قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» با هدف حل چالش‌هاي مرتبط با اسناد عادي تصويب شد و پس از آنكه از سوي شوراي محترم نگهبان واجد برخي ايرادات شرعي شناخته شد، با اصرار نمايندگان مجلس شوراي اسلامي به مجمع تشخيص مصلحت نظام ارجاع و در ۲۶ ارديبهشت ۱۴۰۳ به تصويب اين مجمع رسيد.
علي نصيري‌اقدم، عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي، در گفت‌وگو با یک خبرگزاري درباره ضرورت اجراي اين قانون گفت: «آسيب‌ها و چالش‌هاي ناشي از اعتبار اسناد عادي منجر به رواج معضل زمين‌خواري، افزايش پرونده‌هاي قضايي كثيرالشاكي با موضوع اختلافات ملكي، تشديد اطاله دادرسي، ناكارآمدي دستگاه قضايي در شناسايي اموال غيرمنقول و امكان فرار از پرداخت ديون مي‌شد. بنابراين اين قانون با هدف رفع اين چالش‌ها و كاهش ريسك معاملات تصويب شد.»
او معتقد است كه نفوذ كانون سردفتران و دفترياران موجب تعلل سازمان ثبت در اجراي اين قانون شده است اما ضروري است كه «سازمان ثبت اسناد و املاك كشور هرچه سريع‌تر و به دور از نگاه‌هاي صنفي، اين امكان را براي مردم فراهم كند تا افراد بتوانند در يك فرآيند امن و تسهيل‌شده (دسترسي ثبت معامله به پلتفرم‌ها) اقدام به انجام معامله نمايند و از مزاياي اين قانون بهره‌مند شوند.»
تاثير اجراي قانون بر كاهش دعاوي ملكي و امنيت معاملات
علي نصيري‌اقدم، عضو هيات علمي دانشگاه علامه طباطبايي، درخصوص تاثير اين قانون بر كاهش دعاوي حقوقي و افزايش امنيت معاملات ملكي اظهار داشت: «از نظر اقتصادي، اعتبار اسناد عادي دو اثر مهم دارد: اول اينكه باعث مي‌شود ريسك سرمايه‌گذاري‌هاي وابسته به تملك اموال غيرمنقول افزايش پيدا كند و دوم اينكه امكان استفاده از اموال غيرمنقول به عنوان وثيقه كاهش پيدا مي‌كند. با تصويب و اجراي قانون الزام به ثبت اسناد رسمي، اين دو مشكل به طور معناداري تخفيف پيدا مي‌كند.»
صيانت از حقوق مالكيت با شاخص‌هاي بين‌المللي
وي در ادامه با اشاره به شاخص‌هاي بين‌المللي صيانت از حقوق مالكيت افزود: «در عرصه بين‌المللي براي سنجش ميزان حمايت از حقوق مالكيت، شاخص‌هايي وجود دارد. يكي از اين شاخص‌ها نماگر PPP (صيانت از مالكيت اموال فيزيكي) است كه در چارچوب شاخص بين‌المللي حقوق مالكيت (IPRI) طراحي شده است. اين نماگر، كيفيت صيانت قضايي از مالكيت خصوصي در حوزه اموال فيزيكي (به‌ويژه ملك، زمين و خودرو) را ارزيابي مي‌كند. طبق ارزيابي‌ها، رتبه كشورمان در زمينه صيانت از اموال فيزيكي در ميان ۱۲۷ كشور در سال ۲۰۲۴، ۱۰۹ است و رتبه ايران در ميان ۱۵ كشور منطقه نيز ۱۴ است. اين آمار نشان مي‌دهد كه اعتبار اسناد عادي در كشور تا چه حد باعث تضعيف حقوق مالكيت شده است.»
مشكلات ناشي از اعتبار اسناد عادي؛ افزايش ريسك سرمايه‌گذاري
نصيري‌اقدم در توضيح سرمايه‌گذاري‌هاي وابسته به تملك اموال غيرمنقول گفت: «باتوجه به رواج و اعتبار معاملات غيررسمي، در حال حاضر معاملات اموال غيرمنقول بسيار ناامن هستند؛ زيرا خريدار هيچ‌گاه نمي‌تواند به صورت كامل اطمينان حاصل كند كه آيا فروشنده ملك واقعا مالك آن هست يا خير. ممكن است ملك قبلا و در قالب معامله عادي به شخص ثالثي فروخته شده باشد يا ايرادي در معاملات عادي قبلي وجود داشته باشد كه منجر به بطلان، فسخ يا انفساخ آن شده باشد. در چنين شرايطي، مالكيت فعلي فروشنده از نظر حقوقي معتبر نيست.»
كاهش قدرت وثيقه‌گذاري اموال غيرمنقول با اسناد عادي
وي در ادامه به چالش‌هاي وثيقه‌گذاري اموال غيرمنقول اشاره كرد و گفت: «اموال غيرمنقول به دليل ارزش بالا و غيرقابل حمل بودن، مي‌توانند ابزار موثري براي وثيقه‌گذاري و تامين مالي خرد و كلان باشند. اما به دليل عدم احراز مالكيت در اسناد عادي، اين امكان براي املاك فاقد سند رسمي فراهم نيست. همچنين حتي با وجود سند رسمي نيز نمي‌توان از مالك بودن دارنده سند اطمينان كامل حاصل كرد، چراكه ممكن است ملك در دوره‌هاي قبلي به صورت عادي منتقل شده و مالك واقعي فاقد سند رسمي باشد. لذا اعتبار معاملات عادي منجر به كاهش قدرت وثيقه‌گذاري املاك داراي سند رسمي نيز شده است. در حال حاضر، حدود ۱۲۰۰ همت از تسهيلات اعطايي بانك‌ها به پشتوانه وثيقه‌هاي غيرمنقول و حدود ۲۰۰ همت از اموال بانك‌ها مربوط به وثيقه‌هاي تمليكي اموال غيرمنقول است. در صورت ابطال‌ناپذيري اسناد رسمي، اين اعداد به ميزان چشم‌گيري افزايش خواهد يافت.»
نگراني كانون سردفتران و دفترياران از تصويب قانون الزام به ثبت معاملات غيرمنقول
نصيري‌اقدم درخصوص اينكه چرا با وجود معضلات اسناد قولنامه‌اي همچنان معاملات به اين صورت انجام مي‌شود، توضيح داد: «تا زماني كه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور امكان ثبت قراردادهاي رسمي را هنگام معامله براي عموم مردم و مشاوران املاك فراهم نكند، معاملات عادي رواج خواهند داشت.
كانون سردفتران و دفترياران، به دليل ارتباط نزديك با سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، نفوذ قابل‌توجهي در سياست‌گذاري‌هاي مربوط به ثبت اسناد دارد. اين ارتباط نزديك، در برخي موارد موجب شده است كه نظر و ملاحظات كانون در تصميم‌گيري‌هاي سازمان ثبت تاثيرگذار باشد و اجراي قانون را با تاخير مواجه كند. قانون جديد با تاكيد بر ثبت الكترونيكي معاملات، فرآيند انجام معاملات رسمي را تسهيل كرده و نياز به مراجعات حضوري به دفاتر اسناد رسمي را كاهش مي‌دهد. اين تغييرات موجب نگراني كانون سردفتران و دفترياران شده است، زيرا تصور مي‌شود كه ممكن است نقش دفاتر اسناد رسمي در معاملات كمرنگ شود، درحالي كه اين نگراني بي‌مورد است و دفاتر اسناد رسمي همچنان جايگاه خود را حفظ خواهند كرد.»
آسيب‌هاي تاخير در اجراي قانون و راهكارهاي پيشنهادي
نصيري‌اقدم با انتقاد از تاخير سازمان ثبت در اجراي قانون گفت: «اگر مردم در لحظه توافق نتوانند آن را به صورت رسمي ثبت كنند و همچنان اسناد عادي رواج داشته باشد، مشكلات معاملات عادي نظير فروش يك ملك به چند نفر، فروش املاك در رهن بانك و شكل‌گيري قراردادهاي مبهم و تفسيرپذير ادامه خواهد داشت. تداوم اين وضعيت به اين معناست كه هدف قانون محقق نشده و حقوق مالكانه افراد صيانت نخواهد شد. بنابراين ضروري است كه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور هر چه سريع‌تر و به دور از نگاه‌هاي صنفي، اين امكان را براي مردم فراهم كند تا افراد بتوانند در يك فرآيند امن و تسهيل‌شده (دسترسي ثبت معامله به پلتفرم‌ها) اقدام به انجام معامله نمايند و از مزاياي اين قانون بهره‌مند شوند.»