این روز‌ها اگر به قصد خرید مسکن به مشاوران املاک در سطح شهر تهران مراجعه کنید، پیامی جز «در خرید عجله کنید» را نخواهید شنید. اما آیا بازار مسکن از رکود خارج شده و روند افزایش قیمت‌ها شیبی سریع‌تر به خود خواهد گرفت؟ به گفته حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصص مشاوران املاک کشور و نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، تا پایان سال‌جاری افزایشی در قیمت‌ها نخواهیم داشت. او همچنین پیش‌بینی کرده است تا پایان بهار 97 بازار مسکن بی‌تلاطم و آرام بماند.
اما از طرف دیگر گزارش اخیر بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در آذرماه 96 حکایت از افزایش قیمت‌ها و جهش میزان معاملات دارد. حکایتی که می‌گوید، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 50.2 درصد افزایش داشته و همچنین متوسط خرید و فروش یک‌متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در حدود 5 میلیون تومان است که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایشی در حدود 15درصد را نشان می‌دهد. همچنین اوایل سال‌جاری ارزش میانگین بهای واحدهای مسکونی 4 میلیون و پانصد هزار تومان بوده که گزارش بانک مرکزی از رشدی 500 هزار تومانی در هر متر خبر می‌دهد. نگرانی از افزایش قیمت‌ها باعث شده تا مصرف‌کنندگان واقعی مسکن با مشکلاتی مواجه شوند و بازار سفته‌بازی در آپارتمان‌های ارزان قیمت مجددا رونق بگیرد. «جامعه فردا» با هدف بررسی رونق اخیر بازار مسکن به گفت‌و‌گو با حسین عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه‌و‌شهرسازی و کارشناس بازار مسکن نشست.
به‌نظر شما آیا بازار مسکن از رکود خارج شده است؟
این بستگی دارد که رونق و رکود را چگونه تعریف کنید. اگر منظورتان برگشت به شرایط هیجانی و سفته‌بازانه سال‌های 1386 یا 1392 باشد، پاسخ قطعا منفی است. اصولا دولت روحانی به‌دنبال رونق سفته‌بازانه در بازار مسکن نبوده است. به‌طور واضح‌تر وزیر راه و شهرسازی علاقه‌ای نداشته که مسکن به کالای موضوع سفته‌بازی و سوداگری بدل شود؛ همچنین تلاش ایشان همواره آن بوده که در بازار مصرفی مسکن (ارزان و میان‌قیمت) دخالت کنند تا مطمئن شوند که خرید یا اجاره برای خانوارها تحمل‌پذیر است و هزینه‌ها از طاقت آنها خارج نیست. بنابراین، بازار مسکن مصرفی ارزان و میان‌قیمت در پاره‌ای مناطق و شهرها رونق نسبی گرفته است.
چه عواملی منجر به پیدایش رونق اخیر در بازار مصرفی مسکن و افزایش تعداد معاملات در ماه‌های گذشته شده است؟
تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن کمی کمک کرده، تا خریداران مسکن قدرت خرید بیشتری پیدا کنند. همچنین شاهد افزایش تقاضا در بخش مصرفی مسکن هستیم. بنابراین، نیاز طبیعی به مسکن جدید وجود دارد و مسکن‌های خالی گران‌قیمت، این نیازها را پاسخگو نخواهد بود. به علاوه، آمار معاملاتی بیانگر آن است که تبدیل به احسن‌کردن (تعویض خانه) نیز تا حدودی راه افتاده است. یعنی بخشی از جامعه که در گذشته مسکن داشته، با استفاده از تسهیلات بانک مسکن می‌توانند مسکن بهتری تهیه کنند، خرید و فروش به جهت تعویض مسکن را شروع کرده‌اند. همچنین بهبود حجم معاملات در مناطق شرقی و غربی تهران بیانگر این رونق بوده که این واحدها عمدتا قیمت‌های متوسط دارند.
آیا این تحول در معاملات بازار مسکن فقط در سطح شهر تهران بوده یا به سایر شهرهای بزرگ و اصلی کشور نیز سرایت کرده است؟
در سایر شهرهای بزرگ کشور نیز تقاضا بهبود نسبی یافته، اما شدت و ضعف آن از شهری به شهر دیگر متفاوت است.
آیا سیاست‌های دولت در تحریک بخش تقاضا در چند سال اخیر مؤثر بوده است؟
تسهیلات ارزان قیمت بانک مسکن از طریق صندوق پس‌انداز مسکن قطعا کمی مؤثر بوده است. تسهیلات این صندوق از طریق اعطای یک خط اعتباری مناسب بانک مرکزی به بانک مسکن ممکن شد. اگر این مجوز بانک مرکزی زودتر هم صادر شده بود، اکنون شاهد تحولات مثبت بیشتری در بازار مسکن بودیم. همچنین اگر دولت منابعی در اختیار داشت که به سایر بانک‌ها نیز یارانه به‌عنوان تفاوت سود بدهد، این روند (رونق) با شدت بیشتری قابل‌مشاهده
می‌شد.
من به همراه سایر همکلاسی‌هایم در سال 1348 (در سال اول دانشکده) توسط بانک رهنی (بانک مسکن کنونی) استخدام شدیم که در منازل مردم برویم و تسهیلات خرید مسکن ۲۰ ساله به مردم بفروشیم. مایه تأسف است که بعد از گذشت ۴۰ سال از عمر بانکداری در جمهوری اسلامی، هنوز همان محصول قدیمی را هم در اختیار مردم نمی‌توانیم بگذاریم. در همه جای دنیا مردم از محل پس‌انداز آینده خود مسکن خریداری می‌کنند؛ مسکن مهم‌ترین کالایی است که خانوار متوسط در طول عمر خود خریداری خواهد کرد. بنابراین، برای طبقه متوسط چاره‌ای جز خرید اقساطی مسکن وجود نداشته، میلیاردها نفر در دنیا و میلیون‌ها نفر در ایران از این طریق صاحب خانه شده‌اند. این روند باید در کشور تقویت شود، اگر دولت بتواند نرخ تورم را تک‌رقمی نگاه دارد، این روند تقویت خواهد شد، چراکه اعطای تسهیلات بانک‌ها از این مجرا کم‌ریسک بوده و آنها داوطلبانه در این بخش تسهیلات اعطا خواهند کرد. اما اگر دولت توان کنترل تورم در محدوده کنونی (تک رقمی) را از دست بدهد، ناچار است که یارانه تفاوت سود به بانک‌ها را پرداخت کند، تا اقساط تسهیلات خرید مسکن در استطاعت
خانوارها باشد.
رونق نسبی اخیر در کدام یک از بخش‌های مسکونی، اداری و تجاری بیشتر بوده است؟
مسکونی و اداری وضع بهتری دارند. در واحدهای تجاری با مازاد عرضه‌ای بزرگ روبه‌رو هستیم. 10سال است که به قیمت‌های ثابت، قیمت واحدهای تجاری درحال کاهش بوده و برآورد بنده این است که در سال‌های پیش‌رو با کاهش قیمت آنها مواجهیم، تا حباب قیمتی واحدهای تجاری به‌طور کامل تخلیه شود.
آیا به‌نظر شما دوره سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی نظیر مسکن به پایان نرسیده است؟
قطعا خیر. اگر منظورتان این است که خرید مسکن نوعی سرمایه‌گذاری به حساب آمده و خرید در این بخش سرمایه‌گذاری مناسبی بوده، در پاسخ باید بگویم که مسکن در شرایط امروز وسیله پس‌اندازی مناسبی نیست. همچنین دیگر وسیله سفته‌بازی هم نخواهد بود، در شرایط کنونی نمی‌شود مسکن را خالی نگاه داشت و بعد از مدتی گران‌تر فروخت و سود کسب کرد. این سفته بازی در بخش مسکن (دلالی) دیگر از بین رفته، اما می‌شود مسکن را خرید و از طریق اجاره به سود رسید. این مدل از کسب‌و‌کار در آینده رونق بیشتری خواهد گرفت.
همواره به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیاز خواهیم داشت. با توجه به جمعیت جوان کشور و همچنین رشد تعداد خانوارها و ازدواج‌ها، همواره به مسکن جدید نیاز داریم و ساخت‌وساز در کشور جریان خواهد داشت.
خانه‌های خالی موجود هم عمدتا گران هستند و نمی‌توانند مانع ساخت واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت بشوند. غیر از مسکن، به ساخت ابنیه و ساختمان‌های بسیار دیگری هم نیاز است.
به‌نظر شما در پایان امسال پربازده‌ترین بازار سرمایه‌گذاری کدام بازار خواهد بود؟ شما از میان بورس، مسکن، ارز و سکه و سپرده‌گذاری بانکی کدام را پربازده‌تر می‌دانید؟
مسکن قطعا پربازده‌ترین بازار نخواهد بود و دولت هم علاقه‌ای ندارد که مسکن ابزار پس‌انداز شود. تلاش وزارت راه و شهرسازی آن است که «زمین» و «مسکن» دیگر هیچ‌وقت در کشور موضوع سفته‌بازی نشود. همچنین دولت در سال‌های آینده باید با طراحی نظام مالیاتی از وقوع این امر جلوگیری کند.
از طرف دیگر دولت به دلایل بسیار متشابه علاقه‌مند نیست ارز و سکه به وسیله پس‌انداز مردم بدل شود، سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها برای کشور مولد نیست. از دل سرمایه‌گذاری در «ارز» یا «سکه‌ای» که به‌عنوان پس‌انداز خریداری و نگاهداری می‌شود، رونق اشتغال به‌وجود نمی‌آید.
بنابراین، شیوه معقول سرمایه‌گذاری آن است که در دو بازار سرمایه یا پول سرمایه‌گذاری شود. کسانی که سپرده‌های قدیمی داشته، تا پایان موعد سررسید حساب‌هایی که سود بالا می‌گیرند، هیچ علاقه‌ای برای انتقال نقدینگی خود به بازار‌های سرمایه، طلا و ارز ندارند. اما در پایان سررسید این سپرده‌ها، اگر مقررات بانک مرکزی به‌طور کامل رعایت شود، این بخش از نقدینگی ممکن است از بانک‌ها به سایر بازارها انتقال یابد.