خزان تورم در بازار اجاره

خزان تورم اجاره‌‌‌ در ماه میانی پاییز رقم خورد و سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در تهران و کشور در آبان ماه به صورت سراسری کاهش یافت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان‌دهنده کاهش محسوس سرعت رشد اجاره‌‌‌بها به صورت سراسری هم در تهران و هم در کشور است. این خزان تورم اجاره، خود را در شکل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها هم به لحاظ تحولات ماهانه و هم از نظر تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در آبان سال‌جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، در آمارهای رسمی نشان داده است.

آبان امسال، اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه قبل یعنی مهرماه 1401 معادل 1/ 4درصد رشد کرد. این میزان رشد در همین بازه زمانی در کشور معادل 5‌درصد بود. رشد 1/ 4درصدی اجاره‌‌‌بها در تهران و 5‌درصدی اجاره‌‌‌بها در کشور در حالی آبان امسال رقم خورده و به ثبت رسید که در ماه قبل یعنی مهرماه، تورم ماهانه اجاره هم در تهران و هم در کشور به اوج قله تورمی رسید.  تورم ماهانه 7‌درصدی در بازار اجاره مسکن شهر تهران و کشور، در حالی در مهرماه به ثبت رسید که این میزان تورم ماهانه اجاره نه تنها بالاترین تورم ماهانه در این بازار در سال 1401 بود بلکه مطابق بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت تورم ماهانه اجاره مسکن، از سال 92 این میزان جهش ماهانه پاییزی اجاره‌‌‌بها بی‌‌‌سابقه بوده است.

«دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که آبان امسال و بعد از انتشار آمار مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در مهرماه 1401، با عنوان «شوک سوم به اجاره‌‌‌بها»، در همین صفحه منتشر کرد، با اعلام خبر قله‌‌‌پیمایی تورم اجاره در ماه ابتدایی پاییز امسال، از دخالت عامل سوم در اوج‌‌‌گیری تورم ماهانه اجاره خبر داد. در این گزارش سه عامل مهم و موثر در قله‌‌‌پیمایی تورم اجاره مسکن معرفی شد که یک عامل به عنوان، دلیل جدید و اصلی در ثبت بالاترین تورم ماهانه در این بازار، شناسایی شد.

نوسانات قیمت در بازار اجاره مسکن همواره تحت‌تاثیر دو عامل مهم یعنی سطح تورم عمومی و سطح تورم مسکن قرار دارد. در واقع با افزایش تورم عمومی و تورم مسکن، تورم اجاره نیز بالاتر می‌رود و سرعت رشد اجاره‌‌‌بها بیشتر می‌شود. مهرماه امسال، این بازار نه تنها تحت‌تاثیر تورم عمومی حول وحوش 50‌درصدی و تورم مسکن واقع در مرز 50‌درصد، قرار داشت بلکه اثر شوک ارزی، به بازار اجاره نیز سرایت کرد و خود را در رشد بی‌‌‌سابقه تورم ماهانه پاییزی در این بازار از سال 92تاکنون نشان داد.  در این گزارش، به این موضوع اشاره شد که پای دلار در کفش اجاره‌‌‌بهای پاییزی نیز قرار گرفته است و مانند برخی دیگر از بازارها، بازار اجاره هم از شوک پاییزی ارزی 1401، اثر گرفته است. در واقع مهرماه امسال و در شرایطی که بازار از مقطع اوج جابه‌‌‌جایی مستاجرها یعنی تابستان خارج شده، تحت‌تاثیر تغییر فصل، تقاضا برای اجاره‌‌‌ مسکن نیز کمتر شده است و به دنبال افزایش وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای، عرضه بخشی از فایل‌‌‌های خریداری شده به بازار اجاره رخ داده است، دلیلی برای قله‌‌‌پیمایی تورم اجاره در کشور و تهران وجود نداشت. اما تورم عمومی نزدیک به 50‌درصد، تورم نقطه به نقطه حول وحوش 50‌درصدی مسکن و از سوی دیگر اثر جهش ارزی، منجر به رشد ماهانه 7‌درصدی اجاره مسکن در تهران و کشور شد. در واقع علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن بالا، جهش ارزی نیز به دنبال رشد قابل‌توجه قیمت دلار به بازار اجاره سیگنال داده و آن را تحت‌تاثیر قرار داد.

اما آبان ماه، به طور همزمان و سراسری، تورم اجاره مسکن تهران و کشور خزان ‌‌‌زده شد و در فاز کاهش قرار گرفت. تورم ماهانه اجاره‌‌‌ مسکن در مهر امسال هم در تهران و هم در کشور برابر 7‌درصد بود؛ این میزان در تهران وکشور در آبان ماه به میزان محسوس افت داشته است. این موضوع به معنای کم شدن سرعت رشد اجاره‌‌‌بها و سرازیر شدن تورم اجاره از قله تورمی ماهانه است. تورم ماهانه اجاره مسکن در تهران و کشور در حالی در آبان ماه نسبت به مهرماه امسال کاهش یافته است که این خزان تورمی به لحاظ تحولات نقطه به نقطه در بازار اجاره نیز به ثبت رسیده است.  تورم نقطه به نقطه اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران از 41‌درصد در مهرماه به 8/ 39‌درصد در آبان رسید. این میزان در این بازه زمانی در کشور (مهرماه به آبان 1401) از 8/ 46‌درصد به 45‌درصد کاهش یافت. در واقع این خزان تورمی در بازار اجاره آبان ماه نه تنها در تهران که در کشور و نه تنها به لحاظ تورم ماهانه که از نظر تورم نقطه به نقطه نیز در این بازار رصد شد.

ادامه شرایط سخت مستاجرها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اگر چه سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در میانه پاییز کاهش یافت اما این موضوع به معنای کاهش اجاره‌‌‌بها در آبان یا بهتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار نیست. هم سطح ریالی اجاره‌‌‌بها و هم تورم (سرعت رشد) اجاره، کماکان بالا و در شرایطی قرار دارد که از سطح استطاعت مالی بسیاری از خانوارهای مستاجر فراتر است. به عبارت دیگر شرایط در بازار اجاره به‌رغم کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آبان ماه همچنان برای مستاجرها سخت است و رشد اجاره‌‌‌بها هم از توان مستاجرها خارج است و هم از سطح متعارف سال‌های معمول بازار مسکن بالاتر است.  این بالا بودن نیز تحت‌تاثیر بالا بودن نرخ تورم عمومی و سطح تورم مسکن قابل توضیح است ضمن آنکه عواملی همچون انتظارات تورمی به دنبال جهش ارزی بر این بازار اثرگذار بوده است.   به همین دلیل حتی در شرایطی که آبان ماه، تورم اجاره از قله مهرماه پایین‌‌‌تر آمده و از سوی دیگر به دلیل تغییر فصل، تقاضا در این بازار کاهش یافته است، اما کماکان، متقاضیان این بازار با اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی غالبا بالاتر از توان مالی واقتصادی خود روبه‌رو هستند. با این حال، کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آبان ماه به هر حال یک علامت مثبت در این بازار برای مستاجرها محسوب شده و نشان می‌دهد دست‌‌‌کم به لحاظ سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، شرایط میانه پاییز نسبت به ابتدای این فصل بدتر نشده است.

سه دلیل خزان اجاره

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و تحقیقات میدانی صورت گرفته در این زمینه از شناسایی سه علت مهم در خزان تورم اجاره در آبان‌‌‌ ماه خبر می‌دهد. در حالی که آمارهای رسمی نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آبان ماه است، نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، «کم شدن قدرت مداخله دستوری در سازوکار معاملات اجاره مسکن» مهم‌ترین دلیل کاهش تورم اجاره‌‌‌بها در آبان ماه است. از تیرماه امسال، با هدف مهار تورم در بازار اجاره، مصوبه‌‌‌ای به تصویب رسید اما عملا معادله طبیعی رابطه موجر ومستاجر در بازار را به هم ریخت. این مصوبه دو رکن مهم داشت. اول آنکه حق تمدید قرارداد اجاره‌‌‌بها به صورت یک‌‌‌طرفه را برای مستاجر به رسمیت شناخته بود و رعایت سقف 25‌درصدی رشد اجاره‌‌‌بها در تهران و20‌درصدی اجاره‌‌‌بها در کشور را الزامی کرده بود.

به لحاظ سقف افزایش اجاره‌‌‌بها، عملا بازار از این سقف دستوری تبعیت نکرد و در تمام ماه‌‌‌ها، اجاره‌‌‌بها رشد بیش از 40‌درصدی را تجربه کرد. اما تعیین ضابطه امکان تمدید یک‌‌‌طرفه قراردادهای سال قبل برای مستاجران منجر به ایجاد نوعی ترس و نگرانی در موجران شد.

این نگرانی هم منجر به عدم‌عرضه بخشی از واحدهای خریداری شده از سوی سرمایه‌گذاران به بازار اجاره شد و هم باعث شد برخی از افرادی که در سال‌های قبل واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کرده بودند، از ترس اینکه مبادا دیگر موفق به تخلیه ملک خود نشوند، از عرضه واحدشان به بازار صرف‌‌‌نظر کردند.

کاهش اثر مصوبه دستوری

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در آبان‌ماه، هر دو سمت فعال در بازار اجاره، یعنی موجر و مستاجر، بیش از آنکه روی این مصوبه ناموفق حساب کنند، بر واقعیت بازار تکیه کرده و همین موضوع نگرانی مالکان برای عرضه به بازار اجاره را کاهش داده و در نهایت همین افزایش عرضه، به عنوان مهم‌ترین عامل کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در میانه پاییز رصد شد. در واقع در میانه پاییز هر دو طرف پذیرفتند که با واقعیت بازار و بر اساس آن رفتار کنند نه با مصوبه‌‌‌ای که با واقعیت بازار سازگاری ندارد.  واسطه‌‌‌های بازار اجاره در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: نگاه دو طرف بازار (موجر و مستاجر) به این مصوبه کمرنگ‌‌‌تر شده است و برخلاف تصور سیاستگذار که عدم‌تصویب این مصوبه را منجر به وقوع سونامی تورمی در بازاراجاره می‌‌‌دانست، همین کمرنگ شدن اثر آن در بازار از مسیر افزایش عرضه و از بین رفتن نگرانی مالکان، در سرازیری تورم اجاره موثر بود.  عامل دوم به کم شدن تقاضا در پاییز به دلیل تغییر فصل و عبور از فصل اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ مستاجران یعنی تابستان مربوط می‌شود. به طوری که واسطه‌‌‌ها اعلام می‌کنند هم‌‌‌اکنون در برخی از محله‌‌‌های شهر تهران تعداد فایل از میزان تقاضا برای اجاره بیشتر شده است و این موضوع ناشی از اثر تغییر فصل و ورود به فصل سرماست. عامل سوم به انتظار از بابت بازگشت تورم ماهانه اجاره از قله تاریخی مربوط می‌شود. از آنجا که در مهرماه امسال، تورم ماهانه اجاره قله پیمایی کرد و رکورد تاریخی زد، به دلیل آنکه سرعت رشد اجاره در این ماه بیش از حد انتظار بالا رفته بود، انتظار کاهش تورم اجاره در آبان ماه وجود داشت و این رخداد نیز در میانه پاییز عملی شد. البته در این زمینه به برخی دیگر از عوامل از جمله کاهش وزن فایل‌‌‌های مرغوب در بازار پاییزی اجاره نیز می‌توان اشاره کرد.

خزان اجاره ادامه دارد؟

اما در شرایط فعلی یک سوال مهم آن است که آیا این خزان تورمی در بازار اجاره ادامه خواهد داشت؟ پاسخ به این سوال به سرنوشت سه مولفه اساسی در تحولات اخیر بازار اجاره مسکن بستگی دارد و سیاستگذار باید در این زمینه تمهیدات لازم را به کار بگیرد. سیاستگذار باید متوجه این موضوع باشد که مسیر بازگشت تورم اجاره به سطح متعارف در گرو مهار انتظارات تورمی، ثبات‌بخشی به بازار ارز و همچنین اجرای سیاست‌های موثر برای ثبات‌‌‌بخشی به تورم عمومی و تورم مسکن است. در غیر‌این صورت نمی‌توان امیدواری چندانی برای بازگشت تورم اجاره به سطح متعارف و پایین‌‌‌تر از سطح فعلی داشت.