بازار مسکن یکی از گسترده‌ترین بازارهای اقتصادی در سراسر ایران است. سال‌هاست نیاز به ساخت واحدهای مسکونی به دلیل انباشت تقاضا در این بازار حس می‌شود. سازندگان برای فعالیت در این حوزه موانع و مشکلات گوناگونی را بر سر راه خود می‌بینند؛ از مسیر پرپیچ و خم مراحل اداری برای اخذ مجوزهای مربوطه تا تورم نرخ نهاده‌های ساختمانی؛ مسائلی که هم منجر به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شوند و هم به طولانی شدن روند ساخت دامن می‌زنند.
ایجاد فضایی برای چانه‌زنی در طرح تفصیلی پایتخت
کارشناس حوزه مسکن در خصوص مشکلات موجود بر سر راه سازندگان مسکن گفت: چند سال پیش یک طرح تفصیلی برای شهر تهران ارائه شد؛ طرحی که پایتخت را به چند پهنه تقسیم می‌کرد. این پهنه‌ها شامل پهنه مسکونی، تجاری، اداری و فضای سبز و سایر فضاهای آموزشی و بهداشتی می‌شد.
علیرضا محمدی در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» ادامه داد: برای هر پهنه با توجه به تراکم و خیابان‌های موجود در آن منطقه دستورالعملی صادر شد؛ دستورالعملی مبنی بر اینکه هر پهنه‌بندی با هر شماره و کد، تعداد طبقاتی را به شرط این که بتواند شرایطش را از نظر متراژ و ابعاد گذر رعایت کند، بسازند.
او افزود: وقتی که مسوولان شهرداری تهران تغییر کردند، محلی برای چانه‌زنی در خصوص این طرح به وجود آمد. بیشتر به این خاطر که هزینه‌های شهرداری را تامین کنند. این قدرت چانه‌زنی، شفافیت اینکه یک سازنده تا چه مقدار قادر است در یک زمین ساخت و ساز کند را از بین برد. سازنده دیگر قادر به تشخیص متراژ و تعداد طبقات ساخت نبود.
بروز فساد در پی قدرت گرفتن شهرداریها
محمدی خاطرنشان کرد: شهرداری بابت صدور مجوز ساخت طبقات مازاد، هزینه هنگفتی را بابت عوارض نوسازی از سازنده دریافت می‌کند. البته در بسیاری از مواقع این مورد برای سازنده به صرفه است. این که قائل شدن چنین امتیازی برای شهرداری‌های مناطق و یا شهرداری‌های کل و اینکه شهرداری این قدرت را در اختیار داشته باشد که بتواند فراتر از طرحی که تصویب کرده است، اضافه متراژ ارائه دهد و با توجه به افزایش قیمت ملک در تهران و دیگر شهرهای بزرگ کشور، تا چه حد عامل فساد است نیز جای بررسی دارد.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: یکی از عوامل اینکه سازندگان در خصوص دریافت مجوز ساخت دچار مشکل می‌شوند، همین قدرت چانه‌زنی است؛ موضوعی که ایرادات فراوانی به آن وارد است. سازنده این امید را دارد که بتواند با چانه‌زنی با شهرداری مجوز ساخت طبقات اضافه را بگیرد و سود بیشتری ببرد. متاسفانه این عامل فساد در بیشتر شهرداریها در دوران‌های مختلف وجود داشته است.
دفاتر خدمات الکترونیک؛ دلالی بین مردم و شهرداری
محمدی همچنین گفت: متاسفانه با وجود این طرح تفصیلی در شهرداریها هنوز هم نحوه محاسبه عوارض، نحوه مشخص کردن بر و کف و خیلی موارد دیگر به صورت سنتی انجام می‌شود. در کشورهای پیشرفته از مراحل دریافت مجوز ساخت برای سازندگان بسیار ساده‌تر است. حتی در برخی موارد نیاز نیست که به صورت حضوری به شهرداریها مراجعه کنند و بیشتر امور به صورت مجازی و از طریق وبسایت شهرداریها انجام می‌شود.
او عنوان کرد: شهرداری تهران در مقطعی از زمان امتیاز یک سری دفاتر خدمات الکترونیک را به افرادی واگذار کردند؛ افرادی که معمولا صاحب رانت و امتیاز بوده و قبلا در شهرداری سمت داشتند. دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری با این هدف پدید آمدند که بتوانند رابطی باشند بین ارباب‌رجوع و شهرداری و بتوانند مراجعات متعدد به شهرداری را کاهش دهند.
با این وجود اتفاقی که در واقعیت افتاد این بود که این دفاتر به محلی برای چانه‌زنی راحت‌تر ارباب‌رجوع و ورود به رانت فساد تبدیل شد؛ محلی که ارباب‌رجوع بتواند با پرداخت هزینه‌های متفرقه، اقدام به انجام اموری برای کسب سود بیشتر کند. ایجاد دفاتر خدمات الکترونیک دلالی را به وجود آورد بین شهروندان و شهرداری. به این منظور که صرفا کارهای قانونی و روتین انجام نشود. همین موضوع به نوعی عامل فساد شد؛ عاملی که هنوز هم وجود دارد و مزید بر علت برای چانه‌زنی راحت‌تر شده است. با ایجاد این دفاتر در زمان صرفه‌جویی نشد. ایجاد دفاتر خدمکات الکترونیک شهرداری شاید تا حدودی به اهدافی که داشت رسید، اما درآمدهایی که در حاشیه این دفاتر وجود دارد بسیار بیشتر از تعرفه‌های قانونی‌ای است که دریافت می‌شود. همین موضوع باعث شده تا افراد زیادی تمایل به دریافت امتیاز این دفاتر را حتی با پرداخت مبالغ گزاف داشته باشند.
اتلاف وقت و تحمیل هزینه‌های اضافی
محمدی در ادامه خاطرنشان کرد: عوامل دیگری نیز بر سر راه سازندگان واحدهای مسکونی وجود دارد. با وجود ایجاد نظام اتوماسیون، شهرداریها هنوز به صورت سنتی فعالیت می‌کنند. از آنجایی که ساخت و ساز کار پردرآمدی در ایران محسوب می‌شود، متاسفانه رانت و فساد زیادی هم در آن وجود دارد. کسانی که با سرعت گرفتن و به‌کارگیری اتوماسیون مقابله می‌کنند، بیشتر به دنبال همان فساد هستند.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: شما پس از مراجعه به شهرداری برای گرفتن مجوز تخریب و نوسازی، نقشه‌های سازه باید به تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان برسد؛ کاری که قبلا توسط شهرداری انجام می‌شد. این موضوع در ظاهر بسیار مثبت تلقی می‌شود، ولی این باعث اتلاف وقت سازندگان شده است.
او ادامه داد: پس از تایید نقشه‌ها در نظام مهندسی، بیمه تامین اجتماعی برای ارائه خدمات هزینه هنگفتی را به ازای هر مجوز تخریب و نوسازی از سازنده دریافت می‌کند. با این وجود هیچ خدماتی را به سازنده ارائه نمی‌کرد. دولت از آنجایی که سازمان تامین اجتماعی برای پرداخت حقوق و مستمری‌ها و به علت ورشکستگی دچار مشکل شده است، از جیب سازندگان به آنها کمک می‌کند. هزینه دیگری نیز از حساب سازنده به حساب آموزش و پرورش پرداخت می‌شود؛ مبالغی که کم نبوده و بر دوش سازندگان گذاشته می‌شود.
از نظام مهندسی تا تامین اجتماعی
این کارشناس حوزه مسکن گفت: وقتی که صحبت از گرانی مسکن می‌شود، همه مسوولان از این موضوع می‌نالند. سوالی که در ذهن ایجاد می‌شود این است که اگر مسکن گران شده است، چرا هزینه‌هایی که به مسکن ربطی ندارد را در قالب مجوز شهرداری با بندهایی به اسم آموزش و پرورش، تامین اجتماعی، ایمنی و سایر موارد از سازنده دریافت می‌کنید؟ همین موضوع مزید بر علت گرانی مسکن است.
محمدی ادامه داد: پس از پرداخت هزینه به بیمه تامین اجتماعی نوبت آتش‌نشانی می‌رسد. تمام این کارها به ظاهر در قالب اتوماسیون انجام می‌شود. ولی در واقع خود سازنده باید پیگیر امور باشد و هفته‌ای چند روز در آتش‌نشانی، نظام مهندسی و دیگر سازمان‌ها رفت و آمد داشته باشد تا بتواند تاییدیه‌ها را برای ساخت مسکن اخذ کند؛ موضوعی که باعث اتلاف وقت و ایجاد وقفه در ساخت مسکن می‌شود.
مسوولان چوب لای چرخ لکوموتیو مسکن می‌گذارند
او در ادامه گفت: پس از صدور مجوز، سازنده با ارگان‌های مختلف دیگری درگیر خواهد شد. مسوولان چنانچه سازنده را به عنوان یک تولیدکننده در نظر بگیرند، نباید بار اضافه‌ای بر دوش او بگذارند؛ تولیدکننده‌ای که باعث اشتغالزایی فراوان در عرصه‌های مختلف می‌شود. مسوولان معتقدند مسکن لکوموتیو اقتصاد کشور است. با این وجود اقدام به افزایش بار این لکوموتیو می‌کنند و باعث سخت‌تر شدن حرکت آن می‌شوند.
محمدی اذعان کرد: سازنده بعد از اخذ مجوز باید با اداره کار درگیر شود. بیشتر اتباع بیگانه‌ای که در ایران حضور دارند و به کار ساختمانی مشغول هستند، مجوز کار ندارند. دولت اقدام به ساماندهی این افراد نمی‌کند. دولت با عدم ارائه مجوز اقامت و کار به اتباع غیرایرانی، مشکل‌ساز شده است. از این جهت اداره کار نیز مخل روند ساخت و ساز می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: پس از این مرحله، مشکلات دیگری در خصوص راهنمایی و رانندگی وجود دارد. سازنده در مراحلی از پروژه مثلا هنگام نصب اسکلت فلزی، بتن‌ریزی و تخلیه بار و مصالح در محل کارگاه، ناگزیر است برای مقاطع کوتاهی خللی در رفت و آمد معابر ایجاد کند. راهنمایی و رانندگی علاوه بر اینکه کمکی در این خصوص نمی‌کند، مشکلاتی را نیز برای سازنده ایجاد می‌کند.
او گفت: امکان بتن‌ریزی در طول روز در تهران وجود ندارد؛ موضوعی که به خاطر حجم ترافیک شهر طبیعی است. از این رو سازندگان ناگزیرند در هنگام شب بتن‌ریزی کنند. تمام تراک میکسرها طبق قوانین راهنمایی و رانندگی باید به صورت روتین جریمه شوند؛ جریمه‌هایی که در نهایت از جیب سازندگان پرداخت می‌شود. همین مبالغ بر هزینه‌های ساخت و ساز می‌افزاید. فرای بحث پرداخت جریمه، چرا باید یک کار قانونی با جریمه مواجه شود.
محمدی خاطرنشان کرد: در ژاپن تراک میکسرهای حمل بتن در حکم ماشین‌های اضطراری هستند. یعنی به خاطر اهمیتی که بتن در ساخت سازه‌ها دارد، ترافیک خیابان‌ها به نوعی تنظیم می‌شود که حرکت تراک میکسر با تاخیر و اختلال مواجه نشده و این ماشین هر چه سریع‌تر به مقصد برسد.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: پس از آن نوبت به درگیری با اداره مالیات می‌رسد. در مراحل بعدی برای نصب انشعابات ادارات آب، برق، گاز و مخابرات بر سر راه سازنده قرار می‌گیرند. در برخی موارد سازنده مجبور است برای دریافت انشعابات اقدام به حفاری در معابر کند؛ اتفاقی که منجر به ایجاد تداخل در دستورات راهنمایی و رانندگی، شهرداری و ادارات خدمات‌رسان می‌شود. عدم هماهنگی این سازمان‌ها مشکلات زیادی را برای سازندگان مسکن به وجود می‌آورد.
قوانین و آیین‌نامه‌ها به طور دقیق اجرا نمی‌شوند
محمدی ادامه داد: مشکلات فراوان دیگری نیز پیش روی سازندگان وجود دارند؛ مشکلاتی از قبیل نامشخص بودن و تغییر مداوم طرح‌های شهرداریها. ناهماهنگی میان ساختمان‌هایی که در یک معبر مشخص قرار دارند، بیانگر فساد و وجود امکان چانه‌زنی سازندگان با شهرداری است. یکسان‌سازی چه از نظر ارتفاع و هم‌راستا بودن ساختمان‌ها در بیشتر معابر وجود ندارد.
او افزود: وجود فساد، رانت و قدرت چانه‌زنی با شهرداری با قدم زدن در خیابان‌های تهران و دیدن ساختمان‌های ناهماهنگ به وضوح مشخص است.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: یکی از اصلی‌ترین عواملی که منجر به طولانی شدن روند ساخت می‌شود، این است که هر سازنده‌ای امید دارد در شهرداری به رانت دست پیدا کند و بتواند از فساد موجود در آن سازمان استفاده کرده تا موفق به کسب سود بیشتری شود؛ امیدی که در بیشتر مواقع تحقق می‌یابد.
محمدی گفت: مشکل دیگری که هم برای سازنده و هم صنعت ساختمان ایران مطرح است، این است که قوانین و آیین‌نامه‌های نظام مهندسی به طور دقیق اجرا نمی‌شوند؛ قوانینی از قبیل سازنده ذی‌صلاح، مجری ذی‌صلاح مقیم، نظارت به صورت ارجاع کار و دیگر موارد. این مشکل در نهایت به کل نظام ساختمان در کشور برمی‌گردد و باز هم متوجه سازندگان مسکن است.
مسوولان اهتمامی برای مبارزه با رانت ندارند
این کارشناس حوزه مسکن گفت: وزارت راه‌وشهرسازی و شهرداری تهران هیچ‌گونه اهتمامی برای از بین بردن رانت‌های موجود ندارند. در نظام مهندسی می‌بینیم مبالغی برای حق‌الزحمه نظارت توسط سازنده واریز می‌شود.
نظام مهندسی نیز پس از کسر درصدهای متفاوت این مبلغ را در چند مرحله طی یک سال و نیم تا دو سال به حساب مهندس واریز می‌کند. همواره مبالغ هنگفتی برای مدت‌ها در حساب نظام مهندسی می‌ماند، همین موضوع یکی از عوامل فساد است.
محمدی ادامه داد: وزارت راه‌وشهرسازی از لحاظ قانونی این اختیار را دارد که به این موضوع وارد شود. با این وجود هیچ‌گاه به این موضوع ورود پیدا نکرده و این اهتمام را ندارد که راه‌حلی برای این موضوع در نظر بگیرد. در شهرداریها نیز به همین شکل است. در شهرداریها می‌توانست قوانین متقنی وجود داشته باشد که بتوان با آن شهرداریها را اداره کرد. اسامی جالبی در سال‌های اخیر در شهرداریها به گوش می‌خورد. مثل جلسه ملاقات مردمی با شهردار، دفتر خدمات الکترونیک شهر و موارد دیگر. اینها در واقع ظاهر قضیه است. زیر پوست تمامی این اسامی و لغت‌های قشنگ و مدرن عوامل فساد حرکت می‌کنند.
این کارشناس حوزه مسکن در پایان گفت: تمام این موارد به عواملی برای مضاعف کردن رانت و فساد تبدیل شده‌اند.
جهان صنعت