سال‌هاست مسکن به کلاف سردرگمی برای مسئولان تبدیل شده است که باز کردن گره‌های آن به این سادگی‌ها نیست. به باور بسیاری از کارشناسان اقتصادی، یکی از مشکلات اصلی مردم برای خانه‌دار شدن در ایران، نبود تعادل در میان عرضه و تقاضا است. این در حالی است که بر اساس آمارها، دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد که در مقایسه با سال‌های گذشته روند رو به رشدی داشته است؛ به طوری‌که در فاصله سال‌های 85 تا 95 متوسط رشد خانه‌های خالی به 17 درصد رسیده است.
هر چند آمارهای رسمی از بالا رفتن تعداد خانه‌های خالی در گوشه و کنار کشور خبر می‌دهند، اما با این همه برخی از کارشناسان با تجربه این حوزه هنوز معتقد هستند که این خانه‌های خالی با قرار گرفتن در حاشیه شهرها، از امکانات مناسب شهری برخوردار نیستند و نمی‌توان به وجود آن‌ها دلخوش بود.
هر چه هست، مسکن همیشه پای ثابت مشکلات اقتصادی دولت‌های مختلف بوده و سال‌هاست که مستاجران از روند رو به کاهش قدرت خرید خود نسبت به قیمت‌ها حکایت می‌کنند و این دور باطل همچنان در جریان است.
هر چند حالا بهارستانی‌ها نیز علت اصلی مشکلات این حوزه را به نبود عرضه و تقاضا نسبت می‌دهند. محمدرضا رضایی، رئیس کمیسیون عمران مجلس به خانه ملت می‌گوید: « تدوین طرح از سوی مجلس کمکی به ساماندهی بازار مسکن نمی کند و دولت باید با تولید مسکن توازن میان عرضه و تقاضا را ایجاد کند.»
او با تاکید بر اینکه ساماندهی بازار مسکن نیازمند ورود جدی دولت به حوزه تولید مسکن است، گفت: تدوین طرحی در این حوزه با توجه به بار مالی آن کمکی به تنظیم بازار مسکن نمی کند.
نماینده مردم جهرم در مجلس دهم، با بیان اینکه بارها پیشنهادات لازم در حوزه مسکن را به دولت ارایه کرده ایم، افزود: متاسفانه علت اصلی وضعیت فعلی مسکن کمبود واحد مسکونی است که دولت نیز اعتقادی به تولید آن ندارد.رضایی با اشاره به نامه کمیسیون عمران مجلس به رئیس جمهور در خصوص تسریع در ساماندهی بازار مسکن، تصریح کرد: تاکنون جوابی در این باره دریافت نکرده ایم.
نیازی به تدوین و تصویب طرحی در حوزه مسکن نیست
او با تاکید بر اینکه تدوین و حتی تصویب طرح در حوزه ساماندهی بازار مسکن نیازی نیست، گفت: دولت خود با در نظر گرفتن بار مالی موارد مختلف باید به ارایه لایحه ای برای پایان دادن به احتکار مسکن و همچنین ساماندهی آن اقدام کند.
این نماینده مردم در مجلس دهم، با بیان اینکه دولت باید به این جمع بندی برسد که کشور نیاز به تولید مسکن دارد، افزود: در حال حاضر فهم مشترکی میان مجلس و دولت در حوزه نیاز مسکن وجود ندارد.
رضایی با تاکید بر اینکه دولت باید در حوزه مسکن پای کار باشد، تصریح کرد: ایجاد تکلیف برای دولت در زمانی که هیچ اعتقادی به اجرای قوانین وجود ندارد کار بیهوده ای است.
مشکل اصلی مسکن غفلت دولت از بازار و تنظیم عرضه و تقاضا است
او با بیان اینکه کمیسیون عمران مجلس بارها با دعوت از وزیر راه و شهرسازی بر ضرورت تولید مسکن تاکید کرده است، گفت: عامل اصلی وضعیت فعلی مسکن غفلت دولت از بازار و تنظیم عرضه و تقاضا است که در این راستا نیز با وجود تذکرات پی‌در پی اقدامی صورت نمی گیرد.
رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، یادآور شد: بارها مجلس در خصوص کمک به دولت برای ساماندهی وضعیت بازار مسکن اعلام آمادگی کرده اکنون نیز حاضر به تدوین هر قانون مورد نیازی برای بهبود وضعیت بازار هستیم.
مسکن در تیرماه راکد بود ...
بازار مسکن شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه قبل از جنب و جوش کمتری برخوردار بود و طبق آمارهای اولیه دچار ۱۴ درصد افت معاملات شده است. به گزارش ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۷ جهش ۴۵.۸ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد. به همین دلیل، تعداد تقاضای واقعی در این بازار افت کرد و با این‌که گفته می‌شود بیشتر خرید و فروش‌ها از ناحیه سفته‌بازان صورت گرفته، معاملات در خردادماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال به ترتیب ۲۲.۱ و ۳.۱ درصد کاهش یافت.
در ادامه و همان‌طور که برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند در تیرماه روند نزولی معاملات ادامه یافت. تا روز ۲۱ تیرماه ۷۳۴۵ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده و طبق برآوردهای اولیه، تعداد خرید و فروش‌ها ۱۴ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته است. این در حالی است همواره که در تیرماه به عنوان اولین ماه از فصل جابه‌جایی، تعداد معاملات، بالا بوده و خرید و فروش بیشتری در سه ماه تابستان نسبت به دیگر فصول انجام می‌شود. با این‌که در سه ماهه ابتدایی سال جاری معاملات نسبت به سه ماهه ابتدای سال ۱۳۹۶ حدود ۵ درصد افزایش یافته اما دو موضوع را نباید فراموش کرد؛ یکی این‌که در اردیبهشت امسال شاهد هجوم یکباره نوسان‌گیران بازار ارز و سکه به بازار مسکن بودیم و عمده خریداران با توجه به انتظارات تورمی وارد بخش مسکن شدند. موضوع دیگر این‌که معاملات در سه ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۶ چندان بالا نبود که رشد ۵ درصدی آن در سال جاری به عنوان شاخصی برای رونق مسکن تلقی شود.جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشت تا راه‌حل‌های کنترل بازار مسکن را با حضور فعالان این بخش بررسی کند. در این برنامه ۹ راهکار توسط وزارتخانه ارایه شد که بعضی مدعوین آن‌ها را مناسب ارزیابی کرده و برخی گفتند جهش فعلی مسکن درواقع نوعی اصلاح قیمت ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی است که راه‌حل خاصی برای آن وجود ندارد.حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ، به ارایه این راهکارها پرداخت و اظهار کرد: عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه اندازی بازارگاه الکترونیکی، انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه‌ای و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف از جمله برنامه‌هایی است که به منظور کنترل بازار مسکن در دست اقدام قرار دارد.
با توجه به هرم جمعیتی، در سال‌های آینده مسکن با رکود مواجه می شود
در ادامه مهرگان ـ استاد دانشگاه ـ نیز به هرم سنی جمعیت کشور اشاره کرد و گفت: آمار جدید نشان می‌دهد کمترین جمعیت کشور از ۱۸ تا ۲۲ سال است. به همین دلیل در سال‌های آینده با رکود مسکن مواجه می‌شویم. در شهرهای بزرگ رشد جمعیت کاهش یافته که این مسائل به بخش مسکن منتقل می‌شود. مشکل بخش مسکن کمبود تقاضا نیست بلکه افزایش قیمت مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت است که باید به سمت روش‌های نوین ساخت مسکن برویم که با کمترین هزینه تولید شود. با رشد فعلی جمعیت نباید اطلاعات غلطی به سازندگان بدهیم که در این بخش سرمایه‌گذاری کنند.
همچنین قلی‌زاده ـ استاد دانشگاه ـ اظهار کرد: بیش از ۵ میلیون واحدهای خالی و شبه خالی وجود دارد. این اولین بار است که این اتفاق افتاد. البته این را به معنای علمی مازاد عرضه نمی‌توانیم تلقی کنیم. تمامی تمرکز روی رشد بوده و معیارهایی که برای تعریف رونق و رکود استفاده می‌شد، معیارهای علمی و مبتنی بر اقتصاد کلان نبوده است. سیاست‌گذار بخش مسکن از معیارهای اقتصاد کلان برای تعریف ادوار تجاری استفاده کند. در مورد مالیات‌ها هم نرخ‌ها بسیار پایین است و باید اصلاح شود.
نقدینگی به هر طرف می رود وحشتناک است
برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ گفت: ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی که به هر طرف هجوم می‌آورد، وحشتناک است. سیاست‌ها باید به سمتی باشد که نقدینگی به سمت تولید و بورس برود. سیاست‌های درون بخشی نمی‌تواند نجات‌بخش باشد. نظام تامین مالی مسکن دچار مشکل است. قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۱۳۸۷ چه زمانی می خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید را مصوب می‌کنیم و از سوی دیگر قانون پیش فروش را وضع می‌کنیم که تامین مالی را دچار مشکل کرده است. باید شهرداری‌ها به سمت درآمدهای پایدار بروند تا شهرفروشی اتفاق نیفتد.
در شرایط فعلی نمی‌توان راه‌حل خاصی برای التهاب بازار مسکن اندیشید
شهریاری نماینده مجلس هم اظهار کرد: وقتی قیمت ارز تغییر می‌کند، یک مارپیچی در قیمت‌ها اتفاق می افتد تا بتواند تغییرات را کنترل کند. در بخش واقعی مسکن اتفاق عجیب و غریبی رخ نداده است. وقتی نقدینگی ما به ۱۷۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده به معنای ثروتمند شدن مردم نیست، این رقم در واقع قدرت خریدش برابر با نقدینگی است که ۱۰ سال پیش بود که به معنای کاهش ارزش پول ملی است. در این شرایط هر آدم عاقلی می‌رود به این سمت که این ریال را تبدیل به کالا کند تا از کاهش قیمت آن جلوگیری کند. مسکن هم از این شرایط متاثر است و در شرایط فعلی کار خاصی نمی‌توان انجام داد؛ چراکه قیمت مسکن بر اساس ارزش پول ملی افزایش پیدا نکرده ولی به هر حال فضای روانی ناشی از این افزایش، بازار را ملتهب می‌کند و دست اندرکاران را به این فکر می‌اندازد که چه راه حلی اندیشیده شود.
کنترل قیمت مسکن زمان‌بر است
هم‌چنین مهدی روانشادنیا ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ در گفت‌وگو با ایسنا درباره راه حل‌های ۹ گانه وزارتخانه گفت:راهکارهای ایجاد تعادل در بازار مسکن در تئوری، خوب هستند، ولی دو موضوع را باید لحاظ کرد؛ یکی این‌که اهتمام برای اجرایی کردن این سیاست‌ها وجود داشته باشد و دوم اینکه آثار چنین برنامه‌هایی زمان‌بر خواهد بود. لذا این نوع سیاست‌ها نمی‌تواند در کنترل قیمت‌های فعلی تاثیر ملموسی ایجاد کند.
قیمت مسکن به اندازه رشد ارز بالا نمی‌رود
در حاشیه این نشست هم حسین عبده تبریزی ـ مشاور وزیر راه وشهرسازی- اظهار کرد: اتفاقی که در سال جدید افتاد موضوع خروج ترامپ از برجام بود که به عنوان عامل روانی در بازار عمل کرد. ترامپ تلاش می کند که ما نتوانیم نفت بفروشیم و درآمدهای ارزی به دست بیاوریم، این موارد به انتظارات تورمی تاثیر می‌گذارد. اما عامل تعیین کننده در قیمت مسکن به اعتقاد من کماکان بودجه خانوار است که به لحاظ محدودیت، قیمت‌های اجاره بیش از این افزایش نمی‌یابد. افزایش قیمت مسکن نیز از هیاهوی عرضه و تقاضای واقعی بالاتر بوده است. یعنی آنقدر که قیمت‌ها بالا رفته، معاملات افزایش نیافته است. او ادامه داد: بعضی‌ها تصور افزایش قیمت را از ارز به مسکن منتقل می‌کنند؛ در حالی که مسکن کالای قابل صادر کردن نیست. وقتی ترامپ از برجام خارج می‌شود، قیمت ارز و طلا بالا می‌رود چون با آن ارتباط دارد اما ساختمان این ماهیت را ندارد. بازار مسکن قطعا از افزایش نرخ ارز تاثیر گرفته اما این افزایش، سقف دارد و قیمت مسکن با شدتی که در بازارهای موازی داشتیم افزایش پیدا نمی کند.