رونق انبوه سازی

اقتصاد بازار: دیدار اخیر شهردار اصفهان با سرمایه گذاران و انبوه سازان شهر اصفهان و تاکید بر استفاده از توانایی ها و ویژگی های این افراد برای جلب و جذب آنها در توسعه شهر و استفاده از ظرفیت آنان در پروژه های مشارکتی بهانه خوبی برای دیدار با معاونت شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان بود تا از بستر واقعی شهر اصفهان برای بهره گیری از این فرصت آگاهی یابیم. دیدار ما با سید جمال الدین صمصام شریعت، حاوی نکات بسیار مهمی از آمار و نمودارهایی دقیق از میزان صدور پروانه های ساخت و ساز در یک سال گذشته و مقایسه آن با مدت مشابه در سال پیش و میزان صدور پروانه در هر منطقه از شهرداری اصفهان بود و در ادامه بسترهای مشارکت انبوه سازان را در توسعه شهر اصفهان بررسی کردیم.
اقتصاد بازار: بسیاری از سرمایه گذاران و انبوه سازان از روند کاهش آمار صدور پروانه ساخت و ساز، در کشور به عنوان رکود در این بخش یاد می کنند. آیا واقعا ما در اصفهان شاهد رکود صنعت ساختمان هستیم؟
اجازه بدهید تا آمار صدور پروانه های ساخت و ساز را در دو بخش، تعداد پروانه و متراژ آن از سال گذشته تا نیمه اول شهریور ماه 94 و مقایسه آن با زمان مشابه در سال 93 مورد بررسی قرار دهیم تا متوجه روند صعود یا نزول ساخت و ساز در شهر اصفهان گردیم.
تعداد صدور پروانه ها در سال 93، 3380 پروانه و در سال 94، 2854 پروانه ثبت شده که این نشان از کاهش 14 درصدی در تعداد پروانه های صادر شده است. اما از نظر متراژ، با افزایش 20 درصدی ساختمان در شهر اصفهان مواجه می شویم. چرا که در این مدت متراژ پروانه های صادره در سال 93 دو میلیون 770 هزار و 260 مترمربع بوده در حالی که این متراژ در سال 94 به سه میلیون و 314 هزار و 217 متر مربع رسیده است. این آمار در یک نگاه کلی بیانگر خروج از پلاکهای ریزدانه و گرایش به سمت پلاکهای بزرگ و رشد انبوه سازی به جای انفرادی را نشان می دهد.

اقتصاد بازار: این روندها در مناطق پانزده گانه شهرداری چگونه بوده است؟
آمار افزایش متراژ صدور پروانه های ساختمانی در تمام مناطق 15 گانه شهرداری اصفهان به صورت یکسان نیست و از میان 15 منطقه برخی از مناطق افزایش سرسام آوری داشته اند. به عنوان مثال منطقه 12 رشد بسیار خوبی داشته و منطقه 8، 14 و 6 رشد نسبی داشته اما مناطق 1،2، 5، 7 ،11 و 13با کاهش مواجه بوده است.

با تحلیل انجام شده بر این نمودارها این نکته به چشم می آید که در مناطقی که رشد ویژه وجود داشته، جز مناطق کمتر توسعه یافته بوده اند و استقبال بیشتر مردم به دلیل پایین تر بودن سرانه زمین و پروانه ساخت است که این خود تمایل مردم به مسکن ارزان قیمت را نشان می دهد.
از نگاه دیگر صدور پروانه های ساخت و ساز در هر ماه در سطح کل مناطق شهری مورد بررسی قرار گرفته و نشان می دهد که در ماه فروردین افزایش صدور پروانه از نظر متراژ نسبت به سال گذشته وجود داشته اما در ماه های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد این میزان کاهش داشته اما باز در 15 روز اول شهریور این رقم رشد پیدا کرده است.
دلیل افزایش صدور پروانه های ساخت و ساز در فروردین ماه این است که ابتدای سال 94 عوارض و تراکم صدور پروانه افزایش پیدا می کند در نتیجه واریز پول در اسفند ماه انجام می گیرد و پروانه ها نیز در فروردین ماه صادر می گردد. در ماه های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد نیز به دلیل اینکه فصل ساخت و ساز رونق بیشتری دارد دیگر کسی به دنبال صدور پروانه نیست، تا اوایل شهریورماه که هوا رو به سردی می رود و دوباره آمار مجوز پروانه ها بالا می رود.
با نگاه به این ارقام، شاهد رشد و پیشرفت نسبي نسبت به سال گذشته (تا اين تاريخ) در صنعت ساختمان هستیم و به نظر می رسد که به خروج تدریجی از رکود بازار مسکن که از قبل هم پیش بینی شده بود، باز می گردیم. البته رعایت یکسری نکات برای استفاده از این فرصتها لازم و ضروری است.
اقتصاد بازار: با توجه به نمودارها و افزایش روند رو به رشد ساخت و سازها در برخی از مناطق شهری آیا این مساله منافاتی با توسعه متوازن شهر پیدا نمی کند؟
در حقیقت در بحث طرح جامع و تفصیلی، پیش بینی هایی برای سقف تراکم در هر منطقه از نظر جمعیت، تراکم بافت فرسوده شهری، توسعه درون زا و برون زا در نظر گرفته شده است که در کدام منطقه نیاز به توسعه شهری وجود دارد، یا درکدام بخش از بافتهای فرسوده می توان توسعه شهری را مد نظر قرار داد.
امادر مورد جهت دهی مردم که به سمت کدام مناطق رو بیاورند جای نگرانی نیست چرا که نظام عرضه و تقاضا مسیر را مشخص می کند، در حال حاضر شرایط اقتصادی به نحوی است که مردم نیازمند مسکن ارزان قیمت هستند به همین دلیل اکنون رو آوردن به مناطقی مانند 8 و 12 به دلیل اینکه سرانه قیمت زمین به مترمربع آپارتمان کمتر از سایر مناطق است یا سرانه قیمت صدور پروانه که همان عوارض ارزش افزوده بر تراکم می باشد در این مناطق كمتر است در نتیجه خواهان بیشتری پیدا کرده است.بنابراین استقبال ساخت و ساز در مناطق ارزانتر بیشتر است و با پیش بینی های انجام شده در افق 15 ساله طرح بازنگري تفصيلي در این مناطق سرمایه گذاری ادامه يابد، حال اگر شرایط به گونه ای پیش رود که وضعیت اقتصادی مردم بهبود پیدا کند به طبع مسکن های گران قیمت در بورس قرار می گیرد.
اقتصاد بازار: یکی از اقداماتی که شهرداری برای توسعه متوازن شهر انجام داده، مشارکت بخش خصوصی در پروژه های کلان مانندشهرک سلامت است، مشارکت شهرداری در این پروژه ها بر چه اساسی صورت می گیرد؟
نحوه مشارکت شهرداری بیشتر در این راستا بوده که زمین و پروانه از شهرداری و هزينه هاي ساخت از سرمایه گذار است و به تناسب و با کار کارشناسی سهم شهرداری و سرمایه گذار هر کدام مشخص مي گردد و در چند ساله اخير نيز تمايل به سرمايه گذاري به گونه ای بوده كه علاوه بر سرمايه گذاري در بخش مسكوني ، تمايل به سرمايه گذ اري در پروژه های خدماتی نیز افزايش يافته است كه نمونه آن شهرك سلامت و يا پاركينگ طبقاتي است. حتي در زمینه های فرهنگی و ورزشی نيز تمایل به سرمايه گذاري وجود دارد؛ همچنين در جهت تحقق كاربريهاي عمومي اين امكان وجود دارد كه اگر سرمایه گذار زمینی دارد که کاربری آن فضای سبز است و يا خدماتي است؛ زمین را شهرداری به تملک خود درآورد تا فضای سبز تحقق پیدا کند و به جای آن امتیاز مجوز صدور پروانه به سایر املاک سرمایه گذار داده، يا تراكم سيار اخذ نمايد، به این صورت می توان كاربريهاي پاركينگ، یا فضای سبز وخدمات را تحقق دهيم. یا دربحث شبکه معابر این آمادگی وجوددارد که سرمایه گذاردر ازاي وجه صدور پروانه، متعهد به آزادسازي بخشي از يك خيابان شود.
نوع دیگر مشارکت شبیه بحث مسکن اجتماعی است؛ که با تشکیل شرکت تعاونی بخشي از بافتهاي فرسوده ومشاركت ساكنين در آن با مساعدت شهرداری و با حمايت اداره کل راه و شهرسازی، و متولي گري سازمان نوسازی و بهسازی بحث تجميع و احداث پروژه هاي مسكوني تحقق يابد؛ وزارت راه وشهرسازي نيز به خانه های که در بافت فرسوده هستند تسهيلات و وديعه پرداخت می نمايند تا به مدت لازم خانه خود را ترک و با وديعه مربوطه، محلي را به طور موقت رهن نمايند و زمانی که این واحدهای مسکونی با كيفيت ساخته شد به واحد مربوط به خودشان مراجعه کنند.
اقتصاد بازار: نمونه ای از این مشارکت تاکنون به انجام رسیده است؟
یک نمونه از مشارکت مسکن اجتماعی را در محله همت آباد داريم، كه شركت تعاوني تشكيل شده و به زودي كار شروع خواهد شد؛ در اين بخش .بیش از 35 درصد زمین بافت فرسوده این منطقه به تملک شهرداری درآمده و مابقی متعلق به مالکینی است که آنجا زندگی می کنند. حسن این نوع مشارکت این است که یک بافت نابهنجار با کوچه و پس کوچه ها و ابنيه بی کیفیت و فاقد امکان خدمات رسانی تبدیل به یک بافت شهری استاندارد با گذربندی مناسب به همراه خدمات مناسب و ساختمانهای با کیفیت و با رعايت مقررات ملي ساختمان احداث مي گردد.
اقتصاد بازار: آیا شهرداری تسهیلات ویژه ای جهت جذب سرمایه گذاران کلانی که وارد شهر اصفهان می شوند، قرار می دهد؟
تسهيلات در قالب حمايت هاي معنوي و تخفيف است و در صورتي كه با شهرداري مشاركت نمايند نيز زمين و پروانه از شهرداري است و سرمايه آنها روي ساخت متمرکز می شود؛ در دوران رکود برای اینکه حجم نقدینگی کم بود، گرايش سرمايه گذاران بیشتر به سمت سرمایه گذاری سوق داده شده است .
نوع دیگر سرمایه گذاری در بافت فرسوده با 50 درصد تخفیف در تراکم و عوارض است و با پشتيباني هایي که از نظر وام و ودیعه از سوی وزارت و راه شهرسازی انجام می گیرد کار ساخت و ساز در بافت فرسوده آغاز می گردد. همچنين در بافت فرسوده ای که فاقد ارزش تاریخی مي باشد؛ می توان ارتفاع مناسب داد اما بافتهای فرسوده که دارای ارزش تاریخی هستند دارای ضوابط خاص خود هستند.در صدد هستیم تدابیری اتخاذ شود تا سرمایه گذاری در بافت فرسوده نیز امکانپذیر گردد. و در قالب افزايش سطح اشغال توجيه اقتصادي منطقي براي اين بافت نيز ايجاد نماييم .
اقتصاد بازار: بخش هتل سازی و توسعه اماکن گردشگری نوع دیگری از ورود سرمایه گذاران است. چه امکاناتی از طرف شهرداری برای تسهیل این امر، در اختیار سرمایه گذار قرار داده می شود؟
در حال حاضر با تصويب شوراي اسلامي شهر از هتل سازان پولی بابت تراکم دریافت نمی شود و با یک مبلغ مختصر می توانند مجوز هتل را دریافت و سرمایه گذاری کنند، در حقیقت سیاست تشویق و توسعه برای رونق گردشگری در دستور کار قرار دارد و از همه مهمتر ترغیب برای اشتغال که به دنبال خود رونق در صنایع دستی و ساخت اماكن گردشگري را نیز به همراه دارد.
اقتصاد بازار: یکی از معضلاتی که سرمایه گذاران در زمان ورود به شهرداری با آن روبرو می شوند، بروکراسی های متعدد و بعضا زاید در مراحل مختلف اداری است. برای رفع این مشکل چه تدبیری اندیشیده شده است؟
بورکراسی های حاکم بر صدور پروانه که گاهی متاسفانه به فساد اداری نیز منجر می شد، ما را بر آن داشت تا وارد تدبیر جدیدی به نام شهرسازی الکترونیک شویم. البته دکمه شروع این مسئله از 12 سال پیش در معاونت شهرسازی اصفهان کلید خورده بود، اما متاسفانه نرم افزارهایی که به این منظور به کار برده می شد، چندان موفق و کارا نبودند. اخیرا نرم افزاری که آزمون خود را در تعدادي از کلانشهرهای کشور با موفقیت گذرانده در دست خريد است و مورد استفاده قرار می گیرد؛ این کار در وهله اول از دو منطقه شروع شده و مراحل مربوط به استعلامات از بانک، دفترخانه، مجوز حفاری از طریق دفاتر پیشخوان دولت انجام می گیرد. به زودی گستره این امر به سایر مناطق شهره نیز کشیده می شود چرا که با این کار حدود 70 درصد مراجعات به شهرداری کاسته خواهد شد.
کار دوم صدور پروانه از طریق سیستم است و بدين ترتيب مالك و كاربر می توانند استعداد سنجی ملك مربوطه، پرداخت عوارض نوسازی و دريافت دستور تهیه نقشه و موارد دیگر را انجام دهند. این کار باعث کاهش ازدحام، جلوگيري از فساد اداری و كاهش بورکراسی می شود و تا پایان سال آینده این سیستم در تمامی مناطق شهرداری،خواهد شد.
سیستم تصویر برداری کار دیگری است که شهرداری آن را از مناطق 5 و 6 و 13 آغاز کرده و از کلیه معابر و خیابانها تصویربرداری انجام می گیرد و قرار است با این نرم افزار ظرف مدت سه ماه تصویربرداری کل شهر انجام گیرد به طوری که تمامی کوچه ها و معابر با دید 360 درجه قابل رویت باشند.در این نرم افزار می توان نماهای شهری و سیمای شهری را به گونه ای تنظیم کرد که با نماهای اطراف هم خوانی داشته باشد وبه این ترتیب، معضلات شهری را شناسایی و به معاونتها و دستگاه های مربوطه انتقال دهیم.
گفتگو از: مجید محققیان