اجـاره‌ خانه‌هاي نجومي

هر سال قيمت رهن و اجاره خانه چيزي در حدود 9 تا 15درصد افزايش پيدا مي‌كند. به نظر مي‌رسد امسال صاحب‌خانه‌ها رقم‌هاي غيرمعقولي براي افزايش اجاره‌بها يا رهن خانه درخواست كرده‌اند . در كشور ما، بازار مسكن از عوامل زيادي متاثر است و وابستگي‌هاي فراواني به ساير حوزه‌هاي اقتصادي دارد. بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور ما، رابطه تنگاتنگی با نرخ تورم دارد. بررسی ها از وضعیت بازار مسکن استیجاری حاکی از افزایش چشمگیر فایل‏های رهن کامل است. برای مالکان آپارتمان‏های لوکس شمال شهر، دریافت ودیعه کامل به صرفه است. مالكان واحدهاي میان‏متراژ و کوچک‏متراژ ترجیح می‏دهند اجاره بهای ماهانه بیشتری دریافت کنند.

فصل بهار كه به نيمه مي‌رسد، بازار خانه‌هاي اجاره‌اي داغ مي‌شود و به عبارتي فصل تعويض يا تمديد قراردادهاي مستاجران براي يك سال ديگر فرا مي‌رسد. از ارديبهشت به بعد، ماه صاحبخانه‌هاست؛ چراكه به هر حال قيمت اجاره‌بها يا رهن خانه‌اي كه به مستاجر سپرده‌اند، بيشتر مي‌شود. گاهي اين افزايش قيمت‌ها به قدري زياد مي‌شود كه مستاجر مجبور مي‌شود براي پرداخت آن خود را به آب و آتش بزند؛البته اين در شرايطي است كه خانه مورد نظر براي او اهميت زيادي داشته باشد و علاقه‌مند به شرايط سخت اسباب كشي نيز نباشد. اگر رقم پيشنهادي از سوي مالك اندازه‌اي باشد كه در توان او نباشد، بازهم همان آش و همان كاسه دنبال خانه جديد گشتن و اسباب كشي پيش مي‌آيد. مشكل بزرگي كه وجود دارد، اين است كه بسياري از مالكان مسكن در كشور ما از همين طريق امرار معاش مي‌كنند و به نوعي مي‌توان گفت صاحبخانه بودن در كشور ما تبديل به يك شغل شده است؛ بنابراين افزايش تدريجي نرخ تورم، بهانه‌اي براي افزايش اجاره‌بها از سوي مالكان خانه‌هاست. اين در حالي است كه افزايش اجاره از لحاظ علمي ارتباط مستقيم با افزايش قيمت زمين دارد.

افزايش‌هاي نجومي

همان‌گونه كه اشاره شد، هر سال در فصل بهار كه تكاپوي مستاجران براي تمديد يا تعويض خانه‌هاي اجاره‌اي زياد مي‌شود، رقم اجاره‌بها و رهن بين 9 تا 15درصد افزايش پيدا مي‌كند. حال اينكه اين افزايش روي نرخ اجاره اعمال شود يا رهن، بستگي به توافق ميان موجر و مستاجر دارد. ظاهرا امسال ماجرا با سال‌هاي قبل متفاوت است. از همان ابتداي ارديبهشت، زمزمه‌هاي زيادي در ميان دوست و آشنا و فاميل شنيده مي‌شد مبني بر اينكه امسال صاحبخانه‌ها، رقم‌هاي‌غيرمعقولي براي افزايش اجاره‌بها يا رهن خانه درخواست كرده‌اند. حتي گاهي رقم درخواستي بيش از30 درصد مقدار اجاره سال پيش بوده است. به طور مثال براي يك واحد 75 متري در غرب تهران كه سال پيش 90 ميليون تومان رهن كامل شده بود، در سال جديد، 140 ميليون تومان به منظور رهن كامل از سوي صاحبخانه درخواست شده است. يك واحد 100 متري در شرق تهران نيز كه در سال گذشته به مبلغ 70 ميليون رهن كامل شده است، براي امسال از سوي صاحبخانه مبلغ 100ميليون تومان درخواست شده است. اين موارد نشان مي‌دهد كه افزايش قيمت از سوي برخي مالكان به هيچ عنوان معقول و منطقي نيست.

افزايش اجاره در گرو افزايش قيمت زمين

در كشور ما مسكن به نوعي كالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شود و حكم كالاي مصرفي ندارد، همين باعث مي‌شود كه براي بسياري از افراد كه صاحب ملك هستند، صاحبخانه بودن تبديل به يك شغل شود. وقتي شخصي مالك يك يا چند واحد مسكوني باشد، مي‌تواند از طريق اجاره دادن آن‌ها روزگار خود را بگذراند. در چنين شرايطي افزايش تدريجي نرخ تورم، موردي است كه باعث افزايش اجاره‌بها و رهن مي‌شود زيرا شخص از طريق دريافت اجاره معيشت خود را تامين مي‌كند. اين در حالي است كه به لحاظ علمي افزايش قيمت اجاره‌بها با افزايش قيمت زمين ارتباط مستقيم دارد؛ يعني هرچقدر قيمت زمين در طول يك سال افزايش پيدا كند، به تناسب آن قيمت اجاره نيز بايد افزايش پيدا كند.درحالي كه در كشور ما بازار مسكن از عوامل زيادي متاثر است و وابستگي‌هاي فراواني به ساير حوزه‌هاي اقتصادي دارد؛ به گونه‌اي‌كه تحولات گوناگون در بخش‌هاي مختلف اقتصاد كشور مي‌تواند به سرعت تاثير خود را بر فراز و فرودهاي بازار مسكن اعمال كند. با اين اوصاف مي‌توان گفت بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور ما، رابطه تنگاتنگی با نرخ تورم دارد و اين رابطه از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسكن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است.

افزايش چشمگير فايل‌هاي رهن كامل

بر اساس سامانه اطلاعات بازار املاک ایران، در نیمه نخست اردیبهشت، 375 فقره از مجموع 1392 فقره قرارداد رهن و اجاره آپارتمان مسکونی منعقدشده كه در قالب «رهن کامل» بوده و اجاره‏بهای آن‌ها که به ‌دلیل ملاحظات شرعی با یک نرخ حداقلی وضع می‏شود نیز، حداکثر 50 هزار تومان بوده است. درعین حال بررسی‌ها از وضعیت بازار مسکن استیجاری، حاکی از افزایش چشمگیر فایل‏های رهن کامل در آپارتمان‏های بزرگ‌متراژ و عمدتا لوکس واقع در مناطق گران‏قیمت شهر تهران است.

در واقع بيشترموجران آپارتمان‏های کوچک ‌ترجیح می‏دهند سهم بیشتری از ارزش نهایی اجاره‌بهای ملک خود را به صورت اجاره ماهانه دریافت کنند و در مقابل موجرانی که آپارتمان‏های لوکس و بزرگ‌متراژ دارند، رهن کامل را ترجیح می‌دهند. آن‏گونه که مشاوران املاک می‏گویند، این وضعیت دنباله رفتار بانک‏ها است؛از يك سو كاهش نرخ سود بانكي باعث شده كه براي بيشتر مالكان دريافت اجاره از مستاجر نسبت به مبلغ رهن در اولويت قرار گيرد، از سوي ديگرباوجود کاهش نرخ رسمی سود بانکی،بيشتربانک‏های تجاری به سپرده‏های چند صد میلیونی، سودهايی بیشتر از نرخ مصوب بانک مرکزی یعنی 15 درصد می‏پردازند و همین موضوع سبب شده برای مالکان آپارتمان‏های لوکس شمال شهر، دریافت ودیعه کامل نیز به صرفه باشد.

اما کسانی که واحدهای میان‏متراژ و کوچک‏متراژ را برای اجاره عرضه کرده‏اند،ترجیح می‏دهند به جای چند 10 میلیون تومان ودیعه، اجاره بهای ماهانه بیشتری دریافت کنند مگر اینکه نقشه فعالیت اقتصادی مشخصی برای نقدینگی خود داشته باشند.

عدم قدرت خريد مستاجر، ابزاري در دست مالك

همان‌گونه‌‌كه مي‌دانيد، اجاره‌ مسكن تابع عرضه و تقاضاي آن است. اگر عرضه آن زياد باشد، به طبع قيمت‌ اجاره‌بها نيز كاهش پيدا مي‌كند و برعكس. از طرفي نيز سرپناه جزو نيازهاي اوليه انسان محسوب مي‌شود و نمي‌توان از آن صرف‌نظر كرد. بالا رفتن اجاره‌بها يك دليل اقتصادي دارد و آن عدم هماهنگي ميان عرضه و تقاضاست. همچنين دليل رواني اين مساله اين است كه به فصل نقل و انتقالات مسكن نزديك مي‌شويم. در اين زمينه احمدرضا سرحدي، كارشناس مسكن به «قانون» مي‌گويد: به نظر من بر خلاف نظر آقاي حسام عقبايي كه گفته‌اند به دليل افزايش نداشتن قيمت خريد مسكن نبايد افزايش اجاره‌بها نيز داشته باشيم، اتفاقا در شرايط فعلي اين مساله برعكس است. وقتي ساختمان‌هاي زيادي ساخته شده و فروش نرفته است و مردم قدرت خريد براي ورود به بازار خريد و فروش ملك را ندارند، درنتيجه به حداقل قناعت مي‌كنند. در اين مورد، حداقل همان «اجاره» است. كساني كه صاحبان املاك هستند، بايد براي تامين معاش خود و تامين سود سرمايه خفته خود روي اين حداقلي كه براي‌شان باقي مانده است، حساب ‌كنند. از طرفي سرپناه نيز چيزي است كه نمي‌شود از آن صرف‌نظر كرد. در حال حاضر كه به فصل تابستان نزديك مي‌شويم، فصل نقل و انتقالات فرا مي‌رسد.وقتي قدرت خريد مسكن در مردم وجود ندارد، به سمت خانه‌هاي استيجاري هجوم مي‌آورند؛ اين در حالي است كه تعداد خانه‌هاي استيجاري محدود است و همين امر باعث مي‌شود كه قيمت‌ها به صورت اجحافي يا طبيعي افزايش پيدا كند. اين يكي از عللي است كه باعث افزايش قيمت اجاره‌بها در هر سال مي‌شود. ساختمان يك كالاست و مشاهده مي‌كنيم كه در اين چند سالي كه با ركود بخش مسكن مواجه هستيم، نگاه سرمايه‌اي به اين كالا كمرنگ شده است و بيشتر به ديد كالاي مصرفي نگريسته مي‌شود. تورم موجود در جامعه شامل قيمت مسكن و اجاره‌بها نيز مي‌شود. از آنجايي كه مردم توان اقتصادي صاحب خانه شدن ندارند، صاحبخانه‌ها در چنين شرايطي قدرت مانور دارند و اين وضعيت، ابزاري به دست مالك مي‌دهد تا بتواند شرايط خود را به مستاجر تحميل كند. يكي از روش‌ها براي جلوگيري از اين وضعيت، اين است كه به خانه‌هاي خالي ماليات تعلق بگيرد يا مالكان اين خانه‌ها مجبور شوند اين خانه‌ها را وارد بازار اجاره كنند نه اينكه ملك را به اميد خروج بخش مسكن از ركود و فروختن به قيمت‌هاي بالا، خالي نگه دارند. درحال حاضر چيزي در حدود دوميليون و 500 خانه خالي در تهران وجود دارد. اگر همه اين واحدها وارد بازار اجاره مسكن شود، عرضه و تقاضا باهم هماهنگ مي‌شود و همين مساله باعث كاهش قيمت‌ها خواهد شد. اگر در عرضه محدوديت وجود داشته باشد و مالك نيز توان فروش ملك خود را نداشته باشد، اجاره را افزايش مي‌دهد و مستاجر نيز راهي جز پذيرفتن شرايط مالك ندارد.

منبع: قانون

رهن آپارتمان درمحدوده پاسداران

قیمت رهن و اجاره مسکن در برخی مناطق تهران