مشکل و معضل دوم اختیار صفر خانوارهای مستأجر در تمدید قرارداد
محدود بودن مدت اجاره به یکسال منجر به جابه‌جایی همه ساله مستأجرین می‌شود. در قراردادهای اجاره برای تمدید اجاره از نظر مبلغ و مدت اجاره اختیار مستأجر تقریباً صفر ا ست و این موجر است که تصمیم می‌گیرد که مستأجر با چه اجاره‌ای و برای چه مدت قرار داد را تمدید کند متأسفانه به‌همین دلیل خانواده‌های بسیار زیادی هستند که به تعداد سال‌های زند گیشان جابه‌جا شده‌اند وهزینه کمیسیون بنگاه و هزینه و مشقت‌های جابه‌جایی حمل اثاثیه که تخریب و آسیب دیدگی لوازم را به‌دنبال دارد بر مستأجرین تحمیل می‌شود . در این رابطه مشهور است که زیان مالی سه باراسباب کشی معادل خسارت یک آتش‌سوزی است.
پیامدهای گسترده اجتماعی واقتصادی
متأسفانه طی سالیان گذشته زندگی صدها هزار زوج به خاطر عدم امکان یافتن سرپناهی مناسب با تأخیرچند ماهه و چند ساله شروع شده ویا اصلاً شروع نشده است و زندگی صدها هزار زوج جوان در سال‌های اول زندگی مشترک به‌دلیل افزایش قیمت اجاره و یا عدم تمدید زمان اجاره واحد مسکونیشان با چالش روبه‌رو می‌شود ودر موارد بسیار از هم می‌پاشد. به‌نظر بسیاری از کارشناسان یکی از عوامل مهم کاهش همه ساله تعداد ازدواج، کاهش موالید و بالا رفتن آمار طلاق سخت‌تر شدن تأمین مسکن است. علت تداوم این معضل بزرگ که ده‌ها و بلکه میلیون‌ها خانوار ایرانی با آن روبه‌رو هستند چیست؟...چند عامل در این رابطه قابل اشاره است.
عوامل تشدید واستمرار معضلات مستأجرین
بی تفاوتی و بی اعتنایی مسئولان کشور و همچنین سوداگری یکصد ساله زمین و مسکن عوامل مهمی است که منجر به تداوم وتشدید مشکلات میلیون‌ها خانوار مستأجر شده است.
راهکارهای جهانی ورویه‌های موفق حمایت از مستأجرین در دیگر کشورها
دربسیاری از ایالت‌های امریکا ودر همه ده‌ها کشور اروپایی و کشورهای توسعه یافته ودر حال توسعه موضوع ساماندهی کنترل ونظارت بر اجاره واحدهای مسکونی که نیاز اصلی و اولیه شهروندان بویژه طبقه متوسط ومحروم است بحال خود رهاشده نیست. یکی از مکانیسم‌های اصلی این کنترل، ساماندهی ابزار مالیاتی و معافیت‌های مالیاتی است.
اروپا
اخذ مالیات‌های سالانه از مالکین خانه‌های خالی، خانه‌های گرانقیمت و چند خانه‌ای در اروپا مهم‌ترین و مؤثرترین روش و راهکار کنترل حوزه مسکن است.کارشناسان دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن واجاره را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. مالیات خانه در انگلستان تصاعدی وتا سالانه 4در صد قیمت خانه است. در این کشور خانه اول تا قیمت 3میلیارد تومان(120.000پوند) از مالیات معاف وبیشتر از آن مشمول مالیات پلکانی وتصاعدی می‌شود این نرخ در انگلستان برای خانه‌های بیش از 3میلیارد تومان سالانه یک در صداست که با افزایش ارزش خانه تا 4درصد افزایش می‌یابد و از خانه‌های باقیمت15میلیارد تومان (500.000پوند)به بالاسالانه 4 در صدمالیات گرفته می‌شود یعنی از مالک خانه باقیمت 15میلیارد تومان در انگلستان سالانه 000/000/600(ششصد میلیون) تومان مالیات اخذ می‌شود. از مالک خانه 50 میلیارد تومانی سالانه 2میلیارد تومان وازمالک خانه‌هایی باقیمت یکصد میلیارد تومان سالانه 000/000/000/4 (چهارمیلیارد)تومان مالیات گرفته می شود. استدلال قانونگذارهم این است که خانه را تا 3میلیارد تومان به‌عنوان سرپناه ومعاف ازمالیات وبیش از آن را گرانقیمت، اعیانی واشرافی ومشمول مالیات می‌شناسد. روشن است که مالکین صدها هزار واحد خانه‌های دوم و بالاتر و ده ها هزار خانه‌های گرانقیمت و بسیار گرانقیمت مرفهین و ثروتمندان که در تهران و شهرهای بزرگ ایران وجود دارد اگر در امریکا و انگلیس وبسیاری از کشورهای اروپا بودند هریک سالانه ده‌ها وصدها میلیون تومان مالیات پرداخت می‌کردند. در حالی که مالیات سالانه چند خانه‌ای و خانه‌های گرانقیمت وبسیار گرانقیمت در ایران صفر است.
امریکا
در امریکا کنترل و محدودیت مقدار اجاره خانه توسط شهرداری برای املاک مسکونی اعمال می‌شود و موجر مقدار اجاره را هر ساله فقط به مقدار درصدی که شهرداری تعیین می کند می‌تواند بالا ببرد. حتی اگر مدت اجاره نامه به اتمام رسیده باشد.این افزایش حدود 5درصد می‌باشد نه خیلی بیشتر و نه خیلی کمتر. در بسیاری از ایالات امریکا موجر نمی‌تواند با نیت اینکه خانه را بازسازی کرده به شخص ثالثی به مقدار بیشتری اجاره دهد و مستأجر را بیرون کند در چنین صورتی مستأجر قبلی می‌تواند با اقامه شکایت باز به محل سکونت خود برگردد و همان مقدار اجاره پیشین را بپردازد در این شهرها اگر مالک به‌دلایل قانونی اجازه تخلیه واحدهای اجاره‌ای را داشته باشد در مواردی هم موجر مجبور به پرداخت هزینه تغییر مکان سکونت مستأجراست که میزان این پرداخت بستگی به سن مستأجر ،اوضاع اقتصادی مستأجر و تعداد فرزندان او دارد. در این حالت موجر به یک خانواده چهار نفره مستأجرش تا 10 هزار دلار باید پرداخت کند.
پیشنهاد: با توجه به راهکارهای موفق کشورهای مختلف به نظر می رسد با روش فوق این معضل در ایران قابل حل باشد.
برش
طرح پیشنهادی
1- تعیین ودریافت مالیات سالانه بر واحدهای دوم وبیشتر
براساس این راهکار موفق جهانی بایدهمه واحدهای مسکونی دوم وبیشتر شهروندان در کشور با هر قیمتی مشمول پرداخت مالیات سالانه با نرخ قابل توجه وتأثیر‌گذار شوند. این مالیات در امریکا یک تا دو در صد قیمت خانه ودر انگلستان سالانه یک تاچهار در صد ارزش ملک است. تعیین نرخ مالیات سالانه واحدهای مسکونی دوم وبیشتر شهروندان با ید با در نظر گرفتن عوامل مختلف وبا دقت صورت بپذیرد.
2- کاهش پلکانی مالیات موجرین باهدف حمایت از مستأجرین
مرحله دوم وتکمیلی عبارت است از معافیت پلکانی مالیاتی خانه‌های مازادی که مالکین پس از اجرایی شدن مشمول مالیات قرار گرفته‌اند. با این توضیح که اگر خانه مازادبه خانوارهای بیش از دو نفر اجاره داده شود درصد تخفیف بیشتر شود و در صورتیکه مدت اجاره بیش از یک سال و مثلاً دو سه چهار یا پنج ساله باشد تخفیف‌های مالیاتی بیشترشده وتا سقف معافیت کامل به موجرتخفیف مالیاتی داده شود . با به‌کار‌گیری این رویه تمایل فعلی موجرین که اجاره دادن واحدهای مازادشان به خانوارهای کم جمعیت ودر بسیاری موارد اجاره فقط به زوج ونیز اجاره فقط یکساله است تغییر خواهد کرد وموجرین به‌منظور برخورداری از درصد تخفیف مالیاتی بالاترمتقاضی اجاره واحدهایشان به خانوارها ی با تعداد بیشتر و برای سال‌های طولانی‌تر خواهند بود و دیگر میلیون‌ها خانوار مستأجر مجبور به جابه‌جایی هرساله نخواهند بود.
موانع اجرای طرح پیشنهادی
حل هر مشکل ابتدا مستلزم شناخت ودرک ابعاد آن مشکل است متأسفانه بسیاری ازمسئولین عالیرتبه نظام و همه آنهایی که در ابتدا اشاره شد به‌دلیل برخورداری مالی بااین مشکل بیگانه‌اند ولذا به‌صورت طبیعی تمایل وانگیزه ای برای حل آن ندارند. نمایندگان محترم ادوار مختلف مجلس به استثنای دوره‌های اول ودوم، با وجود اینکه با توجه به جایگاه، اختیارات ومسئولیتشان باید مؤثرترین وفعال‌ترین افراد در حل معضلات کشور باشند متأسفانه در راستای حل مشکلات مردم کارآمد ظاهر نشده ونمی‌شوند که دلیل روشن وغیر قابل انکار این ناکارآمدی، ظهور وماندگاری چالش‌ها و ابر چالش‌های اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... درکشور است. نمایندگان محترم مجلس باید به این نکته‌توجه ویژه داشته باشند که مشکل اجاره نشینی اعم از افزایش غیر منطقی قیمت اجاره وپایین بودن مدت اجاره ومشقت‌ها و اضطراب جابه‌جایی همه ساله میلیون‌ها خانوار معضلی فراگیر و در عین حال کاملاً قابل حل است که مدیریت موفق آن در بسیاری از کشورهای دنیا بیانگر قابل حل بودن این مشکل است وباید به این نکته توجه شود که در صورت عدم حل آن، به زودی این معضل به بحران تبدیل خواهد شد که در آن صورت تبعات گسترده اجتماعی امنیتی برای کشور ایجاد خواهد کرد. راه حل پیشنهادی به‌طور خلاصه این است که خانه‌های دوم وبیشتر همه شهروندان درایران مانند همه کشورهای دنیا مشمول پرداخت مالیات سالانه مؤثر وقابل توجه شود و پس ازآن بخشی ویا همه این مالیات با هدف حمایت از مستأجران مشمول معافیت شود به این شکل که اولاً خانه‌هایی که اجاره داده می شوند، ثانیاً خانه‌هایی که دو ساله وبیشتر اجاره داده می‌شود و ثالثاً خانه‌هایی که به سه نفر و بیشتر اجاره داده می‌شوند، مالیاتشان به ترتیب وبه نحو تصاعدی منفی کاهش یابد. این رویه در بسیاری از کشورها زمینه تمایل موجرین به انعقاد قراردادهای اجاره چند ساله و کاهش مشکلات خانوارهای مستأجر را فراهم کرده ولی شرط لازم وکافی اجرایی شدن آن این است که نمایندگان محتر م مجلس، اعضای محترم شورای نگهبان ودولت محترم به حل این معضل فراگیرتوجه وتمایل داشته باشند.