‌های جمعیتی برای آن متصور نباشد. مسکن هم بخشی از اقتصاد است و اصلاح این بخش در گرو اصلاحات عمیق و بنیادین اقتصاد دولتى خواهد بود و با طرح‌های کوتاه‌مدت در چارچوب سازوکار اقتصاد دولتى نمی‌توان به نتایج قابل توجهی رسید.

با توجه به موارد فوق می‌توان باز هم به لزوم آزادی عمل و فاصله‌گرفتن از بخش دولتی اشاره کرد که نمود عینی آن در یک بازار آزاد همچون بورس کالا خودنمایی خواهد کرد.